Casi nadie que pierde dinero comprando una casa fuera de su país se cruza con un estafador. El dinero se va en silencio: una comisión que nadie mencionó, una cláusula que nadie tradujo, un tipo de cambio que se movió en la dirección equivocada entre la señal y el pago final. Casi todo se puede evitar.
Vemos repetirse el mismo puñado de errores en los 13 países que cubre HomeNSearch. Chipre, Tailandia, Georgia: sistemas legales distintos, mismas costumbres humanas. Esta guía repasa los errores que de verdad cuestan dinero, y las precauciones aburridas que los frenan.
Comprar la casa antes de tener un plan
Sorprende cuántas compras en el extranjero empiezan como unas vacaciones. Hace un tiempo perfecto, el vino sale barato, y el escaparate de una inmobiliaria muestra una villa por la mitad de lo que cuesta un piso de un dormitorio en casa. Tres meses después, el comprador tiene una propiedad sin tener claro para qué la quiere.
Decida primero qué función cumplirá el inmueble. Una casa para jubilarse, un piso para alquilar y una base que usará seis semanas al año son tres compras distintas, muchas veces en tres ciudades distintas, con tres presupuestos distintos. La rentabilidad del alquiler importa muchísimo para una de ellas y casi nada para otra.
Dentro de este error se esconden dos trampas menores. Primero, la fantasía de la ganancia rápida; el ladrillo es dinero lento, y quien le prometa revender un piso en el extranjero en menos de un año le está vendiendo humo. Segundo, comprar pensando solo en el visado. Los programas de residencia se cierran, y de golpe: España cerró su golden visa en abril de 2025, y quienes habían elegido el país sobre todo por el permiso tuvieron que replantearse todo de la noche a la mañana.
Suponer que las reglas de propiedad son iguales que en casa
Cada país traza sus propias líneas sobre lo que un extranjero puede o no poseer, y esas líneas caen en sitios inesperados. Algunos estados prohíben a los extranjeros comprar tierras agrícolas. Otros blindan zonas fronterizas o islas. Otros le dan la bienvenida sobre el papel y luego lo entretienen en la práctica.
Tailandia es el caso de manual. Un extranjero puede ser dueño de un condominio en plena propiedad, pero solo dentro del cupo extranjero: no más del 49 por ciento de la superficie vendible de un edificio puede estar en manos extranjeras, y los edificios más buscados de Phuket y Bangkok tocan ese techo con frecuencia. Con la tierra la cosa se pone peor: por regla general los extranjeros no pueden ser propietarios de terreno tailandés, así que el camino habitual es un arrendamiento de unos 30 años con opciones de renovación escritas en el contrato. Esa renovación es una promesa contractual, no un derecho inscrito, así que todo depende de cómo esté redactado. Nuestra página de Tailandia detalla estas estructuras.
Compruebe las reglas antes de hacer la preselección de propiedades. No después.
Llevar la operación con la gente de la otra parte
La promotora tiene abogado. El agente conoce a un notario. Todos en la sala son simpáticos, con experiencia, y todos cobran del vendedor.
Contrate a su propio abogado: independiente de todos los demás en la operación, que hable su idioma con soltura y que trabaje cada semana en esa jurisdicción. Añada un perito para cualquier inmueble con más de diez años, y un traductor para cada documento que firme, porque «ya se lo explica el notario» no es lo mismo que traducir. En los países de tradición notarial, el notario certifica la transacción como funcionario neutral. Neutral significa neutral: nadie en esa mesa defiende sus intereses salvo la persona que usted haya contratado.
El asesoramiento independiente parece caro hasta el día en que encuentra la deuda que arrastra el título de propiedad. Ese día se convierte en lo más barato que ha comprado.
Firmar antes de que cuadre el papeleo
La diligencia debida suena a trámite aburrido, pero encierra una pregunta muy afilada: ¿el vendedor es realmente dueño de lo que vende, y es legal? En muchos mercados la respuesta honesta es «en parte». Pregunte pronto.
Antes de que salga de su cuenta ni un euro de señal, su abogado debería confirmar por escrito que:
- el título está inscrito, libre de cargas y coincide con quien figura como vendedor
- el edificio cuenta con licencia de obra y certificado de finalización, no con «permisos en trámite»
- no arrastra hipotecas, deudas fiscales o recibos de suministros pendientes, algo que en muchos países sí ocurre
- si es sobre plano, la promotora está autorizada y los hitos de construcción del proyecto constan registrados
Una ampliación sin permiso, que en su país sería un dolor de cabeza menor, puede dejar un inmueble invendible fuera. Y eso no se ve desde la terraza.
Visitar solo en temporada alta
Un pueblo turístico en julio no es el mismo pueblo en enero. Los restaurantes cierran, los autobuses dejan de circular, media localidad se queda a oscuras, y esa vista al mar viene ahora con un viento que explica por qué los vecinos de siempre viven en lo alto. Si solo ha visto el lugar en su mejor momento, en realidad no lo ha visto.
Un viaje fuera de temporada responde preguntas que una visita de verano no puede. ¿Hay una clínica funcionando cerca en febrero? ¿Existe de verdad ese mercado de alquiler invernal con el que cuenta, o el pueblo se echa a dormir cinco meses? En Chipre, Limassol funciona a pleno rendimiento todo el año, mientras que algunos pueblos costeros a una hora de allí prácticamente cierran a partir de octubre, y esa diferencia decide si un piso rinde doce meses o seis. Nuestra página de Chipre desglosa las regiones.
Vuelva en invierno. Y decida entonces.
