Դուբայի վարձակալական եկամտաբերությունը թաղամասերով. որտե՞ղ են իրական եկամուտները

Դուբայը կայուն կերպով հայտնվում է վարձակալական եկամտաբերության համաշխարհային աղյուսակների վերևում, և, հազվագյուտ դեպքում, սա մարքեթինգային ուռճացում չէ։ Վերջին շուկայական վերլուծությունների համաձայն՝ քաղաքում բնակարանների բրուտո եկամտաբերությունը գտնվում է 5.5-7.5% միջակայքում, իսկ իրական ծախսերի հանումից հետո զուտ եկամտաբերությունը իջնում է 3-5%-ի սահմաններում։ Լոնդոնի հեղինակավոր թաղամասերում բրուտո ցուցանիշը հազիվ 3-4% է, մինչև հարկային մարմինը վերցնի իր բաժինը։ Բեռլինում ավելի ցածր է։ Դուբայի թվերն իրականության հետ բախման ավելի լավ են դիմանում, և դրա համար կան կառուցվածքային պատճառներ։

Սակայն քաղաքի միջին ցուցանիշը թաքցնում է ամենակարևորը։ Այստեղ եկամտաբերությունը թաղամասային խաղ է։ International City-ի ստուդիան կարող է բերել 8%-ից ավելի, մինչդեռ Palm Jumeirah-ի բնակարանը զուտ հազիվ 3% է տալիս, և երկու սեփականատերն էլ կարող են ճիշտ որոշում կայացրած լինել։ Նրանք պարզապես տարբեր փողով տարբեր խաղ են խաղում։

Այս ուղեցույցը ցույց է տալիս, թե որտեղ են իրականում մնում եկամուտները, մակարդակ առ մակարդակ, ապա անում է այն, ինչ եկամտաբերության մասին աղյուսակների մեծ մասը բաց է թողնում. վերածում է բրուտոն զուտի՝ հաշվի առնելով Դուբայի հատուկ ծախսային կառուցվածքը։ Սպասարկման վճարներ, հովացման վճարներ, դատարկ շաբաթներ, կառավարման վճարներ։ Հենց այնտեղ է թաքնված ազնիվ թիվը։

Ինչու՞ է Դուբայը գերազանցում աշխարհի մեծ մասին

Սկսենք նրանից, ինչը գոյություն չունի։ Դուբայում չկա տարեկան անշարժ գույքի հարկ։ Չկա ո՛չ ինգլիսական council tax-ը, ո՛չ ֆրանսիական taxe fonciere-ը, ո՛չ իտալական IMI-ն, ոչինչ, որ լուռ ամեն տարի հաշիվ ուղարկի ձեզ միայն գույքի սեփականատեր լինելու համար։ Գնման պահին վճարում եք Դուբայի հողային վարչության 4% միանվագ գործարքի վճարը, և պետական պարբերական հարկումն այստեղ ավարտվում է։

Վարձակալական եկամուտը նույնպես չի հարկվում, առնվազն ԱՄԷ-ում անհատ սեփականատերերի համար։ Մանչեսթերում վարձատուն կարող է վարձակալական շահույթի մինչև 45%-ը կորցնել եկամտահարկով, մինչդեռ Դուբայում վարձատուն ամբողջը պահում է իր մոտ, եթե միայն նա հարկային ռեզիդենտ չէ մի երկրում, որտեղ հարկվում է համաշխարհային եկամուտը։ Շատ գնորդների համար հենց այս մեկ տարբերությունը միջին բրուտո եկամտաբերությունը վերածում է ուժեղ զուտ եկամտաբերության։

