تتوزع ضرائب العقارات في البرتغال على كامل دورة التملك. تدفع IMT ورسم الدمغة عند الشراء، وIMI في كل عام تحتفظ فيه بالملكية، أما AIMI فلا تُفرض إلا إذا تجاوزت ممتلكاتك العقارية في البرتغال 600,000 يورو من القيمة الضريبية. وضريبة أرباح رأس المال تنتظرك عند البيع، أما الدخل الإيجاري فله قواعده الخاصة إن قررت تأجير العقار.
لا داعي لأن يثنيك هذا عن الفكرة. ضرائب العقارات في البرتغال معتدلة مقارنة بمعايير أوروبا الغربية، والفواتير السنوية تُحسب على قيمة ضريبية تقل عادة كثيرًا عما دفعته فعليًا. لكن التفاصيل الدقيقة مهمة، خصوصًا الفارق بين معاملة السكن الدائم ومعاملة منزل العطلات. يستعرض هذا الدليل من HomeNSearch كل مرحلة بالتفصيل، مع مثال محسوب لمنزل ثانٍ بقيمة 300,000 يورو في الغارف. كل ما يرد أدناه يعكس القواعد السارية وقت كتابة هذا المقال؛ وشرائح IMT تتغير قليلًا كل يناير.
قبل أي ضريبة: الرقم الضريبي NIF
لا يمكنك دفع أي ضريبة برتغالية دون رقم ضريبي برتغالي. فـNIF (Número de Identificação Fiscal) هو أول ما يُطلب في أي عملية شراء: لن يفتح البنك حسابًا من دونه، ولن يستطيع كاتب العدل إتمام عقد الملكية. يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية طلبه مباشرة من أي مكتب ضرائب. أما المشترون من خارج هذه الدول فيعيّنون ممثلًا ضريبيًا في البرتغال، وغالبًا ما يكون المحامي الذي يتولى الصفقة، لاستلام المراسلات الضريبية نيابة عنهم. وبعد أن تصبح مالكًا، سجّل أيضًا في بوابة Portal das Finanças؛ فهناك تظهر فواتير IMI وتقديرات IMT وإشعارات AIMI، والرسائل الورقية المرسلة إلى عنوان خارج البرتغال كثيرًا ما تصل بعد فوات موعد السداد.
عند الشراء: IMT، الضريبة التي تُدفع قبل توقيع العقد
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) هي الضريبة الكبرى عند الشراء. تُفرض على الأعلى بين سعر البيع والقيمة الضريبية للعقار، وتختلف نسبتها بحسب نوع العقار والغرض من استخدامه.
- المسكن الذي ستقيم فيه بشكل دائم يخضع لسلم تصاعدي: 0% على الشريحة الأولى (تزيد قليلًا عن 100,000 يورو وقت كتابة هذا المقال)، ثم درجات هامشية 2% و5% و7% و8%، لتتحول عند الحد الأعلى للسوق إلى نسبتين ثابتتين هما 6% و7.5%.
- المنزل الثاني أو عقار الاستثمار الإيجاري يسير على السلم نفسه لكن دون الشريحة المعفاة، فتُفرض على الشريحة الأولى نسبة 1% بدلًا من الصفر.
- الأراضي الريفية تدفع نسبة ثابتة 5%، والمباني التجارية أو الحضرية الأخرى تدفع 6.5%.
- المشتري الذي يتصرف عبر كيان في ملاذ ضريبي مدرج على القائمة السوداء يدفع 10%، وهذا مصدر العنوان المخيف "حتى 10%". وهذه النسبة لا تنطبق على المشتري الفرد العادي.
التوقيت هو ما يوقع الناس في الخطأ. فـIMT لا تُسدَّد على طاولة التوقيع، بل يجب دفعها قبل توقيع العقد، وسيطلب كاتب العدل الإيصال ويرفض إتمام الصفقة من دونه. عمليًا، يُصدر محاميك التقدير إلكترونيًا قبل أيام من إتمام الصفقة، وتدفع المبلغ عبر بنك أو مكتب ضرائب أو بوابة Finanças.
خطوات هذه الضريبة، من عقد الوعد حتى توقيع الملكية، مشروحة في دليلنا عن كيفية شراء عقار في البرتغال.
