İtalya kendini zaten satıyor. Zor olan alım sistemini anlamak: her işlemin merkezinde devlet atamalı bir noter var, tek sözleşme yerine üç ayrı sözleşme imzalanıyor ve çoğu yabancı alıcının adını bile duymadığı bir vergi tabanı, faturayı sık sık üçte bire indiriyor. Bu üç noktayı kavrayınca geri kalanı evrak işinden ibaret.
Bu rehber ilk vergi numaranızdan noterin tapu senedini yüksek sesle okuduğu güne kadar tüm yolu adım adım anlatıyor. Ayrıca meşhur iki konuyu, 1 euroluk evleri ve emeklilere yönelik %7 vergiyi, ince ayrıntılarıyla ele alıyor.
İtalya'da kimler gayrimenkul alabilir
AB, AEA ve İsviçre vatandaşları İtalyanlarla tamamen aynı koşullarda satın alabiliyor. İzin yok, onay yok, mülk sayısı veya konumu için sınır yok.
Geri kalan herkes karşılıklılık kuralına, condizione di reciprocità'ya tabi: İtalya, bir İtalyanın sizin ülkenizde alım yapabilmesi koşuluyla size satış izni veriyor. Amerikalılar, İngilizler, Kanadalılar ve Avustralyalıların hepsi bu testi geçiyor, yani Brexit satın alma hakkını hiç etkilemedi. Zaten bir İtalyan oturum izniniz varsa, karşılıklılık testi sizin için hiç geçerli değil.
Mülkiyetin getirmediği tek şey orada yaşama hakkı. Tapu size 180 günde 90 gün olan standart Schengen süresini verir. Daha uzun kalmak vize gerektirir; genellikle tek başvuran için yıllık yaklaşık 31.000 euroluk pasif gelir kanıtı isteyen ikamet vizesi tercih edilir.
Bir yeri görmeden önce: önce codice fiscale, sonra banka hesabı
İtalya'da codice fiscale, yani kişisel vergi numarası olmadan hiçbir şey ilerlemez. Teklif imzalamak, hesap açmak, elektrik bağlatmak, hatta SIM kart almak için bile gerekir. Ücretsiz ve hızlıdır: herhangi bir Agenzia delle Entrate ofisine pasaportunuzla başvurun, ya da yola çıkmadan önce ülkenizdeki İtalyan konsolosluğundan alın.
Yerel banka hesabı yasal zorunluluk değil ama pratikte gerekecek. Depozitolar ve kalan bakiye kasa çeki ya da İtalyan banka havalesiyle hareket eder, elektrik şirketleri de otomatik ödeme için yerel bir hesap bekler. Yerleşik olmayanlar conto corrente non residenti açabilir: pasaport, codice fiscale ve adres kanıtıyla başvurun, anlık değil birkaç günlük işlem süresi hesaba katın.
Satın almayı yurt dışından finanse ediyorsanız, döviz çevirimi de bütçenizde vergiler ve profesyonel hizmetler kadar kendi satırını hak ediyor. Yurt dışında gayrimenkul almanın gerçek maliyeti rehberimiz, paranın piyasadan piyasaya gerçekte nereye gittiğini ayrıntısıyla anlatıyor.
Üç sözleşme: bir İtalyan satın alma süreci gerçekte nasıl işler
İtalyan satışı, her biri bir öncekinden daha bağlayıcı üç belgeden geçer. Hangi aşamada olduğunuzu bilmek, ne kadar geri adım atabileceğinizi de gösterir.
Birinci aşama: proposta d'acquisto
Yazılı teklif. Emlakçı hazırlar, siz imzalar ve ciddiyetinizi göstermek için genellikle 5.000-10.000 euroluk bir çek eklersiniz. İşte alıcıların çoğu zaman gözden kaçırdığı asimetri: satıcı imzaladığı anda proposta her iki tarafı da bağlar. Kibarca ilgi ifade etmek değildir, sözleşmenin başlangıcıdır. O yüzden fiyat ve koşulları imzadan önce müzakere edin, ipotek onay şartı gibi çıkış kapılarını da bu aşamada yazılı hale getirin.
İkinci aşama: compromesso
Contratto preliminare, daha çok bilinen adıyla compromesso, gerçek taahhüdün başladığı yer. Fiyatı, tamamlanma tarihini ve satışın tüm koşullarını sabitler; yanında satış fiyatının %10-30'u kadar bir depozito gelir.
