Busca "golden visa countries" y la mitad de lo que aparece es un museo. Artículos que siguen vendiendo la ruta española de 500.000 € (cerrada en abril de 2025), que siguen fotografiando pisos en Lisboa como camino hacia la residencia (el ladrillo no cuenta en Portugal desde octubre de 2023), que siguen incluyendo Irlanda (cerrada desde febrero de 2023). Los programas cambiaron más rápido que el contenido, y en esa distancia es donde el comprador pierde dinero.
Esta lista es distinta. Recoge lo que sigue vigente ahora mismo, a mediados de 2026, para quien tiene un plan concreto: comprar una propiedad y obtener el derecho a vivir en algún sitio. También señalamos lo que ha cerrado, porque el error más caro en este terreno es planificar sobre un programa que ya no existe. HomeNSearch vende viviendas en 13 países, varios de ellos en esta lista, y las reglas de residencia son la segunda pregunta que hacen nuestros compradores, justo después del precio.
Qué es un visado dorado, y qué no es
Quitando el marketing, un visado dorado es un permiso de residencia concedido por una inversión que cumple ciertos requisitos. Sin patrocinio de un empleador, sin sistema de puntos, sin entrevista sobre tus intenciones. Pones el dinero en el país y el país te deja vivir ahí. La versión inmobiliaria se volvió la popular por un motivo evidente: el dinero no desaparece en un fondo estatal, se queda en una casa que puedes usar, alquilar (normalmente) y vender más adelante.
Conviene separar dos categorías, porque muchos artículos las mezclan sin cuidado. La residencia por inversión te da un permiso, renovable mientras conserves el activo. La ciudadanía por inversión te entrega directamente un pasaporte; Turquía y varios estados caribeños ofrecen esto último. Las obligaciones, el precio y la política detrás de cada una son distintos, y el segundo tipo está desapareciendo por completo de Europa.
Por qué la mayoría de las listas de visados dorados están desfasadas
Entre 2022 y 2025 hubo una demolición. El Reino Unido eliminó su visado de inversores Tier 1 en febrero de 2022. Irlanda cerró su Programa de Inversores Inmigrantes un año después. Portugal quitó el ladrillo de su visado dorado en octubre de 2023, presionado por una crisis de vivienda que había disparado los precios para los propios habitantes de Lisboa y Oporto. España vio la misma política repetirse y liquidó todo su esquema el 3 de abril de 2025. Ese mismo mes, el Tribunal de Justicia de la UE declaró ilegal el programa de ciudadanía por inversión de Malta, con lo que se acabó la última oferta de pasaporte a cambio de dinero dentro de la Unión.
Incluso Hungría, que lanzó un nuevo visado de inversor invitado en 2024, retiró su opción prevista de vivienda residencial de 500.000 € antes de recibir una sola solicitud. En Europa occidental el sentido del viento es uno solo.
Nada de esto se corrige en los artículos antiguos. Un texto escrito en 2021 puede mantener su posición en Google durante años, acumulando clics y confundiendo en silencio a cada persona que aterriza en él. Nos han llegado compradores con el presupuesto calculado para el visado dorado español, meses después de que el programa muriera.
Una prueba de un segundo para cualquier artículo sobre visados dorados: si España aparece como abierta, o si un piso en Portugal se ofrece como vía de acceso, la página lleva años sin actualizarse. Ciérrala.
Grecia: abierta, pero el precio depende del código postal
Grecia mantuvo su visado dorado y absorbió buena parte de la demanda que España y Portugal dejaron fuera. Lo que cambió es el mapa de precios. Hasta 2024 la entrada eran 250.000 € planos en cualquier punto del país; desde el 1 de septiembre de 2024 hay tres niveles, y la diferencia entre ellos es la diferencia entre un estudio y una casa en serio.
