La Thaïlande n'a aucun programme officiellement appelé golden visa. Ce que l'on entend par « golden visa thaïlandais » désigne en général l'une de trois voies de long séjour : l'adhésion Thailand Privilege (anciennement Thailand Elite), à partir de 650 000 THB pour cinq ans ; le visa Long-Term Resident (LTR) de 10 ans du Board of Investment ; ou le visa retraite pour les plus de 50 ans. Acheter un logement ne donne pas, en soi, de titre de séjour. L'immobilier n'aide que dans deux cas précis : il compte dans le test d'investissement de deux catégories du LTR, et depuis octobre 2025, un condo d'une valeur d'au moins 3 millions THB peut appuyer un séjour renouvelable d'un an. Les prix et règles ci-dessous ont été vérifiés auprès de sources officielles en septembre 2026.
Les options comparées
| Voie | Coût ou test financier principal | Durée | L'immobilier compte-t-il ? |
|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | Frais d'adhésion à partir de 650 000 THB (Bronze) ou 900 000 THB (Gold) | 5 à 20 ans | Non |
| LTR Wealthy Pensioner (50+) | 80 000 USD de revenu passif par an, ou 40 000 USD plus 250 000 USD investis en Thaïlande | 10 ans (5 + 5) | Oui, dans les 250 000 USD |
| LTR Wealthy Global Citizen | 1 million USD d'actifs, dont 500 000 USD en Thaïlande | 10 ans (5 + 5) | Oui, dans les 500 000 USD |
| Retraite (O-A ou extension sur place, 50+) | 800 000 THB en banque ou 65 000 THB de revenu mensuel | 1 an, renouvelable | Non |
| Extension immobilière 3 millions THB | Condo d'une valeur d'au moins 3 millions THB | 1 an, renouvelable tant que vous le possédez | Oui, c'est la base |
| Destination Thailand Visa (DTV) | 500 000 THB d'épargne, frais de 10 000 THB | 5 ans, 180 jours par entrée | Non |
Chiffres de Thailand Privilege Card Co., du site LTR du BOI, du consulat général royal de Thaïlande à Chicago, des ordonnances du Bureau de l'immigration et du ministère des Affaires étrangères, tous vérifiés en septembre 2026. Chaque voie est détaillée ci-dessous.
Pourquoi un titre de propriété n'est pas un visa
Le droit immobilier thaïlandais et le droit de l'immigration ne communiquent pas entre eux. Un étranger peut posséder une unité de condo en pleine propriété, tant que la propriété étrangère dans l'immeuble reste dans la limite de 49 % de la surface selon le Condominium Act, ou prendre un bail enregistré sur une maison. Ni l'un ni l'autre ne donne le moindre droit de séjour.
Ce point compte plus qu'il y a un an. Depuis le 15 septembre 2026, les citoyens du Royaume-Uni, des États-Unis et de la plupart des autres pays occidentaux obtiennent 30 jours sans visa au lieu de 60, avec une prolongation possible de 30 jours maximum dans un bureau d'immigration (Journal officiel royal, 31 août 2026 ; vérifié en septembre 2026). Un hiver à Phuket nécessite désormais un vrai visa.
Thailand Privilege : ce qui se rapproche le plus d'un golden visa
Thailand Privilege est une adhésion vendue par Thailand Privilege Card Co., détenue par l'Office du tourisme de Thaïlande. Vous payez une fois, passez une vérification d'antécédents et recevez un visa Privilege Entry à entrées multiples pour la durée de l'adhésion. Il n'y a ni limite d'âge, ni test de revenu, ni investissement. Paliers actuels (Thailand Privilege Card Co., vérifié en septembre 2026) :
| Palier | Frais | Durée d'adhésion | Points Privilege par an |
|---|---|---|---|
| Bronze | 650 000 THB | 5 ans | aucun |
| Gold | 900 000 THB | 5 ans | 20 |
| Platinum | 1 500 000 THB | 10 ans | 35 |
| Diamond | 2 500 000 THB | 15 ans | 55 |
| Reserve | 5 000 000 THB | 20 ans | 120, sur invitation uniquement |
Le palier Bronze est proposé en promotion, et les agents agréés indiquent qu'elle court jusqu'au 30 septembre 2026. Si vous lisez ceci plus tard, vérifiez si Gold est devenu le palier le moins cher.