Հետո գալիս է վարձակալների բազան։ Դուբայի բնակչության մոտավորապես 90%-ը արտասահմանում է ծնված, բնակիչների մեծամասնությունը վարձով է ապրում, և քաղաքն այն տեմպով է աճեցնում իր բնակչությունը, որ Եվրոպայի մայրաքաղաքները տասնամյակներով չեն տեսել։ Նոր ժամանողին ամենից առաջ բնակարան է հարկավոր։ Պայմանագրերը կնքվում են տարեկան կտրվածքով և գրանցվում պետական Ejari համակարգում, իսկ վերաձևակերպման ժամանակ վարձի բարձրացումը սահմանափակված է RERA-ի վարձակալական ինդեքսով, որը թույլ է տալիս բարձրացում միայն այն դեպքում, երբ ընթացիկ վարձը զգալիորեն ցածր է համանման բնակարանների միջին գնից։

Եվս մեկ մանրամասն, որ նոր վարձատուներին հաճելիորեն է զարմացնում։ Համայնքային բնակարանային վճարը՝ տարեկան վարձի 5%-ը, հաշվարկվում է վարձակալի հաշվին՝ նրա DEWA կոմունալ հաշվի միջոցով։ Եվրոպայի շուկաների մեծ մասում համանման վճարն ընկնում է սեփականատիրոջ վրա։

Այս ամենը, իհարկե, Դուբային ռիսկից ազատ չի դարձնում։ Առաջարկը գալիս է ալիքներով, վարձերը արագ շարժվում են երկու ուղղություններով էլ, և ցանկացած մեկը, ով 2008-ին գնում էր, կպատմի, թե ինչպիսին էր անկման փուլը։ Հարցն ավելի նեղ է. այստեղ վարձակալական ակտիվի պահման հիմնական տնտեսագիտությունը գերազանցում է նույն կապիտալի համար մրցող քաղաքների մեծ մասին։

Օրինաչափությունը. մատչելիությունը որոշում է եկամտաբերությունը

Դուբայի եկամտաբերության քարտեզը հետևում է մեկ, զարմանալիորեն կայուն կանոնի։ Որքան էժան է թաղամասը՝ քառակուսի ֆուտի հաշվարկով, այնքան բարձր է բրուտո եկամտաբերությունը։ Գների նվազման հետ վարձերն ավելի քիչ են սեղմվում, ուստի հարաբերակցությունը բարելավվում է։ Ով էլ որ կազմի քաղաքի թաղամասերի վարկանիշը, ամեն անգամ ստացվում է նույն եռաստիճան պատմությունը։

Բարձր եկամտաբերության մակարդակ. JVC, International City և հարևան թաղամասերը

Jumeirah Village Circle-ը (JVC) դարձել է «որտե՞ղ է եկամտաբերությունը» հարցի ստանդարտ պատասխանը, և տվյալները հաստատում են այս համբավը։ JVC-ի ստուդիաների և մեկ ննջասենյականոց բնակարանների համար հաճախ նշվում է 8%-ից ավելի բրուտո ցուցանիշ։ International City-ում թղթի վրա ցուցանիշը դեռ ավելի բարձր է, հատկապես ավելի հին կլաստերային շենքերում, որտեղ ստուդիայի մուտքի գները մնում են քաղաքի ամենացածրերից։ Dubai Sports City-ն, Silicon Oasis-ը և Discovery Gardens-ը նույն ընտանիքին են պատկանում. միջին եկամուտ ունեցող թաղամասեր, ցածր մուտքային գին, կայուն պահանջարկ մասնագետների կողմից, ովքեր ամեն օր գնում-գալիս են քաղաքով և ուզում են, որ վարձի հաշիվն ավելի քիչ ցավեցնի իրենց։

Մեխանիզմը պարզ է։ JVC-ում մեկ ննջասենյականոց բնակարանն այսօր վաճառվում է Dubai Marina-ի համանման բնակարանի կեսից էլ ցածր գնով, բայց վարձակալվում է Marina-ի վարձի մոտավորապես երկու երրորդով։ Բաժանեք մեկ թիվը մյուսի վրա, և եկամտաբերության տարբերությունն ինքն իրեն գրվում է։

