İlandaki fiyat, ödeyeceğiniz fiyat değildir. Yurt dışında 200.000 avroluk bir daire aldığınızda, vergiler, noter ücreti, emlak komisyonu ve döviz maliyetleri eklendiğinde gerçek fatura genellikle 210.000 ile 224.000 avro arasına oturur. O ekstra %5–12'lik fark, hiçbir dolandırıcılığın ya da kötü sözleşmenin yapamayacağı kadar çok yabancı alıcıyı şaşırtır; sebebi basit: kimse bunu bütçeye yazmamıştır.
Ve satın alma sadece ilk raund. Başka bir ülkede ev sahibi olmak her yıl fatura üretir; bunların bir kısmı hiç uğraşmadığınız bir vergi sisteminde çıkar. Bir de daha sessiz bir masraf grubu vardır — döviz kuru farkları, uçak biletleri — ve bunlar hiçbir faturada görünmez.
Bu rehber, yurt dışında mülk almanın toplam maliyetini türüne göre ayırıyor: gün içinde ne ödersiniz, sonraki her yıl ne ödersiniz ve nihayet sattığınızda ne ödersiniz. Örnekler HomeNSearch'ün kapsadığı 13 ülkeden gerçek piyasalara dayanıyor, yani rakamları isterseniz kendiniz de doğrulayabilirsiniz.
Alım vergileri: en büyük tek kalem
Her ülke, mülkiyetin el değiştirmesi için bir şey talep eder. Adı değişir: devir vergisi, damga vergisi, tescil harcı, tapu harcı. Miktar da değişir, hem de çoğu alıcının tahmin ettiğinden çok daha fazla.
Dubai işi basit tutuyor. Dubai Land Department, satış fiyatı üzerinden sabit %4 devir harcı alıyor, ve vergi hikayesinin neredeyse tamamı bu, çünkü emirlik yıllık emlak vergisi almıyor. Türkiye de alım anında benzer görünüyor: tapu el değiştirirken ödenen %4'lük tapu harcı. Resmi olarak bu maliyet alıcı ile satıcı arasında paylaşılır. Pratikte bir pazarlık konusudur, bu yüzden herhangi bir şey imzalamadan önce kimin ödeyeceğini netleştirin.
Avrupa daha ağır. Fransa'da, ikinci el bir gayrimenkulde toplam edinim maliyeti, devir harçları ve noter ücreti bir araya geldiğinde genellikle fiyatın %7–8'i civarında seyreder. Bu tek rakam, kısa vadeli mülkiyetin hesabını baştan yazar: birkaç yıl içinde satarsanız, sadece alım maliyetleri fiyat artışının tamamını yiyip bitirebilir.
Burada para kazandıracak iki alışkanlık var. Verginin ne üzerinden hesaplandığını sorun; bazı ülkelerde beyan edilen fiyat, bazılarında resmi takdir değeri esas alınır ve ikisi birbirinden farklı olabilir. Sonra neyin pazarlığa açık olduğunu sorun. Oranlar öyle değildir. Hangi ücreti kimin ödediği çoğu zaman öyledir.
İkinci el mi, sıfır mı? Vergi farklı
İspanya dünyayı ikiye bölüyor. İkinci el bir ev, her bölgenin kendi belirlediği bir devir vergisi olan ITP'ye tabidir. Bir müteahhitten alınan sıfır bir daire ise bunun yerine %10 KDV artı damga vergisine tabidir. İki yoldan hiçbiri bedava değil, ve toplamlar, en başta hangi tür mülkü kısa listeye alacağınızı etkileyecek kadar birbirinden farklı.
İtalya en keskin ayrımı yapıyor, üstelik bu binanın yaşıyla değil sizinle ilgili. Evi prima casa rejimi kapsamında ana konutunuz olarak alırsanız tescil vergisi %2'dir. Aynı evi ikinci konut olarak alırsanız oran %9'a fırlar. Aynı mülk, aynı noter, kat kat fazla vergi. Prima casa şartlarını karşılıyorsanız, bunu talep etmek için gereken evrak işi harcadığınız her saate değer.