Ce que ces frais achètent, c'est la simplicité. Selon les agents agréés de la société, chaque entrée donne droit à un an de séjour maximum, prolongeable sur place sans lettre bancaire, et le pointage d'adresse tous les 90 jours reste requis, effectué par le service de conciergerie de l'adhésion. Ce que cela n'achète pas : le droit de travailler, un avantage fiscal, ou un crédit vers la résidence permanente.
Visa LTR : 10 ans, et l'immobilier peut compter
Le visa Long-Term Resident a été lancé en 2022 et est administré par le Board of Investment (BOI), et non par le Bureau de l'immigration. Selon les règles du BOI en vigueur en septembre 2026, il est délivré pour 5 ans et renouvelable pour 5 ans supplémentaires, les frais s'élèvent à 50 000 THB par personne, et le pointage tous les 90 jours est remplacé par un pointage annuel. Chaque candidat doit disposer d'une couverture santé d'au moins 50 000 USD, d'un dépôt de 100 000 USD conservé pendant 12 mois, ou de la sécurité sociale thaïlandaise.
Deux des quatre catégories acceptent l'immobilier thaïlandais comme investissement éligible.
Wealthy Pensioner
Pour les candidats de 50 ans et plus disposant de revenus passifs (pensions, dividendes, loyers, intérêts) d'au moins 80 000 USD par an. Si votre revenu passif se situe entre 40 000 et 80 000 USD, vous restez éligible avec au moins 250 000 USD investis en obligations d'État thaïlandaises, dans une société thaïlandaise ou dans l'immobilier thaïlandais. Le salaire ne compte pas comme revenu passif.
Un couple fictif disposant de 55 000 USD de pensions par an échoue sur le seul critère de revenu. Un condo acheté 250 000 USD ou plus les rendrait éligibles selon la règle du BOI ci-dessus, si bien que le logement qu'ils comptaient de toute façon acheter fait office de condition remplie.
Wealthy Global Citizen
1 million USD d'actifs mondiaux, dont au moins 500 000 USD placés en obligations thaïlandaises, dans une société thaïlandaise ou dans l'immobilier thaïlandais. Aucune limite d'âge. L'exigence distincte de 80 000 USD de revenu a été supprimée le 4 février 2025 (Formichella & Sritawat, vérifié en septembre 2026).
Pour les deux catégories, l'immobilier éligible comprend les condos en pleine propriété, les bâtiments et les villas, ainsi que les baux d'au moins 10 ans restants. Le LTR ne change pas les règles de propriété : un étranger titulaire d'un LTR ne peut toujours pas détenir un terrain en pleine propriété.
Les deux autres catégories, Work-from-Thailand Professional et Highly Skilled Professional, reposent sur le salaire (80 000 USD par an selon les règles du BOI), et l'immobilier n'y joue aucun rôle.
Le conjoint et les enfants de moins de 20 ans peuvent rejoindre le titulaire comme personnes à charge ; HLB Thailand signale que l'ancien plafond de quatre personnes à charge ne s'applique plus, confirmez donc auprès du BOI pour une famille plus nombreuse.
Visa retraite : O-A depuis l'étranger, ou extension en Thaïlande
Non-Immigrant O-A. La demande se fait via le portail e-Visa thaïlandais avant le départ. Le consulat général royal de Thaïlande à Chicago liste les conditions habituelles (vérifié en septembre 2026) : 50 ans ou plus, 800 000 THB en banque pendant les deux derniers mois ou revenu mensuel certifié d'au moins 65 000 THB, absence de casier judiciaire, et assurance santé couvrant au moins 3 000 000 THB ou 100 000 USD par année de police. Certains postes formulent la règle d'assurance différemment ; lisez donc la liste de votre ambassade.
