Fransa'da yılda neredeyse bir milyon konut el değiştiriyor ve yabancı alıcılar bunun ciddi bir payını alıyor. Kapıda kimse pasaportunuzu sormaz: Fransa, kim olurlarsa olsunlar ve paraları nereden gelirse gelsin, yerleşik olmayan alıcılara hiçbir kısıtlama uygulamaz. Emekli bir Amerikalı, Norveçli bir yatırımcı ve Parisli bir çift tam olarak aynı kurallarla alım yapar. Fransa'nın kendine özgü olan şey ise işlemi kapatma biçimi: noter adı verilen bir kamu görevlisi, iki aşamalı sözleşme yapısı ve neredeyse her ilk kez alıcıyı şaşırtan bir ücret sistemi.
Bu rehber makineyi parça parça söküyor: teklif, compromis de vente sözleşmesi, on günlük çıkış kapısı, para transferi, kredi ve tapudan sonra uzun süre gelmeye devam eden vergiler. İmzalı teklif ile anahtar teslimi arasında iki ila üç ay hesaplayın. O süreyi iyi değerlendirin.
Kısıtlama yok, ama tam anlamıyla Fransız bir süreç
Önce iyi haber. Yabancı alıcılar için ayrı bir onay yok, yurt dışından gelenlere ekstra tapu harcı yok, Singapur'da ya da Kanada'nın bazı bölgelerinde görülen türden bir kota yok. Oturma izni gerekmiyor; hatta ülkeye hiç ayak basmadan, vekâletname ile imzaları hallederek satın alma işlemini tamamlayabilirsiniz.
Pratik zorluklar idari nitelikte. Bütün belgeler Fransızca olacak. Dili konuşmuyorsanız noter genellikle son imza sırasında yeminli bir tercüman ister, masraf size ait (150-300 avro ayırın). Gönderdiğiniz her havale kara para aklamaya karşı kontrollerden geçer, o yüzden paranızın nereden geldiğine dair belgelerinizi düzenli tutun. Kaparoyu hisse satışıyla mı finanse ediyorsunuz? Aracı kurum ekstrenizi saklayın.
Süreci yöneten kişi noter
İki avukatın kendi müvekkilleri için tartıştığı Anglosakson modelini unutun. Fransız satışını, tarafsız kalması yasayla zorunlu kılınan, devlet tarafından atanmış bir kamu görevlisi olan noter yürütür. Noter satıcının tapu geçmişini otuz yıl geriye kadar doğrular, belediyeden imar dosyasını çeker, irtifak haklarını kontrol eder, önalım haklarını temizler, devlet adına satın alma vergilerini toplar ve tapuyu sicile tescil eder. Onsuz hiçbir şey el değiştirmez.
Önalım hakkı ayrı bir başlığı hak ediyor, çünkü yeni gelenleri şaşırtıyor. Şehirli Fransa'nın büyük bölümünde belediyenin droit de préemption dediği bir hakkı vardır: üzerinde anlaştığınız fiyattan devreye girip mülkü satın alabilir. Kırsal arazide benzer bir hakkı tarım arazileri idaresi SAFER kullanabilir. Bu haklar satışların büyük çoğunluğunda kullanılmaz ama noter yine de sormak zorundadır ve belediyenin cevap vermesi için iki ay süresi vardır. Fransız satışlarının bu kadar uzun sürmesinin büyük kısmı da bundan kaynaklanır.
İşte çoğu rehberin atladığı bir ayrıntı. Tek bir noter yasal olarak hem alıcıyı hem satıcıyı temsil edebilir ve Fransız satışlarının çoğunda tam olarak bu yaşanır. Ama kendi noterinizi atamakta özgürsünüz. Böyle yaparsanız iki noter düzenlenmiş ücreti aralarında paylaşır — size maliyeti tek bir avro bile artmaz. Her maddeyi kendi çıkarlarını gözeterek kendisiyle birlikte gözden geçirecek birini isteyen yabancı bir alıcı için ikinci bir noter, tüm işlemdeki en ucuz sigortadır.
Teklifden anahtara, adım adım
- İstenen fiyata veya altına yazılı bir offre d'achat (teklif) sunarsınız. Satıcı imzaladığı anda kendini bağlamış olur; siz henüz tam olarak bağlanmazsınız — nedenini az sonra göreceksiniz.
