Les banques n'aiment pas prêter à des gens qu'elles ne pourraient pas relancer facilement. C'est tout le problème du crédit non-résident en une phrase : vous vivez dans un pays, le bien se trouve dans un autre, et la banque doit juger si des fiches de paie venues d'un employeur étranger valent le risque de recouvrement. Certaines banques en ont fait un métier. La plupart disent simplement non.
Bonne nouvelle : les banques qui prêtent aux étrangers se concentrent sur une poignée de marchés, et plusieurs d'entre eux sont justement ceux où les acheteurs internationaux veulent aller. Les banques espagnoles et portugaises approuvent des crédits non-résidents par milliers chaque année. Aux Émirats arabes unis, des services entiers sont dédiés aux expatriés et aux acheteurs étrangers. Et là où le financement bancaire se fait rare, les promoteurs ont comblé le vide avec des plans de paiement échelonné qui n'ont besoin d'aucune banque.
Ce guide passe en revue les quatre façons réalistes de financer un achat à l'étranger, les conditions réellement proposées aux non-résidents, une comparaison de nos principaux marchés, le déroulé de la demande elle-même, et le risque de change qui piège plus d'acheteurs qu'aucune lettre de refus.
Quatre façons de payer un bien à l'étranger
Tout achat transfrontalier se finance de l'une de ces quatre façons. Autant être honnête sur celle qui vous correspond avant de contacter un premier agent.
La première est un crédit local dans le pays d'achat. Le prêt est garanti par le bien à l'étranger, généralement libellé en monnaie locale, et calculé sur un revenu que vous gagnez ailleurs. C'est surtout de ce cas que traite la suite de ce guide.
La deuxième consiste à emprunter chez soi. Si vous possédez un bien dans votre pays avec un capital confortable dedans, un rachat de crédit ou un prêt hypothécaire local peut dégager la somme, que vous emmenez ensuite à l'étranger en acheteur comptant. Votre banque vous connaît déjà, le contrat est dans votre langue, et le vendeur vous traite comme un acheteur cash, ce qui donne un vrai poids à la négociation. L'inconvénient saute aux yeux dès qu'on le formule : votre logement familial porte désormais le risque d'un appartement de vacances à deux mille kilomètres.
La troisième est le plan de paiement du promoteur. Pratique courante en Turquie, aux Émirats et en Thaïlande, où le crédit bancaire aux étrangers va du limité au quasi inexistant. On paie par tranches liées aux étapes du chantier, une partie du prix étant parfois repoussée des années après la livraison. Pas de banque, pas de dossier de revenus, pas d'expert indépendant pour vérifier si le projet tient debout. Et cela joue dans les deux sens.
La quatrième est le comptant, et il finance à lui seul plus d'achats internationaux que les trois autres combinés. Pas parce que tous les acheteurs sont riches. Un appartement de deux pièces terminé, à dix minutes de la mer à Antalya ou sur la côte chypriote, peut coûter moins qu'un garage dans le centre de Londres — et à ces prix-là, beaucoup d'acheteurs n'ont simplement pas besoin de s'endetter.
Ce que recouvrent vraiment les conditions pour non-résidents
Oubliez les taux et les ratios que les banques affichent pour les résidents locaux. Le crédit non-résident obéit à un autre livre de règles, et chaque ligne y est plus serrée.
Commençons par l'apport. Sur la plupart des marchés qui prêtent aux étrangers, les banques financent en général entre 50% et 70% de la valeur estimée, ce qui veut dire que vous apportez 30% à 50% en liquide. À comparer avec les 10% à 20% qu'un acheteur local peut apporter. Et l'expertise compte : si l'évaluateur de la banque estime l'appartement en dessous du prix convenu, le prêt se réduit d'autant, et l'écart est pour vous.
Les frais d'acquisition s'ajoutent par-dessus. Droits de mutation, notaire, frais d'enregistrement, avocat : selon le pays, cela va de quelques pourcents à un double chiffre modeste, et les banques ne financent pas ces frais. Votre vrai besoin de liquide, c'est l'apport plus tout cela.
Les durées sont plus courtes que ce à quoi vous êtes peut-être habitué, souvent 15 à 25 ans, et la plupart des banques veulent la dette soldée avant que l'emprunteur n'atteigne quelque part entre 70 et 75 ans. Un demandeur de 55 ans se retrouve souvent avec 15 ans de durée, qu'il le veuille ou non, et une durée plus courte veut dire une mensualité plus lourde.
Les taux sont souvent variables. Dans la zone euro, cela signifie généralement une marge au-dessus de l'Euribor, si bien que votre mensualité bouge avec les taux européens. Les offres à taux fixe existent, davantage sur certains marchés que d'autres, et les non-résidents paient parfois une petite prime dans un cas comme dans l'autre. Traitez tout chiffre qu'on vous annonce comme une photographie du moment plutôt qu'une promesse : les prix suivent le cycle des taux.
