"Altın vize ülkeleri" diye arattığınızda çıkan sonuçların çoğu artık bir müze. Makaleler hâlâ İspanya'nın 500.000 euroluk rotasını satıyor (Nisan 2025'te kapandı), hâlâ Lizbon dairelerini oturma iznine giden bir yol gibi gösteriyor (gayrimenkul Ekim 2023'ten beri Portekiz'de geçerli değil), hâlâ İrlanda'yı listeliyor (Şubat 2023'ten beri kapalı). Programlar içerikten daha hızlı değişti ve alıcılar parayı tam da bu iki uçurum arasında kaybediyor.
Bu yüzden elinizdeki liste farklı. Şu anda, 2026'nın ortasında, planı net olanlar için neyin açık olduğunu anlatıyor: bir mülk almak, bir yerde yaşama hakkı kazanmak. Neyin kapandığını da işaretleyeceğiz, çünkü bu alanda en pahalı hata artık var olmayan bir program üzerine plan kurmak. HomeNSearch 13 ülkede konut satıyor, aşağıdakilerin birçoğu bu ülkelerden, ve oturma kuralları alıcılarımızın fiyattan hemen sonra sorduğu ikinci soru.
Altın vize nedir, ne değildir
Pazarlamayı bir kenara koyarsak altın vize, uygun bir yatırım karşılığında verilen bir oturma iznidir. İşveren sponsorluğu yok, puan sistemi yok, niyetiniz hakkında mülakat yok. Ülkeye para koyuyorsunuz, ülke sizi orada yaşatıyor. Gayrimenkul versiyonu açık bir nedenle popülerleşti: para bir devlet fonunda kaybolmuyor, kullanabileceğiniz, genelde kiraya verebileceğiniz ve sonunda satabileceğiniz bir evde duruyor.
İki kategoriyi ayrı tutun, çünkü özensiz yazılar bunları birbirine karıştırıyor. Yatırımla oturma izni, varlığı elinizde tuttuğunuz sürece yenilenen bir izin verir. Yatırımla vatandaşlık ise doğrudan pasaport verir; Türkiye ve bir avuç Karayip ülkesi bunu sunuyor. İkisinin yükümlülükleri, fiyatı ve siyaseti farklı, ve ikinci tür Avrupa'dan tamamen siliniyor.
Çoğu altın vize listesi neden güncel değil
2022'den 2025'e kadar geçen yıllar bir yıkım dönemiydi. Birleşik Krallık, Tier 1 yatırımcı vizesini Şubat 2022'de kaldırdı. İrlanda, Göçmen Yatırımcı Programı'nı bir yıl sonra kapattı. Portekiz, Lizbon ve Porto'da yerel halkı fiyatların dışına iten bir konut krizinin baskısıyla Ekim 2023'te gayrimenkulü altın vizeden çıkardı. İspanya aynı siyasi süreci izledi ve 3 Nisan 2025'te tüm programını sonlandırdı. Aynı ay, AB Adalet Divanı Malta'nın yatırımla vatandaşlık programını yasa dışı ilan ederek Birlik içindeki son "para karşılığı pasaport" teklifini bitirdi.
2024'te yeni bir misafir yatırımcı vizesi başlatan Macaristan bile, tek bir başvuru alınmadan planlanan 500.000 euroluk konut seçeneğini rafa kaldırdı. Batı Avrupa'da yön tek taraflı.
Bunların hiçbiri eski makalelere işlenmiyor. 2021'de yazılmış bir yazı yıllarca sıralamasını koruyabilir, tıklama toplayabilir ve sayfaya düşen herkesi sessizce yanıltabilir. Programın ölmesinden aylar sonra elinde İspanyol altın vize bütçesiyle gelen alıcılarımız oldu.
Herhangi bir altın vize makalesi için tek satırlık bir test: İspanya açık olarak listeleniyorsa ya da Portekiz gayrimenkulü bir rota olarak sunuluyorsa, sayfa yıllarca eskidir. Kapatın.