Extension retraite sur place. Vous entrez avec un visa Non-Immigrant O, puis demandez auprès de votre bureau d'immigration local une extension d'un an en vertu de l'ordonnance 327/2557 du Bureau de l'immigration. Le test financier est identique : 800 000 THB, 65 000 THB par mois, ou une combinaison de dépôt et de revenu annuel atteignant 800 000 THB. Le dépôt doit rester sur un compte bancaire thaïlandais pendant deux mois avant la demande et trois mois après approbation, et ne jamais descendre sous 400 000 THB le reste de l'année. L'ordonnance n'exige pas d'assurance santé, ce qui explique pourquoi de nombreux candidats de plus de 70 ans choisissent cette voie. Le pointage d'adresse tous les 90 jours reste requis.
Gardez ce dépôt séparé du budget d'achat : payer le condo depuis le même compte peut rompre l'historique de solde.
L'extension immobilière à 3 millions THB (nouvelle depuis octobre 2025)
Les ordonnances 237/2568 et 238/2568 du Bureau de l'immigration, en vigueur depuis le 1er octobre 2025, permettent à un étranger investissant au moins 3 millions THB dans l'immobilier thaïlandais de demander un séjour sur cette base. La voie principale est un condo en pleine propriété enregistré à votre nom auprès du Land Department. L'investissement est d'abord certifié par le ministère du Tourisme et des Sports via un opérateur agréé, Thailand Longstay Management. Vous obtenez ensuite 90 jours, suivis d'une extension de 12 mois renouvelable chaque année tant que vous conservez le bien. En cas de vente, l'autorisation prend fin. Elle ne permet pas de travailler et ne mène pas à la résidence permanente.
Les avis sur son efficacité réelle divergent : AIM Bangkok la décrit comme opérationnelle en 2026, tandis que Formichella & Sritawat écrivaient en avril 2026 que la certification ne fonctionnait pas encore. Avant d'acheter une unité dans ce but, demandez à un avocat spécialisé en immigration thaïlandaise si les certificats sont bien délivrés et si votre transaction est éligible.
DTV : pour les travailleurs à distance, pas une voie de résidence
Selon les règles du ministère des Affaires étrangères en vigueur en septembre 2026, le Destination Thailand Visa coûte 10 000 THB, dure cinq ans et donne droit à 180 jours par entrée, prolongeables une fois de 180 jours pour 1 900 THB. Il faut disposer de 500 000 THB d'épargne. Depuis le 31 août 2026, les candidats doivent déposer leur demande auprès de la représentation thaïlandaise de leur pays de nationalité ou de résidence et joindre un extrait de casier judiciaire. Il s'agit toujours d'un visa de visiteur, et des séjours longs et répétés peuvent susciter des questions à la frontière.
Résidence permanente et nationalité
Aucune des voies ci-dessus ne se transforme automatiquement en résidence permanente. La résidence permanente thaïlandaise fait l'objet d'une demande distincte auprès du Bureau de l'immigration, avec un quota d'environ 100 personnes par nationalité et par an (selon le dernier cycle, vérifié en septembre 2026). Il faut généralement trois années consécutives d'extensions annuelles pour travail, investissement d'entreprise ou mariage avec un ressortissant thaïlandais. Les années passées sous extension retraite ne comptent pas. Si le statut permanent est l'objectif, la Thaïlande convient mal, quel que soit l'achat réalisé.
Fiscalité : le point que l'on oublie souvent
Passez 180 jours ou plus en Thaïlande sur une année civile et vous devenez résident fiscal thaïlandais. Selon les instructions du Revenue Department Por.161/2566 et Por.162/2566, les revenus étrangers perçus à partir du 1er janvier 2024 sont imposables lorsqu'ils sont rapatriés en Thaïlande ; les revenus perçus avant 2024 ne le sont pas. Un projet de règle d'allégement est resté bloqué après la dissolution du parlement avant les élections de février 2026, si bien que ces règles restent en vigueur en septembre 2026 (Forvis Mazars ; vérifié en septembre 2026). Les titulaires d'un LTR dans les catégories Wealthy Pensioner, Wealthy Global Citizen et Work-from-Thailand sont exonérés d'impôt sur les revenus étrangers rapatriés. Les titulaires de Thailand Privilege et du visa retraite ne le sont pas. Pour une pension élevée, cela seul peut rendre le LTR plus avantageux ; consultez un conseiller fiscal avant de choisir le visa.
