Die meisten Immobilienmärkte lassen einen warten. Spanien mit wochenlanger Terminsuche beim Notar, Deutschland mit monatelangen Schlangen beim Grundbuchamt. Georgien trägt eine Wohnung in etwa einem Werktag ein. Man geht mit Reisepass und unterschriebenem Kaufvertrag ins Public Service Hall, zahlt eine Gebühr, die kleiner ist als eine anständige Restaurantrechnung – und die Wohnung gehört einem rechtlich, bevor die Renovierungspläne fertig sind. Eine Kaufsteuer gibt es dazu nicht. Keine. Klingt nach Werbetext, bis man selbst in der Tifliser Halle steht und es mit eigenen Augen sieht. Dieser Leitfaden erklärt, wie das System funktioniert, was alles kostet und wo Käufer trotzdem noch Lehrgeld zahlen.
Warum Georgien einer der einfachsten Märkte überhaupt ist
Fangen wir mit dem an, was die meisten überrascht. Ausländer kaufen Wohnungen, Häuser und Gewerbeflächen in Georgien mit denselben Eigentumsrechten wie Staatsbürger. Keine Genehmigung, kein Komitee, das zustimmen muss. Keine zusätzliche Steuer für ausländische Käufer, keine Pflicht, im Land zu leben oder es auch nur zu besuchen. Ein Tourist kann zwischen Frühstück und Abendflug rechtlich zum Immobilieneigentümer werden.
Eine Ausnahme zählt. Landwirtschaftliche Flächen sind für ausländische Privatpersonen laut georgischer Verfassung tabu, Punkt. Klassifiziert das Kataster ein Grundstück als Acker- oder Weideland, lässt es sich nicht auf den eigenen Namen eintragen, und die Firmenkonstruktionen, die in Foren kursieren, gehören in die Hände eines echten Anwalts, nicht in einen Thread. Bei Stadtwohnungen und gewöhnlichen Häusern auf Wohngrundstücken taucht das Thema erst gar nicht auf.
Nun zum Geld. Georgien kennt weder Kaufsteuer noch Stempelgebühr noch Grunderwerbsteuer. Der gesamte Anteil des Staates an der Transaktion ist die Eintragungsgebühr, irgendwo zwischen 50 und 200 Lari, je nachdem, wie schnell es gehen soll (etwa 20 bis 75 Dollar). Zypern verlangt am oberen Ende bis zu 8 % Übertragungsgebühr, in Teilen Deutschlands liegt die Grunderwerbsteuer bei bis zu 6,5 %, bevor der Notar überhaupt zu sprechen anfängt. In Georgien ist der entsprechende Posten im Budget ein Rundungsfehler.
Die Eintragung in einem Tag – so läuft sie ab
Eigentumsrechte erfasst die National Agency of Public Registry, ihr Empfangsschalter ist das Public Service Hall, vor Ort als House of Justice bekannt. Die Tifliser Filiale ist ein riesiger Glasbau am Fluss, in dem man unter einem Dach eine Firma gründen und eine Wohnung übertragen kann. Der gesamte Apparat wurde nach 2004 als Antikorruptionsprojekt neu aufgebaut: Papierarchive digitalisiert, Zwischenhändler eliminiert, und der Sachbearbeiter, der den Kauf bearbeitet, hat schlicht keinen Spielraum, ihn zu verzögern. Genau darum geht es. Die Eintragung ist schnell, weil niemand sie langsam machen kann.
Der Ablauf ist fast schon enttäuschend simpel. Käufer und Verkäufer, oder ihre Vertreter, erscheinen gemeinsam, reichen den Kaufvertrag ein, weisen sich aus und zahlen. Mitbringen sollte man drei Dinge:
- Reisepässe beider Parteien, oder eine Vollmacht samt Ausweis des Bevollmächtigten;
- den unterschriebenen Kauf- und Verkaufsvertrag;
- die Eintragungsgebühr, vor Ort per Karte zahlbar.
