Demandez à dix personnes où acheter en 2026, vous obtiendrez dix réponses — et la plupart refléteront simplement le marché que vend celui qui répond. Posons donc d'abord quelques règles. Ce guide compare neuf pays que HomeNSearch connaît au quotidien, sur les 13 marchés que nous référençons au total, et il ne classe volontairement personne. Un classement suppose une seule bonne réponse ; il n'y en a pas. Le meilleur pays pour investir dépend de ce que vous attendez du bien : qu'il rapporte un loyer, qu'il prenne de la valeur, ou qu'il ouvre en plus un droit de séjour.
Une promesse avant la liste. Là où un programme de résidence a fermé, nous le disons. Là où une monnaie est fragile, nous le disons aussi. Les tours d'horizon qui passent les risques sous silence ont déjà coûté de l'argent bien réel à de vrais acheteurs, et démêler ces achats après coup occupe les agents bien plus qu'on ne l'admet.
Les neuf marchés ci-dessous sont ceux que choisissent réellement nos investisseurs, parmi les 13 pays de notre catalogue. L'Italie, la France et le reste peuvent aussi constituer de bons investissements ; ce sont simplement ces neuf-là où l'argumentaire est le plus solide en ce moment.
Comment choisir avant de comparer les pays
Quatre questions classent la plupart des acheteurs plus vite qu'un tableau de prix au mètre carré.
- Quel est l'objectif ? Revenu locatif, plus-value et droit de séjour ne pointent pas vers les mêmes pays. Le revenu privilégie les marchés peu taxés et très touristiques. La croissance privilégie les économies qui repartent d'une base basse. La résidence réduit le champ à la poignée de pays qui échangent encore un bien contre un titre de séjour.
- À quelle vitesse pourriez-vous devoir sortir ? La liquidité est la variable discrète de tout achat à l'étranger. Un appartement évalué au juste prix à Madrid se vend en quelques semaines ; une villa sur une petite péninsule adriatique peut attendre un an son unique acheteur. Si votre capital a une échéance, cet écart pèse plus qu'un point de rendement supplémentaire.
- Que prennent les impôts à chaque étape ? Comptez les trois moments : l'achat, la détention et la sortie. Un marché peut être bon marché à l'entrée et coûteux à la détention, ou l'inverse. Dubaï et Nicosie ne demandent presque rien chaque année ; une grande partie de l'Europe de l'Ouest prélève sa part chaque année de détention.
- Qui gère le bien ? Un appartement à trois fuseaux horaires de chez vous a besoin de quelqu'un sur place pour le louer, l'entretenir et réparer la chaudière à deux heures du matin. Les marchés dotés de sociétés de gestion bien rodées — Dubaï, Phuket, les côtes espagnoles — supportent bien mieux les propriétaires absents que ceux où il faudrait monter ce service soi-même.
La bonne question n'est pas « quel est le meilleur pays », mais « quel pays s'acquitte le mieux de la seule tâche pour laquelle j'achète ce bien ».
Un dernier filtre qui évite bien des erreurs : ne gardez sur votre liste que des pays que vous êtes prêt à visiter au moins une fois avant la signature, puis à peu près une fois par an ensuite. Les règles changent, les quartiers changent, et le propriétaire qui se déplace apprend les deux avant que le marché n'en tienne compte dans les prix.
Gardez vos réponses en tête pendant la lecture. Voici les neuf marchés, avec la version honnête de chaque dossier.
Émirats arabes unis : le pari du revenu
Dubaï est l'argument le plus simple de cet article. L'émirat ne prélève ni taxe foncière annuelle ni impôt sur les loyers, si bien que le loyer brut — fait rare — se rapproche de ce que l'on garde réellement. Les principaux frais sont des droits de mutation de 4% versés en une fois au Dubai Land Department à l'achat, plus les charges de copropriété pendant la détention. C'est cette arithmétique qui rend banal, à Jumeirah Village Circle ou à Dubai Marina, un rendement qui paraîtrait fantaisiste à Paris ou à Munich.
