Il y a dix ans, il suffisait de photographier un appartement vide à Koukaki, de le publier sur Airbnb et d'accueillir son premier client la semaine suivante. Personne ne vérifiait rien. Cette Grèce-là n'existe plus. Le pays applique désormais l'un des régimes de location courte durée les mieux encadrés d'Europe : un numéro d'enregistrement pour chaque annonce, une loi sur la sécurité qui mord vraiment, un gel des licences dans le centre d'Athènes, et un règlement européen qui, dès mai 2026, retirera d'un coup les annonces non enregistrées de toutes les grandes plateformes.
Voici ce qui compte pour qui envisage d'acheter : le marché, lui, se porte bien. Le tourisme grec bat record sur record, le taux d'occupation des îles en juillet et août fait toujours pâlir la majeure partie de la Méditerranée, et une location légale, assurée et enregistrée rapporte à peu près ce qu'elle rapportait avant, moins une couche fixe de frais administratifs. Les nouvelles règles pénalisent surtout ceux qui comptaient improviser.
Ce guide détaille ce que la loi exige réellement en 2026, ce que coûte la mise en conformité, où les restrictions frappent le plus fort, et à quel moment il vaut mieux simplement signer un bail de douze mois.
Le numéro AMA : pas d'enregistrement, pas d'annonce
Tout bien loué en courte durée en Grèce doit obtenir un AMA, un numéro d'enregistrement délivré via les systèmes en ligne de l'AADE, l'administration fiscale grecque. L'enregistrement se fait par bien, pas par propriétaire, et le numéro doit figurer sur chaque annonce : Airbnb, Booking.com, Vrbo, votre propre site, partout. Une annonce sans AMA visible est illégale d'emblée, et l'inspecteur n'a même pas besoin de se déplacer pour le constater : il lui suffit de lire l'annonce.
L'enregistrement lui-même est la partie facile. Il se fait en ligne, il est rattaché au numéro fiscal grec, et un comptable local s'en charge généralement moyennant des honoraires modestes, en même temps que la déclaration annuelle. Là où les propriétaires trébuchent, c'est sur ce que l'enregistrement implique ensuite. Chaque séjour doit être déclaré dans le registre de location courte durée de l'AADE. Les plateformes déclarent elles-mêmes les revenus bruts au fisc, les deux jeux de données sont donc croisés, et un écart entre ce qu'Airbnb a déclaré et ce que le propriétaire a lui-même déclaré reste l'un des moyens les plus sûrs de s'attirer un contrôle.
Les propriétaires étrangers ont d'abord besoin d'un numéro fiscal grec (AFM), sans lequel rien de tout cela n'est possible. Si l'achat s'est fait via un avocat, ce numéro existe déjà : il est obligatoire pour la transaction elle-même.
La loi 5170/2025 : le seuil de qualité et de sécurité
Avant, l'enregistrement suffisait. Depuis l'entrée en vigueur de la loi 5170/2025, ce n'est plus que le ticket d'entrée. La loi fixe des normes minimales pour chaque location courte durée enregistrée, et elle donne enfin aux inspecteurs autre chose à vérifier que le numéro affiché sur l'annonce.
Les exigences principales sont les suivantes :
- Une assurance responsabilité civile couvrant les hôtes, souscrite auprès d'un assureur agréé pour opérer en Grèce
- Des extincteurs et des détecteurs de fumée, installés et fonctionnels, pas encore dans leur emballage au fond d'un placard
- Un certificat de sécurité de l'installation électrique, signé par un électricien agréé
- Un certificat de désinsectisation délivré par un prestataire certifié
- Un espace qui mérite le nom de logement, avec lumière naturelle et ventilation ; les sous-sols et débarras déguisés en studios ne passent pas
- Une fiche d'urgence pour les voyageurs, indiquant les issues et les numéros d'urgence
Rien d'exotique là-dedans. C'est à peu près ce qu'une petite maison d'hôtes a toujours dû assurer, ramené à l'échelle d'un appartement. Pour un bien construit ou rénové ces vingt dernières années, se mettre aux normes revient surtout à prendre rendez-vous avec deux techniciens et un courtier d'assurance. Les vieilles maisons des îles demandent parfois de vrais travaux, souvent électriques, ce qui vaut la peine d'être chiffré dès l'achat si le câblage est plus vieux que votre comptable.
L'assurance est le point sur lequel les propriétaires étrangers se trompent le plus souvent, parce que le contrat doit venir d'un assureur agréé en Grèce. L'assurance habitation souscrite à Munich ou à Manchester ne compte pas, aussi généreuse que paraisse sa couverture responsabilité civile.