Kıbrıs işi tersinden yürütüyor. Sıfır konutlarda KDV uygulanır, koşulları sağlıyorsanız ana konutunuzda indirimli oran mümkündür; ikinci el satışlarda ise KDV yoktur ama bunun yerine devir harcı alınır. Her iki durumda da toplam tutarlar Avrupa standartlarına göre ölçülüdür, ve ada bu yüzden yıldan yıla yabancı alıcıları çekmeye devam ediyor. Şu anda piyasada ne olduğunu Kıbrıs sayfamızdan görebilirsiniz.
Noter, avukatlık ve tescil ücretleri
Kıta Avrupası'nın büyük bölümünde noter isteğe bağlı değildir. Devlet tarafından atanan, tapuyu doğrulayan, sözleşmeyi hazırlayan ve devri tescil eden bir görevlidir; ücreti genellikle kanunla belirlenmiş kademeli bir tarifeye göre hesaplanır. En azından öngörülebilir — bu listedeki çoğu kalem için söylenemeyecek bir şey.
Avukat ayrı bir maliyettir, ve çoğu ülkede ayrı bir zorunluluktur. Aradaki fark önemlidir: noter tarafsızdır. İşi işlemi yasal hale getirmektir, sizin lehinize olmasını sağlamak değil. Kendi avukatınız anlaşmayı sizin tarafınızdan okur; ceza maddelerini, mülke bağlı borçları, imar ihlallerini ve eksik izinleri arar. Noterin gayrimenkul işlemlerinde daha küçük bir rol oynadığı ya da hiç oynamadığı Kıbrıs ve Türkiye'de, bağımsız hukuki danışmanlık koruyucu ağırlığın neredeyse tamamını taşır. Bir ücretten tasarruf etmek için bunu atlamak, yabancı bir alıcının yapabileceği en pahalı tasarruftur.
Tescilin kendisi, yani adınızın tapu siciline girmesi, genellikle listedeki en ucuz kalemdir — sabit bir tutar ya da yüzdenin küçük bir kesri. Yine de bütçeye koyun. Küçük masraflar çoğalır.
Emlak komisyonu: kimin ödediği nereden aldığınıza bağlı
Bazı piyasalarda komisyonu satıcı öder. Bazılarında alıcı öder. Birkaçında ücret sessizce paylaşılır, ve bu paylaşımın kendisi bir kanun değil, yerel bir gelenektir. Erken sorun ve cevabı yazılı alın; çünkü karşı tarafın karşılayacağını sandığınız bir komisyonu tapu gününde keşfetmek kadar işi ekşiten başka bir şey yoktur.
Sıfır konut alımları genellikle komisyonsuz görünür, çünkü satış danışmanına müteahhit öder. Ücret yine de vardır. Sadece liste fiyatına gömülmüştür — tıpkı bir süpermarketin raf maliyetlerini bir ekmeğin fiyatına gömmesi gibi. Bu, sıfır konutlardan kaçınmak için bir sebep değil; sadece bir maliyetten kurtulduğunuzu varsaymak yerine fiyatın kendisi üzerinde pazarlık etmeniz için bir sebep.
Döviz kuru: faturası olmayan maliyet
Paranız bir para biriminde başlıyorsa ve mülk başka bir para biriminde fiyatlandırılmışsa, çevrim gerçek bir maliyettir. Çoğu zaman büyük bir maliyet. İki yerde gizlenir.
Birincisi, marj. Bankalar ve para transfer şirketleri dövizi bir kurdan alır, size başka bir kurdan satar, ve aradaki fark onların marjıdır. Bir mülk alımındaki tutarlarda bu marj, sessizce avukatlık ücretinizi geçebilir, üstelik hiçbir zaman kalem kalem görmezsiniz. Sağlayıcıları, reklamdaki ücretlerine göre değil, gerçekten elinize geçen tutara göre karşılaştırın; ilan edilen ücret sık sık sıfırdır, tam da kâr kurun içine gizlendiği için.
İkincisi, hareket. Fiyat üzerinde anlaşmakla satın almayı tamamlamak arasında genellikle aylar geçer. Kur bu aralıkta aleyhinize hareket ederse, mülk fiyatı hiç değişmeden pahalılaşır. Bugünün kurunu aylar sonrasına ait bir ödeme için kilitleyen bir forward kontratı, bu riski makul bir maliyetle masadan kaldırır. İmzalamadan önce bir döviz uzmanıyla konuşun, sonra değil.