Der Standardweg dauert vier Werktage und kostet etwa 50 Lari. Wer rund 200 Lari für den Expressservice zahlt, hat die Übertragung binnen eines Werktags eingetragen. Das ist die Kernaussage, viel mehr steckt ehrlich gesagt nicht dahinter. Der Vertrag lässt sich sogar direkt in der Halle beglaubigen; ein Notar ist optional, nicht Pflicht.
Am Ende erhält man einen Auszug aus dem öffentlichen Register, in dem man als Eigentümer eingetragen ist. Diesen Auszug kann für jede Immobilie im Land jeder online abrufen, und genau das macht ihn wichtig: So prüft der eigene Anwalt, bevor Geld fließt, ob der Verkäufer die Wohnung wirklich besitzt und ob eine Bank eine Hypothek darauf hält.
Der Kaufprozess von Anfang bis Ende
Die Eintragung ist der leichte Teil. Die Arbeit, die das eigene Geld tatsächlich schützt, passiert vorher. Ein vernünftiger Kauf läuft ungefähr so ab:
- Objekt aussuchen und Preis verhandeln. Feilschen ist üblich, und in den Preisen, die Ausländern genannt werden, ist meist Luft.
- Vom Anwalt den Registerauszug prüfen lassen: Hypotheken, Belastungen, Miteigentümer, offene Streitigkeiten. Bei Neubauten zusätzlich die Baugenehmigung verifizieren und sicherstellen, dass das Grundstück unter dem Turm sauber auf den Bauträger eingetragen ist.
- Zweisprachigen Kaufvertrag unterschreiben und per Banküberweisung zahlen, nicht bar, damit eine Zahlungsspur existiert.
- Übertragung im Public Service Hall eintragen lassen und den Eigentumsauszug abholen.
Man beachte, wo der Anwalt ins Spiel kommt. Das georgische Register ist sauber, aber ein Register sagt nur, wem eine Immobilie heute gehört. Es sagt nichts darüber, ob der Bauträger das Gebäude fertigstellt, ob die im Prospekt versprochene Rendite eine echte Nebensaison übersteht oder ob die Ehefrau des Verkäufers dem Verkauf zustimmen muss. Ein paar hundert Dollar Anwaltskosten sind die günstigste Versicherung, die dieser Markt bietet. Die meisten Horrorgeschichten haben ihren Ursprung genau darin, dass jemand diesen Schritt übersprungen hat.
Eine Grundsatzentscheidung prägt alles Weitere: Neubau oder Bestand. Eine Bestandswohnung in einem der älteren Tifliser Viertel bringt sofortige Eintragung und null Fertigstellungsrisiko, aber Sowjetbauten schwanken enorm in ihrem Zustand, und eine frische Renovierung kann so manche Sünde verdecken. Neubauten bieten Ratenpläne und moderne Grundrisse, verlagern das Risiko aber auf die Fertigstellungsfähigkeit des Bauträgers. Keine der beiden Antworten ist falsch. Der Fehler liegt darin, beide Risiken als gleich zu bepreisen.
Übrigens muss man dafür gar nicht in Georgien sein. Der Fernkauf per Vollmacht ist hier Routine: Man beglaubigt und apostilliert die Vollmacht zu Hause, der georgische Anwalt unterschreibt und trägt die Sache in Vertretung ein, und so mancher Eigentümer sieht seine Wohnung erst Monate nach dem Kauf zum ersten Mal. Die nötigen Sicherheiten haben wir in einem eigenen Leitfaden zum Fernkauf von Auslandsimmobilien beschrieben; kurz gesagt sollte die Vollmacht eng gefasst und zeitlich befristet sein.
Geld: Preise, Zahlungen und die Hypothekenfrage
Georgien ist im europäischen Vergleich günstig, wenn auch spürbar weniger günstig als vor fünf Jahren. Die Preise bewegen sich schnell genug, dass genaue Quadratmeterpreise schon beim Erscheinen dieses Textes veraltet sind – deshalb lieber in Preisklassen denken.
