Անշարժ գույք կառուցապատման փուլում Դուբայում. վճարման ծրագրեր, էսքրոու հաշիվներ և իրական ռիսկերը

Դուբայի նոր նախագծերում վաճառվողի մեծ մասը դեռ գոյություն չունի։ Կառուցապատման փուլում գտնվող բնակարանները, որոնք վաճառվում են հատակագծից և վիզուալիզացիաներից ելնելով, վերջին տարիներին կազմել են քաղաքի անշարժ գույքի գործարքների մեծ մասը, և նոր նախագծեր հայտնվում են գրեթե ամեն շաբաթ։

Գնորդները հայտնվում են երկու պատճառով։ Նրանք ամբողջ գումարը մեկանգամից չեն վճարում, այլ վճարում են մասերով, մինչ աշտարակը կառուցվում է։ Բացի այդ, մեկնարկային գները սովորաբար ցածր են նույն թաղամասի ավարտված նմանատիպ գույքի գներից։ Կարգավորող մարմինը, իր հերթին, գրեթե երկու տասնամյակ է, ինչ կառուցում է պաշտպանական մեխանիզմներ 2008 թվականի փլուզումից հետո, երբ պարզ դարձավ, թե ինչ է կատարվում առանց դրանց։ Ստորև ներկայացվում է, թե ինչպես են աշխատում վճարման ծրագրերը, ինչն է իրականում պաշտպանում ձեր գումարը, և որ ռիսկերն են մնում ողջ այս պաշտպանության հետևում։

Ինչու է կառուցապատման փուլում վաճառքը գերիշխում Դուբայի նոր նախագծերում

Այս մոդելը հարմար է գործարքի երկու կողմերին էլ։ Կառուցապատողները նախավաճառքով ֆինանսավորում են շինարարությունը և իրենց վարկատուներին ապացուցում պահանջարկը։ Գնորդները ստանում են երեք-չորս տարվա վճարման ժամկետ, առաջինն են ընտրում բնակարանն ու հարկը, և գին ամրագրում, նախքան նախագծին շրջապատող տարածքը կհասունանա։ Այնպիսի հատակագծված տարածքներում, ինչպիսիք են Dubai Creek Harbour-ը կամ Dubai South-ը, գրեթե ամեն ինչ, ինչ վաճառքի է հանված, սկզբում կառուցապատման փուլում է, քանի որ շենքերն ուղղակի դեռ գոյություն չունեն։

Կա նաև ֆինանսավորման կողմը։ Պատրաստի գույքը հիփոթեքով գնելիս պահանջվում է կանխավճար ու վճարներ նախապես, ինչպես նաև մարումներ առաջին ամսից։ Կառուցապատման փուլում մասնավճարման ծրագիրը նույն ծախսը բաշխում է շինարարության ողջ ընթացքում առանց տոկոսների, քանի որ դա վարկ չէ։ Նրանց համար, ովքեր չեն ցանկանում փոխառություն վերցնել, հենց այս կառուցվածքն է հանդիսանում ամբողջ գրավչության հիմքը։

Ինչպես են կառուցված վճարման ծրագրերը

Բնորոշ ծրագիրը սկսվում է մոտավորապես 10% ամրագրման կանխավճարով, որին հաջորդում են մասնավճարներ՝ կապված կամ կալենդարային ամսաթվերի, կամ շինարարական փուլերի հետ. մի մասնավճար՝ հիմքի ավարտին, մեկ ուրիշը՝ երբ շինարարությունը հասնում է 40%-ի, և այսպես շարունակ։ Այն հարաբերակցությունը, թե որքանն է վճարվում շինարարության ընթացքում, և որքանը՝ ավարտին, ծրագրերին տալիս է իրենց կրճատ անվանումները։ 60/40 ծրագիրը նշանակում է 60%՝ շինարարության ընթացքում և 40%՝ բանալիները ստանալիս։