عمرك 35 عامًا أو أقل؟ منزلك الأول قد يكون معفى من الضريبة
منذ أغسطس 2024، لا يدفع المشترون البالغون 35 عامًا أو أقل، عند شراء سكنهم الدائم الأول في البرتغال، أي IMT أو رسم دمغة على قيم تصل إلى نحو 320,000 يورو. وبين هذا المبلغ ونحو 640,000 يورو يكون الإعفاء جزئيًا، إذ تُفرض الضريبة فقط على الشريحة التي تتجاوز سقف الإعفاء. وتوجد شروط: يجب أن يكون المنزل الأول فعليًا، وأن تقيم فيه بالفعل، وألا تكون قد امتلكت عقارًا سكنيًا خلال السنوات الثلاث السابقة للشراء. هذا الإجراء حديث لدرجة أن كثيرًا من الأدلة القديمة لا تزال تغفله، وهو لا يقتصر على المواطنين البرتغاليين: فمشترٍ أجنبي عمره 30 عامًا يستوفي الشروط وينتقل للسكن فعليًا يستفيد منه أيضًا.
رسم الدمغة: نسبة ثابتة 0.8%
رسم الدمغة (Imposto do Selo) هو أبسط رسم في النظام كله. يبلغ 0.8% من نفس الوعاء الضريبي المستخدم لحساب IMT، ويُدفع عند توقيع العقد. في صفقة بقيمة 250,000 يورو يكون المبلغ 2,000 يورو. وإذا مولت الشراء بقرض عقاري برتغالي، فالقرض نفسه يخضع لرسم دمغة إضافي قدره 0.6% لمدد تتجاوز خمس سنوات، وهي تكلفة تستحق أن تضعها في الحسبان عند المقارنة بين الدفع نقدًا والاقتراض.
مثال محسوب: منزل ثانٍ بقيمة 300,000 يورو في الغارف
لنفترض أنك تشتري شقة من غرفتي نوم قرب لاغوش بمبلغ 300,000 يورو كمنزل عطلات. بما أنه لن يكون سكنك الدائم، ينطبق جدول المنزل الثاني منذ اليورو الأول.
- تصل IMT إلى ما يقل قليلًا عن 12,000 يورو بعد مرور السعر عبر الشرائح التصاعدية، أي بمعدل فعلي أقل قليلًا من 4%.
- يضيف رسم الدمغة 0.8% من السعر، أي 2,400 يورو.
- تُحسب IMI للسنة الأولى على أساس القيمة الضريبية لا السعر. فإذا قُدِّرت قيمة الشقة الضريبية (VPT) بـ180,000 يورو وفرضت البلدية نسبة 0.35%، تكون الفاتورة السنوية 630 يورو.
المجموع إذن نحو 14,300 يورو من الضرائب عند الشراء إضافة إلى الفاتورة السنوية الأولى، قبل رسوم كاتب العدل والتسجيل والمحاماة. ولو كانت الشقة نفسها سكنًا دائمًا، لخفّضت الشريحة المعفاة الأولى قيمة IMT بنحو 1,000 يورو. وأي مشترٍ لأول مرة عمره 34 عامًا وينتقل للسكن الدائم كان سيدفع صفرًا من IMT ورسم الدمغة معًا.
أمر يستحق الانتباه: تُفرض IMI على من يملك العقار في 31 ديسمبر، لذا يصلك أول مطالبة في الربيع التالي. وأي مبلغ يتجاوز 500 يورو يُقسَّم على ثلاثة أقساط في مايو وأغسطس ونوفمبر.
أثناء التملك: IMI، الضريبة السنوية الأصغر مما تتوقع
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) هي نظير ضريبة العقارات المحلية في البرتغال. كل بلدية تحدد نسبتها الخاصة ضمن نطاق وطني يتراوح بين 0.3% و0.45% للعقارات الحضرية. وقلة من البلديات الخاضعة لبرامج إنعاش مالي قد تفرض حتى 0.5%، بينما تدفع الأراضي الريفية 0.8%. لشبونة عند الحد الأدنى من هذا النطاق؛ ومعظم بلديات الغارف تقع في المنتصف تقريبًا.
الأساس هو VPT (Valor Patrimonial Tributário)، وهي قيمة ضريبية تحسبها السلطات بمعادلة تعتمد على المساحة والموقع والعمر ومعامِلات الجودة. تُحدَّث VPT عند انتقال ملكية العقار، لكنها تظل رغم ذلك أدنى كثيرًا من سعر السوق في معظم الحالات، غالبًا بنسبة 30% إلى 50%. فشقة ساحلية تُباع بـ400,000 يورو قد تحمل قيمة VPT قدرها 220,000 يورو، ما يعني 770 يورو سنويًا عند نسبة 0.35%. المشترون المعتادون على ضريبة taxe foncière الفرنسية أو فواتير العقارات الأمريكية يفاجَؤون عادة سارّين.
وهناك إعفاءات أيضًا. فالسكن الدائم ذو القيمة الضريبية المتواضعة قد يستحق إعفاءً من IMI لثلاث سنوات بعد الشراء، رهنًا بحدود دخل الأسرة، أما الأسر محدودة الدخل في مساكن منخفضة القيمة فلا تدفع IMI إطلاقًا بشكل مستمر.
