La Thaïlande ne laisse pas les étrangers posséder de terrain. Ni par le mariage, ni par la persévérance, ni par l'un de ces montages qu'on se chuchote dans les bars de plage. Ce qu'un acheteur étranger peut faire : détenir un condominium en pleine propriété, louer un terrain ou une villa pour 30 ans, ou détenir un bien via une société thaïlandaise qui exerce réellement une activité. Trois voies, toutes légales, chacune avec des limites que le bureau des ventes a tendance à passer sous silence. Ce guide détaille les trois, ainsi que la règle sur les transferts d'argent qui piège plus d'acheteurs qu'aucune loi, et ce que tout cela coûte au final.
Ce qu'on peut posséder, et ce qu'on ne peut pas
Le Land Code interdit aux ressortissants étrangers de détenir un titre foncier. Les condominiums font exception : en vertu du Condominium Act, un étranger peut détenir un titre en pleine propriété (freehold) sur une unité, enregistré à son nom au Land Department. Les maisons se situent entre les deux, car le droit thaïlandais traite le bâtiment séparément du terrain qui le porte : on peut donc posséder légalement une villa tout en louant simplement la parcelle sur laquelle elle repose. C'est tout le menu. Chaque offre d'un promoteur n'est jamais que l'un de ces montages sous un autre emballage.
Voie 1 : le freehold sur condo, la seule pleine propriété
Les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % de la surface vendable de tout immeuble en copropriété. C'est la surface qui compte, pas le nombre d'unités, et le quota se calcule par immeuble, pas par projet ni par ville. Dans les faits, des immeubles prisés à Phuket, Pattaya ou dans le centre de Bangkok peuvent épuiser leur quota étranger alors que la moitié des unités reste invendue.
Avant de réserver quoi que ce soit, demandez à l'organe de gestion de l'immeuble, le juristic person office, une confirmation écrite que le quota est disponible pour votre unité. S'il est plein, on vous proposera le même condo, mais en bail de 30 ans. C'est un produit différent, avec une valeur de revente nettement plus faible, quoi qu'en dise la brochure. Nous avons détaillé le calcul du quota et comment le vérifier dans notre guide sur le quota étranger de 49 %.
Un condo en freehold donne un vrai titre de propriété, le droit de vendre à qui l'on veut, et le droit de transmettre l'unité à ses héritiers, qui doivent eux-mêmes entrer dans le quota. Les prix expliquent en partie la popularité de cette voie : au moment de la rédaction, un studio habitable à Pattaya démarre autour de 2,5 à 3 millions de bahts, contre environ le double sur le marché intermédiaire de Bangkok. Pour la plupart des acheteurs étrangers, c'est la solution la plus propre, et elle devrait être le choix par défaut.
Voie 2 : le bail, 30 ans et aucune promesse au-delà
Les terrains et les maisons peuvent être loués pour 30 ans maximum. Tout bail de plus de trois ans doit être enregistré sur le titre foncier au Land Department ; non enregistré, seules les trois premières années sont opposables. Un bail enregistré survit à la vente du terrain : le nouveau propriétaire hérite de vous comme locataire pour la durée restante. Le bail est aussi le montage standard pour les villas dans les complexes résidentiels de Phuket, où le terrain sous tout le projet reste la propriété du promoteur.
Les ennuis commencent avec le renouvellement. Pendant des années, les promoteurs ont vendu des montages « 30+30+30 » comme 90 ans de jouissance sécurisée, avec des options de renouvellement inscrites directement dans le contrat. En mars 2025, la Cour suprême thaïlandaise a jugé que ces chaînes de renouvellement pré-négociées n'étaient pas exécutoires, les traitant comme un contournement du plafond de 30 ans. Un renouvellement n'est qu'une promesse personnelle de celui qui possède le terrain au moment venu, rien de plus. De nombreux agents, et même des blogs de cabinets d'avocats, faisaient encore la publicité de « baux de 90 ans » en 2026. Ils ont tort, et la Cour l'a désormais dit explicitement.
Le bail garde tout son sens si on le tarife honnêtement. On paie pour 30 ans d'usage, pas pour une propriété qui porterait un autre nom. Faites enregistrer le bail sur le titre. S'il y a une maison sur la parcelle, sécurisez le bâtiment séparément via un droit de superficie enregistré, pour qu'au moins la construction vous appartienne. Et considérez l'année 31 et au-delà comme un espoir, pas comme un actif.
Voie 3 : une société thaïlandaise, mais une vraie seulement
Une société à responsabilité limitée thaïlandaise détenue à au moins 51 % par des Thaïlandais peut acheter du terrain, et un étranger peut y être directeur et actionnaire minoritaire. C'est légitime lorsque la société exerce réellement une activité : une entreprise de location de villas avec de vraies réservations et des déclarations fiscales, un restaurant propriétaire de ses murs, un petit hôtel.
Ce qui est illégal, c'est la version prête-nom, où des actionnaires thaïlandais détiennent leurs parts sur le papier moyennant rémunération pendant que l'étranger contrôle tout. Le Land Code comme le Foreign Business Act l'interdisent tous deux. Les sanctions vont jusqu'à la vente forcée du terrain, des amendes et de la prison, aussi bien pour l'étranger que pour les prête-noms, et les contrôles se sont durcis depuis les campagnes d'inspection de 2024 et 2025 à Phuket et dans d'autres provinces touristiques.
Un test simple : cette société existerait-elle si elle ne détenait pas votre villa ? Si la réponse est non, et que le courtier propose une société toute prête avec trois noms thaïlandais que vous ne rencontrerez jamais, passez votre chemin.