El nivel de 800.000 € cubre los lugares que todo el mundo pregunta primero: toda la región del Ática alrededor de Atenas, Salónica, Míkonos, Santorini y cualquier isla con más de 3.100 habitantes. Lee esa última condición dos veces, porque es la que se saltan las listas viejas. Creta, Rodas y Corfú superan los 3.100 habitantes sin problema, así que las grandes islas turísticas caen en el nivel superior junto con Atenas. El nivel de 400.000 € cubre el resto: la mayor parte del Peloponeso, Calcídica y el resto de la costa continental, más las islas realmente pequeñas. En ambos niveles el dinero tiene que ir a una sola propiedad de al menos 120 metros cuadrados. Sumar dos o tres pisos pequeños para llegar al umbral, el truco clásico de la época de los 250.000 €, ya no funciona.
La entrada de 250.000 € sobrevive por dos puertas estrechas: convertir un local comercial en vivienda, o restaurar un inmueble catalogado como patrimonio. Los dos son proyectos de reforma reales, con licencias, contratistas y retrasos incluidos, así que trata el precio bajo como algo que se gana, no que se encuentra.
Dos reglas atrapan a quien lee por encima. Una vivienda comprada bajo el programa no puede alquilarse a corto plazo; ponla en Airbnb y arriesgas el permiso, más una multa. Y aunque el visado se renueva cada cinco años sin exigir estancia mínima, nunca madura en ciudadanía por sí solo. Eso requiere siete años de residencia fiscal real en Grecia más un examen de idioma.
El permiso cubre al cónyuge, los hijos menores de 21 años y ambos juegos de padres, y abre el espacio Schengen durante 90 días de cada 180. Consulta lo que compra el nivel de 400.000 € en nuestro catálogo de Grecia; fuera de Atenas da más de lo que la mayoría espera.
EAU: 2 millones de dirhams, diez años, sin estancia mínima
Los Emiratos Árabes Unidos manejan el esquema de residencia ligado a propiedad más activo del mundo ahora mismo, y se movió en dirección contraria a Europa: las reglas se relajaron en lugar de endurecerse. Con una propiedad residencial valorada en 2 millones de AED, unos 545.000 dólares, se accede a un visado dorado renovable de diez años. El cónyuge, los hijos e incluso el personal doméstico entran como dependientes, y no se exige estancia mínima para mantenerlo vigente.
El umbral es el valor que figura en el título de propiedad, y Dubái permite combinar varios inmuebles para alcanzarlo. Las viviendas sobre plano de promotoras aprobadas cuentan. También las hipotecadas; desde principios de 2024 ya no hace falta haber amortizado una cantidad fija antes de solicitar, el banco simplemente emite una carta de no objeción.
El trámite en sí es rápido para lo que se estila en temas de residencia. Para propiedades en Dubái pasa por el Land Department: comprobación de elegibilidad sobre el título, examen médico, biometría para el Emirates ID, y el visado suele llegar en semanas, no meses. Abu Dabi y el resto de emiratos operan vías paralelas bajo la misma lógica de los 2 millones de AED, así que elegir emirato es en realidad elegir mercado, no programa.
Conviene tener claro qué se compra, eso sí. Es residencia atada a un activo, no un camino hacia un pasaporte. Los Emiratos no naturalizan inversores en la práctica, y si vendes y bajas de los 2 millones de AED, el visado caduca junto con la propiedad. A cambio: cero impuesto sobre la renta, cero impuesto anual sobre la propiedad (solo una tasa de transferencia única del 4% en la compra), y rentabilidades brutas por alquiler del 6-8% en zonas de gama media. Muchos titulares consideran que el propio visado ya es el rendimiento.
Nuestro catálogo de EAU marca qué anuncios superan por sí solos la línea de los 2 millones de AED.
Chipre: residencia permanente con obra nueva
Chipre concede residencia permanente, no un permiso temporal, y esa sola palabra cambia el cálculo. La vía rápida exige 300.000 € más IVA invertidos en una vivienda nueva comprada directamente al promotor. Solo primera venta. Las viviendas de segunda mano no cuentan, algo que sorprende a prácticamente uno de cada dos compradores que ya se había enamorado de una villa de diez años en Pafos.
