2025 yılında Kıbrıs'taki emlak işlemlerinin yaklaşık her on tanesinden dördünde yabancı alıcılar vardı; yani muhatap olacağınız avukatlar, bankacılar ya da tapu memurları için durumunuz hiç de yabancı gelmeyecek. Sözleşmeler İngilizce hazırlanır. Hukuk sistemi İngiliz common law geleneğinden gelir. Ve ada, Akdeniz'in en güçlü alıcı korumalarından birine sahiptir: aşağıda değineceğimiz, mahkeme kararıyla uygulanan bir hak olan "aynen ifa" (specific performance).
Diğer hoş sürpriz ise hız. Tapusu temiz bir ikinci el konut, rezervasyondan anahtar teslimine sekiz ila on hafta içinde gidebilir. Aynısını Fransa'da ya da İtalya'da deneyin bakalım. Kıbrıs'ın yıllardır İngiltere, İsrail, Almanya, Lübnan ve Körfez'den alıcı çekmeye devam etmesinin büyük nedeni de bu.
Bütçenizi hiçbir verginin yapamayacağı kadar konum şekillendirir. Limasol, Baf'taki benzer evlere kıyasla yaklaşık üçte bir daha pahalıdır; Larnaka ise son yıllarda daire fiyatlarının çift haneli oranlarda yükseldiği, arayı kapatan şehir oldu. Lefkoşa ise turistlerin değil, yerlilerin tercih ettiği bir yer olduğu için daha ucuz kalmaya devam ediyor.
Şimdi tüm süreci baştan sona ele alacağız: kim neyi satın alabilir, AB dışı vatandaşlar için izin nasıl işler, avukatınızın kontrol etmesi gerekenler, para nasıl transfer edilir ve her masraf hesaba katıldığında satın alma size gerçekte kaça mal olur. Süreçten çok ilanlara ve piyasa verilerine bakmak isterseniz, önce Kıbrıs emlak sayfamıza göz atın, sonra buraya dönün.
İlk soru: AB pasaportunuz var mı?
AB ve AEA vatandaşları Kıbrıs'ta Kıbrıslılarla tamamen aynı koşullarda mülk satın alır. İzin yok, kaç ev ya da ne kadar arazi alabileceğinize dair sınır yok, hiçbir onay gerekmiyor. Alman, Polonyalı ya da Yunansanız, bir sonraki bölümü atlayabilirsiniz.
Brexit sonrası İngiliz alıcılar da dahil olmak üzere AB dışı vatandaşlar, sömürge döneminden kalma ama hâlâ kendi adınıza ne tescil edebileceğinizi belirleyen Taşınmaz Mal (Yabancılar) Edinimi Yasası kapsamına girer. Pratikteki sınırlar şöyle: bir daire ya da ev, ya da 4.000 metrekareyi geçmeyen bir arsa. Evli bir çift burada tek bir alıcı sayılır, yani mülkü eşinizle bölüştürerek hakkınızı ikiye katlayamazsınız.
AB dışı bir vatandaş olarak Kıbrıs'ta ikinci bir mülk mü istiyorsunuz? Alıcılar bazen bunu bir Kıbrıs şirketi üzerinden ya da ikinci evi reşit bir çocuğun üzerine kaydettirerek çözüyor. Her iki yolun da kendine göre vergi ve miras sonuçları var, dolayısıyla ikisine de girişmeden önce düzgün bir hukuki danışmanlık bütçenize dahil edin. Çoğu insan için tek ve iyi bir mülk, dürüst cevaptır.
Devam etmeden önce bir sınır çizelim: bu yazının tamamı Kıbrıs Cumhuriyeti'ni ilgilendiriyor. Adanın 1974'ten beri Türk işgali altındaki kuzeyi, farklı ve hukuken tartışmalı bir tapu rejimine tabidir; 1974 öncesi mülkiyete dair anlaşmazlıklar hâlâ mahkemelerde görülüyor. Oradaki cazip fiyatların içinde hiçbir avukatın sigortalayamayacağı bir tapu riski gizli. Bu rehber Yeşil Hat'ın kuzeyi için geçerli değil; orada mülk almayı da pek tavsiye etmeyiz.