La règle FET : comment l'argent doit arriver
Pour enregistrer un condo au nom d'un étranger, le Land Department exige la preuve que les fonds de l'achat sont arrivés de l'étranger en devise étrangère. La banque thaïlandaise documente cela au moyen d'un formulaire Foreign Exchange Transaction pour tout transfert entrant à partir de 50 000 dollars US ; les transferts plus modestes sont couverts par une simple lettre de confirmation bancaire.
Les détails comptent. Envoyez des dollars, des euros ou des livres plutôt que des bahts, et laissez la banque réceptrice en Thaïlande faire la conversion. Précisez l'objet du virement, quelque chose comme « purchase of condominium unit 12A », et veillez à ce que le nom de l'expéditeur corresponde exactement à celui de l'acheteur qui figurera sur le titre. Conservez chaque confirmation SWIFT aussi : les banques égarent des documents. Le dossier FET sert deux fois : le jour du transfert, puis à nouveau des années plus tard, quand vous rapatrierez le produit de la vente sans discussion avec la banque.
L'achat, étape par étape
La séquence ci-dessous paraît évidente sur le papier. C'est en sautant l'une de ces étapes que naissent la plupart des histoires d'horreur immobilière en Thaïlande.
- Engagez un avocat indépendant avant de réserver quoi que ce soit, et choisissez-en un qui vous rend des comptes à vous, pas au promoteur ni à l'agent.
- Menez une due diligence : recherche de titre sur le chanote, vérification des hypothèques, servitudes et accès routier, permis de construire, et pour un condo, la situation du quota et les finances de l'immeuble. Méfiez-vous de tout titre inférieur au chanote.
- Ne versez l'acompte de réservation qu'après que votre avocat a lu les conditions. Les acomptes tournent généralement entre 50 000 et 200 000 bahts et devraient être remboursables si la due diligence révèle un problème.
- Signez le contrat de vente. S'il s'agit d'un projet sur plan, relisez deux fois les clauses de retard et de pénalité : l'entiercement (escrow) est rare en Thaïlande, et la plupart des échéanciers de paiement vont directement au promoteur.
- Faites entrer les fonds depuis l'étranger selon les règles FET ci-dessus.
- Rendez-vous au Land Department le jour du transfert, où les frais sont payés et le titre, ou le bail, est enregistré à votre nom.
Ce que coûtent l'achat et la détention
Les frais de transaction sont modérés à l'échelle internationale, et les coûts de détention sont proches de zéro, ce qui explique en partie pourquoi les condos thaïlandais fonctionnent si bien comme placement locatif pur.
- Les frais de mutation s'élèvent à 2 % de la valeur estimée officielle, et acheteur et vendeur les partagent généralement.
- Si le vendeur détient le bien depuis moins de cinq ans, la specific business tax de 3,3 % s'applique ; passé ce délai, elle est remplacée par un droit de timbre de 0,5 %. Les deux sont habituellement à la charge du vendeur, même si tout se négocie dans une transaction thaïlandaise.
- La retenue à la source s'élève à 1 % pour un vendeur société, ou suit un barème progressif d'impôt sur le revenu pour un particulier.
- Au fil des années, la taxe foncière et bâtie sur les biens résidentiels se mesure en centièmes de pour cent, et les copropriétaires paient des charges communes d'environ 40 à 80 bahts par mètre carré et par mois.
Acheter un bien ne donne pas de visa
La Thaïlande n'accorde aucun droit de résidence en échange d'un achat immobilier. Aucune exception. Le propriétaire entre toujours dans le pays avec le visa auquel il a droit, et « je possède un appartement ici » ne pèse rien face à l'immigration. Il existe des filières de séjour longue durée pour les propriétaires, du visa retraite au programme LTR, que nous avons comparées dans notre guide sur les visas longue durée en Thaïlande.
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FAQ
Un étranger peut-il un jour posséder du terrain en Thaïlande ?
En pratique, non. Le mariage ne change rien : un terrain acheté par un conjoint thaïlandais reste son bien propre, et le partenaire étranger signe au Land Department une déclaration renonçant à toute prétention dessus. L'exception d'investissement prévue par le Land Code, 40 millions de bahts dans des actifs approuvés pour un maximum d'un rai, est si étroite qu'elle n'est presque jamais utilisée.
Un bail de 30 ans est-il sûr ?
La durée enregistrée l'est. Elle lie le propriétaire du terrain et tout acheteur ultérieur. Ce qui n'est pas sûr, c'est de compter sur un renouvellement, puisque l'arrêt de la Cour suprême de mars 2025 a retiré toute force juridique aux chaînes de renouvellement préétablies. Valorisez le bail sur 30 ans, et considérez tout ce qui va au-delà comme un bonus.
Quelle part de l'argent doit venir de l'étranger ?
Pour un condo enregistré à votre propre nom, la totalité du prix d'achat devrait arriver de l'étranger en devise étrangère, avec des formulaires FET pour les transferts de 50 000 dollars US et plus. Des bahts déjà présents sur un compte thaïlandais ne peuvent généralement pas servir à un achat dans le quota étranger.
Puis-je louer mon condo thaïlandais ?
Les locations mensuelles et annuelles ne posent aucun problème, et les revenus sont imposables en Thaïlande. La location à la journée, c'est une autre histoire : elle relève du Hotel Act, et la plupart des immeubles l'interdisent de toute façon dans leur propre règlement. Vérifiez les deux points si vous comptez sur des revenus Airbnb.