Les étrangers achètent en pleine propriété dans des zones désignées, et les démarches vont vite : un transfert de titre se compte en jours, pas en mois. Investir AED 2 millions ou plus dans l'immobilier ouvre droit au Golden Visa de 10 ans, devenu discrètement la voie de résidence la plus utilisée par nos investisseurs. Les risques tiennent à l'offre et au cycle : Dubaï construit à un rythme qu'aucune ville européenne n'ose suivre, et de fortes livraisons de programmes sur plan peuvent, quartier par quartier, comprimer les loyers pendant un an ou deux. Achetez l'emplacement et le bilan du promoteur, pas le rendu 3D. Les acheteurs sur plan bénéficient tout de même d'une protection à connaître : les paiements transitent par des comptes séquestres encadrés par le Land Department et ne sont libérés qu'au fil de l'avancement des travaux.
Le visa lui-même couvre conjoint et enfants, se renouvelle tant que vous détenez le bien, et n'impose aucune obligation de résider aux Émirats. C'est exactement pour cela que tant d'acheteurs le traitent comme un plan B qui, accessoirement, rapporte un loyer.
Notre page dédiée aux Émirats détaille les prix à chaque niveau de gamme, du studio au penthouse de marque.
Chypre : l'accès à l'UE pour des frais de détention légers
Chypre a supprimé sa taxe foncière annuelle dès 2017, ce qui en fait l'un des endroits les moins chers de l'UE pour simplement posséder un bien. Ajoutez un système juridique fondé sur la common law anglaise, des contrats lisibles en anglais, et un programme de résidence permanente accessible dès €300 000 investis dans le neuf, et l'attrait de l'île pour les acheteurs hors UE cesse d'être un mystère. Le titre de résidence, de son côté, ne demande qu'une visite tous les deux ans pour rester valable — l'une des exigences de présence les plus légères d'Europe.
Le moteur locatif, c'est le tourisme plus une économie de services en expansion. Limassol porte la demande d'entreprise, Paphos et Larnaca captent les locations de vacances, et la saison dure assez longtemps pour que les propriétaires en courte durée ne misent pas tout sur le seul mois d'août. Deux réserves méritent d'être posées franchement. La plus-value à la revente est taxée à 20%, donc modélisez la sortie avant de craquer pour l'entrée. Le neuf supporte la TVA, contrairement à l'ancien, ce qui change la comparaison bien plus que ne le laissent croire les prix affichés ; testez les deux versions du montage avant de trancher. Et les prix du neuf à Limassol grimpent fort depuis des années ; la chasse aux bonnes affaires se joue désormais à Larnaca et dans les villages à quelques minutes du littoral.
Notre catalogue chypriote couvre les villes côtières si vous voulez les comparer entre elles.
Grèce : un marché qui se redresse, visa à la clé
L'immobilier grec a chuté pendant près d'une décennie et remonte depuis 2017. Ce long creux, c'est justement l'occasion : même après une forte hausse, une bonne partie du marché reste sous les prix des littoraux d'Europe de l'Ouest comparables, tandis que le tourisme bat des records nationaux et remplit les calendriers de location courte durée de mai à octobre. Athènes a la liquidité, les îles ont les tarifs nocturnes qui font la une, et les côtes autour de Thessalonique se situent entre les deux.
Le Golden Visa a survécu ici après la fermeture de ses équivalents espagnol et portugais, mais le seuil d'entrée dépend désormais de la zone géographique. Les secteurs les plus demandés exigent €800 000, le reste du pays le plus souvent €400 000, et une voie à €250 000 subsiste pour la restauration de bâtiments classés ou la conversion de locaux commerciaux — devenue discrètement le recoin des chasseurs de bonnes affaires du programme. Une précision réglementaire pour les investisseurs orientés revenu : Athènes a commencé à restreindre les nouvelles inscriptions de location courte durée dans ses quartiers centraux. Vérifiez les règles du quartier précis où vous achetez, pas le titre national. Un bien privé de licence courte durée trouve tout de même preneur : Athènes souffre d'une pénurie persistante d'appartements rénovés pour ses propres habitants, et les bons biens font la queue chez les locataires longue durée. Le visa n'impose aucune durée minimale de séjour, et bon nombre de titulaires ne viennent que pour prendre des nouvelles de leur appartement.