- Bir ila üç hafta sonra iki taraf da asıl sözleşme olan compromis de vente'i (bazen promesse de vente) imzalar. İstediğiniz her koşul buraya yazılmalıdır.
- Ardından on günlük bir cayma süresi başlar. Hiçbir gerekçe göstermeden vazgeçebilir ve hiçbir şey kaybetmezsiniz. Satıcının böyle bir hakkı yoktur.
- Genellikle fiyatın %5-10'u kadar bir kapora ödersiniz; bu, notere ait emanet hesabına yatırılır, asla doğrudan satıcıya değil.
- Sözleşmedeki askıya alıcı şartlar (conditions suspensives) yerine gelmeye başlar. En önemlisi kredi şartıdır: banka compromis'te yazılı koşullarda krediyi reddederse satış düşer ve kaporanız geri döner.
- Noter sonraki birkaç ayı araştırmalara ayırır: tapu geçmişi, imar durumu, önalım hakkı, mülk üzerindeki ödenmemiş yükümlülükler.
- Compromis'ten iki-üç ay sonra, birkaç gün önceden bakiyeyi ve masrafları havale etmiş olarak, noterin ofisinde acte authentique'i imzalarsınız. Anahtarlar masada el değiştirir.
O on günlük pencere üzerinde durmaya değer. Fransız hukuku, bağlayıcı bir sözleşme imzalandıktan sonra konut alıcısına yasal bir cayma hakkı tanır; kapora hiçbir soru sorulmadan tam olarak iade edilir. Çok az ülke alıcıyı bu şekilde korur. On günü teknik raporları yeniden okuyarak geçirin, bir şey tuhaf kokuyorsa vazgeçin.
Bu raporlar konusunda: compromis'ten önce satıcı, asbest, kurşun, termit, elektrik tesisatı, doğal riskler ve DPE enerji notunu kapsayan bir diagnostik dosyası hazırlamak zorundadır. Yeri kiraya vermeyi düşünüyorsanız DPE'yi iki kez okuyun. G sınıfı konutlar uzun vadeli kiralama piyasasından çoktan yasaklandı, F sınıfı 2028'de onu izliyor ve tek camlı romantik bir taş çiftlik evi tam olarak bu kuralın vuracağı türden bir satın alma.
Bir yere yazıp asmalık kural şu: para her zaman noterin üzerinden geçer, nokta. Kapora, "rezervasyon ücreti" ya da bakiyeyi özel bir hesaba yatırmanız istenirse bu bir dolandırıcılık girişimidir ve uluslararası işlemlerde sık rastlanan bir tanesidir.
Noter ücretleri gerçekte ne: büyük kısmı vergi
İkinci el bir mülkte kapanış maliyetleri fiyatın %7-8'i civarındadır. Fransa bunları "frais de notaire" başlığı altında topluyor — alıcıları gereksiz yere ürküten, ama paranın neredeyse tamamının notere değil devlete gittiği bir isimlendirme talihsizliği.
300.000 avroluk ikinci el bir mülkü ele alalım. Fatura kabaca şöyle bölünür:
- Tapu harcı (droits de mutation) yaklaşık %5,8, 2025'ten itibaren oranı yükseltme seçeneğini kullanan birçok departmanda biraz daha fazla: yaklaşık 17.500 avro.
- Noterin kendi düzenlenmiş ücreti, bu fiyat seviyesinde yaklaşık %1'e denk gelen kayan bir tarife: KDV dahil yaklaşık 3.000 avro.
- Masraflar ve tapu sicili harcı: araştırmalar, belge ücretleri ve %0,1 tescil harcı için 1.000-1.500 avro daha.
Yeni inşaatlarda işler farklı işler. Proje aşamasında (off-plan) ya da ilk satışında beş yaşından küçük bir konut satın alırsanız kapanış maliyeti %2-3'e düşer. Buradaki tuzak, üzerinde anlaştığınız fiyatın zaten %20 Fransız KDV'sini içermesidir. Müteahhidin verdiği rakam brüt rakamdır.