Satın alma izni: dramasız
"İzin" kelimesi insanları ürkütüyor. Oysa gerek yok. Kıbrıs bu formaliteyi çoğunlukla alışkanlıktan yürütüyor ve yıllardır iyi niyetli bir alıcıyı durdurduğu görülmedi.
İşleyiş şöyle: sözleşmeyi imzaladıktan sonra avukatınız, mülkün bulunduğu ilçenin İlçe İdaresi'ne başvuruyu yapar. Onay yetkisi on yıllarca Bakanlar Kurulu'nda kalmış, sonradan devredilmiş; bu bile kararın ne kadar rutin hale geldiğini gösteriyor. Dosyada pasaport fotokopiniz, sözleşme, kısa bir mali beyan ve mülk bilgileri yer alır. Sicili temiz olan herkes için onay standart sonuçtur. Reddedilen dosyalar öyle nadir ki Kıbrıslı avukatlar yakın zamandan bir örnek hatırlamakta zorlanır. Karar, ilçenin iş yüküne göre birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir.
Çoğu alıcının kaçırdığı kısım şu: iznin çıkmasını beklemezsiniz. Sözleşmeyi imzalarsınız, ödemeyi yaparsınız, anahtarları alırsınız, eve taşınırsınız, eşyalarınızı yerleştirirsiniz, isterseniz kiraya bile verirsiniz. İzin ancak en son adımda, tapu Tapu Dairesi'nde adınıza tescil edilirken devreye girer. Kimse otel odasında oturup e-postasını yenilemez. Başvuru sessizce arka planda işlerken siz zaten evin pratikte sahibi olarak yaşamaya başlarsınız.
Kendi avukatınızı tutun, hem de en başta
Kıbrıs'ta Fransız ya da İspanyol tarzı bir noterlik sistemi yok. Anlaşmayı her iki taraf adına inceleyen tarafsız bir devlet görevlisi bulunmuyor. Müteahhidin avukatı müteahhit için çalışır. Satıcının emlakçısı satıcı için çalışır. Bu yüzden atacağınız en kritik erken adım, bağımsız bir avukat tutmaktır — mülkleri ciddiyetle incelemeye başlamadan, ve kesinlikle kimseye rezervasyon bedeli vermeden önce.
Bütçenize satış bedelinin yaklaşık %1'ini koyun; daha ucuz evlerde bazen sabit bir ücret de olabiliyor. Karşılığında alacağınız şey, gerçek bir durum tespiti:
- satıcının gerçekten sattığı şeye sahip olduğunu doğrulayan Tapu Dairesi'nde bir tapu araması
- mülk üzerine kayıtlı ipotek, şerh ve diğer takyidatların kontrolü
- imar ve inşaat izinlerinin, ek yapılar dahil, fiilen inşa edilenle uyuşup uyuşmadığının incelenmesi
- proje aşamasındaki satışlarda müteahhidin mali durumu ve arsa üzerindeki ipotek varsa banka feragatnamesi
Son madde üzerinde durmaya değer. Kıbrıs, kabaca 2008-2015 arasında, müteahhitlerin bankalara zaten ipotek ettikleri arsalar üzerinde konut sattığı, sonra da iflas ettiği kötü bir dönem yaşadı. Bedelini peşin ödemiş alıcılar, mülkün gerçekte kime ait olduğu konusunda müteahhidin borç verdiği bankayla tartışmak zorunda kaldı. Yasa o günden bu yana yamalandı ve mağdur alıcı yığını büyük ölçüde eritildi, ama ders yerinde duruyor: arsanın başkasının borcunu taşımadığından emin olun, taşıyorsa tek bir euro bile hareket etmeden bankanın yazılı feragatnamesini alın.