Հանձնումից հետո վճարման ծրագրերը գնի մի մասն ավարտից հետո են տեղափոխում։ Կարող եք վճարել կեսը շինարարության ընթացքում, տեղափոխվել կամ վարձակալության հանձնել բնակարանը, ապա մնացած գումարը մարել երկու-երեք տարվա ընթացքում՝ վարձավճարով։ Հարմար է, բայց հազվադեպ՝ անվճար։ Կառուցապատողները այս ճկունությունը ներառում են գնի մեջ, ուստի նույն հատակագծով բնակարանները տարբեր նախագծերում համեմատեք միմյանց հետ, նախքան կորոշեք, թե արժե՞ մեկնարկը ձգձգել։

Հիփոթեք հասանելի է նաև կառուցապատման փուլում գույքի համար, թեև ԱՄԷ Կենտրոնական բանկի կանոնները վարկավորումը սահմանափակում են գնի 50%-ով, մինչդեռ ավարտված առաջին բնակարանի համար հասանելի է մինչև 80%։ Գնորդների մեծ մասը պարզապես հետևում է կառուցապատողի ժամանակացույցին և, անհրաժեշտության դեպքում, հիփոթեքով ծածկում է միայն վերջին մասնավճարը հանձնման ժամանակ։

Ինչն է պաշտպանում ձեր գումարը

Դուբայն իր կարգավորող դասերն անցել է ծանր ճանապարհով։ 2008-2009 թթ. տասնյակ նախագծեր կանգնեցվեցին, և գնորդների կանխավճարները ընդմիշտ կորան։ Այդ ժամանակից ի վեր կառուցված համակարգն ունի երեք հիմնական շերտ։

Էսքրոու հաշիվներ

Դուբայի 2007 թ. թիվ 8 օրենքի համաձայն, նախքան մեկ բնակարանի իսկ վաճառքը, ամեն կառուցապատման փուլում գտնվող նախագիծ պետք է ունենա էսքրոու հաշիվ՝ DLD-ի կողմից հաստատված բանկում։ Ձեր մասնավճարներն ընկնում են հենց այս հաշվին, ոչ թե կառուցապատողի գործառնական միջոցներին։ Բանկը գումարն ազատում է միայն անկախ խորհրդատուների կողմից հաստատված շինարարական առաջընթացի դիմաց, ուստի կառուցապատողը չի կարող ձեր վճարումները ծախսել գովազդի կամ այլ օբյեկտի վրա։ Ավարտից հետո նախագծի արժեքի 5%-ը դեռ մեկ տարի մնում է արգելափակված էսքրոուում՝ թերությունների վերացման համար։

Գործնական կանոն. վճարեք միայն ձեր առուվաճառքի պայմանագրում նշված էսքրոու IBAN հաշվին։ Եթե ինչ-ինչ պատճառաբանությամբ ձեզանից պահանջում են այլ հաշվի փոխանցում, դա նշան է, որ պետք է հեռանալ։

Oqood ժամանակավոր գրանցում

Ավարտված գույքն ստանում է սեփականության վկայական։ Կառուցապատման փուլում գտնվող բնակարանն ստանում է դրա ժամանակավոր տարբերակը՝ Oqood գրանցում Դուբայի հողային վարչությունում (DLD), որը գրանցում է ձեր պայմանագրային շահը կոնկրետ բնակարանի հանդեպ, դեռևս մինչ շենքի գոյություն ունենալը։ Գրանցման վճարը կազմում է գնման գնի 4%-ը՝ նույն DLD-ի սակագինը, որը կիրառվում է պատրաստի բնակարանների վաճառքի դեպքում։ Գրանցվելուց հետո ձեր բնակարանը հնարավոր չէ երկու անգամ վաճառել, և ձեր դիրքը մնում է պաշտպանված նույնիսկ, եթե նախագիծը փոխի սեփականատերը։ Հաստատեք գրանցումն ինքներդ՝ Dubai REST հավելվածի միջոցով, այլ ոչ թե ապավինեք վաճառքի գրասենյակի խոսքին։

