La plupart de ceux qui perdent de l'argent en achetant un bien à l'étranger ne croisent jamais d'escroc. L'argent s'évapore discrètement : des frais que personne n'avait mentionnés. Une clause que personne n'a traduite. Un taux de change qui a glissé dans le mauvais sens entre l'acompte et le paiement final. Presque tout cela peut s'éviter.
Dans les 13 pays couverts par HomeNSearch, ce sont toujours les mêmes erreurs qui reviennent. Chypre, la Thaïlande, la Géorgie : des systèmes juridiques différents, mais les mêmes réflexes humains. Ce guide passe en revue les erreurs qui coûtent vraiment cher aux acheteurs, et les précautions, pas très palpitantes, qui permettent d'éviter chacune d'elles.
Acheter la maison avant d'avoir un projet
Un nombre étonnant d'achats à l'étranger commencent en vacances. Le temps est parfait, le vin bon marché, et la vitrine d'une agence affiche une villa à moitié prix d'un deux-pièces chez soi. Trois mois plus tard, l'acheteur possède un bien sans trop savoir à quoi il va lui servir.
Déterminez d'abord le rôle du bien. Une maison pour la retraite, un appartement à louer et un pied-à-terre utilisé six semaines par an sont trois achats bien différents, souvent dans trois villes différentes et avec trois budgets différents. Le rendement locatif compte énormément pour l'un et presque pas pour l'autre.
Deux pièges plus petits se cachent derrière celui-là. D'abord, le fantasme du profit rapide : l'immobilier est un argent lent, et quiconque promet de revendre votre appartement à l'étranger avec plus-value en un an vous vend surtout autre chose. Ensuite, l'achat motivé avant tout par le visa. Les programmes de résidence ferment, et vite : l'Espagne a mis fin à son golden visa en avril 2025, obligeant les acheteurs qui avaient choisi ce pays surtout pour le permis à revoir leurs plans du jour au lendemain.
Supposer que les règles de propriété sont les mêmes que chez soi
Chaque pays trace ses propres limites à ce qu'un étranger peut posséder, et ces limites tombent parfois à des endroits surprenants. Certains États interdisent aux étrangers les terres agricoles. D'autres verrouillent les zones frontalières ou certaines îles. D'autres encore vous accueillent sur le papier et vous font traîner dans les faits.
La Thaïlande est le cas d'école. Un étranger peut posséder un condo en pleine propriété, mais seulement dans les limites du quota étranger : pas plus de 49 pour cent de la surface cessible d'un immeuble en copropriété ne peut appartenir à des étrangers, et les immeubles prisés de Phuket et de Bangkok atteignent bel et bien ce plafond. Pour le terrain, c'est encore plus strict. Les étrangers ne peuvent généralement pas posséder de terrain thaïlandais du tout, d'où le recours classique à un bail d'environ 30 ans assorti d'options de renouvellement inscrites dans le contrat. Ce renouvellement reste une promesse contractuelle, pas un droit enregistré : tout se joue donc dans la rédaction. Notre page sur la Thaïlande détaille ces montages.
Vérifiez les règles avant d'établir votre sélection. Pas après.
Mener la transaction avec les gens du camp adverse
Le promoteur a son avocat. L'agent connaît un notaire. Tout le monde autour de la table est aimable, expérimenté, et payé par le vendeur.
Engagez votre propre avocat : indépendant de tous les autres intervenants, parlant parfaitement votre langue, actif toutes les semaines dans cette juridiction. Ajoutez un expert du bâtiment pour tout bien de plus de dix ans, et un traducteur pour chaque document que vous signez, car « le notaire expliquera » n'est pas une traduction. Dans les pays de tradition notariale, le notaire est un officier neutre qui authentifie la transaction. Neutre veut dire neutre. Personne à cette table ne défend vos intérêts, sauf si vous l'avez engagé pour ça.
Un conseil indépendant paraît cher, jusqu'au jour où il découvre la dette attachée au titre de propriété. À partir de là, c'est l'achat le moins cher que vous ayez fait.
