Comprar una casa en otro país era antes un capricho de ricos. Ya no. Las visitas por vídeo, los abogados que hablan tu idioma y los brókeres de divisas especializados han convertido un piso en Limassol o un adosado a las afueras de Alicante en un plan realista para alguien con un presupuesto normal.
Realista no significa sencillo. Vas a firmar contratos bajo un sistema legal que no es el tuyo, muchas veces en un idioma que no lees, y vas a transferir al extranjero la suma más grande de tu vida. Esta guía recorre todo el proceso en orden: qué decidir primero, a quién contratar, cuánto cuesta cada etapa y cuánto dura. Está basada en lo que vemos cada día en HomeNSearch, donde verificamos anuncios en 13 países, entre ellos Chipre, España, Turquía, Tailandia y los Emiratos Árabes Unidos.
Empieza por el porqué, no por el dónde
Un piso de vacaciones, una inversión para alquilar y una futura base de jubilación son tres compras distintas. Apuntan a países, zonas y tipos de propiedad diferentes, así que define el propósito antes de abrir el primer anuncio.
A quien busca rentabilidad le debe importar la demanda de inquilinos en enero, no el aspecto del puerto deportivo en julio. Quien piensa en residir allí necesita fijarse en colegios, sanidad y opciones de visado. Quien solo busca vacaciones puede relajarse en casi todo eso y ser más exigente con las vistas.
Después, fija el presupuesto real. Los impuestos y gastos de compra suelen sumar entre un 5% y un 12% sobre el precio según el país, así que un piso de 200.000 € en realidad cuesta entre 210.000 € y 224.000 € antes de comprar una sola silla. Decide tu límite con esos costes ya incluidos y guarda un margen. Siempre hay sorpresas.
Estudia el mercado como un local, no como un turista
El país importa menos que la calle. Los precios a dos manzanas de la playa y los de veinte minutos tierra adentro pueden comportarse como mercados distintos, así que, una vez elegida la región, baja rápido al nivel de barrio.
Mira cómo se han movido los precios en diez años, no en dos. Un mercado que se duplicó en tres años puede caer a la mitad en dos, mientras que una subida lenta suele ser señal más sana. Fíjate también en lo que se está construyendo cerca: un horizonte lleno de grúas significa oferta futura, y esa oferta futura limita tanto el precio de reventa como el alquiler.
Los tipos de interés también entran en esta tarea. Cuando pedir prestado localmente se encarece, la demanda nacional se enfría, y precisamente ahí es donde un comprador extranjero que paga al contado gana margen para negociar. No hace falta acertar el ciclo al milímetro. Sí hace falta saber en qué punto del ciclo estás comprando.
Si el alquiler forma parte del plan, estudia las normas de alquiler, no solo los precios. Muchas ciudades populares ya limitan o exigen licencia para el alquiler turístico, y un barrio donde está restringido es una inversión muy distinta a la que promete el folleto. Pregunta a un administrador de fincas local cómo es realmente la ocupación a lo largo del año; su respuesta vale más que cualquier previsión que encuentres en internet.
Y visita fuera de temporada. Agosto miente.
Revisa las normas de propiedad antes de enamorarte
Cada país traza sus propias líneas para los compradores extranjeros, y descubrirlas tarde sale caro. Tailandia no vende terreno a un extranjero, pero un piso puede ser propiedad plena siempre que los extranjeros no superen el 49% del edificio. Los Emiratos Árabes Unidos limitan la propiedad extranjera a zonas designadas en régimen de freehold. Chipre exige a los compradores de fuera de la UE un permiso del Consejo de Ministros, un trámite rutinario, pero que tu abogado debe presentar. Montenegro vende pisos a extranjeros con libertad, aunque restringe algunas categorías de terreno, y Georgia apenas pone restricciones: el registro de la propiedad tarda, según cuentan, alrededor de un día.
La residencia es el otro reglamento que conviene leer pronto. España cerró su golden visa en abril de 2025, y Portugal eliminó la vía inmobiliaria ya en octubre de 2023, pero aún aparecen compradores con planes construidos sobre ambas. Grecia sigue ofreciendo un visado ligado a la propiedad con umbrales que dependen de la región, Turquía concede una vía a la ciudadanía para compras desde 400.000 $, y Chipre vincula la residencia permanente a la compra de una vivienda nueva de 300.000 € o más. Si un programa de residencia forma parte de tu plan, confírmalo en páginas oficiales del gobierno la misma semana en que empieces a buscar. Los programas cierran más rápido de lo que se actualizan los blogs.
Contrata a tu propia gente
El agente que te enseña la propiedad trabaja para el vendedor. El apoyo legal gratuito del promotor trabaja para el promotor. Nada de eso los hace deshonestos; simplemente significa que nadie en la sala cobra por protegerte a ti, hasta que contratas a alguien que sí lo hace.