Yunanistan: açık, ama fiyat posta koduna bağlı
Yunanistan altın vizesini korudu ve İspanya ile Portekiz'in geri çevirdiği talebin büyük bölümünü kendine çekti. Değişen şey fiyat haritası. 2024'e kadar bilet ülkenin her yerinde sabit 250.000 euroydu; 1 Eylül 2024'ten beri üç kademe var, ve aralarındaki fark bir stüdyo ile ciddi bir ev arasındaki fark kadar büyük.
800.000 euroluk kademe herkesin önce sorduğu yerleri kapsıyor: Atina çevresindeki tüm Attika bölgesi, Selanik, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfusa sahip her ada. Bu son cümleyi iki kez okuyun, çünkü güncelliğini yitirmiş listelerin kaçırdığı nokta tam da bu. Girit, Rodos ve Korfu 3.100 kişiyi rahatlıkla aşıyor, dolayısıyla büyük tatil adaları üst kademede Atina'yla birlikte yer alıyor. 400.000 euroluk kademe geri kalan her şey: Peloponnes'in çoğu, Halkidiki ve anakara kıyısının kalanı, ayrıca gerçekten küçük adalar. Her iki kademede de para en az 120 metrekarelik tek bir mülke gitmeli. 250.000 euro döneminin klasik taktiği olan birkaç küçük daireyi üst üste koyup eşiğe ulaşmak artık geçerli değil.
250.000 euroluk giriş iki dar kapıdan hayatta kalıyor: ticari bir binayı konuta dönüştürmek, ya da tescilli bir tarihi mülkü restore etmek. İkisi de izinleri, müteahhitleri ve gecikmeleri olan gerçek renovasyon projeleri, bu yüzden düşük fiyatı bulunmuş değil kazanılmış olarak görün.
Hızlıca göz gezdirenleri iki kural yakalıyor. Program kapsamında alınan bir ev kısa vadeli kiraya verilemez; Airbnb'ye koyarsanız izni kaybetme ve üstüne ceza riski taşırsınız. Ve vize beş yılda bir minimum ikamet şartı olmadan yenilense de, sessizce vatandaşlığa dönüşmez. Bunun için Yunanistan'da yedi yıl gerçek, vergi mukimi bir yaşam ve bir dil sınavı gerekir.
İzin eşi, 21 yaşından küçük çocukları ve her iki tarafın ebeveynlerini kapsar, ve her 180 günde 90 gün Schengen alanını açar. 400.000 euroluk kademenin neler sunduğuna Yunanistan kataloğumuzdan bakın; Atina dışında çoğu insanın beklediğinden fazlasını buluyorsunuz.
BAE: 2 milyon dirhem, on yıl, minimum ikamet şartı yok
BAE şu anda dünyanın en hareketli gayrimenkul bağlantılı oturma programını yürütüyor, ve Avrupa'nın tersi yönde ilerledi: kurallar sıkılaşmak yerine gevşedi. 2 milyon dirhem, yaklaşık 545.000 ABD doları değerinde konut sahibi olun, on yıl yenilenebilir altın vizeye hak kazanırsınız. Eş, çocuklar ve hatta ev personeli bağımlı olarak dahil olur, ve geçerliliğini korumak için minimum ikamet şartı yoktur.
Eşik, tapudaki değer üzerinden hesaplanır, ve Dubai buna ulaşmak için birden fazla mülkü birleştirmenize izin verir. Onaylı geliştiricilerden alınan proje aşamasındaki (off-plan) evler geçerlidir. İpotekli olanlar da öyle; 2024 başından beri belirli bir tutarı önceden ödemiş olmanız gerekmiyor, bankanız başvuru için sadece bir itiraz yok yazısı düzenliyor.
