Immobilienkauf in Frankreich: Notargebühren und Kaufprozess

Frankreich verkauft fast eine Million Wohnungen und Häuser im Jahr, und ausländische Käufer sind daran spürbar beteiligt. Einen Pass verlangt dabei niemand: Frankreich beschränkt Käufer ohne Wohnsitz im Land nicht, egal wer sie sind oder wo ihr Geld verdient wurde. Ein amerikanischer Rentner, eine norwegische Investorin und ein Pariser Paar kaufen nach exakt denselben Regeln. Was Frankreich stattdessen mitbringt, ist ein sehr eigener Ablauf: ein Beamter namens Notar, zwei Verträge statt einem, und ein Gebührensystem, an dem fast jeder Erstkäufer scheitert.

Dieser Leitfaden nimmt den Ablauf Schritt für Schritt auseinander: das Angebot, den compromis de vente, die zehntägige Rücktrittsfrist, das Geld, die Finanzierung und die Steuern, die auch nach dem Notartermin nicht aufhören. Zwischen unterschriebenem Angebot und Schlüsselübergabe liegen meist zwei bis drei Monate – die sollte man nutzen.

Keine Beschränkungen, aber ein sehr französischer Ablauf

Erst die gute Nachricht: Es gibt keine Genehmigungspflicht für ausländische Käufer, keine zusätzliche Stempelsteuer für Nicht-Residente, keine Quote wie in Singapur oder Teilen Kanadas. Ein Wohnsitz ist nicht nötig, und den Kauf kann man abschließen, ohne je einen Fuß ins Land gesetzt zu haben – per Vollmacht für die Unterschriften.

Die eigentlichen Hürden sind organisatorischer Natur. Sämtliche Unterlagen sind auf Französisch. Wer die Sprache nicht spricht, bekommt beim Notartermin meist einen vereidigten Übersetzer aufs Auge gedrückt – auf eigene Kosten, rund 150–300 €. Und jede Überweisung durchläuft eine Geldwäscheprüfung, also sauber dokumentieren, woher das Geld stammt. Wurden Aktien verkauft, um die Anzahlung zu finanzieren? Den Broker-Beleg aufheben.

Der Notar hat das Sagen

Das englische Modell mit zwei Anwälten, die für ihre jeweilige Partei streiten, kann man vergessen. Einen französischen Kauf begleitet der Notar: ein staatlich bestellter Amtsträger, der gesetzlich zur Neutralität verpflichtet ist. Er prüft die Eigentumskette der letzten dreißig Jahre, holt die Bauakte im Rathaus ein, sucht nach Grunddienstbarkeiten, klärt Vorkaufsrechte, zieht die Kaufsteuern für den Staat ein und trägt den Kauf ins Grundbuch ein. Ohne ihn geht kein Eigentum über.

Das Vorkaufsrecht verdient einen eigenen Absatz, weil es Neulinge regelmäßig überrascht. In den meisten städtischen Gebieten Frankreichs besitzt die Gemeinde ein droit de préemption: das Recht, die Immobilie zum vereinbarten Preis selbst zu erwerben. Auf dem Land greift ein ähnliches Recht für die SAFER, die Agrarland-Behörde. In der überwiegenden Mehrheit der Verkäufe wird darauf verzichtet, aber der Notar muss anfragen, und die Gemeinde hat zwei Monate Zeit zu antworten. Das erklärt einen guten Teil der langen Bearbeitungszeit in Frankreich.

Hier kommt eine Feinheit, die viele Ratgeber unterschlagen: Ein einziger Notar darf legal für Käufer und Verkäufer zugleich tätig sein, und in den meisten französischen Verkäufen läuft es genau so. Man kann aber einen eigenen Notar hinzuziehen. Dann teilen sich beide die gesetzlich festgelegte Gebühr – für den Käufer kostet es keinen Cent mehr. Wer als ausländischer Käufer jemanden möchte, der jede Klausel mit Blick auf die eigenen Interessen erklärt, bekommt mit dem zweiten Notar die günstigste Absicherung der gesamten Transaktion.