Turquie : entrée bon marché, leçon de change sans pitié
En dollars, Istanbul et Antalya vendent parmi les mètres carrés de grande ville les moins chers de tous les marchés que nous référençons. Les étrangers achètent avec peu de restrictions, les transactions se concluent vite, et un achat à partir de $400 000 ouvre encore, après un engagement de détention de trois ans, la citoyenneté turque — passeport compris — pour toute la famille. Sur le papier, c'est l'offre la plus agressive de cet article.
Voici maintenant la partie honnête. La livre turque perd du terrain face au dollar depuis dix ans, et l'inflation, bien qu'en repli par rapport à son pic, reste très au-dessus de ce qu'un investisseur européen jugerait normal. Les loyers sont fixés en livres et révisés selon un calendrier qui, historiquement, court derrière l'inflation : le volet revenu d'un investissement turc est donc peu fiable en monnaie forte. Ceux qui réussissent ici considèrent l'appartement comme un actif valorisé en dollars, passeport en prime, et le loyer comme un simple bonus. Ceux qui ne visent que le rendement repartent le plus souvent déçus — et le font savoir bruyamment.
Un détail de procédure si le passeport est l'objectif : le seuil de $400 000 se mesure sur une expertise officielle, pas sur le prix du contrat, et l'achat doit être enregistré correctement dès le premier jour. Prenez un avocat qui a déjà mené exactement cette démarche, pas un généraliste.
Géorgie : les démarches les plus rapides de la liste
L'enregistrement du titre de propriété en Géorgie prend un jour ouvré dans un Public Service Hall, coûte des frais symboliques, et n'exige ni résidence, ni partenaire local, ni autorisation pour un appartement — seules les terres agricoles restent interdites aux étrangers. Après l'achat, la fiscalité reste discrète : une petite part forfaitaire des loyers revient à l'État, et guère plus. Pour un premier achat à l'étranger, cette absence de friction convainc à elle seule.
Batumi est le moteur. Cette station balnéaire de la mer Noire vit une longue saison de tourisme balnéaire, de conférences et d'affluence de casinos venue de toute la région, et ses tours en front de mer ont été bâties précisément pour la demande de location courte durée que cette affluence crée. Les vieux quartiers de Tbilissi offrent un jeu plus calme : des appartements rénovés pour télétravailleurs et visiteurs de longue durée. Chiffrez les deux avec réalisme. Batumi continue d'ajouter des tours, donc c'est le quartier et l'exploitant de votre bien qui décident si les chiffres tiennent. Le lari bouge, comme le font les petites monnaies, même si les transactions s'y négocient couramment en dollars, ce qui adoucit la question à l'achat même si les loyers, eux, arrivent toujours en monnaie locale. Partez de nos annonces en Géorgie et jugez l'écart par vous-même.
Monténégro : la rareté sur l'Adriatique
Le littoral monténégrin est court et escarpé, et une bonne partie en est protégée, si bien que l'offre de front de mer constructible est réellement limitée — autour de la baie de Kotor, classée UNESCO, elle est quasiment figée. Une telle rareté travaille en silence, patiemment, pour la valeur à long terme. Le pays utilise l'euro, taxe peu la propriété, et accorde aux propriétaires un permis de séjour temporaire renouvelable — un avantage modeste mais réel pour qui prévoit d'y passer ses étés. Kotor, Tivat et Budva se comportent comme trois marchés distincts serrés sur quarante kilomètres de littoral ; le même budget y achète des choses très différentes, alors voyez les trois avant de choisir.
Le pari le plus important est politique. Le Monténégro est candidat à l'UE, et chaque avancée crédible vers l'adhésion a rapproché un peu plus les prix du littoral des normes européennes. Rien ne garantit le calendrier, et des candidatures ont déjà calé par le passé. Deux mises en garde. Le programme de citoyenneté par investissement a fermé fin 2022, ignorez donc toute publicité qui laisserait entendre le contraire. Et c'est un petit marché : le vivier d'acheteurs pour une villa à €900 000 au-dessus de Kotor se compte en dizaines, pas en milliers. La patience fait partie du prix d'entrée.