Teklif vermeden önce yazılı, tam bir transfer teklifi alın. Döviz meselesini çözmenin en kolay zamanı, takvimi hâlâ elinizde tuttuğunuz andır.
Mülke sahip olduğunuz her yıl ödeyecekleriniz
Alım maliyetleri bir kez acıtır. Mülkiyet maliyetleri tekrar eder.
Yıllık emlak vergisi, listedeki neredeyse başka her kalemden daha fazla ülkeden ülkeye değişir. Dubai hiç almaz, ve bu, on yıllık bir mülkiyet boyunca lehine ciddi bir argümana dönüşür. Kıbrıs, ulusal taşınmaz mal vergisini yıllar önce kaldırdı ve şimdi AB'deki en hafif yıllık yüklerden birini taşıyor, geriye sadece mütevazı yerel harçlar kalıyor. Fransa ve İspanya, mülkün resmi değerine ve belediyesine dayalı yıllık yerel vergiler alıyor. Belirli bir ev için gerçek bir rakama ulaşmanın en hızlı yolu basittir: mevcut sahibinin son vergi faturasını görmesini isteyin.
Sonra devletle hiçbir ilgisi olmayan tekrarlayan masraflar gelir:
- apartmanlarda ve tatil kompleksinde her havuz, asansör ve güvenlik masasıyla birlikte yükselen aidat ya da hizmet bedeli
- kredi ile alındıysa genellikle zorunlu olan bina ve içerik sigortası
- mülk boş dursa bile işlemeye devam eden aboneman bedelleri ve sabit ücretler
- mülk yönetimi; mülkü kiraya veriyorsanız genellikle kira gelirinin bir payı, sadece yerel birinin anahtarları tutmasını istiyorsanız sabit bir ücret
Bunların hiçbiri tek başına dramatik değildir. Bir araya geldiklerinde, kiralık bir mülkün gerçekten kâr edip etmediğine ya da broşürde öyle görünüp görünmediğine karar verirler. Almadan önce, sonra değil, tüm listeyi gerçekçi bir kira rakamına karşı hesaplayın.
Seyahat: her hesap tablosunun unuttuğu kalem
Mülkleri görmek için uçacaksınız, muhtemelen birden fazla kez. Satışı tamamlamak için, belki şahsen banka hesabı açmak için uçacaksınız, sonra da eşyaları döşemek ve yönetim şirketiyle tanışmak için. Otel, araç kiralama ve birkaç kayıp iş günü ekleyin; tek bir satın alma, orada kendi yatağınızda tek bir gece bile geçirmeden dört ya da beş seyahat üretebilir.
Devir vergisinin yanında büyük bir tutar değil. Sıfır da değil, ve tam da nakitinizin en gergin olduğu anda, tapu tamamlanmadan aylar önce kartınıza yansır. Bütçede kendi satırını ona verin, sürpriz olmaktan çıksın.
Kendi ülkenizdeki vergiler
Yurt dışında almak, vergi mukimliğinizi taşımaz. Ülkeniz mülkle hâlâ ilgilenebilir, genellikle üç şekilde.
Birçok ülke, mukimlerinin belirli bir eşiğin üzerindeki yurt dışı varlıklarını beyan etmesini şart koşar, sessiz kalmanın gerçek cezaları vardır. Mülkten elde edilen kira geliri genellikle yerel vergiye ek olarak ülkenizde de vergiye tabidir; çifte vergilendirme anlaşması kimin önce tahsil edeceğine ve neyi mahsup edebileceğinize karar verir. Sattığınızda ise sermaye kazancı aynı anlaşma kuralları altında her iki yerde de değerlendirilebilir.
Bunların hiçbiri satın almaya karşı bir argüman değil. Para hareket etmeden önce her iki yargı alanını da bilen bir vergi danışmanıyla bir saat geçirmenin argümanı bu. Sınır ötesi vergi hataları önlemesi ucuz, düzeltmesi acı verici hatalardır.