Contrôles et amendes
Les contrôles ne sont plus théoriques. Les inspecteurs se déplacent, et les amendes montent par paliers voulus : douloureuses dès la première fois, plusieurs fois plus lourdes en cas de récidive, et sévères au sommet au point d'effacer plus qu'une saison de revenus locatifs. Exploiter sans aucun AMA relève de la catégorie la plus lourde. La logique est limpide : la Grèce ne cherche pas à interdire la location courte durée, elle veut rendre la non-conformité clairement peu rentable.
Un repère utile : une conformité totale coûte quelques centaines d'euros par an, plus certains certificats ponctuels. Se faire prendre sans rien de tout cela peut coûter plus qu'un studio deux-pièces à Athènes ne rapporte en un an. Aucun calcul ne fait gagner celui qui saute l'étape administrative.
Le gel à Athènes, et pourquoi surveiller Thessalonique
Dans les quartiers centraux denses d'Athènes, ceux qui ont absorbé l'essentiel du boom Airbnb local, le gouvernement a gelé les nouveaux enregistrements AMA. Un bien qui n'en détient pas déjà un ne peut pas en obtenir tant que le gel dure. Le raisonnement rappelle celui de Barcelone ou de Lisbonne : des immeubles entiers s'étaient transformés en hôtels à boîtes à clés pendant que les habitants cherchaient un logement, et le centre-ville se vidait rue après rue.
Les enregistrements existants continuent de fonctionner, ce qui produit un effet secondaire intéressant. Les appartements des zones gelées qui conservent un AMA actif se négocient désormais avec une prime, la licence elle-même étant devenue l'actif rare. Un vendeur qui annonce « avec enregistrement de location courte durée actif » dans le centre d'Athènes vous en dit déjà long sur le prix avant même que vous ayez vu la cuisine.
Deux conclusions pour les acheteurs. D'abord, ne jamais présumer qu'un appartement du centre d'Athènes peut se louer en courte durée. Vérifiez le quartier, l'existence éventuelle d'un enregistrement, et s'il survit à la vente ; faites confirmer les trois points par écrit par votre avocat. Ensuite, gardez un œil sur Thessalonique. Les pressions qui ont conduit au gel athénien existent aussi là-bas, et personne sur le marché grec ne s'étonnerait de voir des limites similaires s'y appliquer un jour. Acheter dans le centre de la deuxième ville du pays uniquement pour les revenus Airbnb revient à parier que les règles ne bougeront pas. Ces derniers temps, elles n'ont cessé de bouger.
En dehors de ces zones, sur les îles, le long du littoral et dans presque tout le reste du pays, les enregistrements restent ouverts et la norme nationale décrite plus haut constitue tout le règlement.
Deux appartements ou déjà une entreprise ? Attention au seuil
Le droit grec distingue le particulier qui loue tranquillement un ou deux biens de celui qui exploite en réalité une activité d'hébergement. En deçà du seuil, on déclare les revenus locatifs comme un particulier, et la vie reste relativement simple. Au-delà, l'État traite l'activité comme professionnelle : immatriculation, TVA, taxes par nuitée et toute la comptabilité qui va avec.
L'endroit exact où se situe la ligne a bougé au fil des années et dépend en partie du nombre de biens loués et de la façon dont l'activité est structurée ; c'est donc une question à poser au comptable avant de se développer, pas après. Le schéma reste simple : un ou deux biens, régime simple. Un portefeuille constitué, et la Grèce s'attend à ce qu'on ressemble à l'hôtelier qu'on est devenu. Bien des propriétaires étrangers ont découvert cette frontière après coup, et une TVA réclamée rétroactivement n'est le courrier préféré de personne.
Comment les revenus sont imposés
Pour les particuliers relevant du régime simple, les revenus de location courte durée sont imposés à taux progressifs : léger sur la première tranche, plus lourd à mesure que le total annuel grimpe. La Grèce prélève aussi auprès des voyageurs une petite taxe de résilience climatique par nuitée, plus élevée l'été, que l'hôte collecte et reverse. Le revenu se déclare chaque année, et comme les plateformes ont déjà communiqué le brut à l'AADE, les chiffres déclarés doivent correspondre.