يجدر بك أن تضع في ميزانيتك، إلى جانب IMI، بنودًا ليست ضرائب: رسوم الاتحاد السكني للشقق، وتتراوح عادة بين 50 و150 يورو شهريًا حسب المبنى، ورسوم اشتراكات المرافق الثابتة التي تستمر حتى لو ظل العقار شاغرًا.
AIMI: الضريبة الإضافية على ما يتجاوز 600,000 يورو
غالبًا ما تُوصف AIMI (Adicional ao IMI) بضريبة الثروة في البرتغال، مع أنها لا تمس سوى العقارات. يجمع كل مالك قيم VPT لعقاراته السكنية وأراضيه القابلة للبناء في البرتغال، ويخصم 600,000 يورو، ثم يدفع 0.7% على ما يتبقى. وتُفرض نسبة 1% على الشريحة التي تتجاوز مليون يورو، و1.5% على ما يتجاوز مليوني يورو. ويمكن للأزواج والشركاء المسجَّلين تقديم إقرار مشترك، فيتضاعف الحد المعفى إلى 1.2 مليون يورو. أما الشركات فتدفع 0.4% دون أي إعفاء.
ولأن الحد يُقاس بـVPT لا بالقيمة السوقية، فإن منزلًا واحدًا متوسط القيمة نادرًا ما يبلغ هذا الحد. فالفيلا المشتراة بـ700,000 يورو تحمل عادة قيمة ضريبية أقل بارتياح من حد الـ600,000 يورو. تستهدف AIMI المحافظ الكبيرة وعقارات لشبونة وكاشكايش الفاخرة، وتبقى بالنسبة لمعظم المشترين الأجانب ضريبة نظرية أكثر منها واقعية.
التأجير: ما تأخذه مصلحة الضرائب من إيجارك
يخضع دخل عقود الإيجار السكني طويلة الأجل لنسبة ثابتة، هي 25% من صافي الإيجار لمعظم الملّاك، بعد أن خفّضتها حزمة الإسكان لعام 2023 من نسبة 28% السابقة. وكلما التزمت بعقد أطول انخفضت النسبة أكثر؛ ويزداد الخصم بازدياد مدة العقد، وهذه طريقة الحكومة في دفع الملّاك نحو علاقات إيجارية مستقرة. ويمكن خصم IMI ورسوم الاتحاد السكني والتأمين والصيانة والإصلاحات من الإيجار، لكن فوائد القرض العقاري لا تُخصم. ويمكن للمقيمين، بدلًا من ذلك، ضم دخل الإيجار إلى وعائهم الضريبي التصاعدي العام حين يكون ذلك أوفر، وهو ما يحدث أحيانًا عند مستويات الدخل المنخفضة.
أما الإيجارات القصيرة فتخضع لنظام مختلف تمامًا. فالتأجير عبر منصات على غرار Airbnb يتطلب تسجيلًا باسم Alojamento Local، ويُعامَل الدخل كدخل تجاري لا كإيجار، وبموجب النظام المبسّط لا يخضع للضريبة سوى جزء من الإيراد الإجمالي. والمعضلة هنا هي الترخيص: يمكن للبلديات تجميد تسجيلات AL الجديدة في المناطق شديدة الضغط، وهو ما فعلته بالفعل أجزاء من لشبونة وبورتو. تحقق من إمكانية الحصول على الترخيص، أو انتقاله مع العقار، قبل أن تبني قرار الشراء على توقعات إيجار العطلات.
ملاحظة صغيرة: عقد الإيجار الجديد يحمل رسم دمغة لمرة واحدة قدره 10% من إيجار شهر واحد عند تسجيله لدى مصلحة الضرائب.
عند البيع: أرباح رأسمالية دون قصص مرعبة
يُفرض على المقيمين في البرتغال ضريبة على نصف الأرباح فقط — النصف الآخر لا يدخل الحساب إطلاقًا. فإن بعت بمبلغ يزيد 150,000 يورو عن تكلفة الاقتناء الكاملة، يُضاف 75,000 يورو إلى دخلك لتلك السنة بمعدلات تصاعدية. وتشمل تكلفة الاقتناء رسوم IMT ورسم الدمغة المدفوعة عند الشراء، إضافة إلى أعمال التحسين الموثقة خلال الاثني عشر عامًا السابقة، وتدخل تسوية للتضخم حين تتجاوز مدة التملك السنتين.
لسكنك الرئيسي مخرج خاص: إن أعدت استثمار عائدات البيع في سكن رئيسي آخر في البرتغال أو في أي مكان ضمن الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية خلال المهلة القانونية، تبقى الحصة المعاد استثمارها من الربح دون ضريبة. وللمتقاعدين والمالكين فوق سن 65 خيار مواز يقضي بتحويل العائدات إلى منتج تقاعدي أو تأميني بدلًا من ذلك.