Avukatınızın ücretini hak ettiği bir konu daha var: satıcının mülkle ilgili kendi vergilerini ödediğinden emin olmak, çünkü ödenmemiş borçlar transferi sonradan kilitleyebilir. Sıkıcı bir iş. Tam da yaptırılması gereken türden.
Önce rezervasyon, sonra satış sözleşmesi
Mülkü buldunuz mu? Genellikle işleyiş, tipik olarak 5.000 ila 10.000 avro arası bir depozitoyla rezervasyon sözleşmesinden başlar; bu, avukatınız incelemesini yaparken mülkü iki ila dört hafta piyasadan çeker. Durum tespitinde sorun çıkarsa depozitonun iade edilebilir olmasında ısrar edin. Ciddi bir satıcı buna itiraz etmez; itiraz eden bir satıcı ise size zaten bir şey söylemiş olur.
Satış sözleşmesi, üzerinde anlaştığınız her şeyin yazıldığı yerdir: fiyat, evde kalacak eşyalar, ödeme takvimi, satıcı gecikirse cezalı teslim tarihi, yeni yapılarda ayıp sorumluluğu. Avukatınız okumuş olsa da taslağı kendiniz de okuyun. Pergolanın ya da su deposunun dahil olup olmadığı gibi sadece sizin önemseyeceğiniz ayrıntıları siz fark edersiniz.
Ocak 2026'dan itibaren imza atmak biraz daha hafifledi. Kıbrıs, 1 Ocak 2026 ve sonrasında imzalanan sözleşmelerde damga vergisini kaldırdı. O tarihten önce imzalanan sözleşmelerde büyük alımlarda 20.000 avroyla sınırlı olmak üzere hâlâ bedelin %0,2'sine kadar vergi ödeniyordu; sizinki için hiçbir şey ödenmeyecek.
Sözleşmeyi Tapu Dairesi'ne tescil ettirin. Her zaman.
Bu adım, Kıbrıs'ın sessizce ünlü olduğu alıcı korumasıdır ve atlamak, yabancı bir alıcının yapabileceği en pahalı hatadır.
İmzadan itibaren altı ay içinde avukatınız sözleşmeyi Bölge Tapu Dairesi'ne tevdi eder. Tevdi edildikten sonra sözleşme, mülkün kaydında bir yük olarak görünür. Satıcı artık evi başka birine satamaz. Sizin arkanızdan ipotek ettiremez. Ve satıcı sonradan tapuyu devretmeyi reddederse, mahkeme Taşınmaz Mal Satışı (Aynen İfa) Yasası uyarınca devri doğrudan emredebilir. Sonunda elinizde tazminat davasından cente cente ödeyen bir dava değil, gerçek ev olur.
Avukatınızdan Tapu Dairesi tevdi makbuzunu isteyin ve sözleşmenizle birlikte saklayın. Bir gün bir anlaşmazlık çıkarsa, "dava aç ve umut et" durumuyla "mahkeme mülkün size devrini emrediyor" durumu arasındaki farkı yaratan tam olarak o kâğıt parçasıdır.
Proje aşamasında satın alanlar için tevdi işlemi daha da önemlidir, çünkü biriminizin tapusu ortada bile yokken bir iki yıl boyunca taksit ödemeye devam edersiniz. Tevdi edilen sözleşme, bu ara dönemde müteahhide karşı ileri sürülebilir ve sicili arayan herkes tarafından görülebilir bir hak sağlar. Her yetkin avukat bunu zaten kendiliğinden yapar. Yine de teyit edin.
Para nasıl hareket eder
İkinci el bir satışta tanıdık bir ritim beklersiniz: önce rezervasyon depozitosu, sonra sözleşme imzalanırken %20 ile %30 arası bir tutar, ardından tapu devrinde bakiye. Bazı anlaşmalar bunu sadece rezervasyon ve tamamlama olarak sadeleştirir, bu da sorun değil. Her şey bankacılık kanallarından, paranın nereden geldiğini gösteren belgelerle geçmeli. Kıbrıs bankaları AB'nin kara para aklamayla mücadele kurallarını uyguluyor ve bazen iki kez soruyorlar.
