Banken vergeben ungern Kredite an Leute, die sie im Ernstfall nicht greifen können. Genau das ist der Kern jeder Baufinanzierung für Gebietsfremde: Sie wohnen in einem Land, die Immobilie steht in einem anderen, und die Bank muss entscheiden, ob eine Gehaltsabrechnung von einem ausländischen Arbeitgeber das Ausfallrisiko wert ist. Manche Banken haben genau daraus ein Geschäftsmodell gemacht. Die meisten sagen schlicht Nein.
Die gute Nachricht: Die Banken, die Ausländer tatsächlich finanzieren, konzentrieren sich auf eine Handvoll Märkte – und mehrere davon sind genau dort, wo internationale Käufer ohnehin hinwollen. Spanische und portugiesische Institute genehmigen jedes Jahr tausende Kredite an Gebietsfremde. In den VAE unterhalten Banken eigene Abteilungen für Expats und Auslandskäufer. Und wo Bankfinanzierung dünn gesät ist, springen Bauträger mit Ratenplänen ein, die ganz ohne Bank auskommen.
Dieser Ratgeber geht die vier realistischen Finanzierungswege durch, zeigt die Konditionen, die Gebietsfremden tatsächlich angeboten werden, vergleicht unsere Hauptmärkte, erklärt den Antragsprozess und benennt das Währungsrisiko, das mehr Käufern zum Verhängnis wird als jede Ablehnung.
Vier Wege, eine Immobilie im Ausland zu bezahlen
Jeder grenzüberschreitende Kauf wird auf eine von vier Arten finanziert. Bevor Sie den ersten Makler anrufen, lohnt sich die ehrliche Frage, welche davon zu Ihnen passt.
Erstens: eine lokale Baufinanzierung im Kaufland. Das Darlehen ist auf die ausländische Immobilie besichert, meist in Landeswährung ausgezahlt und gegen ein Einkommen berechnet, das Sie ganz woanders verdienen. Um genau diesen Fall geht es im Folgenden hauptsächlich.
Zweitens: die Finanzierung zu Hause. Wer im eigenen Land eine Immobilie mit ordentlichem Eigenkapital besitzt, kann per Umschuldung oder Beleihung Geld freisetzen und im Ausland als Barkäufer auftreten. Die eigene Bank kennt einen schon, der Vertrag ist in der Muttersprache, und Verkäufer behandeln einen als Barzahler – ein echter Verhandlungsvorteil. Der Haken liegt auf der Hand: Das eigene Zuhause trägt jetzt das Risiko einer Ferienwohnung zweitausend Kilometer entfernt.
Drittens: der Ratenplan des Bauträgers. Gängige Praxis in der Türkei, den VAE und Thailand, wo Bankkredite für Ausländer von eingeschränkt bis praktisch nicht existent reichen. Bezahlt wird in Raten, gekoppelt an Bauetappen, ein Teil manchmal erst Jahre nach Übergabe fällig. Keine Bank, keine Einkommensprüfung, kein unabhängiger Gutachter, der fragt, ob das Projekt überhaupt trägt. Genau das ist zugleich Chance und Risiko.
Viertens: Bargeld – und das finanziert mehr internationale Käufe als die anderen drei Wege zusammen. Nicht weil jeder Käufer wohlhabend wäre. Eine fertige Zweizimmerwohnung zehn Minuten vom Meer in Antalya oder an der zypriotischen Küste kostet manchmal weniger als eine Garage in Zentrallondon – bei solchen Preisen braucht es schlicht keine Schulden.
Was Konditionen für Gebietsfremde wirklich bedeuten
Vergessen Sie die Zinssätze und Beleihungsquoten, mit denen Banken Einheimische locken. Für Gebietsfremde gilt ein eigenes Regelwerk, und jede Zeile darin ist strenger.
Anfangen wir bei der Anzahlung. In den meisten Märkten, die Ausländer überhaupt finanzieren, geben Banken typischerweise 50% bis 70% des Beleihungswerts – Sie bringen also 30% bis 50% in bar mit. Zum Vergleich: Ein lokaler Käufer kommt oft mit 10% bis 20% davon. Und die Bewertung entscheidet mit: Fällt das Gutachten der Bank niedriger aus als der vereinbarte Kaufpreis, schrumpft der Kredit – die Differenz müssen Sie selbst decken.
Dazu kommen die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar- und Registergebühren, Anwaltskosten: je nach Land ein paar Prozent bis in den niedrigen zweistelligen Bereich, und Banken finanzieren das nicht mit. Ihr tatsächlicher Barbedarf ist die Anzahlung plus all das.