Como mínimo, esa persona es un abogado local independiente que habla tu idioma y responde solo ante ti. Según el país, también querrás un agente con licencia del lado del comprador, un traductor jurado para todo lo que firmes, y un notario, que en la mayoría de los países de derecho civil es una parte neutral obligatoria del proceso, no un extra opcional. Un asesor fiscal que conozca tanto tu país como el de destino se gana los honorarios la primera vez que abre un convenio de doble imposición.
Una regla que nuestros agentes repiten a todo comprador primerizo: si a todos los presentes en la mesa te los presentó el vendedor, no tienes un equipo. Tienes público.
El calendario paso a paso
Esta es la secuencia habitual para la compra de una vivienda de reventa. Sobre plano sigue la misma lógica, salvo que la entrega espera a que el promotor termine de construir.
1. Fija el presupuesto y arma una preselección (semanas 1-4)
Fija tu límite con ese 5-12% de costes ya dentro, elige una o dos regiones objetivo y empieza a filtrar anuncios. Sé exigente: pide planos, direcciones exactas y vídeos del recorrido, y descarta a cualquier vendedor que no los facilite. Esta es también la semana para empezar a entrevistar abogados, antes de necesitar uno con urgencia.
2. Haz un único viaje de visitas centrado (una semana aproximadamente)
Ve ocho o doce propiedades en tres o cuatro días, no dos propiedades en una quincena tranquila. Camina por el barrio al anochecer. Habla con algún vecino si puedes. Reúnete en persona con tu abogado preseleccionado mientras estás en el país.
3. Reserva la propiedad
¿Has encontrado la definitiva? Normalmente firmarás un breve acuerdo de reserva y pagarás una fianza de retención, a menudo unos pocos miles de euros, para retirarla del mercado mientras se hacen las comprobaciones. Lee incluso este contrato pequeño antes de firmar. Algunas fianzas se devuelven si fallan las comprobaciones del título. Otras no.
4. Deja que tu abogado haga la diligencia debida (2-4 semanas)
Esta es la etapa que salva a los compradores. El abogado confirma que el vendedor realmente es dueño de lo que vende, comprueba si hay hipotecas, deudas o reclamaciones de terceros sobre el título, y verifica los permisos de construcción y el cumplimiento urbanístico. Sobre plano, también revisará las licencias del promotor y cómo están protegidos tus pagos por fases. No se firma nada hasta que esto salga limpio.
5. Firma el contrato y paga la señal
A continuación llega el contrato de compraventa principal, llamado de forma distinta según el país, con una señal que ronda habitualmente el 10% del precio. A partir de aquí, echarse atrás suele costarte la señal, y que el vendedor se eche atrás suele costarle más a él. Las fechas, las penalizaciones y qué cuenta como incumplimiento viven todas en este documento, así que aquí es donde tu abogado se gana el sueldo.
6. Organiza el dinero
La aprobación de la hipoteca, el cambio de divisa y la transferencia internacional ocurren todos entre la firma y la entrega. Empieza antes de lo que parece necesario. El banco preguntará de dónde viene el dinero, y reunir extractos de tres entidades en dos países lleva más tiempo del que cualquiera espera.
7. Completa y registra
El día de la entrega suele ser una cita notarial: se mueve el saldo, se firma la escritura y la transmisión va al registro de la propiedad. En buena parte de Europa se puede hacer todo mediante un poder notarial, sin necesidad de viajar. Desde la oferta aceptada hasta las llaves, dos o tres meses es un ritmo normal para una operación de reventa.
Hipotecas, divisas y el movimiento del dinero
Pedir un préstamo siendo no residente
Muchos países prestan a compradores extranjeros, aunque con condiciones más estrictas que a un local: una entrada mayor, más papeleo y, a menudo, un tipo más alto. Espera que el banco pida justificantes de ingresos certificados, declaraciones de la renta, un informe crediticio de tu país de origen y una explicación de las deudas existentes, traducidos cuando haga falta. Otros mercados, entre ellos Tailandia y Georgia, son en la práctica mercados al contado para los extranjeros. Por eso muchos compradores liberan capital de una propiedad en su país de origen y llegan al extranjero como compradores al contado, lo que además refuerza sus ofertas.
Una cosa más. Si el piso va a generar alquiler en euros, pedir el préstamo en otra divisa añade un riesgo innecesario; iguala el préstamo a la moneda del ingreso siempre que puedas.
La divisa forma parte del precio
Entre la firma y la entrega, el tipo de cambio sigue moviéndose, y en una transferencia de seis cifras un pequeño vaivén cambia el coste de tu vivienda en miles de euros. No puedes predecir el tipo, pero sí puedes fijarlo: los especialistas en divisas ofrecen contratos a plazo que bloquean el tipo de hoy para una fecha de entrega meses después.