Die Tifliser Innenstadt bildet die Spitze. Vake und die Altstadt sind die teuersten Adressen des Landes; eine renovierte Wohnung dort kostet ein Vielfaches derselben Fläche am Stadtrand, und die Nachfrage von Expats hält den Preis oben. Saburtalo ist die solide Mitte: moderne Wohnblöcke, Metroanschluss, Studenten und IT-Fachkräfte, die auf Mietwohnungen warten, Einstiegspreise deutlich unter Vake. Die Bruttomietrenditen in der Hauptstadt liegen regelmäßig über dem, was westeuropäische Städte bieten können – ein wesentlicher Grund für das Investoreninteresse.
Batumi liegt pro Quadratmeter unter dem zentralen Tiflis, teils deutlich, und Studios in den Türmen an der Uferpromenade werden zu Preisen verkauft, die einem Käufer aus London oder München wie ein Tippfehler vorkommen. Die Günstigkeit ist real. Die Gründe dafür sind es ebenso, dazu weiter unten ein eigener Abschnitt.
Kutaissi ist die Einstiegsvariante: ein internationaler Flughafen mit Billigfliegern, Preise nur ein Bruchteil der Hauptstadt, ein Mietmarkt, der zwar existiert, aber dünn ist. Geduld ist gefragt.
Zu den Zahlungen: Angebote werden gewohnheitsmäßig in US-Dollar notiert, die Abwicklung läuft über georgische Banken, und Überweisungen aus dem Ausland kommen auf georgischer Seite problemlos an. Reibung entsteht meist zu Hause. Eine sechsstellige Überweisung nach Tiflis weckt zuverlässig die Compliance-Abteilung der eigenen Bank, also frühzeitig informieren und den Kaufvertrag griffbereit halten. Hypotheken sind der Schwachpunkt: lokale Finanzierung für Nichtansässige ist rar und teuer, weshalb die meisten ausländischen Käufer bar zahlen oder Ratenpläne der Bauträger nutzen, die sich in Batumi häufig über zwei bis drei zinsfreie Jahre erstrecken.
Auch die laufenden Kosten bleiben nach dem Kauf niedrig. Nebenkosten für eine gewöhnliche Tifliser Wohnung liegen außerhalb des Winters bei einigen Dutzend Dollar im Monat, ältere Häuser verlangen nur symbolische Gemeinschaftsgebühren, und die neueren Türme erheben eine Servicegebühr pro Quadratmeter, die man vor der Unterschrift genau lesen sollte – solche Gebühren in Apartment-Hotels fressen still die beworbene Rendite auf. Übergibt man die Wohnung für kurzfristige Vermietung an eine Verwaltungsgesellschaft, sollte man einplanen, dass diese zwischen 15 % und 25 % der Einnahmen einbehält.
Steuern: bewusst kurz gehalten
Die georgische Immobilienbesteuerung passt in vier kurze Absätze, und das ist an sich schon ein Verkaufsargument.
Der Kauf bleibt steuerfrei. Außer der Eintragungsgebühr löst der Kauf selbst nichts aus: keine Stempelgebühr, keine Erwerbssteuer.
Vermietung wird milde besteuert. Eine Privatperson, die sich beim Finanzamt (Revenue Service) registriert und Wohnraum vermietet, zahlt üblicherweise pauschal 5 % auf die Bruttomieteinnahmen, ohne absetzbare Posten, ohne Progressionsstufen. Bleibt man unregistriert, greift der Standardsatz von 20 % – also besser registrieren, der Papierkram dauert einen Nachmittag.
Verkauf bleibt oft steuerfrei. Wer die Immobilie länger als zwei Jahre hält, dessen Wertzuwachs ist für Privatpersonen steuerfrei. Wer früher verkauft, zahlt in der Regel 5 % auf den Gewinn.
Auch das Halten bleibt für viele steuerfrei. Die jährliche Grundsteuer greift erst, wenn das Haushaltseinkommen bestimmte Schwellen überschreitet (40.000 Lari im Jahr ist die für die meisten Familien relevante Grenze), und selbst dann liegt sie bei höchstens rund 1 % des Marktwerts. Ein Rentnerpaar mit bescheidenem Einkommen kann eine Tifliser Wohnung Jahr für Jahr halten, ohne dafür etwas zu zahlen.