Çıkışın maliyetleri
Satmanın da kendi faturası vardır, ve bunu anlamanın doğru zamanı aldığınız gündür. Sermaye kazancı vergisi çoğu ülkede geçerlidir, gerçi birçoğu belirli bir elde tutma süresinden sonra bunu düşürür ya da kaldırır. Muhtemelen satış için bir danışmana ödeme yapacaksınız. Ve gelir, girerken olduğu gibi aynı marj ve aynı zamanlama riskiyle döviz kurundan geçerek geri dönmek zorundadır.
İki ya da üç yıllık bir vadeye sahip alıcılar burada en sık yakalanır. Girişte %5–12 harcanmış ve çıkışta satış masrafları beklerken, kısa bir tutma süresi sadece başa baş gelmek için güçlü bir fiyat artışına ihtiyaç duyar. Mülkü uzun süre tutmayı planlamıyorsanız, seçtiğiniz ülkenin maliyet yapısı, balkondaki manzaradan daha fazla önem taşır.
Rakama dökmek
HomeNSearch'ün faaliyet gösterdiği on üç ülkede örüntü tutarlıdır: ek masrafların satın alma fiyatının üzerine kabaca %5–12 eklemesini bekleyin, ve beşin altındaki her şeyi bir plan değil hoş bir sürpriz olarak görün. Dubai, sabit %4 DLD ücreti ve sıfır yıllık vergisi sayesinde aralığın alt ucuna yakın durur. Fransa, daha bir avukat bile tutmadan aralığın üst ucuna yakın durur. 300.000 avroluk bir alımda, bu aralık 15.000 ile 36.000 avro arasındaki farktır. Gerçek para, ve önceden bilinebilir.
O yüzden bütçeyi kendi durumunuz için kalem kalem kurun: ülke, ikinci el mi sıfır mı, ana konut mu ikinci konut mu. Gerçekten düşük vergili bir piyasanın pratikte nasıl hissettirdiğini merak ediyorsanız, güncel BAE ilanlarına göz atın. Ve herhangi bir yere karar vermeden önce, yabancı alıcıların yapmaya devam ettiği beş hatanın özetini okuyun. Ekstra masrafları bütçelememek o listede yerini fazlasıyla hak etti.
Sıkça Sorulan Sorular
İlan fiyatının üzerine ne kadar eklemeliyim?
Vergiler, noter ve avukatlık ücretleri, emlak komisyonu ve döviz maliyetlerini karşılamak için satın alma fiyatının %5–12'sini planlayın. Bu aralıkta nereye düşeceğiniz ülkeye ve mülk tipine, ikinci el mi sıfır mı, bağlıdır. Fransa gibi, tek başına edinim maliyetleri yaklaşık %7–8 olan yüksek maliyetli ikinci el piyasalar üst uca yakın durur; sabit %4 devir harcı ve yıllık emlak vergisi olmayan Dubai alt uca yakın durur.
Alıcılar en çok hangi maliyetleri unutur?
Döviz çevrimi ve yıllık işletme maliyetleri. Kur marjı hiçbir zaman ayrı bir kalem olarak görünmez, bu yüzden bir ücret gibi hissettirmez; aidat, sigorta ve yerel vergiler ise ancak tapu tamamlandıktan sonra, bütçe tablosu kapatıldıktan sonra ortaya çıkar. Önceden gerçek rakamları isterseniz ikisi de öngörülebilirdir.
Kendi ülkemde de vergi öder miyim?
Çoğu zaman evet. Birçok ülke mukimlerini dünya çapındaki kira geliri ve sermaye kazancı üzerinden vergilendirir, ve belirli bir eşiğin üzerindeki yurt dışı mülkün beyan edilmesini şart koşar. Çifte vergilendirme anlaşmaları genellikle tam olarak iki kez ödemenizi engeller, ama yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Alımdan önce, sonraki ilk vergi son tarihinde değil, bir danışmana her iki tarafı da kontrol ettirin.
Sıfır konut, ikinci elden almaktan daha mı ucuz?
Otomatik olarak değil. Sıfır konutlarda devir vergisi yerine KDV gelir, örneğin İspanya'da %10, ve müteahhitin satış maliyetleri liste fiyatına gömülür. İkinci el konutlarda devir vergisi vardır ama pazarlık için daha fazla alan bırakır. İtalya'da belirleyici faktör bina bile değil, onu nasıl kullanacağınızdır: ana konut %2 tescil vergisi öder, ikinci konut ise %9.