Փոխզիջումներին էլ նույն ուշադրությունն է հարկավոր։ Այս մակարդակի թաղամասերում կապիտալի աճը պատմականորեն հետ է մնացել առաջատար թաղամասերից։ Առաջարկը շարունակում է գալ. JVC-ն տարիներ շարունակ մնում է քաղաքի ամենաակտիվ շինհրապարակներից մեկը, և ամեն հանձնման սեզոն ավելացնում է մրցակցող միավորներ։ Շինարարության որակը կտրուկ տարբերվում է դեվելոպերից դեվելոպեր, և որոշ շենքեր ունեն սպասարկման վճարների վեճեր կամ հետաձգված վերանորոգումներ, որոնք հենց այն եկամտաբերությունն են ուտում, որի համար այնտեղ եք եկել։ Այս մակարդակում գնահատում եք ոչ թե թաղամասը, այլ կոնկրետ շենքը։

Հավասարակշռված միջին մակարդակ. JLT, Business Bay, Dubai Marina

Այս մակարդակի համար հաճախ նշվող բրուտո եկամտաբերությունը 6-7% է, և ինչ որ կորցնում եք ցուցանիշային եկամտաբերության մեջ, հետ եք ստանում իրացվելիությամբ և վարձակալների բազայի խորությամբ։ Jumeirah Lake Towers-ը (JLT) սնվում է կլաստերների միջև տեղակայված ազատ գոտու գրասենյակներից. հազարավոր մարդիկ կարող են ոտքով գնալ աշխատանքի, ինչը կրճատում է դատարկ ժամանակահատվածները։ Business Bay-ը մատչելի գնով «փոխառում է» Downtown-ի աշխարհագրությունը և ջրանցքի բացումից ի վեր զգալիորեն լցվել է։ Marina-ն մնում է քաղաքի ամենաիրացվող երկրորդային շուկան և ամենաուժեղ կարճաժամկետ վարձակալության գոտին՝ երկու մետրոկայարանով և տրամվայի գծով, որոնք այն կապում են քաղաքի մնացած մասի հետ։

Դուբայում առաջին գնման համար հենց այս միջին մակարդակում ավարտվում է վեճը։ Եկամտաբերությունը ծածկում է ֆինանսավորման ծախսերի մեծ մասը, ելքը պարզ է, և վարձակալների բազան բավականաչափ խորն է, որպեսզի արդար գնով բնակարանը վաճառվի մի քանի շաբաթում։ Այս թաղամասերը մեկ առ մեկ դիտարկել ենք մեր Դուբայում բնակարան գնելու համար լավագույն թաղամասերի ուղեցույցում։

Հեղինակավոր մակարդակ. Downtown Dubai և Palm Jumeirah

Վերջին վերլուծությունների համաձայն՝ երկու գլխավոր թաղամասերում էլ զուտ եկամտաբերությունը մոտավորապես 3% է, երբեմն էլ ցածր՝ ավելի մեծ բնակարանների համար։ Ողջամիտ ոչ ոք Palm-ը դրամական հոսքի համար չի գնում։ Սրանք կապիտալի և ապրելակերպի ներդրումներ են. քառակուսի ֆուտի գներն ամենաբարձրն են ողջ շուկայում, սպասարկման վճարներն էլ համապատասխան են, և եկամուտը հիմնականում հենվում է սակավության վրա. Palm-ը մեկ հատ է, և Burj Khalifa-ի շատրվանին նայող աշտարակների միայն մեկ շարքն է գոյություն ունի։

Սա էլ իր տեղն ունեցող ռազմավարություն է։ Առաջատար Դուբայն ապահովել է ուժեղ կապիտալի աճ 2020 թվականից ի վեր, և ակտիվի վրա 3% զուտ եկամտաբերությունը, որն ինքն էլ թանկանում է, կարող է վերջում ավելի եկամտաբեր լինել, քան 8%-ը՝ ակտիվի, որը չի թանկանում։ Պարզապես նախքան ստորագրելը հստակ իմացեք, թե որ խաղում եք, քանի որ առաջատար օբյեկտների պահման ծախսերը վրեժխնդիր չեն լինում անվճռականության հանդեպ. պարզապես ուտում են եկամտաբերությունը։