Signer avant que les documents soient vérifiés
« Due diligence » est une expression un peu terne pour une question bien précise : le vendeur possède-t-il vraiment ce qu'il vend, et est-ce légal ? Sur bien des marchés, la réponse honnête est « en partie ». Posez la question tôt.
Avant qu'un acompte ne quitte votre compte, votre avocat doit confirmer par écrit que :
- le titre de propriété est enregistré, libre de charges et correspond bien à la personne qui vend
- le bâtiment dispose d'un permis de construire et d'un certificat d'achèvement, et non d'un simple statut « permis en cours »
- aucune hypothèque, dette fiscale ou arriéré de charges ne reste attaché au bien, ce qui arrive pourtant dans bien des pays
- pour un achat sur plan, le promoteur est bien agréé et les étapes de construction du projet sont consignées
Une extension non autorisée, un simple tracas chez soi, peut rendre un bien invendable à l'étranger. Ce n'est pas depuis le balcon qu'on s'en aperçoit.
Ne visiter qu'en haute saison
Une station balnéaire en juillet n'a rien à voir avec la même ville en janvier. Les restaurants ferment, les bus ne circulent plus, la moitié des immeubles restent dans le noir, et la vue sur la mer s'accompagne désormais d'un vent qui explique pourquoi les habitants vivent plus haut sur la colline. Si vous n'avez vu l'endroit que sous son meilleur jour, vous ne l'avez pas vraiment vu.
Un séjour hors saison répond à des questions qu'une visite estivale ne pose même pas. Y a-t-il un dispensaire ouvert à proximité en février ? Ce marché locatif hivernal sur lequel vous comptez existe-t-il réellement, ou la ville s'endort-elle pendant cinq mois ? À Chypre, Limassol tourne à plein régime toute l'année, tandis que certains villages côtiers à une heure de là ferment largement leurs portes après octobre – et cette différence décide si un appartement rapporte douze mois par an ou seulement six. Notre page sur Chypre détaille les régions.
Retournez-y en hiver. Décidez ensuite.
Ne budgétiser que le prix, et rien d'autre
Le prix affiché marque le début des dépenses, pas leur fin. Les frais de transaction varient énormément d'un pays à l'autre : Dubaï applique des frais fixes de 4 pour cent du land department lors du transfert, tandis qu'en France les frais de notaire sur un bien ancien tournent généralement entre 7 et 8 pour cent, avant même d'ajouter agents ou avocats. Puis commence la vie de propriétaire : charges de copropriété, taxe foncière locale, assurance, société de gestion si vous louez, et les billets d'avion pour simplement profiter du bien.
Des travaux en vue ? Prenez le calendrier de l'entrepreneur et comptez à peu près le double, puis chiffrez le retard lui-même : des mois de charges et de factures pour un logement où l'on ne peut encore ni vivre ni louer. Les acheteurs qui ont englouti jusqu'au dernier euro dans l'achat n'ont plus rien pour ces factures-là, et un propriétaire au bord du gouffre financier devient un vendeur forcé.
Gardez une réserve. Une vraie.
Ignorer le risque de change
Vous dépensez en euros, en baht ou en dirhams, mais vous gagnez votre vie dans une autre monnaie. Cet écart constitue une position financière bien réelle, que vous le traitiez comme telle ou non. L'achat sur plan est le cas le plus aigu : des versements échelonnés sur deux ou trois ans signifient que vous avez accepté un prix sans savoir ce qu'il vous coûtera au final dans votre propre monnaie.
Les taux bougent. Plus qu'on ne le croit. Quelques points de dérive sur un achat à six chiffres, et c'est déjà le prix d'une cuisine, d'une toiture ou d'une année de charges.
Impossible de prédire le taux, mais on peut le gérer. Des courtiers en devises spécialisés proposent des contrats à terme qui figent le taux du jour pour un paiement prévu des mois plus tard, souvent à de meilleures conditions qu'une banque classique sur un virement important. La même logique s'applique après la signature : emprunter dans une monnaie qu'on ne gagne pas mérite une réflexion longue et lucide.