El resto del expediente gira en torno al origen del dinero y los ingresos. Los fondos deben llegar desde el extranjero, y hay que demostrar ingresos anuales seguros fuera de Chipre: 50.000 € para el solicitante principal, 15.000 € adicionales por cónyuge y 10.000 € por cada hijo dependiente. La aprobación suele llegar en cuestión de meses, el estatus es permanente desde el primer día, y mantenerlo exige exactamente una cosa: pisar la isla al menos una vez cada dos años.
Dos advertencias que damos a todos los clientes. Chipre no está en Schengen, así que este permiso no abre las fronteras europeas como sí lo hace la residencia griega; llevan años hablando de una adhesión inminente que no llega. Y el IVA decide el precio real. El tipo estándar es del 19%, pero se aplica un 5% reducido a los primeros 130 metros cuadrados de una vivienda donde vayas a residir de verdad, con condiciones. En una compra de 300.000 € eso es una diferencia de 42.000 €, que merece la pena estructurar antes de firmar nada.
Con el endurecimiento de 2023 llegó una obligación más: los titulares confirman cada año que la inversión y los ingresos que respaldaron la solicitud siguen en pie, junto con un certificado de antecedentes penales limpio. Es papeleo rutinario, no una trampa, pero ignorarlo hace que la permanencia deje de ser permanente sin previo aviso.
Limasol, Pafos y Larnaca concentran la mayor parte de esta demanda. Nuestra página de Chipre muestra qué compran los 300.000 € en cada una, y la diferencia entre las tres ciudades es mayor de lo que parece.
Turquía: 400.000 dólares dan ciudadanía, no solo residencia
Turquía entra en esta lista con un asterisco, porque no ofrece residencia. Ofrece ciudadanía. Compra un inmueble con un valor tasado oficialmente de al menos 400.000 dólares, acepta una restricción de venta de tres años inscrita en el título, y puedes solicitar el pasaporte turco para ti, tu cónyuge y tus hijos menores de 18 años. Seis a nueve meses es lo normal. Sin requisito de residencia, sin examen de idioma, y se permite la doble nacionalidad.
La compra está más supervisada que una operación normal. Un tasador con licencia estatal certifica el valor, el dinero tiene que moverse a través de bancos turcos con el papeleo de cambio de divisa correspondiente, y el precio declarado en el título debe coincidir con la realidad. La vieja costumbre de declarar por debajo para ahorrar en impuesto de transmisiones aquí es letal: anula la solicitud de ciudadanía.
La advertencia honesta es el tipo de cambio. La lira lleva una década cayendo, así que la pregunta no es si un inmueble alcanza los 400.000 dólares en la tasación, sino si seguirá valiendo eso cuando terminen tus tres años. Los distritos principales de Estambul y los mercados costeros consolidados de Antalya y Bodrum conservan el valor en dólares mucho mejor que las urbanizaciones masivas pensadas para el comercio del pasaporte. Compra primero el activo, la ciudadanía viene después.
Para completar el cuadro: Turquía también concede ciudadanía a cambio de un depósito bancario o inversión en fondos de 500.000 dólares mantenido durante tres años. Casi todo el mundo elige la vía inmobiliaria de todas formas, porque un piso en Kadıköy al menos paga alquiler mientras espera.
Montenegro: cualquier vivienda, un permiso renovable
Montenegro es la opción minimalista. Sin umbral alguno: con una propiedad residencial habitable registrada a tu nombre puedes solicitar un permiso de residencia temporal, emitido por un año y renovable mientras conserves la vivienda. Para compradores en la bahía de Kotor o en Budva esto suele ser un efecto secundario de comprar una segunda residencia, no el motivo de la compra.
La solicitud se presenta en persona, pide seguro médico y prueba de que puedes mantenerte, y queda atada a esa propiedad concreta. Vende la casa y se cae la base del permiso.