Portugal et Espagne : le duo mature
Ces deux pays vont ensemble parce qu'ils répondent à un autre problème. Personne n'achète à Lisbonne ou à Malaga pour la fiscalité. On y achète pour la profondeur du marché : titres de propriété transparents, crédits immobiliers accessibles aux non-résidents auprès de banques de réseau classiques, marchés locatifs professionnels et, surtout, liquidité à la revente. Le financement est lui-même un avantage discret : emprunter auprès d'une banque espagnole ou portugaise à un taux raisonnable fait aller le même capital plus loin que presque partout ailleurs sur cette liste. Si vos projets changent, un appartement évalué au juste prix dans une grande ville ibérique trouve vite preneur. Sur la plupart des autres marchés de cet article, ce n'est pas le cas.
Portugal
Une chose d'abord, sans détour : la voie immobilière du golden visa a fermé en octobre 2023, et acheter un bien n'y ouvre plus de droit de résidence. Ce qui demeure, c'est un marché porté par une demande internationale régulière à Lisbonne, Porto et en Algarve, un large vivier de locataires longue durée, et une industrie touristique qui ne montre aucun signe d'essoufflement. Les frais d'acquisition et les taxes municipales sont réels mais prévisibles, et la procédure juridique réserve peu de surprises. Le Portugal d'aujourd'hui est un dossier d'investissement classique, et après l'effervescence entretenue par le programme au début des années 2020, c'est sans doute plus sain pour qui achète maintenant.
Espagne
L'Espagne a fermé son golden visa en avril 2025, la même logique s'applique donc : venez pour le marché, pas pour les papiers. C'est le marché le plus vaste et le plus liquide de cet article, où se négocie tout, du modeste appartement à l'intérieur des terres à la villa à huit chiffres à Marbella, via une infrastructure professionnelle qui accueille des acheteurs étrangers depuis cinquante ans. Deux points méritent attention avant de s'engager. Les frais d'acquisition totaux atteignent couramment un pourcentage à deux chiffres du prix, et les licences de location courte durée sont devenues réellement difficiles à obtenir à Barcelone et dans d'autres villes fortement réglementées. La location longue durée, en revanche, s'appuie sur une pénurie de logements chronique dans chaque grande métropole.
Thaïlande : un revenu touristique sous mécanique de quota
La Thaïlande est le seul pays de cette liste où il faut d'abord expliquer la structure de propriété. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, mais peuvent détenir un lot de copropriété en pleine propriété, avec une réserve inscrite dans le Condominium Act : les acheteurs étrangers ne peuvent détenir au total que 49% de la surface d'un même immeuble. Les immeubles prisés atteignent vite ce quota, d'où la première question à poser pour tout condo thaïlandais : reste-t-il encore du quota étranger disponible ? Il existe un second mécanisme : pour enregistrer une pleine propriété étrangère, les fonds d'achat doivent arriver de l'étranger en devise étrangère, documentés par la banque réceptrice — organisez donc les papiers du virement avant l'échéance, pas après. Si l'immeuble visé n'a plus de quota, la solution de repli est un bail enregistré de 30 ans, renouvelable par accord. Certains acheteurs s'en accommodent très bien ; d'autres passent leur chemin. Décidez lequel vous êtes avant de prendre l'avion.
Une fois la structure réglée, le dossier d'investissement se résume à un revenu touristique. Phuket, Pattaya et Bangkok font chacune tourner d'immenses marchés locatifs, et les immeubles de standing résort viennent en général avec des équipes de gestion pour qui le propriétaire absent est la norme, pas l'exception. Aucune résidence n'est liée à l'achat d'un bien : traitez donc la Thaïlande purement comme un jeu de revenu et de style de vie, pas comme une voie d'immigration.
Les risques qui vous suivent partout
Certains risques sont propres à chaque pays et déjà traités plus haut. Quatre vous suivent partout. D'abord la monnaie : si vos revenus sont en euros et que votre actif rapporte en livres turques, en lari ou en bahts, un mouvement de change peut effacer sur le papier une année de loyers — ou, à l'occasion, vous offrir une bonne surprise. Ensuite la réglementation : les règles de location courte durée se sont durcies à Athènes, Barcelone et Lisbonne en quelques années à peine, et un régime de licence peut bouleverser du jour au lendemain les comptes d'un appartement de vacances.