Vient ensuite le dossier, là où la plupart des demandes échouent réellement. Une banque qui évalue un revenu étranger veut la photo complète, traduite et souvent apostillée :
- Deux ou trois années de déclarations fiscales
- Fiches de paie récentes, ou comptes si vous êtes indépendant
- Six à douze mois de relevés bancaires
- Un rapport de solvabilité de votre pays d'origine
- La liste des crédits et engagements en cours
La plupart des banques appliquent en plus un test d'endettement : l'ensemble de vos mensualités de crédit, nouveau prêt inclus, ne peut généralement pas dépasser environ un tiers de votre revenu net. Les indépendants subissent partout un examen plus poussé, et un revenu difficile à documenter, comme des gains en liquide ou du freelance irrégulier, compte pour rien aux yeux de la banque.
Une habitude européenne à connaître : de nombreux prêteurs exigent une assurance-vie liée au crédit, tarifée selon l'âge et l'état de santé. Elle fait partie du coût réel du prêt, et c'est une des raisons pour lesquelles les accords se durcissent après 60 ans.
Obtenez un accord de principe avant de craquer pour un appartement précis. Cela coûte peu, prend généralement une à trois semaines, et fait de vous un acheteur sérieux aux yeux de tout agent ou vendeur que vous rencontrerez.
Quels marchés prêtent aux non-résidents
Voici comment se positionnent les pays couverts par HomeNSearch pour un emprunteur étranger.
Espagne et Portugal : le duo le plus accessible
Pour un crédit non-résident simple en Europe, la péninsule Ibérique offre les meilleures chances. Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs étrangers depuis des décennies, le processus est rodé, et un non-résident au revenu documenté et propre peut généralement emprunter 60% à 70% de la valeur estimée sur 20 à 25 ans. Il vous faudra un NIE, le numéro fiscal étranger, et en général un compte bancaire espagnol avant la signature. Voyez ce que cet argent permet d'acheter sur notre page Espagne.
Le Portugal suit de près. Le crédit aux non-résidents y est routinier, la quotité de financement se situe dans une fourchette proche, parfois un cran plus bas, et les tickets d'entrée sont le numéro fiscal NIF plus un compte local. Les banques portugaises sont pointilleuses sur la qualité des documents, si bien qu'un dossier de revenus bien tenu accélère nettement les choses. Nos annonces au Portugal donnent une idée des prix, de Lisbonne à l'Algarve.
Chypre et Grèce : possible, avec de la patience
Les deux pays comptent des banques qui prêtent aux étrangers, mais le secteur est plus étroit, et la réponse dépend davantage de la banque en question — parfois même de l'agence — qu'en Espagne. Attendez-vous à une quotité plus prudente, un examen plus lent et un dossier plus lourd. Les banques grecques ont mis des années à se reconstruire après la crise financière et restent sélectives sur les dossiers de non-résidents, même si les choses se sont assouplies. Sur ces deux marchés, les acheteurs pressés finissent souvent tout simplement par régler comptant.
Les Émirats arabes unis : un crédit bâti sur des critères de salaire
Dubaï et Abou Dabi disposent d'un marché du crédit actif pour les étrangers, y compris pour des acheteurs qui ne vivent pas dans les Émirats. L'accord repose sur le salaire : les banques fixent des seuils de revenu mensuel minimum et regardent de près la stabilité de l'employeur ou de l'entreprise. Les non-résidents obtiennent une quotité plus faible que les résidents émiratis, et la tarification diffère aussi, mais le processus est rapide selon les standards européens, et les banques ont l'habitude des dossiers internationaux. Pour le marché lui-même, voir notre page Émirats arabes unis.
Turquie et Thaïlande : là où les plans de paiement comblent le vide
Le crédit aux acheteurs étrangers existe sur le papier en Turquie et presque pas en Thaïlande, et en pratique peu d'acheteurs internationaux y ont recours dans un cas comme dans l'autre. La culture du financement y est différente : c'est le promoteur qui porte le risque de crédit. Les échéanciers sans intérêt pendant la construction sont la norme dans les projets neufs turcs et thaïlandais, s'étirant parfois deux ou trois ans après la livraison. C'est un financement réellement utile. Souvenez-vous simplement que personne, dans une banque, n'a vérifié le promoteur : c'est à la diligence de votre avocat de faire ce travail, sur le projet, le titre de propriété et les comptes séquestres.
La demande, étape par étape
Les détails varient selon le pays, mais une demande de non-résident suit presque partout la même trame.
- Obtenez votre numéro fiscal local et, si nécessaire, un compte bancaire local. En Espagne, c'est le NIE, au Portugal le NIF ; la plupart des pays ont un équivalent.
- Constituez le dossier de revenus : déclarations fiscales, fiches de paie, relevés, rapport de solvabilité, traduits si besoin.
- Demandez un accord de principe, directement ou via un courtier habitué aux dossiers de non-résidents.
- Trouvez le bien et convenez du prix, en indiquant au vendeur que vous achetez avec un financement.
- La banque commande sa propre expertise. Le prêt se calcule sur le plus bas des deux montants, prix ou expertise.
- Examinez l'offre formelle : type de taux, durée, exigences d'assurance, indemnités de remboursement anticipé.
- Signez chez le notaire, comme l'exigent la plupart des pays de droit civil, et faites inscrire l'hypothèque sur le titre.