Emlakçı komisyonu diğer büyük kalemdir: %4-8, ve orantılı olarak Paris dairelerinden çok ucuz kırsal evlerde daha yüksektir. Fransız ilanları fiyatı neredeyse her zaman FAI, yani frais d'agence inclus (komisyon dahil) olarak gösterir, dolayısıyla gördüğünüz rakam karşılaştırdığınız rakamdır. Yine de emlakçıyı resmi olarak kimin ödediğini kontrol etmekte fayda var, çünkü alıcı komisyonu üstlendiğinde tapu harcı komisyon düşülmüş fiyat üzerinden hesaplanır. 300.000 avroluk bir alımda tek başına bu detay birkaç yüz avro tasarruf ettirir.
Yerleşik olmayanlar için konut kredisi: mümkün, ama evrak yoğun
Fransız bankaları yerleşik olmayanlara, cezalı bir oran değil Fransız faiz oranlarıyla kredi verir. Değişen şey kapora tutarıdır. AB vatandaşları genellikle fiyatın %70-80'ini kredi olarak alabilir; AB dışından gelen alıcılara ise daha sık %50-70 sunulur. Amerikalılar için ekstra bir engel var: FATCA raporlama zorunluluğu bazı Fransız bankalarını ABD'li müşterileri doğrudan reddetmeye itiyor; hangi bankaların hâlâ kabul ettiğini bir kredi danışmanı bilir.
Her başvuruyu şekillendiren iki Fransız alışkanlığı var. Birincisi, düzenleyici kurum toplam borç servisini, sabit faizli ve en fazla 25 yıl vadeli kredilerde, temkinli bir hesaplamayla gelirin %35'iyle sınırlıyor. İkincisi, bankalar kredinin etrafına sağlık sorgulaması içeren bir hayat sigortası koymak istiyor; Fransız kreditörler bu ürüne oldukça bağlı ve yaşlı borçlular için bu, faiz marjından bile pahalıya patlayabiliyor. 60 yaşından önce kapatılacak küçük krediler artık bu sağlık sorgulamasından muaf tutuluyor, bu da işi kolaylaştırıyor.
Sıralama önemli. Compromis'i imzalamadan önce yazılı bir ön onay alın ve kredi şartının başvurduğunuz krediyle birebir örtüştüğünden emin olun: tutar, faiz tavanı, vade. Banka hayır derse kaporanızı geri getirecek olan tam da bu şarttır. Konuyu daha ayrıntılı ele alan yurt dışında yerleşik olmayan olarak konut kredisi almak başlıklı ayrı bir rehber yazdık.
Dolar ya da sterlin ile mi ödüyorsunuz? Fiyat, compromis'i imzaladığınız gün avroya sabitlenir ve iki aylık bekleme sırasında yaşanan %3'lük bir kur dalgalanması faturanızı noterin ücretinin tamamından bile fazla değiştirebilir. Tam da bu durum için forward sözleşmeleri var.
Sahiplik maliyetleri: anahtarların ardından gelen vergiler
İki yerel vergi önemlidir. Taxe foncière, her sonbahar faturalanan ve belediyeden belediyeye çarpıcı biçimde değişen mülk sahibi vergisidir: aynı dört yatak odalı ev bir köyde yılda 600 avroya mal olurken yirmi dakika uzaktaki bir kasabada 2.500 avroya çıkabilir. Belediyeler ana konuttan gelen gelirlerini kaybettiğinden beri oranlar yükseliyor; yalnızca Paris payını 2023'te yarıdan fazla artırdı. Teklif vermeden önce satıcıdan son avis de taxe foncière belgesini isteyin. Bu son derece sıradan bir taleptir.
Eski konut vergisi taxe d'habitation, ana konutlar için 2023'te kaldırıldı ama ikinci konutlarda hâlâ yürürlükte. İşte tatil evi alıcılarının düştüğü tuzak: Paris, Nice, Bordeaux ve Côte d'Azur'un büyük bölümünü kapsayan, resmi olarak sıkışık piyasa bölgesi (zones tendues) ilan edilmiş binlerce belediyede yerel meclisler üzerine %5-60 arasında ek bir zam koyabilir ve pek çok turistik kasaba tam %60'ı uyguluyor. Manzaraya kapılmadan önce bu kalemi bütçeye ekleyin.
Apartman dairesi sahipleri ayrıca copropriété aidatı öder. Fransa'daki net gayrimenkul serveti 1,3 milyon avroyu aşan herkes IFI servet vergisi kapsamına girer; kira geliri ise ister yerleşik olun ister olmayın Fransa'da ilk avrosundan itibaren vergiye tabidir.