Հետևելու թաղամասեր. Arjan, Dubai South, Town Square

Հայտնի անուններից ցածր մի քանի ավելի երիտասարդ թաղամասեր ցույց են տալիս թվեր, որոնք շատ նման են վաղ շրջանի JVC-ին։ Arjan-ը, Miracle Garden-ի կողքին, ալիք առ ալիք տալիս է միջին շուկայի բնակարաններ և արագ վարձակալում դրանք։ Dubai South-ը գտնվում է Al Maktoum օդանավակայանի և Expo City-ի աշխատատեղերի կենտրոնի կողքին, և թաղամասային վերլուծություններն այն կանոնավոր կերպով դասում են քաղաքի բրուտո եկամտաբերության աղյուսակի վերևում։ Town Square-ը ներգրավում է երիտասարդ ընտանիքների, ովքեր վիլլայական թաղամասերում գների պատճառով դուրս են մնացել շուկայից։ Զգուշացումն ամեն դեպքում նույնն է. սրանք մեկ գործոնի վրա հենվող լոկացիաներ են։ Մեկ պահանջարկի աղբյուրի վրա կառուցված եկամտաբերությունն ավելի լայն ռիսկային մարժա է պահանջում, քան ամբողջ քաղաքի վրա հենվածը, ուստի հաշվարկեք այդ մարժան նախապես, փոխանակ ենթադրելու, թե այսօրվա վարձակալական հոսքը մշտական է։

Վիլլաներ. ցածր եկամտաբերություն, այլ նպատակ

Դուբայում գրեթե ամենուր վիլլաների բրուտո եկամտաբերությունն ավելի ցածր է, քան բնակարանների։ Հաճախ նշվում է 4.5-6% վիլլային համալիրների համար, դեմ 5.5-7.5%-ի բնակարանների համար։ Բացարձակ վարձերը բարձր են, բայց գնման գները դեռ ավելի բարձր են, և առանձնատան պահման ծախսերը՝ այգի, մասնավոր լողավազան, ավելի մեծ օդորակման բեռ, ձախողման ենթակա ավելի մեծ մակերես, ամբողջությամբ ընկնում են սեփականատիրոջ վրա։

Փոխարենը վիլլան տալիս է կայունություն և հող։ Ընտանեկան վարձակալները նորացնում են պայմանագրերը տարիների, ոչ թե ամիսների կտրվածքով, հոսքի հետ կապված ծախսերը փոքրանում են, և հենց հողի բաղադրիչում է եղել Դուբայի 2020 թվականից հետո կապիտալի աճի մեծ մասը. Arabian Ranches-ի և The Springs-ի նման համալիրները վերագնահատվել են գնով, ոչ վարձով։ Բյուջետային վիլլային թաղամասերը, ինչպիսին Damac Hills 2-ն է, վիլլաների եկամտաբերությունն ուղղում են դեպի վերին սահման՝ նրանց համար, ովքեր ուզում են տուն, որը դեռ ինքն իրեն վճարում է։ Որպես կանոն. բնակարան՝ եկամտի, վիլլա՝ աճի և հանգիստ սեփականության համար։

Բրուտոն ընդդեմ զուտի. որտե՞ղ է հոսում մարժան

Վերևում նշված բոլոր ցուցանիշները, եթե այլ բան նշված չէ, բրուտո են, և Դուբայում բրուտոյի ու զուտի միջև ճեղքն ավելի լայն է, քան նոր վարձատուներն ակնկալում են։ Մեկ հոդված գերիշխում է մյուսների վրա։