20%-անոց կանոնը և RERA-ի վերահսկողությունը

Նախքան կառուցապատման փուլում որևէ բան վաճառելը, կառուցապատողը պետք է ամբողջությամբ տիրապետի հողին և հաղթահարի ֆինանսական շեմ. կամ ավարտի շինարարության 20%-ը, կամ էսքրոուում մուտքագրի նախագծի արժեքի 20%-ը, կամ ներկայացնի բանկային երաշխիք այդ գումարի չափով։ RERA-ն՝ DLD-ի կարգավորող մարմինը, հաստատում է ամեն նախագիծ, հրապարակում ավարտվածության տոկոսներ իր սեփական տեղազննումների հիման վրա և կարող է սառեցնել վաճառքները կամ չեղարկել կանգնած նախագիծը։ Երբ նախագիծը չեղարկվում է, դատական հանձնաժողովը լուծարում է այն և գնորդներին վերադարձնում գումարը էսքրոու հաշվից։

Ռիսկերը, որոնք չեն վերանում

Այս ողջ մեխանիզմը կառուցապատման փուլում գույքը սեփականության վկայականով ավարտված բնակարանի պես անվտանգ չի դարձնում։ Չորս ռիսկ արժանի է անկեղծ ուշադրության։

Ուշացումներ

Դեռևս ամենատարածված խնդիրն է։ Հաստատումները ուշանում են, կապալառուներ փոխարինվում են նախագծի կեսին, իսկ կառուցապատողը, ում վաճառքները դանդաղում են, ավելի քիչ միջոցներ է ստանում էսքրոուից, ինչը էլ ավելի է դանդաղեցնում շինհրապարակի աշխատանքը։ Առուվաճառքի պայմանագրերի մեծամասնությունը կառուցապատողին տալիս է վեցից տասներկու ամսվա արտոնյալ ժամանակահատված ակնկալվող ավարտի ամսաթվից անդին, նախքան դուք որևէ իրավունք կունենաք պահանջ ներկայացնելու. այնուհետև փոխհատուցումը միայն դատարանի միջոցով է հնարավոր։ Ուշացման կետը կարդացեք ստորագրելուց առաջ, ոչ թե երկրորդ բաց թողած եռամսյակից հետո։

Ձեր սեփական պարտավորության խախտումը

Մասնավճարային ժամանակացույցը պարտադիր պայմանագիր է, և Դուբայի օրենքը սահմանում է հստակ ընթացակարգ գնորդների համար, ովքեր դադարում են վճարել։ Կառուցապատողը ծանուցում է DLD-ին, ձեզ տրվում է 30 օր վերացնելու համար, և դրանից հետո կառուցապատողը կարող է լուծել պայմանագիրը և պահել ձեր վճարածի մի մասը։ Ճշգրիտ մասնաբաժինը կախված է շինարարության առաջընթացից և զգալի է. սովորաբար հիշատակվում է պայմանագրի արժեքի մոտավորապես 25-40%-ի սահմաններում։ Կառուցապատման փուլում գույքը ոչ մի կերպ չի կարելի լուռ լքել։ Եթե հանգամանքները փոխվել են, պայմանագրի փոխանցումը (ասայնմենթ) սովորաբար ավելի լավ ելք է, թեև կառուցապատողների մեծ մասը փոխանցման համաձայնությունից առաջ պահանջում է, որ գնի 30-40%-ը արդեն վճարված լինի, և գանձում է վճար փաստաթղթավորման համար։

Շուկայի անկումը կառուցապատման ընթացքում

Դուք հանձնառություն եք ստանձնում մեկնարկային գնով։ Եթե արժեքները նվազում են 15%-ով, մինչ աշտարակը կառուցվում է, դուք դեռ պարտավոր եք վճարել պայմանագրային գինը, իսկ բանկը, հանձնման պահին գնահատելով բնակարանն ընթացիկ ցածր գնով, ձեզ թողնում է կանխիկով լրացնելու տարբերությունը։ Դուբայն ապրել է այս սցենարը. գնորդները, ովքեր ստորագրել էին 2014 թ. գների գագաթնակետին, դիտում էին գների անկումը հինգ տարի, մինչև շուկան վերականգնվեց։ Ցիկլերը այս շուկայի մասն են։ Կառուցապատման փուլում գույք գնեք այնպիսի հորիզոնով, որ կարողանաք ապրել մեկ ամբողջ ցիկլ։