Proje aşamasındaki ödemeler inşaatı takip eder. Tipik bir plan; peşin %30, inşaat aşamalarına bağlı kademeli ödemeler ve teslimde son dilim şeklindedir. Her aşamayı takvim tarihine değil, onaylanmış ilerlemeye bağlayın. Müteahhidin taslağında sahada ne yapıldığından bağımsız olarak her çeyrekte %10 ödenmesi yazıyorsa, bu imzalanacak değil, yeniden pazarlık edilecek bir sözleşmedir.
Birikiminiz sterlin, dolar ya da şekel cinsindense, kur farkı gerçek bir maliyet kalemi haline gelir. 350.000 avroluk bir alımda %2'lik bir fark, sessizce 7.000 avro yer, üstelik bu avukatlık ücretinizden bile fazladır. İlk büyük transferden önce bankanızın kurunu uzman bir döviz servisiyle karşılaştırın; tamamlanma aylar sonraysa, hareketli bir avronun bütçenizi altüst etmemesi için vadeli kur kilitlemeyi de sorun.
Sürecin başında bir Kıbrıs banka hesabı açın. Faturalar ve varsa konut kredisi için gerekecek; ayrıca hesap uyum kontrollerinden geçtikten sonra uluslararası transferler daha hızlı temizlenir. Randevuya makul bulduğunuzdan daha fazla evrak götürün. Yine de yetmeyecektir.
Tapu: bitiş çizgisi
Mülkiyet, tapu Bölge Tapu Dairesi'nde adınıza tescil edildiğinde resmen el değiştirir. Ya bizzat gidersiniz ya da avukatınız vekaletle işlemi yürütür, devir harcı ödenir, AB dışı alıcılar satın alma iznini ibraz eder ve Kıbrıs Cumhuriyeti'nde tescilli bir taşınmaz mal sahibi olarak ayrılırsınız.
Tapusu temiz ikinci el satışlarda bu, sözleşmeden haftalar sonra gerçekleşir. Yeni yapılarda ise aylarca, bazen yıllarca gecikebilir; çünkü müteahhidin önce projeden ayrı tapular çıkarması gerekir, bu da nihai inşaat onaylarını, tamamlanan proje için bir belgeyi ve Tapu Dairesi'nin kendi işlemlerini gerektirir. Sözleşmeniz Tapu Dairesi'ne tevdi edilmiş olduğu sürece bu gecikme Kıbrıs'ta normaldir ve tek başına bir kırmızı bayrak sayılmaz. O koruma, tam olarak tasarlandığı işi yapıyordur.
2026'da Kıbrıs'ta satın almanın maliyeti nedir
Genel görüntü olumlu: Kıbrıs, mülk alımlarını Avrupa standartlarına göre hafif vergilendiriyor ve bir alımdan ya KDV ya da devir harcı alınıyor, ikisi birden asla alınmıyor.
Yeni yapılarda KDV %19. Mülk ana ikametgahınız olacaksa ciddi bir indirim var: ilk 130 metrekare için %5 KDV, tabii mülk 2023'te belirlenen değer ve büyüklük sınırları içinde kalırsa (kabaca, indirimli oran 350.000 avroluk değere kadar geçerli, mülkün toplamı ise 475.000 avroyu ve 190 metrekareyi aşmamalı). 300.000 avroluk bir dairede bu, 57.000 avro vergi ile 15.000 avro vergi arasındaki fark demek. Karşılığında: gerçekten orada oturmanız gerekiyor ve on yıl içinde satar ya da kiraya verirseniz devlet indirimin bir kısmını geri alıyor.
İkinci el satışlarda KDV yok. Bunun yerine, kademeli bir tarifeyle Tapu Dairesi devir harcı ödüyorsunuz: mülk değerinin ilk 85.000 avrosu için %3, 85.000-170.000 avro arası için %5, üzerinde ise %8. İki uzun süredir uygulanan yumuşatıcı unsur bunu hafifletiyor. Tapu Dairesi bu oranlara yıllardır %50 indirim uyguluyor, ortak alıcılar ise değeri isimleri arasında bölerek fiyatın daha büyük kısmını alt dilimlere düşürüyor. 400.000 avroluk bir ikinci el konutu ortak isimlerle alan bir çift, indirim sonrası yaklaşık 9.200 avro öderken, tek başına bir alıcı ham tarifeye göre 25.200 avro öder.