لطالما فُرضت على غير المقيمين ضريبة على كامل الربح بمعدل ثابت، وهي قاعدة قوّضتها محاكم الاتحاد الأوروبي قضية تلو الأخرى. وقد جرت مواءمة النظام منذ ذلك الحين: أصبح غير المقيمين أيضًا يُقيَّمون على نصف الربح، وإن كانت البرتغال تنظر إلى الدخل العالمي عند تحديد المعدل. النصيحة العملية لم تتغير: استعن بمحاسب برتغالي عن السنة الضريبية التي تبيع فيها، فأخطاء الإقرار هنا مكلفة.
كيف تقارَن البرتغال بإسبانيا وإيطاليا
في ضرائب الشراء، تتفوق البرتغال بهدوء في الشريحة المتوسطة. ففي إسبانيا تُفرض ضريبة نقل ملكية تتراوح بين نحو 6% و10% على المساكن المعاد بيعها بحسب الإقليم، منذ اليورو الأول: الشقة نفسها في الغارف بقيمة 300,000 يورو كانت ستدفع نحو 30,000 يورو كضريبة ITP في إقليم فالنسيا، مقابل نحو 12,000 يورو في البرتغال. وتجد الصورة الإسبانية الكاملة في دليلنا عن ضرائب شراء العقار في إسبانيا. أما إيطاليا فتبدو رخيصة للمقيمين، بضريبة تسجيل 2% على المنزل الأول، لكن مشتري المنزل الثاني من غير المقيمين يدفعون 9%، وهو ما يخفف منه أن ضريبة النقل الإيطالية تُفرض على قيم عقارية منخفضة لا على سعر البيع.
أما التكاليف السنوية فتقرّب بين الدول الثلاث. فضريبة IBI الإسبانية وIMU الإيطالية تقعان في نطاق مشابه لـIMI، مع أن إيطاليا تعفي السكن الرئيسي وتضيف إسبانيا ضريبة ثروة إقليمية على الأملاك الأكبر. وضريبة AIMI البرتغالية لا تنشط إلا فوق 600,000 يورو من القيمة الضريبية، فيحظى المالك الأجنبي النموذجي بعقار واحد بأخف تكاليف تشغيلية بين الدول الثلاث.
إن كانت هذه الأرقام تناسبك، تصفح الأسعار والعروض الحالية على صفحتنا الخاصة بعقارات البرتغال. تغطي HomeNSearch الشقق والفلل من لشبونة وبورتو وصولًا إلى الغارف، ويمكننا وصلك بمستشارين ضريبيين محليين قبل أن تلتزم بأي شيء.
أسئلة متكررة
هل يدفع المشترون الأجانب ضرائب عقارية أعلى في البرتغال؟
لا. تُطبَّق IMT ورسم الدمغة وIMI وAIMI بالنسب نفسها بصرف النظر عن الجنسية أو الإقامة. والنسبة العقابية الوحيدة هي IMT بمعدل 10% على عمليات الشراء عبر كيانات في ملاذات ضريبية مدرجة على القائمة السوداء. وكل ما يحتاجه المشتري الأجنبي فعلًا هو NIF، أي الرقم الضريبي البرتغالي، قبل توقيع أي شيء.
متى تُدفع IMT بالضبط؟
قبل إتمام الصفقة. يصدر مكتب الضرائب مرجع دفع، تسدده قبل يوم أو يومين من توقيع العقد، ويتحقق كاتب العدل من الإيصال قبل أن يوقّع أي طرف. وإن فاتك السداد، يتأجل موعد الإتمام.
ما هي VPT، ولماذا هي أقل من سعر شرائي؟
VPT هي القيمة الضريبية التي تُحدَّد لكل عقار بمعادلة تعتمد على المساحة والموقع والعمر وجودة البناء. تُحدَّث عند بيع العقار، لكن المعادلة متحفظة، لذا تأتي النتيجة عادة أقل من سعر السوق بنسبة 30% إلى 50%. وتُحسب على أساسها كل من IMI وAIMI، وهذا ما يبقي الفواتير السنوية في البرتغال منخفضة.
هل تفرض البرتغال ضريبة ميراث على العقارات؟
ليس تمامًا. يرث الأزواج والأبناء والوالدون العقار البرتغالي معفى من الضريبة. أما بقية الورثة فيدفعون رسم دمغة قدره 10% من القيمة الضريبية للعقار، وتتبع هبات العقارات المنطق نفسه، مع إضافة رسم الدمغة العقاري المعتاد بنسبة 0.8% فوق ذلك.