Vom Angebot bis zum Schlüssel – Schritt für Schritt

1. Ein schriftliches offre d'achat wird zum oder unter dem Angebotspreis eingereicht. Unterschreibt der Verkäufer, ist er gebunden; der Käufer noch nicht ganz – dazu gleich mehr.
2. Ein bis drei Wochen später unterschreiben beide Seiten den compromis de vente (manchmal eine promesse de vente), den eigentlichen Vertrag. Jede Bedingung, die wichtig ist, muss dort schriftlich stehen.
3. Danach folgt eine zehntägige Bedenkzeit. Der Käufer kann ohne Angabe von Gründen zurücktreten, ohne etwas zu verlieren. Der Verkäufer hat dieses Recht nicht.
4. Eine Anzahlung, meist 5–10 % des Kaufpreises, geht auf das Treuhandkonto des Notars – nie direkt an den Verkäufer.
5. Die aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives) laufen ab. Die wichtigste ist die Finanzierungsklausel: Lehnt eine Bank den Kredit zu den im compromis genannten Konditionen ab, platzt der Kauf und die Anzahlung kommt zurück.
6. In den folgenden Monaten prüft der Notar: Eigentum, Bauplanung, Vorkaufsrecht, offene Lasten auf der Immobilie.
7. Zwei bis drei Monate nach dem compromis wird der acte authentique beim Notar unterschrieben, nachdem Restbetrag und Gebühren wenige Tage zuvor überwiesen wurden. Am Tisch wechselt der Schlüssel den Besitzer.

Diese zehn Tage lohnen einen genaueren Blick. Das französische Recht gibt Wohnungskäufern ein gesetzliches Rücktrittsrecht nach Unterzeichnung eines bindenden Vertrags – Anzahlung vollständig zurück, ohne Begründung. Kaum ein Land schützt Käufer so weitgehend. Die zehn Tage lassen sich am besten damit verbringen, die technischen Gutachten noch einmal durchzugehen; riecht etwas faul, geht man.

Zu diesen Gutachten: Vor dem compromis muss der Verkäufer ein Diagnosedossier vorlegen – Asbest, Blei, Termiten, Elektrik, Naturrisiken und die DPE-Energieeffizienzklasse. Wer vermieten will, sollte den DPE zweimal lesen. Häuser mit der Klasse G dürfen schon jetzt nicht mehr langfristig vermietet werden, 2028 folgt Klasse F – und genau in diese Falle läuft manch romantisches Steinhaus mit Einfachverglasung.

Eine Regel, die man sich einprägen sollte: Geld läuft ausschließlich über den Notar, Punkt. Jede Aufforderung, eine Anzahlung, eine „Reservierungsgebühr" oder den Restbetrag auf ein Privatkonto zu überweisen, ist ein Betrugsversuch – bei internationalen Käufen kein seltener.

Was Notargebühren wirklich sind: größtenteils Steuer

Bei einer Bestandsimmobilie liegen die Abschlusskosten bei 7–8 % des Kaufpreises. Frankreich fasst das unter „frais de notaire" zusammen – ein Begriff, der Käufer erschreckt und dem Notar unrecht tut, weil fast das gesamte Geld an den Staat geht und nicht an ihn.

Ein Beispiel: eine Bestandsimmobilie für 300.000 €. Die Rechnung setzt sich ungefähr so zusammen:

• Übertragungssteuer (droits de mutation) von rund 5,8 %, in den vielen Départements, die den Satz seit 2025 angehoben haben, etwas mehr: rund 17.500 €.
• Die eigentliche, staatlich geregelte Notargebühr, gestaffelt und bei diesem Preis nahe 1 %: rund 3.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Nebenkosten und Grundbuchgebühr: weitere 1.000–1.500 € für Recherchen, Urkunden und die 0,1-prozentige Eintragungsgebühr.

Bei Neubauten sieht es anders aus. Wer im Bau kauft oder eine Immobilie erwirbt, die jünger als fünf Jahre ist und zum ersten Mal weiterverkauft wird, zahlt nur 2–3 % Abschlusskosten. Der Haken: Im vereinbarten Preis stecken bereits 20 % französische Mehrwertsteuer – die Zahl des Bauträgers ist die Bruttozahl.