Kıbrıs'ın komşularını gerçekten geride bıraktığı yer, sahip olma maliyetidir. Taşınmaz Mal Vergisi'nin kaldırıldığı 2017'den beri ulusal düzeyde yıllık bir emlak vergisi yok. Geriye kalan yerel ve küçük: çöp ve kanalizasyon için yılda birkaç yüz avroya varan belediye ücretleri, bir de binanızda havuz ya da bahçe varsa site aidatları.
Faturanın geri kalanı, üst üste konduğunda:
- yeni yapılarda %19 KDV, ya da uygun ana ikametgahın ilk 130 m²'si için %5
- ikinci el satışlarda %3 ila %8 arası kademeli devir harcı, yürürlükteki indirimle yarıya inmiş
- damga vergisi: 1 Ocak 2026'dan itibaren imzalanan sözleşmelerde sıfır
- fiyatın yaklaşık %1'i tutarında avukatlık ücreti
- Kıbrıs'ta geleneksel olarak satıcının ödediği emlakçı komisyonu
- isterseniz bağımsız bir eksper incelemesi ya da değerleme, eski evlerde birkaç yüz avroya çok iyi harcanmış bir para
Genel olarak, ikinci el bir mülk alıcısı fiyatın üzerine değere ve tapunun nasıl bölüştüğüne bağlı olarak kabaca %2 ila %6 daha bütçelemeli. Yeni yapı alıcısı ise esasen sadece KDV'yi bütçeler, üstüne pek bir şey eklemez.
İnsanların hesaba katmayı unuttuğu bir rakam da çıkış tarafı. Kıbrıs, mülkü bir gün sattığınızda kârdan %20 sermaye kazancı vergisi alıyor; bu da kişisel bir muafiyet ile enflasyon ve belgelenmiş iyileştirmeler için yapılan indirimlerle yumuşuyor. Bu bir alım maliyeti değil, doğru. Ama özellikle birkaç yıl içinde büyük bir eve geçmeyi planlıyorsanız, ilk günden itibaren tablonuzda yer alması gereken bir kalem.
Finansman: yerleşik olmayanlar gerçekte ne kadar borç alabilir
Kıbrıs bankaları yerleşik olmayan alıcılara da kredi veriyor, ama hesaplar temkinli. Yerleşik olmayanlar için kredi/değer oranı genellikle %50 ile %70 arasında kalıyor, yani fiyatın en az üçte birini nakit olarak getirmeyi planlayın, artı yukarıdaki listedeki tüm masrafları, çünkü ücretler kredilendirilemiyor. Faiz oranları euro bölgesinin en ucuz piyasalarının üzerinde. Vade genelde 65 ya da 70 yaşını aşamıyor. Ve banka tüm dosyayı istiyor: gelir belgeleri, vergi beyannameleri, banka ekstreleri, mevcut borçlar, artı kendi ödeyeceğiniz, bankanın atadığı eksper tarafından yapılan bir değerleme.
Ters giden anlaşmalardan gördüğümüz iki pratik not. Bağlayıcı bir şey imzalamadan önce prensipte bir kredi onayı alın ve sözleşmeyi, satıcının kabul edeceği ölçüde finansmana bağlı hale getirin. Bir de kendi ülkenizde borçlanmayı hesaplayın: bazı alıcılar için kendi ülkelerindeki varlıklara karşı para toplayıp Kıbrıs'a nakit alıcısı olarak gelmek daha ucuza geliyor. Satıcılar nakit teklifleri daha cömertçe fiyatlandırıyor, siz de Kıbrıs'taki tahsis ücretlerini ve değerleme sürecini tamamen atlıyorsunuz.