Die Laufzeiten sind kürzer, als Sie es vielleicht gewohnt sind – üblich sind 15 bis 25 Jahre, und die meisten Banken wollen die Schuld getilgt sehen, bevor der Kreditnehmer irgendwo zwischen 70 und 75 Jahre alt wird. Ein 55-Jähriger landet damit oft bei 15 Jahren, ob er will oder nicht, und eine kürzere Laufzeit heißt eine höhere Monatsrate.
Die Zinsen sind häufig variabel. Im Euroraum bedeutet das meist einen Aufschlag auf den Euribor, sodass sich Ihre Rate mit den europäischen Zinsen bewegt. Feste Angebote gibt es, in manchen Märkten mehr als in anderen, und Gebietsfremde zahlen so oder so gelegentlich einen kleinen Aufschlag. Jede heute genannte Zahl ist eher eine Momentaufnahme als ein Versprechen – die Preise folgen dem Zinszyklus.
Dann kommen die Unterlagen, an denen die meisten Anträge tatsächlich scheitern. Eine Bank, die ausländisches Einkommen prüft, will das vollständige Bild sehen, übersetzt und häufig apostilliert:
- Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die Buchhaltungsunterlagen
- Kontoauszüge der letzten sechs bis zwölf Monate
- Eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland
- Eine Übersicht bestehender Kredite und sonstiger Verpflichtungen
Die meisten Banken prüfen zusätzlich die Schuldendienstquote: Ihre gesamten monatlichen Kreditraten, die neue Finanzierung eingerechnet, dürfen üblicherweise nicht viel mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen. Selbstständige werden überall genauer geprüft, und Einkommen, das sich schlecht belegen lässt – Bareinnahmen, unregelmäßige Freelance-Aufträge – zählt für die Bank praktisch nicht.
Noch eine europäische Eigenheit: Viele Kreditgeber verlangen zusätzlich eine Risikolebensversicherung, deren Preis von Alter und Gesundheitszustand abhängt. Sie gehört zu den realen Kreditkosten und ist mit ein Grund, warum eine Genehmigung nach dem 60. Lebensjahr schwerer wird.
Holen Sie sich eine grundsätzliche Kreditzusage, bevor Sie sich in eine bestimmte Wohnung verlieben. Sie kostet wenig, dauert meist ein bis drei Wochen – und macht Sie in den Augen jedes Maklers und Verkäufers zum ernsthaften Käufer.
Welche Märkte an Gebietsfremde finanzieren
So sieht die Lage für ausländische Kreditnehmer in den Ländern aus, die wir bei HomeNSearch abdecken.
Spanien und Portugal: das zugänglichste Duo
Wer eine unkomplizierte Finanzierung für Gebietsfremde in Europa sucht, hat auf der Iberischen Halbinsel die besten Karten. Spanische Banken finanzieren ausländische Käufer seit Jahrzehnten, der Ablauf ist eingespielt, und wer als Gebietsfremder ein sauber dokumentiertes Einkommen vorweist, bekommt üblicherweise 60% bis 70% des Beleihungswerts über 20 bis 25 Jahre. Sie brauchen die NIE, die ausländische Steuernummer, und in der Regel vor Abschluss ein spanisches Bankkonto. Was sich dafür kaufen lässt, zeigt unsere Spanien-Seite.
Portugal liegt dicht dahinter. Kredite an Gebietsfremde sind Routine, die Beleihungsquote bewegt sich in ähnlichem Rahmen, manchmal etwas niedriger, und die Eintrittskarten heißen NIF-Steuernummer und ein lokales Konto. Portugiesische Banken achten sehr genau auf saubere Unterlagen, weshalb ein ordentlich zusammengestelltes Einkommensdossier den Prozess spürbar beschleunigt. Unsere Portugal-Angebote vermitteln einen Eindruck der Preise von Lissabon bis zur Algarve.
Zypern und Griechenland: möglich, mit Geduld
In beiden Ländern gibt es Banken, die Ausländer finanzieren, doch der Sektor ist kleiner, und die Antwort hängt stärker von der einzelnen Bank – manchmal sogar der einzelnen Filiale – ab als in Spanien. Rechnen Sie mit konservativeren Beleihungsquoten, langsamerer Kreditprüfung und umfangreicherer Dokumentation. Griechische Banken haben sich nach der Finanzkrise nur mühsam erholt und bleiben bei Anträgen von Gebietsfremden wählerisch, auch wenn sich die Lage entspannt hat. In beiden Märkten schließen ungeduldige Käufer die Sache oft einfach in bar ab.