Das sind die Sätze, die die meisten Eigentümer zum jetzigen Zeitpunkt tatsächlich zahlen. Georgisches Steuerrecht ist im regionalen Vergleich stabil, aber den eigenen Fall sollte man trotzdem vor einer Steuerberatung bestätigen lassen, bevor man eine Kalkulation darauf aufbaut.
Aufenthaltsrecht: Man braucht es womöglich gar nicht
Hier eine unterschätzte Tatsache. Bürger Dutzender Länder – der Großteil Europas, Nordamerika, die Golfstaaten und ein gutes Stück Asiens – dürfen sich visumfrei ein ganzes Jahr am Stück in Georgien aufhalten. Nicht neunzig Tage in einem rollierenden Fenster. Ein Jahr. Ein Wochenendtrip in die Türkei setzt die Uhr bei der Wiedereinreise zurück. Für Eigentümer, die den Sommer an der Küste und den Winter woanders verbringen, ist damit die Aufenthaltsfrage vollständig gelöst, ganz ohne Genehmigung.
Wer trotzdem formelles Aufenthaltsrecht will, für den ist Immobilienbesitz ein anerkannter Weg, die Regeln wurden allerdings jüngst verschärft. Am häufigsten wird derzeit eine Schwelle von rund 150.000 Dollar genannt, wobei die Bewertung durch einen zertifizierten georgischen Gutachter erfolgt, nicht anhand des Vertragspreises. Das begründet eine verlängerbare kurzfristige Aufenthaltserlaubnis. Eine höhere Stufe um 300.000 Dollar führt zu einer längeren Erlaubnis über die Investorenschiene. Beide Zahlen sollte man als Orientierung nehmen, nicht als Gesetz: Die Schwellen haben sich in den letzten Jahren mehrfach verschoben, also die aktuellen Werte bei einem georgischen Einwanderungsanwalt prüfen lassen, bevor man Geld auf ihrer Grundlage investiert.
Bei der Bewertung stolpern viele. Eine Wohnung, die zum richtigen Zeitpunkt günstig gekauft wurde, kann über der Schwelle liegen; eine teuer gekaufte Wohnung kann darunter liegen. Die Migrationsbehörde liest den Gutachterbericht, nicht die Kaufquittung.
Wo kaufen: ein kurzer Rundgang
Tiflis
Die Hauptstadt hat den tiefsten Mieterpool und die geringste Saisonalität. Vake bedeutet Botschaftsvillen unter alten Platanen und die stabilste Nachfrage von Expats und NGO-Mitarbeitern – ein Viertel, das man kauft, um es zu behalten, nicht um es weiterzuverkaufen. Saburtalo ist dort, wo die Renditerechnung meist am besten aufgeht, dicht besetzt mit Universitäten, Büros und Metrostationen. Altstadt und das benachbarte Vera leben vom Charme, renovierte Wohnungen dort verdienen in der Tourismussaison gut mit kurzfristiger Vermietung. Wenn stetiges Einkommen wichtiger ist als Meerblick, ist das Argument für Tiflis gegenüber Batumi kurz und knapp.
Batumi
Der Kurort am Schwarzen Meer ist dort, wo das meiste ausländische Geld landet, und dem soll hier die ehrliche Version gerecht werden. Die Türme an der Uferpromenade sind günstig, die Sommersaison ist wirklich voll, der Anteil ausländischer Käufer ist hoch, und Apartment-Hotel-Programme kümmern sich um die Einheit und teilen die Einnahmen, während man selbst nicht vor Ort ist. Aber die Baustandards schwanken je nach Bauträger enorm, von Hotelniveau bis zu spät geliefertem Rohbeton, und kleine Anlegerstudios wurden in solcher Menge gebaut, dass manche Segmente inzwischen mit hartem Wiederverkaufswettbewerb und dünner Nebensaisonauslastung kämpfen. Nichts davon macht Batumi zu einem schlechten Markt. Es macht die Erfolgsbilanz des Bauträgers zur wichtigsten Zeile in der eigenen Prüfung.
