Italien verkauft sich von selbst. Das Kaufsystem braucht mehr Erklärung: ein staatlich bestellter Notar im Zentrum jedes Deals, drei getrennte Verträge statt einem, und eine Steuerbemessungsgrundlage, von der die meisten ausländischen Käufer noch nie gehört haben – die die Rechnung oft um zwei Drittel drückt. Wer diese drei Punkte begreift, für den ist der Rest Papierkram.
Dieser Guide geht den ganzen Weg durch, vom ersten codice fiscale bis zu dem Tag, an dem der Notar die Urkunde vorliest. Dazu die zwei berühmten Lockmittel – 1-Euro-Häuser und die 7%-Rentnersteuer – mit allem Kleingedruckten.
Wer darf in Italien eine Immobilie kaufen
Bürger der EU, des EWR und der Schweiz kaufen zu denselben Bedingungen wie Italiener. Keine Genehmigungen, keine Freigaben, keine Grenze bei Anzahl oder Lage der Objekte.
Für alle anderen gilt das Gegenseitigkeitsprinzip, die condizione di reciprocità: Italien lässt den Kauf zu, wenn ein Italiener im Land des Käufers ebenfalls kaufen dürfte. Amerikaner, Briten, Kanadier und Australier bestehen diesen Test problemlos – der Brexit hat am Kaufrecht nichts geändert. Und wer bereits einen italienischen Aufenthaltstitel hält, für den entfällt die Gegenseitigkeitsprüfung ohnehin komplett.
Was Eigentum nicht mitbringt: das Recht, dort zu leben. Eine Urkunde bringt die üblichen 90 von 180 Tagen nach Schengen-Regeln. Wer länger bleiben will, braucht ein Visum – meist das Visum für passives Einkommen, für das ein Nachweis von rund 31.000 Euro Jahreseinkommen für Einzelantragsteller verlangt wird.
Bevor Sie sich etwas ansehen: erst codice fiscale, dann ein Bankkonto
In Italien läuft nichts ohne codice fiscale, die persönliche Steuernummer. Man braucht sie, um ein Angebot zu unterschreiben, ein Konto zu eröffnen, den Strom anzumelden – sogar für eine SIM-Karte. Sie ist kostenlos und schnell zu bekommen: bei jedem Amt der Agenzia delle Entrate mit dem Reisepass, oder schon vorab beim italienischen Konsulat in der Heimat.
Ein italienisches Bankkonto ist rechtlich nicht zwingend, in der Praxis kommt man aber kaum daran vorbei. Anzahlung und Restbetrag laufen per Bankscheck oder italienischer Überweisung, und die Versorger erwarten für den Lastschrifteinzug ein inländisches Konto. Nicht-Residenten eröffnen ein conto corrente non residenti: mitbringen Reisepass, codice fiscale und Adressnachweis, und für die Bearbeitung ruhig ein paar Tage einplanen – sofort geht das selten.
Wer den Kauf aus dem Ausland finanziert, sollte die Währungsumrechnung als eigenen Posten im Budget führen, neben Steuern und Honoraren. Unser Guide zu den tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs im Ausland schlüsselt Markt für Markt auf, wohin das Geld wirklich fließt.
Die drei Verträge: so läuft ein Kauf in Italien tatsächlich ab
Ein italienischer Verkauf durchläuft drei Dokumente, jedes bindender als das vorherige. Wer weiß, in welcher Phase er steckt, weiß auch genau, wie weit ein Rückzug noch möglich ist.
Stufe eins: die proposta d'acquisto
Das schriftliche Angebot. Der Makler entwirft es, Sie unterschreiben und legen einen Scheck bei – meist 5.000 bis 10.000 Euro – als Ernsthaftigkeitsnachweis. Hier liegt die Falle, die Käufer oft übersehen: Sobald der Verkäufer unterschreibt, bindet die proposta beide Seiten. Es ist kein höfliches Interessensbekundung, sondern der Start des Vertrags. Preis und Bedingungen also vorher aushandeln, und Ausstiegsklauseln wie eine Finanzierungsvorbehalt schon an dieser Stelle festschreiben.
Stufe zwei: der compromesso
Der contratto preliminare, besser bekannt als compromesso, ist die eigentliche Verpflichtung. Er legt Preis, Übergabetermin und sämtliche Bedingungen fest und kommt mit einer Anzahlung von 10-30% des Kaufpreises.