Գովազդի և իրականության միջև եղած խզումը

Գովազդը ցույց է տալիս ծովածոց մայրամուտին։ Հանձնումը բերում է շենք։ Հաստատված կառուցապատողների դեպքում այս երկուսի միջև եղած տարբերությունը սովորաբար չնչին է, նոր կառուցապատողների դեպքում այն կարող է ցավոտ լինել. ավելի էժան հարդարանք ընդունասենյակում, մարզադահլիճ, որը կիսով չափ փոքր է ցուցադրվածից, «ծովի տեսարան», որը փակվում է ճանապարհի մյուս կողմում նոր նախագծով։ Իրավաբանորեն կարևոր է միայն ձեր առուվաճառքի պայմանագրի հավելվածում նշված տեխնիկական բնութագիրը, ոչ թե բուկլետը, և շատ պայմանագրեր թույլ են տալիս, որ կառուցված մակերեսը մի քանի տոկոսով տարբերվի պայմանագրային թվից՝ առանց փոխհատուցման։ Հարդարանքի, տեխնիկայի և տեսարանի հանդեպ խոստումները պահանջեք գրավոր տեսքով։

Կառուցապատողի և նախագծի ստուգումը

Կառուցապատման փուլում գույքի հետ կապված խնդիրների մեծ մասը հետևանք է ստուգումների բացթողման, որոնք տևում են ընդամենը կես օր։ Նախքան ինչ-որ բան ամրագրելը, անցեք այս կարճ ցուցակով.

• Այցելեք կառուցապատողի երկու-երեք ավարտված նախագիծ, ցանկալի է հինգ և ավելի տարի առաջ հանձնված, և տեսեք, թե ինչպես են շենքերը ծերացել։
• Համեմատեք նախորդ նախագծերի խոստացված հանձնման ամսաթվերը փաստացի հանձնման հետ. պորտալները և լրատվական արխիվները հեշտացնում են սա։
• Հաստատեք նախագծի RERA գրանցումը, էսքրոու հաշվի տվյալները և ընթացիկ ավարտվածության տոկոսը DLD-ի կայքում կամ Dubai REST հավելվածում։
• Առուվաճառքի պայմանագիրը տվեք ընթերցելու ԱՄԷ-ի անշարժ գույքի փաստաբանին՝ ուշադրություն դարձնելով ուշացման կետին, մակերեսի հանդուրժողականությանը, փոխանցման պայմաններին և տեխնիկական բնութագրի հավելվածին։

Մեկնարկային զեղչ, որը չի դիմանում այս ստուգմանը, երբեք էլ զեղչ չի եղել։

Հանձնում և թերությունների ստուգում

Երբ շենքն ստանում է ավարտի վկայագիրը, կառուցապատողը պահանջում է վերջին մասնավճարը և հանձնում գույքը։ Ընդունման ձևաթուղթը տեղում մի ստորագրեք։ Նախ պատվիրեք թերությունների ստուգում (snagging inspection). ծառայությունն արժե մի քանի հարյուր դիրհեմից ավելի և սովորաբար հայտնաբերում է տասնյակ թերություններ՝ ոչ ճշգրիտ դռներից մինչև չկնքված պատշգամբներ։ Ցուցակը ներկայացրեք մինչև գույքի ընդունումը։ Կառուցապատողը պատասխանատու է կահավորանքի և համակարգերի թերությունների համար հանձնումից հետո մեկ տարվա ընթացքում, իսկ ինքնին կառուցվածքի համար՝ տասը տարվա ընթացքում՝ ԱՄԷ-ի տասնամյա պատասխանատվության (decennial liability) կանոնի ներքո։ Ամբողջական վճարումից հետո Oqood գրանցումն վերածվում է ձեր անվամբ սեփականության վկայականի։ Գնման ամբողջ մեխանիզմը, ներառյալ վճարները, ներկայացված է մեր Դուբայում անշարժ գույք գնելու ուղեցույցում։