Սպասարկման վճարները։ Ընդհանուր սեփականությամբ շենքերի սեփականատերերը վճարում են տարեկան հատուցում՝ ընդհանուր տարածքների սպասարկման համար, քառակուսի ֆուտի հաշվարկով, և Դուբայի սակագները միջազգային չափանիշներով բարձր են։ Հաճախ նշվում է մոտավորապես 10 AED քառակուսի ֆուտի համար ավելի պարզ արվարձանային շենքերում, մինչև 30 AED և ավելի՝ պրեմիում աշտարակներում և Palm-ում։ 750 քառ. ֆուտ մեկ ննջասենյականոց բնակարանում՝ 18 AED սակագնով, դա տարեկան 13,500 AED է, որն ինքնին բավական է, որպեսզի մեկ միլիոն դիրհամ արժողությամբ բնակարանի բրուտո եկամտաբերությունից հանվի ավելի քան մեկ տոկոսային կետ։

Հովացումն է առավել խորամանկը։ Շատ աշտարակներ օգտագործում են Empower-ի կամ Emicool-ի նման մատակարարների տարածքային հովացում։ Վարձակալները սովորաբար վճարում են այն, ինչ սպառում են, բայց մի շարք շենքերում սեփականատերն է կրում ֆիքսված հզորության վճարը, անկախ նրանից՝ բնակարանը զբաղված է, թե ոչ։ «Chiller-free» գովազդային արտահայտությունը վարձակալի համար հրապուրիչ է հնչում և ավելի արագ վարձակալվում է, բայց փաստացի նշանակում է, որ սեփականատերը հովացման ծախսը կլանել է վարձի մեջ։ Նախքան որևէ թիվ հաշվարկելը, պարզեք ճշգրիտ, թե ինչպես է հովացումը հաշվարկվում կոնկրետ այդ աշտարակում։

Դրանց վրա գումարվում են սովորական «արտահոսքերը». կառավարման վճարը՝ երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում մոտավորապես տարեկան վարձի 5%-ը, վերաներկում և խորը մաքրում վարձակալների միջև, մանր վերանորոգումներ, և հաճախ երկուսից վեց շաբաթ տևող դատարկ ժամանակահատված, երբ վարձակալը հեռանում է։ Տարեկան պայմանագրերը Դուբայի վարձակալներին դարձնում են ավելի շարժուն. երբ կողքի նոր աշտարակը բացվում է նույն վարձով, ձեր վարձակալներից ոմանք տեղափոխվում են այնտեղ։

Եվս երկու փոքր հոդված ամբողջացնում է պատկերը։ Յուրաքանչյուր վարձակալության գրանցումը Ejari-ում մի քանի հարյուր դիրհամ է արժենում, ինքնին աննշան, բայց հեշտությամբ մոռացվող հաշվարկում։ Եվ եթե գործակալը գտնում է ձեր վարձակալին, առաջին տարվա վարձի մոտավորապես 5%-ի չափով միջնորդավճար ինչ-որ մեկին է հասնում. շուկան պատմականորեն այն տեղափոխել է վարձակալի վրա, բայց դանդաղ վաճառվող բնակարանների դեպքում սեփականատերերն ավելի ու ավելի հաճախ իրենք են ստանձնում այն՝ արագ վարձակալելու համար։

Եթե ձեզ հարկավոր է հաշվարկների ամբողջական հավաքածուն՝ բրուտո, զուտ և իպոթեկով դրամական հոսքի հաշվարկով, բանաձևերը շարադրված են մեր վարձակալական եկամտաբերության իրական աշխատանքի ուղեցույցում։ Այս հոդվածի մնացած մասն ուղղակի կիրառում է դրանք Դուբայի թվերի վրա։

Հաշվարկված օրինակ. 7% հայտարարության մեջ, 4.6% հաշվում

Վերցնենք վարկածային մեկ ննջասենյականոց բնակարան JVC-ում։ Գնման գինը՝ 1,000,000 AED։ Գնման ծախսերն ավելացնում են մոտավորապես 6.5%. 4% DLD գործարքի վճար, 2% գործակալական միջնորդավճար, ինչպես նաև հավատարմագրային և վարչական վճարներ, ուստի ամբողջական ինքնարժեքը 1,066,000 AED է։ Այն վարձակալվում է տարեկան 70,000 AED-ով, ինչը հենց այն 7% բրուտո եկամտաբերությունն է, որ գովազդում կերևա։

Այժմ՝ բնորոշ տարվա ընթացիկ ծախսերը.