Diese Anzahlung nimmt normalerweise die Rechtsform einer caparra confirmatoria an, und die Mechanik dahinter zählt. Springt der Käufer ohne Grund ab, verliert er die gesamte Anzahlung. Springt der Verkäufer ab, zahlt er sie doppelt zurück. Symmetrischer Schmerz auf beiden Seiten – genau deshalb tauchen beide am vereinbarten Tag beim Notar auf.
Die Prüfungen gehören vor den compromesso, nicht danach. Ist er einmal unterschrieben, wird ein nicht genehmigter Anbau oder eine offene Kondominiumsschuld von 6.000 Euro zu Ihrem Problem – nicht mehr zu einem Ausstiegsgrund.
Die übliche Prüfung: Ein geometra (Bausachverständiger) begutachtet die Bausubstanz und gleicht das Gebäude mit den Bauplänen ab, während der Anwalt Eigentumstitel und Kondominiumsschulden prüft – letztere gehen in Italien mit der Wohnung über. Liegt zwischen Vertrag und Übergabe eine längere Zeit, lässt sich der compromesso zusätzlich eintragen lassen, die trascrizione, damit der Verkäufer das Objekt nicht doppelt verkauft oder eine neue Hypothek darauf aufnimmt. Kostet etwas extra an Steuer und Notarzeit. Lohnt sich.
Stufe drei: der rogito
Der Abschluss. Käufer, Verkäufer und Notar treffen sich, die Urkunde wird verlesen, der Restbetrag wird gezahlt, die Steuern laufen über den Notar, die Schlüssel wechseln den Besitzer. Sprechen Sie kein Italienisch, verlangt das Gesetz eine Übersetzung oder eine zweisprachige Urkunde – dafür Budget einplanen. Danach trägt der Notar die Übertragung ins Grundbuch ein und aktualisiert den Catasto, Italiens Kataster, auf Ihren Namen. Von der Angebotsannahme bis zum rogito vergehen bei einem Barkauf meist zwei bis drei Monate, mit Finanzierung eher vier bis sechs.
Was der Notar tatsächlich tut
Der notaio ist die Rolle, die ausländische Käufer am häufigsten falsch einschätzen. Das ist nicht Ihr Anwalt. Ein Notar ist ein staatlicher Amtsträger, neutral gegenüber beiden Parteien, und erst die notarielle Urkunde macht den Eigentumsübergang rechtswirksam. Vor dem rogito bestätigt der Notar, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, durchsucht zwanzig Jahre an Einträgen nach Hypotheken, Belastungen und Ansprüchen Dritter, und prüft, ob die Katasterdaten mit dem tatsächlichen Gebäude übereinstimmen.
Sie wählen den Notar, und Sie zahlen sein Honorar – üblich sind 1-2,5% des Kaufpreises inklusive Eintragungsarbeiten. Was der Notar nicht tut: für Sie verhandeln, sagen, ob Sie zu viel zahlen, oder aufs Dach klettern. Deshalb sollten ausländische Käufer trotzdem einen eigenen Anwalt und einen geometra engagieren – zusammen rund 2.000-5.000 Euro bei einem typischen Deal, und günstig gemessen an dem, was sie an Problemen finden.
Steuern beim Kauf: der Katasterwert verändert alles
Wer eine Bestandsimmobilie von privat kauft, zahlt die Registersteuer, imposta di registro, mit 9%. Das klingt happig. Doch was die meisten Ratgeber verschweigen: Berechnet wird sie auf den Katasterwert – nicht auf den Kaufpreis.
Katasterwerte stammen aus alten Bewertungserhebungen und liegen weit unter Marktpreisen, häufig bei einem Drittel bis der Hälfte. Bei einem Landhaus für 300.000 Euro mit einem Katasterwert von 100.000 Euro beträgt die 9%-Steuer 9.000 Euro, nicht 27.000. Die rendita catastale beim Makler schon vor dem Angebot erfragen – der Anwalt kann daraus die genaue Summe im Voraus berechnen.
Noch besser wird es, wenn wirklich ein Umzug geplant ist. Wer sich verpflichtet, den Wohnsitz binnen 18 Monaten in der betreffenden Gemeinde anzumelden, zahlt nur 2% des Katasterwerts – die Prima-Casa-Regelung. Bedingungen: Das Objekt darf nicht in einer Luxus-Katasterkategorie liegen (A/1, A/8, A/9), Sie dürfen keine weitere prima casa in Italien besitzen, und wer innerhalb von fünf Jahren verkauft, ohne eine neue Hauptwohnung zu kaufen, dem holt die Agenzia delle Entrate den Vorteil zurück – plus 30% Strafaufschlag. Wird die 18-Monats-Frist verpasst, greift dieselbe Rückforderung.