Sürecin kendisi oturma izni standartlarına göre hızlı. Dubai mülkleri için Arazi Dairesi üzerinden yürüyor: tapu üzerinde uygunluk kontrolü, tıbbi muayene, Emirates ID için biyometri, ve vize genellikle aylar değil haftalar içinde geliyor. Abu Dabi ve diğer emirlikler aynı 2 milyon dirhem mantığıyla paralel yollar işletiyor, dolayısıyla emirlik seçimi aslında bir programın değil bir pazarın seçimi.
Yine de ne aldığınız konusunda net olun. Bu bir varlığa bağlı oturma iznidir, pasaporta giden bir yol değil. Emirlikler yatırımcıları pratik anlamda vatandaşlığa almıyor, ve satıp 2 milyon dirhemin altına düşerseniz vize mülkle birlikte düşer. Karşılığında: gelir vergisi yok, yıllık emlak vergisi yok (sadece satın alma anında tek seferlik %4'lük transfer ücreti), ve orta segment bölgelerde %6-8 brüt kira getirisi. Birçok sahibi vizenin kendisini getiri olarak görüyor.
BAE kataloğumuz hangi ilanların 2 milyon dirhem sınırını tek başına aştığını işaretliyor.
Kıbrıs: yeni yapıyla kalıcı oturma izni
Kıbrıs geçici bir izin değil, kalıcı oturma izni veriyor, ve bu tek kelime hesabı değiştiriyor. Hızlı rota, doğrudan geliştiriciden alınan yeni bir konuta yatırılan 300.000 euro artı KDV gerektiriyor. Sadece ilk satış. İkinci el evler geçerli değil, ki bu Pafos'ta on yıllık bir villaya çoktan gönlünü kaptırmış her ikinci alıcıyı şaşırtıyor.
Dosyanın geri kalanı köken ve gelirle ilgili. Fonlar yurt dışından gelmeli, ve Kıbrıs dışından güvenli yıllık gelir göstermeniz gerekiyor: ana başvuru sahibi için 50.000 euro, eş için ek 15.000 euro ve bağımlı çocuk başına 10.000 euro. Onay genellikle aylar içinde geliyor, statü hemen kalıcı oluyor, ve korumak için tek bir şey gerekiyor: her iki yılda en az bir kez adaya ayak basmak.
Her müşteriye söylediğimiz iki uyarı var. Kıbrıs Schengen'de değil, dolayısıyla bu izin Yunan oturma izninin yaptığı gibi Avrupa sınırlarını açmıyor; katılımın yakın olduğu yıllardır söyleniyor ama gerçekleşmedi. Ve gerçek fiyatı KDV belirliyor. Standart oran %19, ama gerçekten oturacağınız bir evin ilk 130 metrekaresine belirli koşullarla indirimli %5 uygulanıyor. 300.000 euroluk bir alımda bu 42.000 euroluk bir fark demek, herhangi bir şey imzalamadan önce yapılandırılmaya değer.
2023 sıkılaştırmasıyla bir yükümlülük daha geldi: sahipler artık her yıl yatırımın ve başvurunun dayandığı gelirin hâlâ yerinde olduğunu, temiz bir sabıka kaydı belgesiyle birlikte teyit ediyor. Bu rutin bir evrak işi, bir tuzak değil, ama ihmal ederseniz kalıcılık sessizce kalıcı olmaktan çıkıyor.
Limasol, Baf ve Larnaka bu talebin çoğunu alıyor. Kıbrıs sayfamız her şehirde 300.000 euronun neye karşılık geldiğini gösteriyor, ve üç şehir arasındaki fark düşündüğünüzden büyük.
Türkiye: 400.000 dolar sadece oturma değil, vatandaşlık satın alıyor
Türkiye bu listede bir yıldız işaretiyle yer alıyor, çünkü oturma izni sunmuyor. Vatandaşlık sunuyor. Resmi olarak en az 400.000 ABD doları değerinde gayrimenkul satın alın, tapuya işlenmiş üç yıllık satış yasağını kabul edin, ve kendiniz, eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız için Türk pasaportuna başvurabilirsiniz. Altı ila dokuz ay normal bir süre. İkamet şartı yok, dil sınavı yok, ve çifte vatandaşlığa izin veriliyor.