Mülk yoluyla oturma izni
Kıbrıs, mülke bağlı hızlandırılmış bir kalıcı oturma izni yolu sunuyor: yeni bir konut mülküne KDV dahil 300.000 avro yatırın, yurt dışından istikrarlı bir gelir gösterin, ve kalıcı oturma izni birkaç ay içinde çıkabilir, eşinizi ve bakmakla yükümlü olduğunuz çocukları da kapsayarak. Avrupa'da hâlâ ayakta kalan, kapatılmamış ya da sert şekilde yeniden fiyatlandırılmamış birkaç mülke bağlı oturma izni programından biri bu. Bunu, gelir eşikleri ve yenileme detayları dahil kalan alternatiflerle 2026'da altın vize ülkeleri rehberimizde karşılaştırdık.
Parçaların birbirine oturması için bir uyarı: 300.000 avroluk yol, bir müteahhitten alınan ve üzerinde KDV ödenen yeni bir mülk gerektiriyor. İkinci el bir konut, ne kadar güzel olursa olsun bu şarta uymaz. Oturma izni planınızın bir parçasıysa, Peyia'da yirmi yıllık bir villaya gönlünüzü kaptırmadan önce bu meseleyi yeni ile ikinci el arasında seçim yapmadan çözün.
Kısaca özet
Kendi avukatınızla satın alın. Sözleşmeyi altı ay içinde Tapu Dairesi'ne tevdi ettirin, istisnasız. AB dışı alıcılar izin başvurusunu yapıp işlem sürerken hayatlarına devam eder. Yeni yapılarda %19 ya da %5 KDV, ikinci el satışlarda yarıya inmiş devir harcı ödersiniz ve mülk sahibi olduktan sonra ulusal hükümete yıllık ödenecek hiçbir şey yoktur. Yerelde borçlanırsanız en iyi ihtimalle %50 ila %70 finansman bekleyin. Bölgeleri, kiralama kurallarını ya da bir gün satmanın size neye mal olacağını tartmaya başladığınızda, Kıbrıs satın alma rehberimiz, bu yazının bilerek dışarıda bıraktığı referans detayları taşıyor.
Sıkça sorulan sorular
Yabancılar Kıbrıs'ta mülk sahibi olabilir mi?
Evet, mülkiyet hakkıyla, tapu adınıza tescillenmiş olarak. AB vatandaşları için hiçbir kısıtlama yok. AB dışı vatandaşların satın alma izni alması gerekir ve 4.000 m²'ye kadar araziyle bir mülkle sınırlıdır, ama izin neredeyse kural olarak veriliyor ve satın almayı geciktirmiyor, çünkü izin beklerken imzalayıp ödeme yapabilir ve eve taşınabilirsiniz.
Kıbrıs'ta bir mülk almak ne kadar sürer?
Tapusu temiz ikinci el bir satış genellikle rezervasyondan devire sekiz ila on hafta sürer. Proje aşamasındaki bir alım, inşaat ne kadar sürerse o kadar sürer ve tapu daha da sonra gelir. AB dışı izin diğer her şeyle paralel işlediği için pratikte neredeyse hiç ek gün eklemez.
Kıbrıs'ta ikinci el bir mülkte KDV öder miyim?
Hayır. KDV, ilk kez satılan yeni mülklere uygulanır. İkinci el satışlarda bunun yerine, şu anda yarıya inmiş %3 ila %8 arası kademeli bir tarifeyle Tapu Dairesi devir harcı alınır ve ortak alıcılar değeri bölerek alt dilimlere düşer. Hiçbir alımda hem KDV hem devir harcı birden ödenmez.
Kıbrıs'ta yıllık bir emlak vergisi var mı?
Ulusal düzeyde yok. Kıbrıs, Taşınmaz Mal Vergisi'ni 2017'de kaldırdı ve yerine bir şey koymadı. Mülk sahipleri, çöp ve kanalizasyon için mütevazı belediye ücretleri ve yönetimli sitelerde aidat öder — genel olarak yılda birkaç yüz avro civarında.