Neubauten laufen anders. Kauf beim Bauträger innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung bedeutet Mehrwertsteuer auf den tatsächlichen Preis: 10% Standard, 4% mit Prima-Casa-Status, 22% bei Luxuskategorien. Dazu kommen kleine feste Register-, Hypotheken- und Katastersteuern, je 50 Euro bei privaten Weiterverkäufen, je 200 Euro bei Mehrwertsteuerkäufen.
Über die Steuer hinaus gehört bei einem Weiterverkauf üblicherweise dazu:
- Notar: 1-2,5% des Kaufpreises
- Maklerprovision: rund 3% zuzüglich Mehrwertsteuer, und in Italien zahlt auch der Käufer seinen Anteil
- eigener Anwalt und geometra: 2.000-5.000 Euro zusammen
- Finanzierungskosten, falls vorhanden: Bankgebühr plus Ersatzsteuer von 0,25% der Darlehenssumme bei Prima Casa, sonst 2%
Was jährlich anfällt
Bei Italiens jährlicher Grundsteuer IMU gibt es eine Ausnahme, die viele überrascht: eine nicht luxuriöse prima casa zahlt gar nichts. Wer im eigenen Haus wohnt, für den schrumpft die Jahresrechnung auf die Müllgebühr TARI, ein paar hundert Euro, plus Kondominiumskosten.
Zweitwohnungen und Luxusobjekte zahlen IMU voll. Der Grundsatz liegt bei 0,86%, jede Gemeinde kann bis auf 1,06% aufschlagen, berechnet auf eine erhöhte Katasterbasis statt auf den Marktwert, sodass eine Ferienwohnung für 250.000 Euro oft zwischen 800 und 2.000 Euro pro Jahr kostet. Wer langfristig vermietet, kann die Mieteinnahmen mit der pauschalen cedolare secca von 21% versteuern statt mit der progressiven Einkommensteuer.
Hypotheken für Nicht-Residenten
Italienische Banken finanzieren Nicht-Residenten mit 50-70% Beleihungsauslauf, gegenüber 80% bei Residenten, über Laufzeiten von 10 bis 25 Jahren. Der Prozess verlangt viele Unterlagen: übersetzte Gehaltsabrechnungen oder Steuererklärungen, Kontoauszüge, Bonitätsauskünfte aus der Heimat. Rechnen Sie mit einem Zins etwas über dem für Residenten und mit einer Entscheidung, die Wochen dauert.
Zwei praktische Hinweise. Banken mögen keine Ruinen, deshalb ist alles, was strukturelle Sanierung braucht – auch die gesamte 1-Euro-Kategorie –, meist ein Barkauf. Und die Bank sollte schon vor Unterschrift des compromesso im Boot sein, mit einer Finanzierungsklausel im Vertrag – sonst lernt man die teure Version dieser Lektion, wenn die 20% caparra wegen einer abgelehnten Finanzierung verloren gehen.
Nach dem rogito: die unglamouröse Woche
Das Eigentum bringt eine kurze Runde Verwaltungsarbeit mit sich, die niemand für Instagram fotografiert. Zuerst die Versorger: Strom-, Gas- und Wasserverträge werden per voltura auf Ihren Namen umgeschrieben, oder neu angemeldet, falls das Haus lange leer stand – das dauert länger und kostet mehr. Dann die Hausversicherung, in Italien nicht Pflicht, es sei denn der Hypothekengeber verlangt sie – Feuerversicherung für ein altes Steinhaus ist trotzdem gut angelegtes Geld. Im Kondominium stellt man sich beim amministratore vor, lässt sich für Umlagen und Versammlungen eintragen und fragt nach den Protokollen der letzten zwei Jahre. Die lesen sich wie ein Tagebuch aller Probleme des Gebäudes.
Und wer prima casa beantragt hat, für den läuft die Uhr bereits: 18 Monate, um den Wohnsitz beim Rathaus anzumelden. Den Termin gleich in der Woche der Schlüsselübergabe im Kalender eintragen.