Vient ensuite la sortie. Frais de vente, plus-value taxée et, dans certains pays, des mois de démarches administratives grignotent le rendement final, et presque personne ne les anticipe à l'entrée. Faites-le, justement, dès l'entrée. Enfin la distance elle-même : un bien qu'on ne peut pas visiter a besoin d'un reporting fiable, des relevés de loyers aux factures de réparation. Demandez à toute société de gestion que vous rencontrez comment, et à quelle fréquence, elle rend compte aux propriétaires. La qualité de cette réponse annonce toute la relation à venir.
Faire correspondre le pays à l'investisseur
Voici comment nous raccourcissons la décision en pratique, à partir des profils d'acheteurs les plus fréquents parmi les 13 pays de HomeNSearch.
- Un revenu avec un minimum de friction fiscale pointe vers Dubaï, la Géorgie faisant office de version petit budget de la même idée.
- Une résidence UE assortie d'un bien louable, c'est la Grèce via le Golden Visa, ou Chypre via sa voie de résidence permanente à €300 000.
- Un second passeport comme priorité, c'est la Turquie — à condition d'aborder la livre turque les yeux grands ouverts.
- Une plus-value à long terme privilégie le littoral monténégrin, acheté avec de la patience pour la sortie finale.
- La liquidité et le calme avant tout plaident pour l'Espagne ou le Portugal, moyennant une fiscalité plus lourde en échange d'un marché profond.
- L'économie pure de la location de vacances mène en Thaïlande, une fois la question du quota réglée.
Rien de tout cela n'est théorique. Ces neuf marchés sont ceux où se concentrent nos investisseurs, les pages pays affichent le stock actuel, et notre équipe vous dissuadera d'un mauvais choix avant que vous vous engagiez sur quoi que ce soit. Ce dernier service ne coûte rien et fait économiser le plus.
Questions fréquentes
Quel pays taxe le moins les propriétaires bailleurs ?
Les Émirats arabes unis, et de loin. Aucune taxe foncière annuelle, aucun impôt sur les loyers, seulement des droits de mutation de 4% versés en une fois à l'achat et les charges courantes. La Géorgie arrive en deuxième position avec ses petits impôts forfaitaires, et Chypre mérite une mention pour les propriétaires en général, puisque détenir un bien y coûte quasiment rien chaque année. Une réserve s'applique aux trois : l'absence d'impôt sur le lieu du bien ne signifie pas l'absence d'impôt chez vous — votre propre pays peut encore taxer ce revenu selon ses règles et ses conventions fiscales.
Peut-on encore obtenir la résidence UE en achetant un bien en 2026 ?
Oui, par deux de nos neuf pays. Le Golden Visa grec s'échelonne de €250 000 à €800 000 selon la région et le type de bien, et Chypre accorde la résidence permanente dès €300 000 investis dans le neuf. Le Portugal a mis fin à sa voie immobilière en octobre 2023 et l'Espagne a fermé son programme en avril 2025 : tout site qui les vante encore n'est simplement pas à jour.
La voie turque vers la citoyenneté à $400 000 est-elle encore ouverte ?
Oui, à la date de publication de cet article. Achetez un bien d'une valeur de $400 000 ou plus, engagez-vous à le conserver trois ans, et vous-même ainsi que votre famille proche pouvez demander la citoyenneté. Les conditions du programme ont changé plusieurs fois depuis son lancement : confirmez les règles en vigueur auprès d'un avocat indépendant avant de virer le moindre acompte.
Quel est le point d'entrée le moins cher de cette liste ?
La Géorgie et la Turquie, au prix du billet d'entrée. Batumi vend certains des appartements neufs en front de mer les moins chers de tous les marchés que nous couvrons, et Istanbul reste bon marché en dollars pour une ville de quinze millions d'habitants. Une entrée bon marché n'équivaut toutefois pas à un risque faible : ces deux marchés portent une exposition de change que n'ont pas les marchés en euros ou en dirhams.
Sur quel marché est-il le plus facile de revendre par la suite ?
L'Espagne, suivie de près par le Portugal. Une forte demande locale conjuguée à un achat international constant fait qu'un bien évalué au juste prix se vend. Dubaï se revend bien aussi en temps normal, aidé par un transfert de titre rapide. Les sorties les plus lentes de ce groupe concernent les petits marchés, le Monténégro en tête, où trouver le bon acheteur peut prendre des trimestres plutôt que des semaines.