Quelle voie convient à quel acheteur
- Retraité, 50 ans ou plus, pension modeste : l'extension retraite sur place, ou l'O-A pour arriver avec le visa déjà délivré.
- Retraité disposant de 40 000 à 80 000 USD de revenus passifs, achetant pour 250 000 USD ou plus : la voie LTR Wealthy Pensioner.
- Moins de 50 ans, pas d'emploi en Thaïlande, souhaite des années de séjour sans démarches administratives : Thailand Privilege.
- Travailleur à distance : le DTV, ou la filière LTR Work-from-Thailand si l'employeur passe le test du BOI.
- Acheteur d'un condo d'une valeur d'au moins 3 millions THB : l'extension immobilière, une fois qu'un avocat a confirmé que la certification fonctionne.
Que faire ensuite
Choisissez le visa avant de signer le contrat de réservation, car le test d'actifs du LTR, l'extension à 3 millions THB et les règles de dépôt pour la retraite influencent tous la façon dont vous payez le bien. Revérifiez les conditions sur le site LTR du BOI, le site de Thailand Privilege ou la page e-Visa de votre ambassade, car elles changent souvent. Pour l'achat lui-même, notre guide d'achat immobilier en Thaïlande couvre le quota de 49 %, les baux et les frais de transfert, et le coût de la vie en Thaïlande aide à chiffrer le budget mensuel. HomeNSearch répertorie actuellement 116 biens en Thaïlande, à partir de 50 015 USD (septembre 2026) ; parcourez-les sur la page Thaïlande.
FAQ
Combien coûte le visa Thailand Elite de 20 ans ?
Le palier de 20 ans s'appelle désormais Reserve. Il coûte 5 000 000 THB et n'est vendu que sur invitation (Thailand Privilege Card Co., septembre 2026).
Le golden visa thaïlandais est-il différent pour les citoyens indiens ?
Non. Thailand Privilege, le LTR et le visa retraite ont les mêmes conditions quel que soit le passeport. La nationalité intervient pour l'entrée sans visa, réorganisée par la Thaïlande le 15 septembre 2026, et pour déterminer quelle ambassade traite votre e-Visa.
Un citoyen britannique peut-il s'installer définitivement en Thaïlande ?
Vous pouvez y vivre à long terme en renouvelant une extension retraite chaque année, ou en détenant un visa LTR ou Thailand Privilege. La résidence permanente n'est possible que via le système de quotas, pas sur la base de la retraite.
Peut-on vivre en Thaïlande avec une pension d'État britannique ?
La pension d'État britannique complète pour 2026/27 s'élève à 241,30 £ par semaine (GOV.UK), ce qui, aux taux de change récents, reste en dessous du seuil de revenu mensuel de 65 000 THB. La plupart des retraités britanniques la complètent avec de l'épargne, en utilisant la méthode combinée dépôt-plus-revenu pour atteindre 800 000 THB par an. Le Royaume-Uni gèle aussi la pension d'État des personnes vivant en Thaïlande, qui n'augmentera donc pas avec la revalorisation annuelle.
Quel pays propose le golden visa le plus simple ?
Si vous souhaitez que l'achat lui-même soit éligible, les Émirats arabes unis sont l'option la plus directe : un bien d'une valeur d'au moins 2 millions AED peut appuyer un Golden Visa de 10 ans (portail du gouvernement des Émirats arabes unis, vérifié en septembre 2026). Nos guides sur le Golden Visa de Dubaï, la Grèce et le Portugal présentent une comparaison.