• Սպասարկման վճար՝ 15 AED քառակուսի ֆուտի համար, 750 քառ. ֆուտի վրա. 11,250 AED
• Կառավարման վճար՝ վարձի 5%-ը. 3,500 AED
• Դատարկության ֆոնդ՝ մոտավորապես երկուսուկես շաբաթ տարեկան. 3,400 AED
• Սպասարկում, մանր վերանորոգումներ և ապահովագրություն. 2,850 AED

Ընդամենը՝ 21,000 AED, կամ վարձի 30%-ը։ Զուտ եկամուտը՝ 49,000 AED։ Բաժանելով 1,066,000 AED ամբողջական ինքնարժեքի վրա՝ ստանում ենք իրական 4.6% զուտ եկամտաբերություն։ Դա դեռ մեծապես գերազանցում է այն, ինչ նույն գումարը հարկումից հետո թողնում է Եվրոպայի մայրաքաղաքների մեծ մասում, բայց հեռու է 7%-ից։ Եվ հենց այդ 2.4 կետանոց տարբերությունն է բրոշյուրի և բանկային քաղվածքի միջև եղածը։

Արագ ստուգում ցանկացած Դուբայի բնակարանի համար. հանեք բրուտո վարձից 25-35% ընթացիկ ծախսերի համար և ավելացրեք գնին 6-7% գնման ծախսերի համար։ Եթե գործարքն այնուամենայնիվ դեռ աշխատում է, ուրեմն այն իսկապես աշխատում է։

Կարճաժամկետ ընդդեմ երկարաժամկետ վարձակալության. հաշվարկեք երկուսն էլ

Դուբայում հանգստյան տան վարձակալությունը կազմակերպելը արտասովոր հեշտ է։ Գրանցեք բնակարանը DTCM հանգստյան տան թույլտվության համար, և կարող եք ինքներդ ղեկավարել այն կամ հանձնել լիցենզավորված օպերատորի։ Բրուտո ցուցանիշները գայթակղիչ են։ Նույն JVC-ի մեկ ննջասենյականոց բնակարանը, որը տարեկան պայմանագրով վաստակում է 70,000 AED, կարող է ցուցակագրվել գիշերվա 400-450 AED-ով. 70% զբաղվածությամբ եկամուտը մոտավորապես 105,000-115,000 AED է կազմում։

Ծախսերն էլ նույն տեմպով են աճում։ Օպերատորները վերցնում են եկամտի 15-25%-ը։ Սեփականատերն այժմ վճարում է DEWA-ն, ինտերնետը, հովացումը, մաքրումը և թույլտվության վճարները, ինչպես նաև նախապես 40,000-60,000 AED՝ մեկ ննջասենյականոց բնակարանը հանգստյան տան մակարդակի կահավորելու համար։ Հուլիս-օգոստոսին զբաղվածությունը կտրուկ ընկնում է, երբ քաղաքն ամայանում է, և գիշերային սակագները դրա հետ միասին։ Եթե ազնվորեն հաշվարկվի, հաղորդակցային թաղամասերում զուտ արդյունքն ամենից հաճախ միայն մի փոքր գերազանցում է տարեկան վարձակալությանը, և դա շատ ավելի մեծ տատանողականությամբ ու շատ ավելի մեծ ուշադրության ծախսով։

Կարճաժամկետ վարձակալությունն իսկապես առաջ է անցնում զբոսաշրջային աշխարհագրության մեջ։ Marina-ն, JBR-ը, Downtown-ը և Palm-ը ներգրավում են այցելուների, ովքեր վճարում են հենց տեղանքի համար, պահպանում են բարձր զբաղվածություն տարվա մեծ մասում և ապահովում գիշերային սակագներ, որոնց տարեկան վարձակալը երբեք չէր հասնի։ JVC-ում կամ Silicon Oasis-ում երկարաժամկետ վարձակալությունը սովորաբար հաղթում է, հենց որ սեփական ժամանակն էլ ներառեք հաշվարկի մեջ։