Satın alma standart bir alımdan daha denetimli. Devlet lisanslı bir eksper değeri belgeliyor, para gerekli döviz belgeleriyle Türk bankaları üzerinden hareket etmek zorunda, ve beyan edilen tapu bedeli gerçekle örtüşmeli. Tapu harcından tasarruf etmek için değeri düşük beyan etme alışkanlığı burada ölümcül: vatandaşlık başvurusunu geçersiz kılıyor.
Dürüst uyarı döviz kuru. Lira on yıldır düşüyor, dolayısıyla soru bir mülkün eksperde 400.000 doları aşıp aşmadığı değil, üç yılınız dolduğunda hâlâ o değerde olup olmayacağı. İstanbul'un gözde bölgeleri ile Antalya ve Bodrum çevresindeki yerleşik kıyı pazarları, pasaport ticareti için fiyatlanmış toplu inşa banliyölerden çok daha iyi dolar değeri koruyor. Önce varlığı, sonra vatandaşlığı satın alın.
Eksiksiz olsun diye: Türkiye ayrıca üç yıl elde tutulan 500.000 dolarlık banka mevduatı ya da fon yatırımı karşılığında da vatandaşlık veriyor. Hemen hemen herkes yine de gayrimenkul rotasını seçiyor, çünkü Kadıköy'de bir daire en azından beklerken kira getiriyor.
Karadağ: herhangi bir ev, yenilenebilir bir izin
Karadağ minimalist seçenek. Hiçbir eşik yok: adınıza kayıtlı, oturulabilir bir konut sahibi olun, bir yıl için verilen ve evi elinizde tuttuğunuz sürece yenilenen geçici oturma iznine başvurabilirsiniz. Kotor Körfezi'nde ya da Budva'da alım yapanlar için bu genellikle bir tatil evi alımının yan etkisi, nedeni değil.
Başvuru şahsen yapılıyor, sağlık sigortası ve kendinizi geçindirebileceğinize dair kanıt istiyor, ve o belirli mülke bağlı kalıyor. Evi satarsanız iznin dayanağı onunla birlikte gider.
Ne olmadığını bilin. İzin ülkede yaşamanıza izin veriyor ama pasaporta giden hızlı bir yol sunmuyor, ve insanların yarı yarıya hatırladığı yatırımla vatandaşlık programı 2022 sonunda kapandı. Buradaki uzun oyun AB üyeliği. Karadağ en ileri aday, ve üyelik geldiğinde arkasında yıllarca yasal ikamet biriktirmiş sahipler iyi konumda olacak.
Gürcistan: 100.000 dolar ve her yerdekinden hafif evrak işi
Gürcistan, sertifikalı yerel bir değerlemeyle onaylanmış, en az 100.000 ABD doları değerinde gayrimenkul sahibi olan yabancılara oturma izni veriyor. Bürokrasi meşhur derecede hafif. Bir alımı tescil etmek bir kamu hizmet merkezinde bir gün sürüyor, izin süreci haftalarla ölçülüyor, ve aile üyeleri sahiple birlikte başvurabiliyor.
Bir ayrıntı izni göründüğünden daha az acil kılıyor: yaklaşık yüz ülkenin vatandaşı zaten Gürcistan'da vizesiz olarak seferde bir yıl boyunca kalabiliyor. İzin, düzgünce yerleşmek, yerel banka hesapları açmak ya da yıllık sınır turları yapmadan iş kurmak istediğinizde işe yarıyor. Ve Batum fiyatlarında 100.000 dolar hâlâ iyi bir sahil dairesi satın alıyor, ki bu kıyı Avrupa'sının çoğunda çoktan gerçek olmaktan çıktı.