Des premiers documents aux clés en main, six à dix semaines est une estimation raisonnable si votre dossier est propre, plus long si les traductions et apostilles traînent. Là où la pratique locale le permet, demandez à votre avocat d'inscrire une condition suspensive de financement dans le compromis, pour que votre acompte survive à un refus de prêt. En Espagne, notamment, cette clause n'est pas incluse par défaut. Bien des acheteurs ont perdu leur acompte en supposant à tort qu'elle l'était.
Le décalage de devises que personne ne chiffre à l'avance
Voici le risque qui survit à la demande elle-même : vous gagnez dans une devise et devez dans une autre. Un crédit en euros remboursé sur un salaire britannique. Un échéancier en bahts financé en euros. Le prêt se moque de ce que fait le taux de change. Votre budget, lui, non.
Faites le calcul avec un mouvement de 10%, parce que des mouvements de 10% se produisent. Si votre monnaie de revenu se déprécie de 10% face à celle du prêt, votre mensualité grimpe de fait de 10% sans que la banque n'ait rien changé. Sur une durée de 20 ans, vous vivrez plus d'une fois de tels à-coups, dans les deux sens.
On peut atténuer cela. Emprunter dans la devise où l'on gagne est la solution la plus propre, là où un prêteur le propose. Une réserve de six à douze mois de mensualités détenue dans la devise du prêt absorbe les chocs. Pour les virements eux-mêmes, des spécialistes du change proposent des contrats à terme qui fixent un taux plusieurs mois à l'avance, ce qui compte particulièrement pour les paiements échelonnés à un promoteur. Les règles européennes obligent aussi les prêteurs à avertir les emprunteurs en devise étrangère de ce risque, et certains contrats prévoient un droit de conversion si le taux franchit un seuil fixé. Demandez si le vôtre le prévoit.
Quand la banque dit non
Les refus sont fréquents dans le crédit non-résident et n'en disent souvent pas long sur vous. Un dossier de revenus d'indépendant trop mince, un passeport qui ne correspond pas à la politique interne de telle banque, un type de bien que le prêteur n'apprécie pas : chacun de ces éléments suffit à couler une demande à lui seul. Ce qui compte, c'est la suite.
Parfois la solution est une autre banque, car les critères varient largement même à l'intérieur d'un même pays, et c'est là qu'un courtier spécialisé dans les non-résidents gagne pleinement ses honoraires. Parfois c'est un apport plus élevé : à 50% d'apport, une banque qui vous a refusé à 30% peut reconsidérer. Emprunter sur son logement chez soi rend le problème purement domestique, que votre propre banque peut résoudre. Les plans des promoteurs se substituent entièrement à la banque sur les marchés conçus pour cela. Et parfois, la réponse honnête est d'acheter moins cher, comptant, sur un marché où de tels prix sont réalistes, plutôt que de s'étirer pour un crédit à des conditions qui finiront par vous pénaliser.
Si vous hésitez entre plusieurs de ces options, parlez-nous-en. HomeNSearch opère dans treize pays, et une partie de notre travail consiste justement à orienter les acheteurs vers les marchés où leur budget et leur financement collent réellement, avant même qu'un voyage de visite ne soit réservé.
Foire aux questions
Peut-on obtenir un crédit immobilier à l'étranger sans y résider ?
Oui, dans les bons pays. L'Espagne, le Portugal et les Émirats arabes unis ont tous un crédit non-résident bien établi, tandis que les banques chypriotes et grecques étudient les dossiers étrangers au cas par cas. Il vous faudra un revenu documenté, un numéro fiscal local et un apport de 30% à 50%. La Turquie et la Thaïlande prêtent rarement aux acheteurs étrangers ; on y utilise plutôt les échéanciers des promoteurs ou le comptant.
Quel apport faut-il pour un crédit immobilier à l'étranger ?
Prévoyez 30% à 50% du prix, puisque la quotité de financement pour non-résidents tourne généralement entre 50% et 70%. Les frais d'acquisition s'ajoutent par-dessus, et aucun prêteur ne les finance. Un acheteur disposant de 40% du prix en liquide, plus les frais, est un candidat réaliste sur presque tous les marchés qui prêtent aux étrangers.
Quel pays est le plus facile pour un crédit non-résident ?
Parmi les marchés que nous couvrons : l'Espagne et le Portugal, suivis de près par les Émirats arabes unis pour les acheteurs qui passent les seuils de salaire de leurs banques. Les trois traitent les demandes étrangères comme une routine, pas comme une exception exotique.
Un plan de paiement de promoteur vaut-il mieux qu'un crédit ?
Il est plus facile à obtenir, ne demande aucun dossier de revenus, et les échéances pendant la construction sont souvent sans intérêt. En contrepartie : le risque. Aucune banque n'a vérifié le projet, et votre argent reste exposé tant que le bien n'est pas achevé et titré. Un crédit met de votre côté l'expertise et les vérifications juridiques de la banque. Utilisez les plans de paiement avec un bon avocat et un promoteur dont vous pouvez visiter les projets déjà livrés.