Faire circuler l'argent en contournant le compte séquestre
Les pertes les plus lourdes dans ce métier ne sont pas de mauvais investissements. Ce sont des virements vers le mauvais compte. Des « frais de réservation » envoyés sur un compte privé pour bloquer le prix. Un acompte versé à la « société partenaire » du promoteur. Des coordonnées bancaires substituées par un e-mail piraté la semaine même de la signature. La fraude au paiement autour des transactions immobilières est bien documentée sur tous les marchés actifs, et les acheteurs étrangers, qui travaillent dans une langue seconde et dans l'urgence, en constituent la cible la plus facile.
La protection tient à la procédure, pas à l'instinct. L'argent ne doit passer que par le canal officiel de ce pays : le compte client d'un notaire, un agent séquestre agréé ou, pour un achat sur plan sur un marché réglementé, le compte séquestre du projet sous supervision de l'État. Avant chaque virement, confirmez les coordonnées par téléphone, à un numéro que vous avez trouvé vous-même et non celui indiqué dans l'e-mail. Aucune exception, même pour la personne la plus charmante.
Quand quelqu'un dans la transaction veut que votre argent circule plus vite que votre avocat ne peut vérifier sa destination, c'est cette vitesse même qui est le signal d'alarme.
Ralentissez. Ne virez rien sur la seule confiance.
Payer trop cher, sans penser à la revente
Pour un acheteur venu de Londres ou de Zurich, tout paraît bon marché sur un portail étranger, et les vendeurs le savent très bien. Certains marchés font tourner discrètement deux niveaux de prix, et le plus élevé vous est réservé. Le remède, ce sont les prix comparables réellement pratiqués : à combien se sont vendus des biens similaires dans cette rue, et non à combien ils étaient affichés ? Un bon agent vous montre ces chiffres volontiers. Un agent réticent vient de répondre, sans le dire, à une tout autre question.
Pensez à la sortie avant même d'entrer. Qui vous rachètera ce bien dans dix ans ? Un condo qui ne se revend jamais qu'entre étrangers évolue sur un marché plus étroit et plus lent que celui qui intéresse aussi les habitants du pays, et cette liquidité fait partie de la valeur. Comparer les niveaux de prix entre marchés, c'est exactement à cela que sert notre catalogue, bien avant même de réserver un vol pour une visite.
Bon marché n'a jamais été synonyme de bonne affaire.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter un terrain en Thaïlande ?
En règle générale, non. Les étrangers peuvent posséder des lots en copropriété en pleine propriété, dans la limite du quota étranger de 49 pour cent par immeuble, mais le terrain se prend normalement à bail pour environ 30 ans, avec des options de renouvellement contractuelles, plutôt qu'en pleine propriété. Des montages par société existent, mais ils comportent un vrai risque juridique et nécessitent l'avis d'un spécialiste thaïlandais avant d'y recourir.
Ai-je encore besoin de mon propre avocat dans les pays qui fonctionnent avec des notaires ?
Oui. Le notaire certifie que la transaction est juridiquement conforme dans sa forme ; personne, à son bureau, ne vérifie si l'affaire est bonne pour vous. Votre propre avocat lit le contrat, vérifie le titre et les dettes, et s'oppose aux clauses défavorables. Les deux rôles ne se recouvrent pas.
Un golden visa est-il une bonne raison de choisir un pays ?
Considérez la résidence comme un bonus, jamais comme le projet lui-même. Les programmes changent avec très peu de préavis : l'Espagne a fermé son golden visa en avril 2025, et d'autres pays ont relevé leurs seuils ou restreint les zones éligibles. Achetez un bien qui se justifie par lui-même, et si un permis vient avec, tant mieux.
Quel budget prévoir en plus du prix d'achat ?
Cela dépend du pays, et c'est précisément pour cela qu'il faut demander à son avocat une liste détaillée des frais avant de signer quoi que ce soit. Les droits et frais de mutation vont des 4 pour cent fixes de Dubaï à des marchés européens où notaire, taxes et agent réunis dépassent largement ce chiffre. Ajoutez-y votre propre avocat, la conversion de devises et une réserve pour la première année de charges courantes.