«Երաշխավորված 8%» բրոշյուրը՝ ճիշտ ընթերցված

Երաշխավորված եկամտի առաջարկները ողողում են Դուբայի off-plan մարքեթինգը. «8% երեք տարվա ընթացքում», երբեմն էլ «10% երկու տարվա ընթացքում»։ Կարդացեք դրանք որպես գնային մաս, ոչ թե որպես եկամտաբերություն։ Երաշխիքը գումար է, որն արդեն վճարել եք և հետ եք ստանում ըստ գրաֆիկի։ Դեվելոպերները բարեգործական կազմակերպություններ չեն, և այդ վճարումների ֆինանսավորման արժեքը գնման գնի մեջ արդեն ներառված է հաշվել բավականաչափ հաճախ, որ դա միշտ ենթադրելը ողջամիտ լինի։

Չորս հարց մերկացնում է առաջարկների մեծամասնության իրական արժեքը.

• Ի՞նչ արժեքով է վարձակալվում համանման բնակարանն այսօր։ Ստուգեք Ejari-ում գրանցված վարձերը, ոչ թե դեվելոպերի կանխատեսումը։
• Ո՞վ է վճարում սպասարկման վճարները երաշխիքի ժամանակահատվածում։ «Զուտ 8%», որը լռելյայն բացառում է քառակուսի ֆուտի 20 AED վճարը, փաստացի ավելի մոտ է 6%-ի։
• Ի՞նչ է լինում ժամկետի ավարտին։ Եթե շուկայական վարձը հենում է միայն 5.5%, ձեր եկամուտն իջնում է հենց երաշխիքի ավարտի օրը, և վերավաճառող գնորդներն էլ գնահատում են ձեր բնակարանն ըստ այդ իրականության։
• Ո՞վ է կանգնած խոստման հետևում։ Վարձակալական երաշխիքը դեվելոպերի չապահովագրված պարտավորությունն է, և արժե ուղիղ այնքան, որքան դեվելոպերի հաշվեկշիռը։

Որոշ հյուրանոց-բնակարանային ծրագրեր և հաստատված դեվելոպերներ այս սխեմաները վարում են ազնվորեն։ Շատերն էլ՝ ոչ։ Ամեն դեպքում, երաշխավորված ցուցանիշը ընկալեք որպես մարքեթինգային միջոց, որը պետք է հակադարձ ինժեներային վերլուծել, և երբեք որպես եկամտաբերություն, որին կարելի է հենվել բանկում։

Թվերի ինքնուրույն ստուգում

Ձեզ պետք չէ ոչ մեկի եկամտաբերության աղյուսակին կուրորեն վստահել, մեզ ներառյալ։ Դուբայի հողային վարչությունը հրապարակում է գործարքների տվյալները բաց մուտքով, RERA վարձակալական ինդեքսը հասանելի է անվճար հարցումների համար, և Ejari գրանցումը նշանակում է, որ գրեթե ամեն շենքի համար գոյություն ունեն իրական ձեռք բերված վարձերի, ոչ թե պահանջվող գների գրառումներ։ Սա կարևոր է, քանի որ պորտալների պահանջվող գները գերագնահատում են այն, ինչ վաճառողները փաստացի ստանում են, իսկ պահանջվող վարձերը գերագնահատում են այն, ինչ վարձակալները փաստացի վճարում են. երկու պահանջվող ցուցանիշներից հաշվարկված եկամտաբերությունը ժառանգում է երկուսի սխալներն էլ՝ շողոքորթ ուղղությամբ։