Die berühmten Lockmittel – ehrlich betrachtet
1-Euro-Häuser
Es gibt sie wirklich. Dutzende Gemeinden, vor allem in Sizilien, Sardinien und im südlichen Inland, verkaufen verlassene Häuser für einen Euro, um dem Bevölkerungsschwund entgegenzuwirken. Der Euro ist die Schlagzeile, nicht der eigentliche Deal. Man verpflichtet sich zur Sanierung, meist innerhalb von ein bis drei Jahren, hinterlegt eine Kaution von 1.000-5.000 Euro, trägt Notar- und Übertragungskosten selbst und übernimmt ein Gebäude, das jahrzehntelang leer stand und Dach, Böden, Elektrik und Sanitär braucht. Realistische Gesamtkosten beginnen bei etwa 30.000 Euro und steigen schnell. Wer ein Projekt und einen Ort zum Dazugehören sucht, ist hier richtig. Wer nur billig und bewohnbar will: 30.000-60.000 Euro kaufen in denselben Regionen fertige Wohnungen ohne jede Auflage.
Die 7%-Pauschalsteuer für ausländische Rentner
Dieser Vorteil verdient deutlich mehr Aufmerksamkeit, als er bekommt. Verlegen Sie den Steuerwohnsitz in eine Ortschaft mit unter 20.000 Einwohnern in Sizilien, Sardinien, Kalabrien, Kampanien, Basilikata, Abruzzen, Molise oder Apulien, beziehen Sie eine Rente aus dem Ausland, und Italien besteuert Ihr gesamtes Auslandseinkommen zehn Jahre lang mit pauschal 7%. Die Bedingungen sind kurz: keine italienische Steuerresidenz in den vorangegangenen fünf Jahren, und die Rente muss aus ausländischer Quelle kommen. Kombiniert mit den 2% Prima-Casa-Kaufsteuer und null IMU auf die Hauptwohnung wird Süditaliens Kleinstadtwelt zu einem der günstigsten Orte Europas, um als Rentner gut zu wohnen und gut zu leben.
Wo das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt
Landesweit liegt der Durchschnittspreis für Bestandswohnungen bei rund 1.800 Euro pro Quadratmeter, und die eigentliche Geschichte steckt in der Streuung darum. Kalabrien, Molise, Sizilien und das Apulien-Hinterland handeln unter 1.000 Euro, in kalabrischen Bergorten sogar bei 400-600 Euro. Das Premiumsegment hat sich nie bewegt: Toskana, Ligurien und die norditalienischen Seen starten bei rund 3.000 Euro und gehen im Chianti oder am Comer See weit darüber hinaus. Die Küste Apuliens rund um Ostuni und den Salento hat in den letzten zehn Jahren stark zugelegt, liegt aber immer noch bei der Hälfte vergleichbarer toskanischer Hügelstädte. Vergleichen Sie Märkte auf unserer Italien-Länderseite, oder werfen Sie direkt einen Blick in die aktuellen Angebote bei HomeNSearch und prüfen Sie die Preise selbst.
Häufige Fragen
Dürfen Amerikaner in Italien Immobilien kaufen?
Ja. Die Gegenseitigkeitsbedingung ist für US-Bürger erfüllt, und der Ablauf ist derselbe wie für jeden ausländischen Käufer: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. Die einzige Reibung, die Amerikaner regelmäßig berichten, betrifft das Bankwesen – manche italienische Banken bearbeiten FATCA-Papiere langsam, also für die Kontoeröffnung Extrazeit einplanen.
Wie lange dauert ein Kauf in Italien?
Zwei bis drei Monate von der Angebotsannahme bis zum rogito sind bei einem Barkauf normal, vier bis sechs mit Finanzierung. Die compromesso-Phase ist bewusst flexibel gehalten: Die Parteien einigen sich einfach auf einen passenden Übergabetermin, und Lücken von sechs Monaten oder mehr sind nicht ungewöhnlich, wenn der Verkäufer Zeit für den Auszug braucht.
Kann ich als Ausländer die Prima-Casa-Vorteile beanspruchen?
Ja, aber nur bei echtem Umzug. Der 2%-Satz hängt daran, dass die Residenz in der Gemeinde der Immobilie binnen 18 Monaten nach Kauf angemeldet wird, und das Finanzamt prüft das tatsächlich. Für ein Ferienhaus zahlen Sie 9% – weiterhin berechnet auf den freundlichen Katasterwert, also die Zahlen vorher durchrechnen, bevor man das eigene Leben um einen Rabatt herum umbaut.
Gibt der Kauf eines Hauses in Italien ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Eigentum bringt keine Einwanderungsrechte mit sich, deshalb erhalten Nicht-EU-Eigentümer die üblichen 90 von 180 Tagen nach Schengen-Regeln. Für dauerhaftes Wohnen braucht es ein Visum; die Route über passives Einkommen funktioniert für Käufer mit entsprechenden Mitteln, und Rentner im Süden können sie mit der 7%-Pauschalsteuer kombinieren.