La plupart des pays d'origine des acheteurs ont signé des conventions de non-double imposition avec la Grèce, si bien que le même revenu n'est pas taxé deux fois intégralement, mais il faudra tout de même déclarer en Grèce, quel que soit le pays de résidence. Un comptable habitué à la location courte durée gère l'ensemble du cycle, généralement pour quelques centaines d'euros par an. Vu ce qu'il fait économiser en écarts et en échéances manquées, c'est l'une des dépenses les moins facultatives du budget.
Une autre habitude à prendre dès le premier jour : conserver toutes les factures. Certificats, assurance, ménage, réparations, honoraires du comptable. Certaines réduisent la base imposable, et l'ensemble répond aux questions si l'AADE en pose un jour.
Mai 2026 : la conformité cesse d'être facultative
Jusqu'ici, l'application des règles dépendait de la capacité des autorités grecques à repérer les contrevenants. À partir de mai 2026, le règlement européen sur la location courte durée change complètement la mécanique. Les plateformes actives dans l'UE devront collecter les numéros d'enregistrement, les vérifier auprès des registres officiels et retirer les annonces qui échouent au contrôle. Les données de réservation circuleront des plateformes vers les autorités selon un calendrier commun, dans tous les États membres à la fois.
Vu du côté d'un hôte non enregistré, cela veut dire ceci : pas de coup frappé à la porte. L'annonce disparaît simplement d'Airbnb et de Booking.com la même semaine, avec l'historique des avis et le calendrier de réservations bâti au fil des années. La zone grise qui rendait la non-conformité occasionnelle supportable se referme au niveau même des plateformes, et la Grèce, où le registre de l'AADE tourne déjà, fait partie des pays où l'interrupteur peut basculer proprement. Pour qui achète en pensant à la location courte durée, le seul plan raisonnable en 2026 reste l'enregistrement complet dès le premier jour.
Acheteurs de golden visa : votre bien ne peut pas devenir un Airbnb
Un point surprend les investisseurs assez souvent pour mériter sa propre section. Les biens achetés dans le cadre du programme de golden visa grec, selon les règles en vigueur depuis 2024, ne peuvent pas être loués en courte durée. L'interdiction figure dans le programme lui-même : l'enfreindre expose à des amendes conséquentes et met en jeu le titre de séjour lui-même. Le golden visa est aujourd'hui un produit de résidence, pas un produit de rendement, et les autorités grecques ont été explicites sur ce point.
Pour qui veut à la fois un titre de séjour grec et des revenus Airbnb, la solution consiste à séparer les biens : un premier acheté pour qualifier au visa, un second, acquis hors programme, chargé de rapporter. Et si la résidence importe peu, rien de tout cela ne s'applique : un achat classique n'entraîne aucune restriction de location courte durée au-delà de ce qui a été décrit plus haut. Nous avons cartographié les régions et les seuils d'entrée dans notre guide sur où acheter en Grèce, qui complète utilement cet article.
Là où la location courte durée fonctionne encore bien
Une fois les gros titres écartés, la carte reste largement verte. Le gel athénien ne couvre qu'une poignée de quartiers centraux d'une seule ville. Partout ailleurs, le modèle qui a rendu la location courte durée grecque attractive tourne toujours : des étés solides, des ailes de saison qui s'allongent un peu chaque année, et des prix d'achat nettement en dessous du littoral comparable en Espagne, au Portugal ou dans le sud de la France.
Les îles à vraie saison font le gros du travail. La Crète, Rhodes et Corfou offrent plus de vingt semaines réservables et des aéroports reliés toute l'année. Les Cyclades, plus animées, compressent des tarifs nocturnes impressionnants dans une fenêtre plus courte. Le Péloponnèse côtier et la Chalcidique échangent l'intensité du pic saisonnier contre un ticket d'entrée bien moins cher et une demande domestique croissante. Même Athènes, hors zones gelées, fonctionne, avec l'avantage particulier d'une demande urbaine en février, quand les îles dorment. Parcourez les annonces grecques sur HomeNSearch et l'écart saute aux yeux : le même budget achète soit un studio dans le mauvais code postal, soit une maison de village de deux pièces avec vue sur la mer et une zone d'enregistrement encore ouverte autour.
Le calcul d'une exploitation en règle
Alors, que coûte réellement le règlement ? Pour un appartement type : l'assurance responsabilité civile tourne autour de quelques centaines d'euros par an. Le certificat électrique et le certificat de désinsectisation sont des frais ponctuels ou des renouvellements périodiques modestes. Détecteurs et extincteurs représentent un achat unique négligeable. En ajoutant le comptable, on obtient une couche fixe de conformité largement sous les mille euros par an, une fois les certificats en place.