Bu depozito genellikle hukuki olarak caparra confirmatoria biçimini alır ve mekanizması önemlidir. Sebepsiz vazgeçerseniz depozitonun tamamını kaybedersiniz. Satıcı vazgeçerse, size iki katını geri öder. Simetrik bir risk; iki tarafın da genellikle kararlaştırılan günde notere çıkagelmesinin sebebi tam da bu.
Kontrolleri compromesso'dan önce yapın, sonra değil. İmzalandıktan sonra izinsiz bir eklentiyi ya da 6.000 euroluk ödenmemiş site aidatını keşfetmek artık sizin sorununuz, çıkış yolunuz değil.
Standart durum tespiti şöyle işler: bir geometra (yeminli fen elemanı) yapıyı inceler ve binanın imar dosyasıyla uyumlu olduğunu doğrular; avukatınız ise tapuyu ve İtalya'da daireyle birlikte devreden site borçlarını kontrol eder. Sözleşme ile kapanış arasında uzun bir süre varsa, compromesso trascrizione denen bir işlemle tapuya da kaydedilebilir; bu, satıcının mülkü iki kez satmasını ya da üzerine yeni bir ipotek koymasını engeller. Biraz ekstra vergi ve noter zamanına mal olur. Buna değer.
Üçüncü aşama: rogito
Kapanış. Alıcı, satıcı ve noter bir araya gelir, tapu senedi yüksek sesle okunur, kalan bakiye ödenir, vergiler noter aracılığıyla tahsil edilir ve anahtarlar el değiştirir. İtalyanca konuşmuyorsanız kanun bir çeviri ya da iki dilli senet şart koşar, buna göre bütçe ayırın. Ardından noter devri tapu siciline kaydeder ve İtalya'nın kadastro veri tabanı Catasto'yu adınıza günceller. Kabul edilen tekliften rogito'ya kadar peşin alımda genellikle iki-üç ay, ipotekli alımda dört-altı ay sürer.
Noter gerçekte ne yapar
Notaio, yabancı alıcıların en sık yanlış anladığı unsur. Bu kişi sizin avukatınız değildir. Noter, taraflara eşit mesafede duran bir devlet memurudur ve devri gerçek kılan şey noter senedidir. Rogito'dan önce noter, satıcının mülkü gerçekten sahiplendiğini doğrular, yirmi yıllık kayıtları ipotek, haciz ve üçüncü taraf iddiaları için tarar, kadastro verilerinin mevcut binayla uyuştuğunu kontrol eder.
Noteri siz seçersiniz, ücretini de siz ödersiniz; genellikle kayıt işlemleri dahil fiyatın %1-2,5'i kadar. Noterin yapmayacağı şeyler: sizin adınıza pazarlık yapmak, fazla mı ödediğinizi söylemek ya da çatıya çıkmak. Bu yüzden yabancı alıcıların yine de kendi avukatını ve geometrasını tutması gerekir; tipik bir işlemde toplam 2.000-5.000 euro civarında, yakalayabilecekleri sorunlar düşünülünce ucuz.
Alırken ödenen vergiler: kadastro değeri her şeyi değiştirir
Özel bir satıcıdan ikinci el bir ev alırsanız, tapu harcı olan imposta di registro'yu %9 oranında ödersiniz. Yüzde dokuz ağır geliyor. İşte çoğu rehberin gömdüğü kısım: bu vergi ödediğiniz fiyat üzerinden değil, kadastro değeri üzerinden hesaplanır.
Kadastro değerleri eski takdir sürveylerinden gelir ve piyasa fiyatlarının epey altında kalır, genellikle üçte bir ile yarısı arasında. Kadastro değeri 100.000 euro olan 300.000 euroluk bir kır evinde %9 vergi 27.000 değil, 9.000 eurodur. Teklif vermeden önce emlakçıdan rendita catastale'yi isteyin, avukatınız kesin rakamı önceden hesaplayabilir.
Gerçekten oraya taşınacaksanız işler daha da iyileşir. O comune'de ikametinizi 18 ay içinde kaydettirmeyi taahhüt edin, oran kadastro değerinin %2'sine düşer – bu prima casa rejimidir. Koşullar: ev lüks kadastro kategorisinde (A/1, A/8, A/9) olamaz, İtalya'da başka bir prima casa'ya sahip olamazsınız, ve beş yıl içinde yeni bir ana konut almadan satarsanız Agenzia delle Entrate indirimi geri alır, üzerine %30 ceza ekler. 18 aylık süreyi kaçırırsanız da aynı geri alım uygulanır.