Die Maklerprovision ist der andere große Posten: 4–8 %, bei günstigen Landhäusern anteilig höher als bei Pariser Wohnungen. Französische Anzeigen weisen den Preis fast immer FAI aus, frais d'agence inclus – die angezeigte Zahl ist also die Vergleichszahl. Trotzdem lohnt sich die Frage, wer den Makler formal bezahlt: Übernimmt der Käufer die Provision, wird die Übertragungssteuer auf den Preis ohne Provision berechnet. Bei 300.000 € spart allein dieser Punkt mehrere hundert Euro.

Finanzierung für Nicht-Residente: möglich, mit Papierkram

Französische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residente zu regulären französischen Konditionen, nicht zu Strafzinsen. Was sich ändert, ist die Eigenkapitalquote. EU-Bürger bekommen meist 70–80 % des Kaufpreises finanziert, Käufer von außerhalb der EU eher 50–70 %. Amerikaner haben es besonders schwer: Wegen der FATCA-Meldepflicht lehnen manche französischen Banken US-Kunden pauschal ab – ein Broker weiß, welche noch mitspielen.

Zwei französische Eigenheiten prägen jeden Antrag. Erstens deckelt der Regulator die Verschuldungsquote konservativ auf 35 % des Einkommens, bei Festzinskrediten mit bis zu 25 Jahren Laufzeit. Zweitens verlangen Banken eine Restschuldversicherung mit Gesundheitsfragebogen; französische Kreditgeber hängen sehr an diesem Produkt, und bei älteren Käufern kann es teurer werden als die Zinsmarge selbst. Kleinere Kredite, die vor dem 60. Lebensjahr getilgt sind, sind mittlerweile vom Fragebogen befreit – das erleichtert einiges.

Die Reihenfolge zählt. Erst eine schriftliche Kreditzusage einholen, bevor der compromis unterschrieben wird, dann sicherstellen, dass die Finanzierungsklausel exakt dem beantragten Kredit entspricht: Betrag, Zinsobergrenze, Laufzeit. Sagt die Bank nein, holt genau diese Klausel die Anzahlung zurück. Einen eigenen, ausführlichen Leitfaden zur Finanzierung im Ausland als Nicht-Resident gibt es separat.

Wer in Dollar oder Pfund zahlt: Der Preis wird am Tag der compromis-Unterschrift in Euro festgeschrieben, und eine Kursschwankung von 3 % während der zweimonatigen Wartezeit verändert die Rechnung um mehr als die gesamte Notargebühr. Für genau diesen Fall gibt es Devisentermingeschäfte.

Laufende Kosten: die Steuern, die nach dem Notartermin weitergehen

Zwei lokale Steuern zählen. Die Taxe foncière ist die Grundsteuer, jeden Herbst fällig, und schwankt enorm von Gemeinde zu Gemeinde: Dasselbe Vier-Zimmer-Haus kann in einem Dorf 600 € im Jahr kosten und zwanzig Autominuten weiter 2.500 €. Die Sätze steigen, seit die Gemeinden ihre Haupteinnahme aus Hauptwohnsitzen verloren haben, allein Paris hat seinen Anteil 2023 um über die Hälfte erhöht. Vor dem Angebot sollte man den Verkäufer nach dem letzten avis de taxe foncière fragen – eine ganz normale Bitte.

Die Taxe d'habitation, die alte Wohnsteuer, wurde 2023 für Hauptwohnsitze abgeschafft, gilt aber weiter für Zweitwohnungen. Und genau hier lauert die Falle für Ferienhauskäufer: In den zones tendues, den offiziell ausgewiesenen Zonen mit angespanntem Wohnungsmarkt – dazu zählen tausende Gemeinden, darunter Paris, Nizza, Bordeaux und der Großteil der Côte d'Azur –, dürfen Kommunen einen Zuschlag von 5–60 % aufschlagen, und etliche Touristenorte nutzen die vollen 60 %. Diese Position gehört ins Budget, bevor man sich in die Aussicht verliebt.

Wohnungseigentümer zahlen zusätzlich das copropriété-Hausgeld. Wer über 1,3 Millionen € Nettovermögen in französischen Immobilien besitzt, unterliegt der Vermögensteuer IFI, und Mieteinnahmen werden in Frankreich ab dem ersten Euro besteuert – unabhängig vom Wohnsitz.