Conviene saber qué no es. El permiso deja vivir en el país pero no abre ningún carril rápido hacia un pasaporte, y el programa de ciudadanía por inversión que muchos recuerdan a medias cerró a finales de 2022. La partida larga aquí es la adhesión a la UE. Montenegro es el candidato más avanzado, y quien haya acumulado años de residencia legal antes de que llegue el ingreso estará en buena posición si finalmente ocurre.
Georgia: 100.000 dólares y de los trámites más ligeros que existen
Georgia concede un permiso de residencia a extranjeros propietarios de un inmueble tasado en 100.000 dólares o más, confirmado por una valoración local certificada. La burocracia es famosamente escasa. Registrar una compra lleva un día en una oficina de servicios públicos, el trámite del permiso se mide en semanas, y los familiares pueden solicitar junto con el propietario.
Una particularidad quita urgencia al permiso: los ciudadanos de casi un centenar de países pueden quedarse en Georgia sin visado durante un año entero de todos modos. El permiso se justifica cuando quieres instalarte de verdad, abrir cuentas bancarias locales o llevar un negocio sin salir del país cada tres meses. Y a precios de Batumi, 100.000 dólares todavía compran un buen apartamento frente al mar, algo que dejó de ser cierto en la mayor parte de la Europa costera hace tiempo.
El resto del panorama, en breve
Unos cuantos programas merecen una línea cada uno. Letonia sigue cambiando un permiso de residencia por 250.000 € de propiedad más una tasa estatal; el volumen es pequeño pero la puerta sigue abierta. El programa de residencia permanente de Malta funciona con una vivienda alquilada o comprada más una contribución al gobierno, y sobrevivió a la sentencia que acabó con el esquema de pasaportes de la isla. El visado de inversor revivido de Hungría opera a través de fondos inmobiliarios con licencia a 250.000 €, no comprando un piso directamente.
Al otro lado del Atlántico, cinco estados caribeños (San Cristóbal y Nieves, Antigua, Dominica, Granada, Santa Lucía) venden ciudadanía con inmuebles de resorts aprobados como una de las formas de pago; los precios arrancan alrededor de 200.000 dólares y subieron con fuerza tras 2023 por presión de EE. UU. y la UE. Y el EB-5 estadounidense, que se cuela constantemente en estas listas con calzador, no es un programa inmobiliario en absoluto. Es una inversión empresarial que crea empleo, desde 800.000 dólares. Comprar un piso en Miami te deja con un piso en Miami.
Portugal y España: comprar está bien, los papeles van por otro lado
Ninguno de los dos países restringe la compra de propiedad a extranjeros. Lo que ha desaparecido es el canje de propiedad por papeles.
El visado dorado portugués sobrevive con otro combustible: fondos de inversión desde 500.000 €, donaciones a cultura o investigación desde 250.000 €, y vías de creación de empleo que casi nadie usa. Su ruta de cinco años hacia la ciudadanía es la más corta de Europa occidental, lo que mantiene ocupada la vía de fondos. Los compradores cuyo objetivo era vivir en Portugal suelen encontrarse mejor con el visado D7, que pide ingresos pasivos estables anclados al salario mínimo nacional en lugar de capital, o con el D8 para teletrabajadores.
España no ofrece ninguna vía de inversión desde abril de 2025. El visado de no lucrativa (ingresos pasivos de unos 2.400 € al mes para el solicitante principal, sin poder trabajar en España) y el visado de nómada digital cargan con el peso en su lugar. Se puede tener cualquiera de los dos junto a una vivienda española; la vivienda simplemente ya no cualifica.
Elegir una vía, y comprobar cualquier lista
Puestos uno al lado del otro, los programas abiertos se ordenan según lo que busques optimizar. Acceso Schengen sin mudarte: Grecia desde 400.000 €. Una base sin impuestos que realmente uses: los EAU a 2 millones de AED. Estatus permanente en un país de la UE con la entrada más baja: Chipre a 300.000 € más IVA. Un segundo pasaporte: Turquía a 400.000 dólares. Un punto de apoyo costero con presupuesto modesto: Montenegro o Georgia, donde la propiedad es el objetivo y el permiso es el extra.