Yeni yapılar farklı işler. Tamamlanmasından itibaren beş yıl içinde geliştiriciden alırsanız, gerçek fiyat üzerinden KDV ödersiniz: standart %10, prima casa statüsüyle %4, lüks kategorilerde %22. Bunun üzerine küçük sabit tapu, ipotek ve kadastro vergileri gelir: özel ikinci el satışlarda her biri 50 euro, KDV'li alımlarda her biri 200 euro.
Vergiler dışında, ikinci el bir alımda tekrar eden kalemler:
- noter: fiyatın %1-2,5'i
- emlak komisyonu: yaklaşık %3 artı KDV, İtalya'da alıcı da kendi payını öder
- kendi avukatınız ve geometranız: birlikte 2.000-5.000 euro
- ipotek varsa masrafları: banka ücreti artı kredinin %0,25'i tutarında ikame vergi prima casa'da, aksi halde %2
Her yıl ödediğiniz
İtalya'nın yıllık emlak vergisi IMU'nun herkesi şaşırtan bir istisnası var: lüks olmayan bir prima casa hiç ödemez. Fiilen yaşadığınız evi sahiplendiğinizde, yıllık fatura TARI atık ücretine, birkaç yüz euroya ve varsa site aidatlarına iner.
İkinci evler ve lüks mülkler IMU öder. Temel oran %0,86'dır ve her belediye bunu %1,06'ya çıkarabilir; hesap piyasa değeri değil yükseltilmiş kadastro tabanı üzerinden yapılır, bu yüzden 250.000 euroluk bir tatil dairesi genelde yılda 800-2.000 euro arasına gelir. Uzun vadeli kiraya verirseniz, kira geliri kademeli gelir vergisi yerine %21'lik sabit oranla cedolare secca altında vergilendirilebilir.
Yabancılar için ipotekler
İtalyan bankaları yerleşiklere %80'e kadar verirken, yerleşik olmayanlara mülk değerinin %50-70'i kadar, 10 ila 25 yıllık vadelerle kredi verir. Süreç evrak yoğunludur: çevirisi yapılmış maaş bordroları ya da vergi beyannameleri, banka ekstreleri, ülkenizden kredi raporları. Yerleşiklere göre bir tık yüksek faiz ve haftalarla ölçülen bir karar süreci bekleyin.
İki pratik not. Bankalar harabelerden hoşlanmaz, bu yüzden yapısal onarım gerektiren her şey, 1 euroluk kategorinin tamamı dahil, genellikle peşin alımla sonuçlanır. Ve bankayı compromesso'yu imzalamadan önce harekete geçirin, finansman şartını sözleşmeye yazdırın; reddedilen bir kredi yüzünden %20'lik caparra'yı kaybetmek bu paragrafı öğrenmenin pahalı yolu.
Rogito'dan sonra: o pek de gösterişli olmayan hafta
Mülkiyet, kimsenin Instagram'a koymadığı kısa bir evrak turunu başlatır. Önce elektrik, gaz ve su sözleşmeleri voltura denen işlemle üzerinize aktarılır, ya da ev boş kalmışsa sıfırdan etkinleştirilir, ki bu daha pahalı ve uzun sürer. Ardından ev sigortası; ipotek veren banka istemedikçe İtalya'da zorunlu değildir, ama eski taş bir evde yangın sigortası paranın gerçekten iyi harcandığı bir yerdir. Bir sitede yaşıyorsanız, kendinizi amministratore'ye tanıtın, aidat ve toplantı kayıtlarına girin, son iki yılın tutanaklarını isteyin. Bina hakkındaki her sorunun günlüğü gibi okunurlar.
Prima casa talep ettiyseniz, saat çoktan işlemeye başladı: belediyeye ikametinizi kaydettirmek için 18 ay. Anahtarları aldığınız hafta randevuyu takvime yazın.