Rapportée aux revenus, l'équation se joue sur la géographie. Un deux-pièces bien placé près d'une station balnéaire crétoise peut générer un brut de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une saison longue, si bien que la conformité n'y grignote qu'une part à un chiffre des recettes. Le ménage, la gestion et les commissions des plateformes ont toujours pesé plus lourd de toute façon. Sur une île à saison courte de quatorze semaines réservables, les mêmes coûts fixes mordent nettement plus fort, et un bien à la marge peut basculer d'un « rendement correct » à un « loisir coûteux » une fois tous les certificats payés. La réglementation n'a pas ruiné le modèle ; elle a relevé l'enjeu autour de la longueur de la saison.
Avant d'acheter quoi que ce soit sur la foi des projections d'un agent, refaites le calcul en intégrant tous les coûts. Notre article sur comment fonctionne vraiment le rendement locatif détaille la méthode, y compris les coûts que les belles projections passent volontiers sous silence.
La solution de repli : la location longue durée
Parfois, la réponse consiste à contourner tout ce dispositif. Un bail de douze mois ne demande ni AMA, ni assurance responsabilité pour les hôtes, ni taxe par nuitée, et il échappe totalement au gel athénien. Le revenu brut est plus faible, souvent d'un tiers à la moitié en dessous d'une location courte durée bien gérée dans un bon emplacement, mais les coûts, la vacance et la charge de travail le sont tout autant. La Grèce propose en plus des incitations fiscales aux propriétaires qui font basculer un bien de la courte à la longue durée, ce qui resserre encore l'écart, en particulier à Athènes où la demande locative reste profonde et constante.
Pour un appartement situé dans les quartiers gelés, sans AMA transférable, la location longue durée n'est pas la solution de repli : c'est le plan. Partout ailleurs, elle reste l'étalon honnête de comparaison. Une location courte durée qui ne bat un bail longue durée qu'en ignorant douze semaines de vacance hivernale ne le bat pas vraiment.
Liste de contrôle avant la première réservation
- Obtenir son numéro fiscal grec (AFM), si l'achat ne l'a pas déjà fourni.
- Vérifier que le bien se situe hors d'une zone d'enregistrement gelée, ou qu'un AMA existant se transfère valablement avec la vente.
- Enregistrer le bien via l'AADE et obtenir l'AMA.
- Souscrire une assurance responsabilité civile auprès d'un assureur agréé en Grèce.
- Installer détecteurs de fumée et extincteurs ; commander le certificat de sécurité électrique et le certificat de désinsectisation.
- Préparer la fiche d'urgence pour les voyageurs, avec issues et numéros de contact.
- Afficher l'AMA sur chaque annonce, sur chaque plateforme, avant la toute première réservation.
- Engager un comptable ; déclarer chaque séjour dans le registre de l'AADE et collecter la taxe climatique.
- Noter les renouvellements à l'agenda : assurance chaque année, certificats selon leur propre cycle.
Faites tout cela, et mai 2026 passera sans encombre. Sautez-en la moitié, et la même date devient une échéance.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un numéro AMA pour une simple chambre, ou seulement pour des biens entiers ?
Tout hébergement proposé en courte durée via une plateforme nécessite son propre enregistrement, et le numéro doit apparaître sur l'annonce. L'obligation s'attache à l'espace annoncé, pas à la part du bâtiment que vous possédez.
Peut-on encore obtenir une licence de location courte durée dans le centre d'Athènes ?
Pas dans les quartiers gelés tant que la restriction s'applique. Les enregistrements existants y continuent de fonctionner, ce qui explique justement pourquoi les appartements centraux dotés d'un AMA actif se négocient désormais avec une prime. En dehors de ces zones, y compris la majeure partie d'Athènes et le reste du pays, l'enregistrement reste ouvert.
Que se passe-t-il en mai 2026 si mon annonce n'a pas de numéro valide ?
Le règlement européen oblige les plateformes à vérifier les numéros d'enregistrement et à retirer les annonces qui échouent au contrôle. En pratique, une annonce non conforme doit s'attendre à un retrait pur et simple plutôt qu'à une lettre d'avertissement, en plus des amendes que les autorités grecques peuvent infliger pour exploitation non enregistrée.
Puis-je louer en courte durée un bien acheté via le golden visa ?
Pas si l'achat s'est fait selon les règles en vigueur depuis 2024. La location courte durée de ces biens est interdite, et une infraction expose à la fois à des amendes importantes et à la perte du titre de séjour lui-même. Les biens achetés hors programme n'entraînent aucune restriction de ce type.