Antes de actuar sobre cualquier lista, esta incluida, aplica las mismas cinco comprobaciones que haríamos nosotros:
- Busca la fecha de publicación. En este terreno, todo lo que tenga más de un año es historia, no orientación.
- Verifica el programa en una fuente gubernamental, no en la página de una agencia con un embudo de ventas pegado.
- Revisa si hay niveles regionales. Una única cifra para Grecia lleva siendo errónea desde septiembre de 2024.
- Pregunta qué no puede hacer la propiedad. Grecia prohíbe el alquiler a corto plazo en las viviendas del visado dorado.
- Pregunta cuándo se puede vender. Turquía bloquea el título durante tres años.
Las reglas se movieron en todos los programas de esta página entre 2023 y 2026, y volverán a moverse. HomeNSearch las sigue en los 13 países que cubrimos, y nuestros equipos locales suelen enterarse de los cambios que preparan los abogados sobre el terreno antes de que se conviertan en ley. Si quieres una preselección puesta a prueba contra tu presupuesto, pasaporte y situación fiscal, pregúntanos. Esa conversación no cuesta nada. Deshacer una compra equivocada de 400.000 € sí.
Preguntas frecuentes
¿Qué países siguen concediendo residencia por comprar propiedad en 2026?
Grecia (desde 400.000 € en la mayoría de regiones, 800.000 € en Atenas y las islas estrella, 250.000 € para proyectos de conversión o restauración), los EAU (2 millones de AED), Chipre (300.000 € más IVA en obra nueva), Montenegro (cualquier vivienda registrada), Georgia (100.000 dólares) y Letonia (250.000 €, volumen pequeño pero activo). Turquía va un paso más allá y concede ciudadanía a partir de 400.000 dólares. Varios estados caribeños también venden ciudadanía con opciones inmobiliarias, aunque son programas de pasaporte, no destinos donde la mayoría de compradores planea vivir.
¿Todavía se puede conseguir un visado dorado en España o Portugal?
No a través de propiedad. España acabó con su visado dorado por completo el 3 de abril de 2025. El programa portugués sigue en marcha, pero el ladrillo no cuenta desde octubre de 2023; las vías vivas son fondos desde 500.000 € y donaciones culturales desde 250.000 €. Si el objetivo era vivir allí y no invertir, el visado de no lucrativa español y el D7 portugués son los sustitutos honestos, ambos basados en ingresos en lugar de capital.
¿Cuál es la forma más barata de conseguir residencia europea a través de propiedad?
Montenegro, donde cualquier vivienda habitable sostiene un permiso renovable sin precio mínimo. Dentro de la UE, la vía griega de 250.000 € para conversión y restauración es el suelo si estás dispuesto a asumir un proyecto. Si no, Chipre a 300.000 € más IVA para estatus permanente, o el nivel griego de 400.000 € para movilidad Schengen.
¿Un visado dorado lleva a la ciudadanía?
No por sí solo, en ningún sitio. Grecia pide siete años de residencia real más un examen de idioma. Chipre cuenta los años pasados físicamente en la isla. Portugal es la excepción con cinco años, razón por la que su vía de fondos sigue tan activa incluso sin propiedad. Turquía se salta la cola y concede ciudadanía directamente a cambio de la compra de 400.000 dólares. Los EAU, a efectos prácticos, no naturalizan inversores en absoluto.
¿Hay que vivir en el país para conservar el visado?
En la mayoría de casos no, y ese es precisamente el producto. Grecia no fija estancia mínima. Los EAU solo exigen conservar la propiedad que da acceso al visado. Chipre pide una visita cada dos años. Montenegro es la excepción; su permiso da por hecho que estás realmente allí, y renovar se complica si nunca apareces. Los ciudadanos turcos, claro está, no le deben residencia a nadie.