Eine Kaufurkunde ist kein Visum

Der Kauf eines Hauses in Frankreich verschafft kein Aufenthaltsrecht. EU- und EWR-Bürger können einfach umziehen. Alle anderen, Briten seit dem Brexit eingeschlossen, sind an die Schengen-Regel von 90 Tagen je 180 Tage gebunden. Wer länger bleiben will, beantragt das Langzeit-Besuchervisum: Nachweis eines passiven Einkommens auf ungefähr dem Niveau des französischen Mindestlohns, umfassende private Krankenversicherung und die schriftliche Zusage, in Frankreich nicht zu arbeiten. Das Visum lässt sich jedes Jahr verlängern und kann nach fünf Jahren Aufenthalt in eine Aufenthaltskarte übergehen. Das Haus stärkt die Akte als Nachweis einer Unterkunft – ersetzt das Visum aber nicht.

Wo kaufen: ein kurzer Rundgang durch die Regionen

Die Côte d'Azur ist das Premiumsegment: Nizza, Antibes und Cannes liegen bei etwa 6.000–15.000 € pro Quadratmeter, die Trophäenlagen weit darüber, und beim Wiederverkauf steht immer schon der nächste internationale Käufer bereit. Paris ist die Wette auf Liquidität: Bei 9.500–11.500 € pro Quadratmeter ist es nicht billig, aber nirgends in Frankreich verkauft sich eine Immobilie schneller oder vermietet sich verlässlicher. Die Alpen sind eine Wette auf die Saison: Doppelsaison-Orte wie Chamonix verdienen fast das ganze Jahr, reine Winterstationen leben von vierzehn Schneewochen. Wer nach Wert sucht, schaut auf die Provence abseits der bekannten Dörfer, auf Okzitanien und auf die Dordogne, wo bewohnbare Landhäuser noch für 1.500–2.500 € pro Quadratmeter den Besitzer wechseln. Unsere Frankreich-Länderseite verfolgt diese Märkte, und die aktuellen Angebote bei HomeNSearch lassen sich nach Region und Budget filtern.

Der französische Prozess wirkt von außen langsam, und das ist er auch. Er zählt zugleich zu den sichersten überhaupt: Ein staatlicher Amtsträger prüft alles, die Anzahlung liegt auf einem Treuhandkonto, und das Gesetz gibt zehn Tage zum Nachdenken. Langsam ist hier Teil des Schutzes.

Häufige Fragen

Dürfen Ausländer in Frankreich Immobilien kaufen?

Ja, ohne Einschränkungen. Frankreich unterscheidet nicht zwischen Residenten, Nicht-Residenten, EU- und Nicht-EU-Bürgern – der Ablauf ist für alle identisch. Zusätzlich einzuplanen sind allenfalls ein vereidigter Übersetzer beim Notartermin und, für Käufer außerhalb der Eurozone, ein Devisentransfer-Dienst.

Wie hoch sind die Notargebühren in Frankreich?

Bei einer Bestandsimmobilie sollte man mit 7–8 % des Kaufpreises rechnen, bei einem Neubau mit 2–3 %. Bei Bestandsimmobilien ist der Großteil davon staatliche Übertragungssteuer; die eigentliche geregelte Notargebühr liegt bei rund 1 %. Einen zweiten Notar zu bestellen, der einen selbst vertritt, kostet nichts extra – beide teilen sich dieselbe Gebühr.

Wie lange dauert ein Hauskauf in Frankreich?

Üblicherweise zwei bis drei Monate vom compromis de vente bis zum acte authentique, manchmal vier. Das Tempo bestimmen die Vorkaufsrechtsprüfung, für die der Gemeinde bis zu zwei Monate zustehen, sowie die Finanzierungsbedingung. Ein Barkauf ohne Finanzierungsklausel geht schneller.

Verschafft der Kauf einer Immobilie in Frankreich ein Aufenthaltsrecht?

Nein. Eigentum bringt keine Einwanderungsrechte mit sich, weshalb Eigentümer von außerhalb der EU an die Schengen-Grenze von 90 von 180 Tagen gebunden bleiben, sofern kein Visum vorliegt. Für die meisten Zweitwohnungsbesitzer passt das Langzeit-Besuchervisum: Es verlangt passives Einkommen und Krankenversicherung, schließt Arbeit aus und wird jährlich verlängert. Nach fünf Jahren legalem Aufenthalt lässt sich eine Aufenthaltskarte beantragen.