Sahadaki geri kalan, kısaca
Birkaç program tek satırı hak ediyor. Letonya hâlâ 250.000 euroluk mülk artı bir devlet harcı karşılığında oturma izni veriyor; hacimler küçük ama kapı açık. Malta'nın kalıcı oturma programı kiraladığınız ya da satın aldığınız bir ev artı bir devlet katkısıyla işliyor, ve adanın pasaport programını öldüren mahkeme kararından sağ çıktı. Macaristan'ın canlandırılan yatırımcı vizesi kendi başınıza daire almak yerine 250.000 euroluk lisanslı gayrimenkul fonları üzerinden çalışıyor.
Atlantik'in öte yakasında beş Karayip ülkesi (Saint Kitts ve Nevis, Antigua, Dominika, Grenada, Saint Lucia) onaylı tatil köyü gayrimenkulünü ödeme seçeneklerinden biri olarak vatandaşlık satıyor; fiyatlar yaklaşık 200.000 dolardan başlıyor ve 2023'ten sonra ABD ile AB baskısı altında keskin biçimde yükseldi. Ve bu listelere sürekli sıkıştırılan Amerikan EB-5, hiç de bir gayrimenkul programı değil. 800.000 dolardan başlayan iş yaratan bir ticari yatırım. Miami'de bir daire almak size Miami'de bir daire kazandırır.
Portekiz ve İspanya: satın almak sorun değil, evraklar ayrı geliyor
Hiçbir ülke yabancıların mülk almasını kısıtlamıyor. Kaybolan şey, mülkü evrakla takas etme imkânı.
Portekiz'in altın vizesi başka bir yakıtla hayatta: 500.000 eurodan başlayan yatırım fonları, 250.000 eurodan başlayan kültür ya da araştırma bağışları, ve pek azının kullandığı iş yaratma rotaları. Vatandaşlığa giden beş yıllık yolu Batı Avrupa'nın en kısası, ki bu da fon rotasını canlı tutuyor. Esas olarak Portekiz'de yaşamak isteyen alıcılar genellikle sermaye yerine ulusal asgari ücrete bağlı istikrarlı pasif gelir isteyen D7 vizesinde, ya da uzaktan çalışanlar için D8'de daha iyi sonuç alıyor.
İspanya, Nisan 2025'ten beri hiçbir yatırım rotası sunmuyor. Kâr amacı gütmeyen vize (ana başvuru sahibi için ayda yaklaşık 2.400 euro pasif gelir, İspanya'da çalışma yok) ve dijital göçebe vizesi yükü taşıyor. İkisini de İspanyol bir evle birlikte tutabilirsiniz; ev sadece artık hak kazandırmıyor.
Bir rota seçmek, ve herhangi bir listeyi kontrol etmek
Yan yana koyduğunuzda açık programlar neyi optimize ettiğinize göre sıralanıyor. Taşınmadan Schengen erişimi: Yunanistan, 400.000 eurodan. Gerçekten kullanacağınız vergisiz bir üs: BAE, 2 milyon dirhemle. En düşük eşikte bir AB ülkesinde kalıcı statü: Kıbrıs, 300.000 euro artı KDV ile. İkinci bir pasaport: Türkiye, 400.000 dolarla. Mütevazı bir bütçeyle kıyıda bir dayanak noktası: Karadağ ya da Gürcistan, mülkün amaç, iznin ise bonus olduğu yerler.
Herhangi bir liste üzerinden – bu da dahil – harekete geçmeden önce, bizim yapacağımız aynı beş kontrolü yapın:
- Yayın tarihini bulun. Bu alanda bir yıldan eski her şey rehberlik değil, tarihtir.
- Programı satış huniyle bir acente sayfasında değil, resmi bir devlet kaynağında doğrulayın.
- Bölgesel kademeleri kontrol edin. Yunanistan için tek bir başlık rakamı Eylül 2024'ten beri yanlış.
- Mülkün ne yapamayacağını sorun. Yunanistan altın vize evlerinde kısa vadeli kiralamayı yasaklıyor.