Tapu, vize değildir
Fransa'da bir ev satın almak size Fransa'da yaşama hakkı vermez. AB ve AEA vatandaşları basitçe taşınabilir. Brexit sonrası İngilizler dahil geri kalan herkes, Schengen kurallarına göre her 180 günde 90 günle sınırlıdır. Daha uzun kalmak isteyen sahipler, uzun süreli ziyaretçi vizesi için başvurur: yaklaşık Fransız asgari ücreti düzeyinde istikrarlı pasif gelir kanıtı, kapsamlı özel sağlık sigortası ve Fransa'da çalışmayacağına dair imzalı bir taahhüt. Vize her yıl yenilenir ve beş yıllık ikametin ardından uzun süreli oturma kartına dönüştürülebilir. Ev, ikamet kanıtı olarak dosyayı güçlendirir. Ama vizenin yerini almaz.
Nerede satın alınır: bölgelere hızlı bir tur
Côte d'Azur premium pazardır: Nice, Antibes ve Cannes metrekare başına yaklaşık 6.000-15.000 avro arasında el değiştirir, ünlü burunlar bunun çok üzerine çıkar, ve satışta arkanızda her zaman başka bir uluslararası alıcı bekler. Paris ise likidite oyunudur; metrekare başına 9.500-11.500 avro ucuz değildir ama Fransa'da hiçbir şey bu kadar hızlı satılmaz ya da bu kadar öngörülebilir kiralanmaz. Alpler mevsimsellik üzerine bir bahistir: Chamonix gibi çift sezonlu tatil beldeleri yılın çoğunda para kazanırken sadece kış sezonu yaşayan istasyonlar on dört haftalık kar dönemine bel bağlar. Değer arayanlar meşhur köylerin dışındaki Provence'a, Occitanie'ye ve yaşanabilir kırsal evlerin hâlâ metrekare başına 1.500-2.500 avroya el değiştirdiği Dordogne'a bakmalı. Fransa ülke sayfamız bu piyasaları takip ediyor, HomeNSearch'teki güncel ilanları bölge ve bütçeye göre filtreleyebilirsiniz.
Fransız süreci dışarıdan yavaş görünür, çünkü öyledir. Aynı zamanda dünyanın en güvenli süreçlerinden biridir: bir devlet görevlisi her şeyi kontrol eder, kaporanız emanet hesabında bekler ve kanun size fikrinizi değiştirmek için on gün tanır. Yavaşlık, korumanın bir parçasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancılar Fransa'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet, hiçbir kısıtlama olmadan. Fransa yerleşik, yerleşik olmayan, AB'li ya da AB dışından alıcılar arasında ayrım yapmaz; süreç herkes için aynıdır. Bütçeye eklemeye değer tek ekstralar, imza sırasındaki yeminli tercüman ve avro bölgesi dışından alıcılar için bir döviz transfer hizmetidir.
Fransa'da noter ücretleri ne kadar?
İkinci el bir konut için fiyatın %7-8'ini, yeni inşaat için %2-3'ünü bütçeleyin. İkinci el satışlarda bu tutarın büyük kısmı devlet tapu harcıdır; noterin kendi düzenlenmiş ücreti yaklaşık %1'dir. Sizi temsil edecek ikinci bir noter atamak ekstra maliyet getirmez, çünkü iki noter aynı ücreti paylaşır.
Fransa'da bir ev satın almak ne kadar sürer?
Genellikle compromis de vente'den acte authentique'e iki ila üç ay, bazen dört ay sürer. Hızı, belediyenin cevap için iki aya kadar süresi olduğu önalım kontrolü ve kredi şartı belirler. Kredi şartından feragat edilen peşin ödemeli bir alım daha hızlı tamamlanır.
Fransa'da gayrimenkul satın almak oturma izni verir mi?
Hayır. Mülkiyet hiçbir göçmenlik hakkı getirmez, bu yüzden AB dışından gelen sahipler vize sahibi olmadıkça Schengen'in 90/180 gün sınırı içinde kalır. Uzun süreli ziyaretçi vizesi çoğu ikinci konut sahibi için uygundur: pasif gelir ve sağlık sigortası gerektirir, çalışmayı hariç tutar ve yıllık yenilenir. Beş yıllık yasal ikametin ardından uzun süreli oturma kartına başvurulabilir.