Որտեղ հնարավոր է, աշխատեք հենց այն կոնկրետ աշտարակի գրանցված ցուցանիշներով, որի գնահատմամբ եք զբաղվում։ Եվ երկու տասնորդական նիշով ներկայացված ցանկացած եկամտաբերությանը վերաբերվեք կասկածով։ Այդքան ճշգրտությունը սովորաբար նշանակում է, որ ինչ-որ մեկը մի մարքեթինգային թիվը բաժանել է մեկ ուրիշին։

Այսպիսով, ազնիվ պատկերն այս է. կառուցվածքային փաստարկն իրական է, թաղամասային տարբերությունը հսկայական է, և կարևոր ցուցանիշը զուտն է։ Որոշեք, թե ինչ խնդիր է լուծելու գումարը՝ եկամուտ հիմա, թե աճ հետագայում, և ընտրեք մակարդակը, որը դրան համապատասխանում է։ Երբ պատրաստ լինեք տեսնել ակտիվ առաջարկը, HomeNSearch-ի ԱՄԷ բաժինը ընդգրկում է բնակարաններ և վիլլաներ այս հոդվածում նշված բոլոր թաղամասերում, և մեր թիմը հաճույքով կստուգի ցուցանիշները ցանկացած կոնկրետ բնակարանի համար, նախքան որոշում կայացնելը։

Հաճախ տրվող հարցեր

Ի՞նչ եկամտաբերությունն է լավ համարվում Դուբայում

Վերջին շուկայական վերլուծություններն որպես բնակարանների նորմալ միջակայք դիտարկում են 5.5-7.5% բրուտո, ուստի ցանկացած ցուցանիշ մոտավորապես 7% բրուտոյից բարձր, կամ մոտավորապես 5% զուտից բարձր, ուժեղ է համարվում։ 4% բրուտոյից ցածր՝ դուք արդեն հեղինակավոր, հեղինակավոր տարածքում եք, որտեղ ներդրումային տրամաբանությունը հենվում է եկամտի փոխարեն կապիտալի աճի վրա։

Դուբայի ո՞ր թաղամասն ունի ամենաբարձր վարձակալական եկամտաբերությունը

Առաջատարը մատչելի միջին շուկան է։ JVC-ն և International City-ն ամենահաճախ նշվող թաղամասերն են 8%-ից ավելի բրուտոյով, Dubai Sports City-ն և Silicon Oasis-ը մոտիկ են հետևում։ Փոխզիջումն ավելի դանդաղ կապիտալի աճն է և ձեր վարձակալների համար մրցող նոր առաջարկի մշտական հոսքը։

Դուբայի վարձակալական եկամտաբերությունն իսկապես անհարկ է

ԱՄԷ-ի ներսում՝ այո, անհատ սեփականատերերի համար. չկա ո՛չ տարեկան անշարժ գույքի հարկ, ո՛չ էլ վարձակալական եկամտի անձնական հարկ։ Ձեր բնիկ երկիրը կարող է դեռ հարկել այդ եկամուտը, եթե դուք այնտեղ հարկային ռեզիդենտ եք, ուստի ստուգեք տեղական կանոնները և կրկնակի հարկման ցանկացած պայմանագիր, նախքան եկամուտն ամբողջովին անհարկ հաշվելը։

Կարճաժամկետ վարձակալությունն ավելի՞ շատ է վաստակում, քան երկարաժամկետը Դուբայում

Բրուտո եկամուտն ընդհանուր առմամբ ավելի բարձր է. զուտն ավելի մոտ է, քան մարդկանց մեծ մասն ակնկալում է։ Օպերատորի 15-25% վճարներից, կոմունալից, կահավորումից և ամառային զբաղվածության անկումից հետո՝ կարճաժամկետ վարձակալությունը հստակորեն գերազանցում է տարեկան պայմանագրերին հիմնականում զբոսաշրջային թաղամասերում, ինչպիսիք են Marina-ն, JBR-ը և Downtown-ը։ Հաղորդակցային թաղամասերում երկարաժամկետ վարձակալությունը հակված է ավելի շատ բերել ծախսված ամեն ժամի հաշվարկով։