Երբ կառուցապատման փուլում գույքն ավելի լավն է, և երբ՝ ոչ

Կառուցապատման փուլում գույքը հաղթում է, երբ ձեր հորիզոնը երկար է, դուք գնահատում եք մասնավճարային կառուցվածքը ավելի, քան անմիջական վարձակալական եկամուտը, և գնում եք թաղամասում, որտեղ իրական ենթակառուցվածք է կառուցվում։ Այն պարտվում է, երբ ձեզ պետք է վարձակալական եկամուտ առաջին ամսից, երբ ցանկանում եք ստուգել ճշգրիտ այն, ինչի համար վճարում եք, կամ երբ ձեր ֆինանսները չեն կարող դիմանալ ուշացած հանձնման։ Ունիվերսալ պատասխան չկա, միայն համապատասխանություն կամ անհամապատասխանություն ձեր իրավիճակին. ամբողջական համեմատությունը ներկայացված է մեր կառուցապատման փուլում գույքի և վերավաճառքի համեմատության հոդվածում։

HomeNSearch-ը ցուցադրում է թե՛ ընթացիկ մեկնարկները, թե՛ պատրաստի գույքն ամբողջ Էմիրություններում, ուստի կարող եք համեմատել վճարման ծրագիրը նույն թաղամասի ավարտված բնակարանի հետ մեր ԱՄԷ-ի էջում, նախքան որևէ որոշում կայացնելը։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Կարո՞ղ են օտարերկրացիները Դուբայում կառուցապատման փուլում գույք գնել

Այո։ Օտարերկրյա գնորդները կարող են կառուցապատման փուլում գույք գնել Դուբայի ցանկացած նշանակված ազատ սեփականության գոտում, որը ընդգրկում է նոր նախագծերի հայտնվող տարածքների մեծ մասը։ Oqood գրանցումը, իսկ ավելի ուշ՝ սեփականության վկայականը, տրվում են ձեր անվամբ, և սեփականությունն ուղեկցվում է առանց բնակության պահանջի։

Կարո՞ղ եմ ես վաճառել իմ կառուցապատման փուլում գույքը մինչև հանձնումը

Սովորաբար՝ այո, պայմանագրի փոխանցման (ասայնմենթի) միջոցով նոր գնորդի։ Կառուցապատողները սովորաբար պահանջում են, որ գնի 30-40%-ը արդեն վճարված լինի, նախքան նրանք համաձայնություն կտան, և գանձում են վճար առարկության բացակայության վկայագրի համար։ Աճող շուկայում փոխանցումները տարածված միջոց են շահույթով դուրս գալու համար, դեռևս մինչև բանալիների ստացումը։

Ի՞նչ է կատարվում, եթե իմ նախագիծը չեղարկվում է

RERA-ն կարող է չեղարկել կանգնած զարգացումը, որից հետո դատական հանձնաժողովը լուծարում է այն և գնորդներին վերադարձնում գումարը էսքրոու հաշվից։ Այս պաշտպանությունը իրական է, բայց գործընթացը դանդաղ է. վերադարձը կարող է տևել տարիներ, և էսքրոուում մնացած գումարը սպասման ընթացքում ոչինչ չի բերում։

Կառուցապատման փուլում գույքն ավելի՞ էժան է, քան պատրաստի գույքը Դուբայում

Մեկնարկի պահին համադրելի կառուցապատման փուլում բնակարանները սովորաբար ավելի էժան են, քան նույն տարածքի ավարտված գույքը, և մասնավճարային ծրագիրը ծախսը բաշխում է առանց տոկոսների։ Այն, թե արդյոք գործարքն ի վերջո ավելի էժան կմնա, կախված է նրանից, թե ինչ կանի շուկան մինչև հանձնումը, ինչի պատճառով էլ զեղչը երբեք չպետք է լինի գնման միակ պատճառը։