Die VAE: Finanzierung nach Gehaltskriterien
Dubai und Abu Dhabi haben einen aktiven Immobilienkreditmarkt für Ausländer, auch für Käufer, die gar nicht in den Emiraten leben. Die Genehmigung dreht sich um das Gehalt: Banken setzen Mindestmonatseinkommen fest und prüfen genau, wie stabil Arbeitgeber oder eigenes Unternehmen dastehen. Gebietsfremde erhalten niedrigere Beleihungsquoten als Ansässige, auch die Konditionen unterscheiden sich, doch der Prozess läuft nach europäischen Maßstäben schnell, und die Banken sind internationale Unterlagen gewohnt. Zum Markt selbst siehe unsere VAE-Seite.
Türkei und Thailand: wo Ratenpläne die Lücke füllen
Kredite für ausländische Käufer existieren in der Türkei auf dem Papier und in Thailand kaum, und in der Praxis nutzen sie in beiden Ländern nur wenige internationale Käufer. Die Finanzierungskultur ist eine andere: Das Kreditrisiko tragen die Bauträger. Zinsfreie Ratenpläne während der Bauphase sind bei türkischen und thailändischen Neubauprojekten normal, gelegentlich noch zwei, drei Jahre nach Übergabe fortlaufend. Das ist echte, nützliche Finanzierung. Nur hat niemand von einer Bank den Bauträger geprüft – diese Aufgabe muss die Sorgfaltsprüfung Ihres Anwalts übernehmen: Projekt, Grundbuch, Treuhandkonten.
Der Antrag, Schritt für Schritt
Die Details unterscheiden sich von Land zu Land, doch ein Antrag als Gebietsfremder folgt fast überall demselben Grundgerüst.
- Besorgen Sie die lokale Steuernummer und, falls nötig, ein lokales Bankkonto. In Spanien ist das die NIE, in Portugal die NIF; die meisten Länder haben ein Äquivalent.
- Stellen Sie das Einkommensdossier zusammen: Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Bonitätsauskunft, bei Bedarf übersetzt.
- Beantragen Sie eine grundsätzliche Kreditzusage, direkt oder über einen auf Gebietsfremde spezialisierten Vermittler.
- Finden Sie die Immobilie, einigen Sie sich auf den Preis und sagen Sie dem Verkäufer, dass eine Finanzierung im Spiel ist.
- Die Bank beauftragt ein eigenes Gutachten. Der Kredit richtet sich nach dem niedrigeren der beiden Werte – Kaufpreis oder Gutachten.
- Prüfen Sie das formelle Angebot: Zinsart, Laufzeit, Versicherungspflichten, Vorfälligkeitsentschädigung.
- Schließen Sie den Kauf vor einem Notar ab, wie es die meisten Länder mit kontinentalem Rechtssystem verlangen, und lassen Sie die Hypothek im Grundbuch eintragen.
Von den ersten Unterlagen bis zur Schlüsselübergabe sind sechs bis zehn Wochen realistisch, wenn die Papiere sauber sind – länger, wenn Übersetzungen und Apostillen sich hinziehen. Wo die lokale Praxis es zulässt, lassen Sie Ihren Anwalt eine Finanzierungsklausel in den Kaufvertrag aufnehmen, damit die Anzahlung eine abgelehnte Finanzierung übersteht. In Spanien etwa ist das nicht standardmäßig enthalten. Nicht wenige Käufer haben ihre Anzahlung verloren, weil sie das fälschlich angenommen hatten.
Die Währungsfalle, die niemand einpreist
Hier das Risiko, das den Antrag selbst überdauert: Sie verdienen in einer Währung und schulden in einer anderen. Ein Euro-Kredit, bezahlt aus britischem Gehalt. Ein Ratenplan in Baht, finanziert aus Euro. Dem Kredit ist der Wechselkurs egal. Ihrem Budget nicht.
Rechnen Sie eine Bewegung von 10% durch, denn solche Bewegungen kommen vor. Wertet Ihre Heimatwährung um 10% gegenüber der Kreditwährung ab, steigt Ihre Monatsrate faktisch um 10%, ohne dass die Bank irgendetwas ändert. Über eine Laufzeit von 20 Jahren erleben Sie solche Ausschläge mehr als einmal, in beide Richtungen.