Eine Faustregel, die lokale Anwälte gerne wiederholen: Kann ein Bauträger in Batumi kein fertiges, bewohntes und pünktlich übergebenes Gebäude vorweisen, sollte man seine Versprechen mit null bewerten und schauen, ob das Geschäft dann noch aufgeht.
Kutaissi, Gudauri und Bakuriani
Kutaissi bietet den niedrigsten Einstiegspreis unter den georgischen Städten mit internationalem Flughafen, im Gegenzug ist der Vermietungsausstieg eng; man sollte es als geduldige Anlage behandeln. Gudauri und Bakuriani sind Ski-Wetten mit starker Wintersaison und ruhigen Nebensaisonmonaten, die schon in den Quadratmeterpreisen eingepreist sind. Nischenmärkte belohnen Käufer, die sie persönlich kennen, und bestrafen jene, die am Stand einer Immobilienmesse gekauft haben.
Was trotzdem schiefgehen kann
Ein einfaches Register macht noch nicht jeden Deal sicher, und die Branche rund um das Register ist deutlich lockerer organisiert als das Register selbst. Immobilienmakler sind in Georgien unreguliert; wer eine Visitenkarte drucken lässt, kann Wohnungen zeigen. Ausländern werden oft genug überhöhte Preise genannt, dafür gibt es unter Einheimischen längst ein eigenes Wort. Verträge kommen manchmal nur auf Georgisch, und Kauf vom Plan bringt Fertigstellungsrisiko mit weniger Treuhandschutz, als man es nach Erfahrungen in Spanien oder Dubai vielleicht erwartet.
All das lässt sich mit denselben zwei Mitteln steuern: einem unabhängigen Anwalt, der einem selbst und nicht dem Verkäufer verpflichtet ist, und Zeit, die man in die Prüfung des konkreten Gebäudes statt in nationale Durchschnittswerte investiert. Georgien belohnt normale Hausaufgaben. Es erzwingt sie aber nie – und darin liegt der eigentliche Sinn der Eintragung in einem Tag: Der Staat ist einfach aus dem Weg gegangen, für sorgfältige wie für nachlässige Käufer gleichermaßen.
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FAQ: Immobilienkauf in Georgien
Dürfen Ausländer in Georgien Immobilien kaufen?
Ja, mit denselben Eigentumsrechten wie Staatsbürger und ohne Genehmigungen einzuholen. Wohnungen, Häuser und Gewerbeflächen stehen offen. Die einzige gesperrte Kategorie sind landwirtschaftliche Flächen, die ausländische Privatpersonen laut Verfassung nicht auf sich eintragen lassen können.
Ist die Eintragung wirklich in einem Tag erledigt?
Mit dem Expressservice ja. Kaufvertrag und Ausweise im Public Service Hall einreichen, rund 200 Lari zahlen, und die Übertragung ist in etwa einem Werktag eingetragen. Der Standardservice dauert vier Werktage und kostet etwa 50 Lari.
Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Beim Kauf selbst keine: keine Stempelgebühr, keine Übertragungssteuer, nur die kleine Eintragungsgebühr. Später zahlen registrierte Privatpersonen üblicherweise pauschal 5 % auf Mieteinnahmen aus Wohnraum, und der Wertzuwachs ist steuerfrei, sobald die Immobilie länger als zwei Jahre gehalten wurde (5 % bei früherem Verkauf).
Verschafft der Immobilienkauf in Georgien ein Aufenthaltsrecht?
Das kann er. Immobilien mit einem Schätzwert über rund 150.000 Dollar begründen eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, eine Stufe um 300.000 Dollar führt zu einer längeren; beide Schwellen haben sich zuletzt geändert, also die aktuellen Regeln prüfen lassen. Viele Eigentümer verzichten ganz auf ein Aufenthaltsrecht, weil Bürger Dutzender Länder sich ohnehin visumfrei ein ganzes Jahr in Georgien aufhalten dürfen.
