Վարձակալական եկամտաբերությունը. ինչպես հաշվարկել արտասահմանյան անշարժ գույքի իրական եկամուտը

Էժան բնակարանը կարող է վատ ներդրում լինել, իսկ թանկը՝ լուռ գերազանցել ձեր մյուս բոլոր ակտիվները։ Վարձակալական եկամտաբերությունն է այն ցուցանիշը, որ առանձնացնում է մեկը մյուսից։ Հաշվարկն ինքնին երեսուն վայրկյան է տևում, բայց արտասահմանում գնորդների մեծամասնությունը դեռ սխալվում է, քանի որ վաճառքի բուկլետում տպագրված թիվը այն թիվը չէ, որ հասնում է ձեր բանկային հաշվին։

Այս ուղեցույցում քննարկվում են երկու տարբերակները՝ համախառն և մաքուր, մեկ օրինակով. 200,000 եվրո արժողությամբ բնակարան հարավային Եվրոպայի ափին, վարձակալված ամսական 1,000 եվրոյով։ Թվերը միտումնավոր պայմանական են, բայց դրանց շուրջ ծախսերը՝ ոչ. ճիշտ դրանք են վճարում արտասահմանյան սեփականատերերն իրականում։

Ինչ է ասում վարձակալական եկամտաբերությունը, և ինչ չի ասում

Վարձակալական եկամտաբերությունը ձեր տարեկան վարձակալական եկամուտն է, արտահայտված գույքի արժեքի տոկոսով։ Ուրիշ ոչինչ։ Այն պատասխանում է մեկ հարցի. որքան լավ է աշխատում այս գումարը որպես վարձակալական ակտիվ։

Այն ոչինչ չի ասում, թե գույքն արժեւորվելու է, թե ոչ։ Անտեսում է հիփոթեքը, քանի որ չափում է ակտիվը, ոչ թե ֆինանսավորման եղանակը։ Եվ չի զգուշացնում, որ տանիքը ջրում է, իսկ վերանորոգման ֆոնդը դատարկ է։ Եկամտաբերությունը պետք է դիտարկել որպես ընտրության գործիք. այն Բաթումիի բնակարանն ու Պաֆոսի թաունհաուսը դնում է նույն կշեռքի վրա, որպեսզի իմանաք՝ որին արժե ավելի ուշադիր նայել։

Տոկոսային ձևաչափը կարևոր է, քանի որ դա գույքը դարձնում է համեմատելի մնացած ամեն ինչի հետ։ Բանկային ավանդը տոկոս է վճարում, պարտատոմսը՝ կուպոն, վարձակալական բնակարանը՝ եկամտաբերություն։ Երբ երեքն էլ խոսում են նույն լեզվով, մնում է միայն մեկ հարց, որն իսկապես նշանակություն ունի. արդյոք սա այս գումարի ամենալավ տեղն է՝ հաշվի առնելով վարձակալի հետ կապված լրացուցիչ գործը։

Համախառն եկամտաբերությունը՝ հինգ վայրկյանանոց հաշվարկ

Բաժանե՛ք տարեկան վարձավճարը գնման գնի վրա և բազմապատկե՛ք 100-ով։

Մեր օրինակի բնակարանն արժե 200,000 եվրո և վարձակալվում է ամսական 1,000 եվրոյով, ինչը կազմում է տարեկան 12,000 եվրո։ Տասներկու հազարը՝ բաժանված երկու հարյուր հազարի վրա, տալիս է 0.06։ Համախառն եկամտաբերությունը՝ 6%։

Գործակալներն ու հայտարարությունների կայքերը հենց համախառն եկամտաբերությունն են նշում, քանի որ այն արագ է հաշվարկվում և գույքը ցույց է տալիս առավել գրավիչ։ Դա ինքնին վատ չէ. մեկ երեկո քսան հայտարարություն արագ համեմատելու համար այն իսկապես օգտակար է։ Պարզապես մի՛ շփոթեք այն այն գումարի հետ, որ երբևէ իրապես կստանաք ձեռքի տակ. այդ 6%-ի և ձեր հաշվի միջև ընկած է մեկ այլ երկրից գույք կառավարելու ամեն մի ծախս։

Մաքուր եկամտաբերությունը՝ թիվը, որն իրականում վճարում է ձեր հաշիվները

Մաքուր եկամտաբերությունը կիրառում է նույն բանաձևը, բայց նախ վարձից հանում է գործառնական ծախսերը։ Անցնենք մեր բնակարանով մեկ իրատեսական տարվա միջով։

Սկսենք դատարկությունից։ Վարձակալները հեռանում են, բնակարանները դատարկ են մնում պայմանագրերի միջև, և տարեկան մեկ դատարկ ամիսը խելամիտ ենթադրություն է շատ շուկաներում։ Դա հավաքագրված վարձը 12,000 եվրոյից իջեցնում է 11,000-ի, դեռ մինչև առաջին հաշիվը հասնելը։

Այժմ՝ ծախսերը.