- Ne zaman satabileceğinizi sorun. Türkiye tapuyu üç yıl kilitliyor.
Bu sayfadaki her programda kurallar 2023 ile 2026 arasında değişti, ve yine değişecek. HomeNSearch bunları kapsadığımız 13 ülke boyunca takip ediyor, ve yerel ekiplerimiz sahadaki avukatlardan taslak değişikliklerin haberini genellikle bunlar yasalaşmadan önce alıyor. Bütçenize, pasaportunuza ve vergi durumunuza göre stres testinden geçirilmiş bir kısa liste istiyorsanız bize sorun. O görüşme hiçbir şeye mal olmaz. Yanlış bir 400.000 euroluk alımı geri almaksa mal olur.
Sıkça sorulan sorular
2026'da gayrimenkul alarak hangi ülkeler hâlâ oturma izni veriyor?
Yunanistan (çoğu bölgede 400.000 eurodan, Atina ve önde gelen adalarda 800.000 euro, dönüştürme ya da restorasyon projeleri için 250.000 euro), BAE (2 milyon dirhem), Kıbrıs (yeni yapıda 300.000 euro artı KDV), Karadağ (herhangi bir tescilli ev), Gürcistan (100.000 dolar) ve Letonya (250.000 euro, küçük ama işlevsel). Türkiye bir adım öteye geçip 400.000 dolarla vatandaşlık veriyor. Birkaç Karayip ülkesi de gayrimenkul seçenekleriyle vatandaşlık satıyor, ama bunlar çoğu alıcının yaşamayı planladığı yerlerden çok pasaport programları.
İspanya ya da Portekiz'de hâlâ altın vize alabilir miyim?
Gayrimenkul üzerinden hayır. İspanya altın vizesini 3 Nisan 2025'te tamamen sona erdirdi. Portekiz'in programı hâlâ işliyor, ama gayrimenkul Ekim 2023'ten beri geçerli değil; işleyen rotalar 500.000 eurodan yatırım fonları ve 250.000 eurodan kültürel bağışlar. Amaç yatırım değil orada yaşamaksa İspanya'nın kâr amacı gütmeyen vizesi ve Portekiz'in D7'si sermaye yerine gelire dayanan dürüst alternatifler.
Gayrimenkul yoluyla Avrupa oturma izni almanın en ucuz yolu nedir?
Karadağ, oturulabilir herhangi bir evin minimum fiyat olmadan yenilenebilir bir izni desteklediği yer. AB içinde, bir projeyi üstleneceğiniz Yunanistan'ın 250.000 euroluk dönüştürme ve restorasyon rotası taban noktası. Aksi halde kalıcı statü için Kıbrıs 300.000 euro artı KDV, sonra Schengen hareketliliği için Yunanistan'ın 400.000 euroluk kademesi.
Altın vize vatandaşlığa götürür mü?
Tek başına, hiçbir yerde değil. Yunanistan yedi yıllık gerçek ikamet artı bir dil sınavı istiyor. Kıbrıs adada fiilen geçirilen yılları sayıyor. Portekiz beş yılla istisna, ki bu da fon rotasını gayrimenkul olmadan bile canlı tutan sebep. Türkiye sırayı atlıyor ve 400.000 dolarlık alım karşılığında doğrudan vatandaşlık veriyor. BAE, pratik anlamda, yatırımcıları hiç vatandaşlığa almıyor.
Vizeyi korumak için ülkede yaşamak zorunda mıyım?
Çoğunlukla hayır, ve ürünü satan tam da bu. Yunanistan minimum ikamet şartı koymuyor. BAE sadece hak kazandıran mülkü elinizde tutmanızı istiyor. Kıbrıs iki yılda bir ziyaret istiyor. Karadağ istisna; izni gerçekten orada olduğunuzu varsayıyor, ve hiç orada değilseniz yenilemeler zorlaşıyor. Türk vatandaşları ise elbette kimseye ikamet borçlu değil.