Meşhur konular, dürüstçe ele alınıyor
1 euroluk evler
Gerçekler. Çoğu Sicilya, Sardinya ve iç güneyde olmak üzere düzinelerce belediye, nüfus kaybıyla mücadele için terk edilmiş evleri bir euroya satıyor. Manşet euro, anlaşmanın kendisi değil. Genellikle bir ila üç yıl içinde tadilat yapmayı taahhüt eder, 1.000-5.000 euroluk teminat yatırır, noter ve devir masraflarını kendiniz karşılar ve onlarca yıldır boş kalmış, çatısı, zemini, tesisatı ve kablolaması eksik bir binayı üstlenirsiniz. Gerçekçi toplam maliyetler yaklaşık 30.000 eurodan başlar ve hızla yükselir. Bir proje ve ait olacağınız bir kasaba istiyorsanız bunu alın. Sadece ucuz ve oturulabilir bir şey istiyorsanız, aynı bölgelerde 30.000-60.000 euro hiçbir şart olmadan oturulabilir daireler alır.
Yabancı emekliler için %7 sabit vergi
Bu, hak ettiğinden çok daha az ilgi görüyor. Vergi ikametgahınızı Sicilya, Sardinya, Kalabriya, Kampanya, Basilicata, Abruzzo, Molise ya da Puglia'da 20.000 kişiden az nüfuslu bir kasabaya taşıyın, yurt dışından ödenen bir emekli maaşı getirin, İtalya tüm yurt dışı gelirinizi en fazla on yıl boyunca sabit %7 ile vergilendirsin. Koşullar kısa: önceki beş yılda İtalya'da vergi ikameti olmamalı, emekli maaşı yurt dışı kaynaklı olmalı. Bunu %2'lik prima casa alım oranıyla ve ana konutta sıfır IMU ile birleştirin; küçük, güney İtalyan kasabaları emeklilerin iyi bir evde yaşayıp iyi bir hayat sürebileceği Avrupa'nın en ucuz yerlerinden biri haline gelir.
Değer nerede
Ülke genelinde ikinci el evler ortalama metrekare başına yaklaşık 1.800 euro; bu rakamın etrafındaki dağılım hikâyenin tamamını anlatıyor. Kalabriya, Molise, Sicilya ve iç Puglia 1.000 euronun altında işlem görüyor, iç Kalabriya kasabaları 400-600 euro arasında. Üst segment hiç kıpırdamadı: Toskana, Liguria ve kuzeydeki göller bölgesi yaklaşık 3.000 eurodan başlıyor ve Chianti'de ya da Como kıyısında bunun çok üzerine çıkıyor. Ostuni ve Salento çevresindeki Puglia kıyısı son on yılda sert biçimde yükseldi, ama yine de benzer Toskana tepe kasabalarının yarısı fiyatına kalıyor. Piyasaları İtalya ülke sayfamızda karşılaştırın, ya da doğrudan HomeNSearch'teki güncel ilanlara gidip fiyatları kendiniz kontrol edin.
Sık sorulan sorular
Amerikalılar İtalya'da gayrimenkul alabilir mi?
Evet. Karşılıklılık koşulu ABD vatandaşları için sağlanmış durumda, süreç de herhangi bir yabancı alıcıyla aynı: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. Amerikalıların düzenli olarak bahsettiği tek sorun bankacılık; bazı İtalyan bankaları FATCA evraklarını yavaş işliyor, hesap açılışı için fazladan zaman ayırın.
İtalya'da satın alma süreci ne kadar sürer?
Kabul edilen tekliften rogito'ya kadar peşin alımda iki-üç ay normal, ipotekli alımda dört-altı ay. Compromesso aşaması bilinçli olarak esnektir: taraflar kendilerine uyan bir kapanış tarihinde anlaşır, satıcının taşınmak için zamana ihtiyacı olduğunda altı ay ya da daha uzun aralıklar da alışılmadık değildir.
Yabancı olarak prima casa avantajlarından yararlanabilir miyim?
Evet, ama yalnızca gerçekten oraya taşınırsanız. %2'lik oran, mülkün bulunduğu comune'de satın almadan itibaren 18 ay içinde ikamet kaydı yaptırmanızı gerektirir ve vergi dairesi bunu gerçekten denetler. Tatil evi için %9'luk oranı ödersiniz, yine de kadastro değeri üzerinden hesaplanır; o yüzden hayatınızı bir indirim etrafında yeniden kurmadan önce rakamları hesaplayın.
İtalya'da ev almak bana oturum hakkı verir mi?
Hayır. Mülkiyet göçmenlik hakkı getirmez, AB dışı sahipler Schengen kurallarındaki olağan 180 günde 90 gün hakkına sahip olur. Tam zamanlı yaşamak için vize gerekir; pasif geliri olan alıcılar için ikamet vizesi yolu işe yarar, güneye yerleşen emekliler bunu %7'lik sabit vergi rejimiyle birleştirebilir.