Abfedern lässt sich das. Am saubersten ist es, in der Währung zu leihen, in der man verdient – sofern ein Kreditgeber das anbietet. Ein Puffer von sechs bis zwölf Monatsraten in der Kreditwährung fängt Schocks ab. Für die Überweisungen selbst bieten spezialisierte FX-Anbieter Terminkontrakte an, die einen Kurs Monate im Voraus festschreiben – besonders wichtig bei gestaffelten Zahlungen an einen Bauträger. EU-Regeln verpflichten Kreditgeber zudem, Fremdwährungskreditnehmer auf dieses Risiko hinzuweisen, und manche Verträge räumen ein Umwandlungsrecht ein, wenn der Kurs eine festgelegte Schwelle überschreitet. Fragen Sie nach, ob Ihrer das tut.
Wenn die Bank Nein sagt
Ablehnungen sind bei der Finanzierung von Gebietsfremden häufig und sagen oft wenig über Sie persönlich aus. Ein dünnes Einkommensdossier bei Selbstständigkeit, der aus Sicht der internen Bankrichtlinie „falsche" Pass, ein Immobilientyp, den der Kreditgeber nicht mag: Jedes davon reicht allein, um einen Antrag scheitern zu lassen. Entscheidend ist der nächste Schritt.
Manchmal hilft eine andere Bank, weil die Kriterien selbst innerhalb eines Landes stark variieren – hier verdient sich ein auf Gebietsfremde spezialisierter Vermittler seine Provision redlich. Manchmal hilft eine höhere Anzahlung: Bei 50% Eigenkapital überdenkt eine Bank, die bei 30% abgelehnt hat, ihre Entscheidung womöglich. Eine Beleihung zu Hause macht aus dem Problem ein rein inländisches, das die eigene Bank lösen kann. Ratenpläne der Bauträger ersetzen die Bank in den Märkten, die dafür gemacht sind, ganz. Und manchmal ist die ehrliche Antwort, etwas Günstigeres zu kaufen, bar, in einem Markt, in dem solche Preise realistisch sind – statt sich für Schulden zu strecken, die einen später bestrafen.
Wenn Sie mehrere dieser Optionen gegeneinander abwägen, sprechen Sie mit uns. HomeNSearch ist in dreizehn Ländern aktiv, und ein Teil unserer Arbeit besteht darin, Käufer mit den Märkten zusammenzubringen, in denen Budget und Finanzierung tatsächlich zusammenpassen – bevor überhaupt eine Besichtigungsreise gebucht wird.
Häufige Fragen
Bekomme ich eine Baufinanzierung im Ausland, ohne dort zu leben?
Ja, in den richtigen Ländern. Spanien, Portugal und die VAE haben eine etablierte Kreditvergabe an Gebietsfremde, während zypriotische und griechische Banken ausländische Anträge im Einzelfall prüfen. Nötig sind belegtes Einkommen, eine lokale Steuernummer und eine Anzahlung von 30% bis 50%. Die Türkei und Thailand finanzieren ausländische Käufer nur selten; dort wird meist mit Bauträger-Raten oder bar gekauft.
Wie viel Anzahlung brauche ich für eine Baufinanzierung im Ausland?
Rechnen Sie mit 30% bis 50% des Kaufpreises, da die Beleihungsquote für Gebietsfremde üblicherweise bei 50% bis 70% liegt. Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf, und kein Kreditgeber finanziert diese mit. Ein Käufer mit 40% des Kaufpreises in bar, zuzüglich Nebenkosten, ist in fast jedem Markt, der Ausländer finanziert, ein realistischer Kandidat.
In welchem Land bekommt man als Gebietsfremder am leichtesten eine Finanzierung?
Unter den von uns abgedeckten Märkten: Spanien und Portugal, dicht gefolgt von den VAE für Käufer, die die dortigen Gehaltsschwellen der Banken erreichen. Alle drei bearbeiten ausländische Anträge routinemäßig, statt sie als exotische Ausnahme zu behandeln.
Ist ein Ratenplan des Bauträgers besser als eine Baufinanzierung?
Er ist leichter zu bekommen und braucht kein Einkommensdossier, und die Raten während der Bauphase sind oft zinsfrei. Der Preis dafür ist Risiko: Keine Bank hat das Projekt geprüft, und Ihr Geld ist exponiert, bis die Immobilie fertiggestellt und im Grundbuch eingetragen ist. Eine Baufinanzierung bringt Ihnen die Begutachtung und rechtliche Prüfung der Bank als Rückhalt. Nutzen Sie Ratenpläne mit einem guten Anwalt und einem Bauträger, dessen fertiggestellte Projekte Sie sich vor Ort ansehen können.