Presupuestar solo el precio y nada más
El precio anunciado es donde empieza el gasto, no donde termina. Los costes de la operación varían muchísimo de un país a otro: Dubái cobra una tasa fija del departamento de tierras del 4 por ciento sobre la transmisión, mientras que en Francia los gastos de notaría en una vivienda de segunda mano suelen rondar el 7-8 por ciento, antes de contar agencia o abogados. Y ahí solo empieza la propiedad: cuotas de comunidad, impuesto local, seguro, una gestora si alquila el inmueble, vuelos para poder usarlo de verdad.
¿Va a reformar? Tome el plazo que le da el constructor y cuente con el doble, y luego ponga precio también al propio retraso: meses de cuotas y suministros sobre una casa que todavía no puede habitar ni alquilar. Quien mete hasta el último euro en la compra no le queda nada para estas facturas, y un propietario ahogado acaba siendo un vendedor obligado.
Deje un colchón. Uno de verdad.
Ignorar el riesgo de tipo de cambio
Usted compra en euros, bahts o dirhams, pero gana dinero en otra moneda. Esa diferencia es una posición financiera real, la trate como tal o no. Sobre plano el riesgo es máximo: pagos escalonados en dos o tres años significan que ha pactado un precio sin saber cuánto le costará realmente, en su propia moneda, al final del camino.
Los tipos se mueven. Más de lo que uno piensa. Un pequeño desvío de unos puntos porcentuales en una compra de seis cifras equivale a una cocina, un tejado o un año de gastos corrientes.
No puede predecir el tipo de cambio, pero puede gestionarlo. Los brókeres de divisas especializados ofrecen contratos a plazo que fijan hoy el tipo para un pago que llegará dentro de meses, normalmente con mejores márgenes que los que da un banco minorista en transferencias grandes. La misma lógica vale después de la firma: pedir un préstamo en una moneda que no gana merece pensárselo largo y tendido.
Mover el dinero por fuera de la cuenta de garantía
Las peores pérdidas en este negocio no son malas inversiones. Son transferencias a la cuenta equivocada. Una «reserva» enviada a una cuenta privada para bloquear el precio. Una señal pagada a la «empresa asociada» de la promotora. Datos bancarios cambiados por un correo hackeado justo en la semana del cierre. El fraude en los pagos de operaciones inmobiliarias está bien documentado en todos los mercados con actividad, y el comprador extranjero, que trabaja en un segundo idioma y con prisa, es el blanco más fácil.
La defensa es procedimiento, no instinto. El dinero solo se mueve por el canal oficial de ese país: la cuenta de un notario, un agente de depósito en garantía autorizado o, en el caso de proyectos sobre plano en mercados regulados, la cuenta de garantía supervisada por el gobierno. Confirme los datos de la cuenta por teléfono antes de cada transferencia, con un número que usted mismo haya buscado, no el que venga en el correo. Sin excepciones, por muy simpático que sea quien se lo pida.
Cuando alguien en una operación quiere que su dinero se mueva más rápido de lo que su abogado puede comprobar adónde va, esa prisa es la señal de alarma.
Frene. No transfiera nada por confianza.
Pagar de más, sin pensar en la salida
Para un comprador que viene de Londres o Zúrich, todo en un portal extranjero parece barato, y los vendedores lo saben. Algunos mercados manejan en silencio dos niveles de precio, y el más alto se reserva para usted. El remedio son los comparables locales: ¿en cuánto se cerraron viviendas parecidas en esta misma calle, no en cuánto se anunciaron? Un buen agente se los enseña sin problema. Uno reacio acaba de responder a otra pregunta muy distinta.
Piense en la salida antes que en la entrada. ¿Quién le comprará este inmueble dentro de diez años? Un piso que solo se compraventa entre extranjeros se mueve en un mercado más estrecho y más lento que uno que también quieren los locales, y esa liquidez forma parte del valor. Comparar niveles de precio entre mercados es justo para lo que sirve nuestro catálogo, mucho antes de reservar el vuelo para ir a ver el piso.
Barato no es lo mismo que buena compra. Nunca lo fue.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar tierra en Tailandia?
Por regla general, no. Los extranjeros pueden ser propietarios en plena propiedad de unidades de condominio dentro del cupo del 49 por ciento por edificio, pero la tierra normalmente se toma en arrendamiento de unos 30 años con opciones de renovación contractuales, no en propiedad directa. Existen estructuras societarias, pero conllevan un riesgo legal real y necesitan asesoría tailandesa especializada antes de confiar en ellas.
¿Necesito mi propio abogado en países que usan notarios?
Sí. El notario certifica que la operación es legal en su forma; nadie en la mesa del notario comprueba si el trato le conviene a usted. Su propio abogado lee el contrato, revisa el título y las deudas, y rechaza las cláusulas malas. Los dos papeles no se solapan.
¿Es una golden visa una buena razón para elegir un país?
Trate la residencia como un extra, nunca como el plan principal. Los programas cambian con poco aviso; España cerró su golden visa en abril de 2025, y otros países han subido los umbrales o reducido las zonas elegibles. Compre una propiedad que tenga sentido por sí sola, y si además llega con un permiso, mejor que mejor.
¿Cuánto debo presupuestar además del precio de compra?
Depende del país, y precisamente por eso hay que pedirle al abogado una lista de costes detallada antes de firmar nada. Los impuestos y tasas de transmisión van desde el 4 por ciento fijo de Dubái hasta mercados europeos donde notaría, impuestos y agencia juntos superan con creces esa cifra. Sume su propio abogado, el cambio de divisa y una reserva del primer año para los gastos corrientes.