Compara el coste total de una transferencia, no la comisión anunciada. Una transferencia "sin comisión" con un tipo de cambio inflado suele ser la opción más cara de la mesa. Pide dos o tres presupuestos para la misma cantidad el mismo día; la diferencia entre ellos te sorprenderá.
Los impuestos que de verdad vas a pagar
Hay cuatro momentos que generan impuestos: comprar, ser propietario, alquilar y vender.
Comprar es el grande, y es el grueso de ese 5-12%. El nombre cambia según el país: impuesto de transmisiones, timbre o IVA en obra nueva. El tipo también cambia. En Chipre, la tasa de transmisión funciona en una escala que llega hasta el 8%; en Dubái se cobra una tasa fija del 4% del departamento de tierras, y una compra de reventa en Francia lleva unos gastos de notario de aproximadamente el 7-8%.
Ser propietario trae un impuesto municipal o de bienes anual en casi todas partes, normalmente modesto. Alquilar significa declarar el ingreso donde está la propiedad, y normalmente también en tu país de origen; existen convenios de doble imposición para que no pagues dos veces por el mismo euro, pero tienes que reclamar la desgravación, no darla por hecha. Vender activa el impuesto sobre las plusvalías en el país de la propiedad, a menudo reducido cuanto más tiempo la hayas tenido.
Un detalle administrativo con un poder enorme para retrasar operaciones: la mayoría de los países te expiden un número fiscal local antes de poder comprar, como el NIE en España, y solicitarlo pronto mantiene la fecha del notario según lo previsto.
Nada de esto debería asustarte. Solo tiene que estar en la hoja de cálculo antes de hacer una oferta, no después.
Cómo comparan cuatro mercados populares
Un vistazo rápido a los mercados por los que más nos preguntan los compradores, de entre los 13 países de nuestro catálogo. Puedes explorar anuncios verificados en todos ellos en nuestro catálogo de propiedades.
Chipre es, para muchos compradores, la vía más fácil hacia la propiedad en la UE: los contratos en inglés son habituales, el proceso es compacto, y la vía de residencia permanente ligada a una obra nueva de 300.000 € mantiene la demanda estable. Presupuesta el IVA en obra nueva o la tasa de transmisión en reventas, y recuerda el permiso del Consejo de Ministros si eres comprador de fuera de la UE.
España es el gigante maduro, con un extenso mercado de reventa desde Valencia hasta Andalucía. Necesitarás un NIE antes de poder completar la compra, y desde abril de 2025 ya no lleva aparejada ninguna golden visa. Cómprala por la vida o por la rentabilidad, no por el pasaporte.
Turquía se mueve rápido y, para los compradores extranjeros, los precios se fijan sobre todo en divisa fuerte. El título de propiedad, el TAPU, se transfiere en una única cita en el registro de la propiedad, y las compras desde 400.000 $ abren la vía a la ciudadanía, lo que mantiene alto el interés de los inversores en Estambul y Antalya.
Tailandia juega con sus propias reglas: los pisos son de propiedad plena dentro de la cuota extranjera del 49%, el terreno no está disponible para extranjeros, y la mayoría de las compras son al contado. La demanda de alquiler en polos como Phuket hace el resto del trabajo de convencer.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero ser propietario pleno de una vivienda en el extranjero?
En la mayoría de los destinos populares, sí, aunque casi todos los países añaden alguna condición: una cuota, una zona, un permiso o una restricción sobre el terreno. La respuesta concreta para tu caso cuesta una llamada a un abogado local, y merece la pena hacerla antes de hacer la preselección, no después.
¿Cuánto tarda comprar una propiedad en el extranjero?
Cuenta la búsqueda aparte. Una vez aceptada la oferta, una compra de reventa suele llegar a la entrega en dos o tres meses, marcada por la diligencia debida, la financiación y la agenda del notario. Sobre plano, se completa cuando termina la construcción, lo que puede ser un año o tres más tarde.
¿Necesito viajar para comprar?
Normalmente no. En la mayoría de nuestros 13 países, un poder notarial permite que tu abogado lo firme todo, y muchos compradores completan la operación sin un segundo viaje. Aun así, seguimos recomendando un viaje de visita. Las fotos no recogen el ruido, los olores ni el gallo del vecino.
¿Comprar una propiedad en el extranjero me da la residencia?
Solo donde un programa vigente lo diga. La golden visa de España terminó en abril de 2025 y la vía inmobiliaria de Portugal se cerró en octubre de 2023, así que ninguna de las dos debería figurar hoy en ningún plan. Grecia, Chipre, Turquía y los Emiratos Árabes Unidos todavía vinculan la propiedad a la residencia o a la ciudadanía de distintas formas, cada una con sus propios umbrales y condiciones. Verifica las normas actuales en fuentes oficiales antes de comprar, no después.