• Գույքի կառավարում, հավաքագրված վարձի 10%-ը՝ 1,100 եվրո
• Ընդհանուր վճարներ լողավազանի, վերելակի և այգու համար՝ 1,800 եվրո
• Տեղական գույքահարկ և քաղաքային վճարներ՝ 400 եվրո
• Սեփականատիրոջ ապահովագրություն՝ 250 եվրո
• Վերանորոգում և փոխարինումներ, միջինացված լավ ու վատ տարիներով՝ 600 եվրո
• Տեղական հաշվապահ՝ վարձակալական հարկային հայտարարագիր ներկայացնելու համար՝ 300 եվրո

Կառավարման այս տողն ընտրովի չէ, եթե ապրում եք այլ երկրում։ Ինչ-որ մեկը պետք է հանձնի բանալիները, կարգավորի ուշացած վճարումը մի լեզվով, որը գուցե չգիտեք, և ներս թողնի ջրմուղագործին երեքշաբթի առավոտյան։ Երկարաժամկետ վարձակալության համար տասը տոկոսը նորմալ գին է՝ ամեն անգամ չթռչելու փոխարեն։

Ընդհանուր ծախսերը՝ 4,450 եվրո։ Հավաքագրված 11,000 եվրո վարձից հանելով 4,450 եվրոն՝ մնում է 6,550 եվրո մաքուր եկամուտ։ Բաժանելով 200,000 եվրո գնի վրա՝ ստանում ենք մոտավորապես 3.3%։

Ավելի ճշգրիտ ասած՝ պետք է բաժանել ոչ միայն գնի, այլև ամեն ինչի վրա, ինչ ծախսել եք։ Ավելացրե՛ք փոխանցման հարկը, իրավաբանական ծախսերը և կահույքի համեստ բյուջեն, և 200,000 եվրոյով գնումը հեշտությամբ հասնում է 215,000-ի։ Այդ թվի նկատմամբ մաքուր եկամտաբերությունն իջնում է ընդամենը 3%-ից մի փոքր բարձր։

Բուկլետի թվի կեսը։ Եվ այս սցենարում ոչինչ սխալ չի եղել. ոչ կաթսայի խափանում, ոչ վարձակալի հետ վեճ, ոչ էլ ընդհանուր ֆասադը վերաներկելու անակնկալ վճար։

Համախառն եկամտաբերությունը գույքի թիվն է։ Մաքուր եկամտաբերությունը՝ ձերն է։

Ծախսեր, որոնք արտասահմանյան սեփականատերերը մոռանում են

Վերևի ցանկը ընդգրկում է սովորական տարի սովորական շենքում։ Արտասահմանից տիրապետելը ավելացնում է իր սեփական տողերը, և հենց դրանք են բաց թողնում առաջին անգամ գնողները։

Արժույթի փոխարկումն է լուռ խնդիրը։ Եվրոով կամ լարիով հավաքագրված վարձը, ծախսված ֆունտով կամ դոլարով, սովորական բանկի միջոցով ամեն փոխանցման ժամանակ կորցնում է 1-2%-ը. բազմարժույթ հաշիվն այն նվազեցնում է, թեև երբեք զրոյի չի հասցնում։ Փոխարժեքի տատանումներն ավելի խորն են խփում։ Ձեր եկամտաբերությունը տեղական արժույթով չի փոխվում, բայց այն, ինչով իրականում ապրում եք, փոխվում է երկու ուղղություններով էլ, և տասնամյակի ընթացքում փոխարժեքը կարող է ավելի կարևոր դառնալ, քան հենց վարձը։

Հետո՝ ոչ ռեզիդենտի եկամտահարկը։ Երկրների մեծ մասը հարկում է իր տարածքում վաստակած վարձակալական եկամուտը, և ոչ ռեզիդենտները երբեմն ավելի քիչ նվազեցումներ են ստանում, քան տեղացիները։ Որոշ շուկաներում պահանջվում է նաև վարձակալության լիցենզիա կամ գրանցման համար՝ վճարներով և թղթաբանությամբ։ Եթե կահավորում եք հանգստացողների համար, ծրագրե՛ք բյուջե՝ ամեն մի քանի տարին մեկ փոխարինելու ներքնակները, բազմոցները և փոքր տեխնիկան, քանի որ կարճաժամկետ վարձակալությունն արագ մաշում է ամեն ինչ։ Ավելացրե՛ք նաև թռիչքի ծախսը, որ կանեք գույքն ստուգելու համար, ազնվորեն հաշվառված։

Դրանցից ոչ մեկն ինքնին մեծ չէ։ Բայց միասին վերցրած՝ հենց դրանք են պատճառը, որ ազնիվ եկամտաբերության աղյուսակն ունի տասնհինգ տող, ոչ թե երեք։

Որտեղ կարելի է շտկել թույլ մաքուր եկամտաբերությունը

Ցածր մաքուր եկամտաբերությունը միշտ չէ, որ գույքի մասին վճիռ է։ Երբեմն դա այն մասին է, թե ինչպես է կառավարվում, և այդ մասը ձեր վերահսկողության տակ է։

Նախ՝ վարձը։ Արտասահմանում գտնվող սեփականատերերը հաճախ ցածր գին են սահմանում, քանի որ այն որոշում են մեկ անգամ՝ գնման պահին, և այլևս չեն վերանայում։ Ստուգե՛ք տեղական կայքերը յուրաքանչյուր վերանորոգման ժամանակ և գնահատե՛ք ըստ ընթացիկ շուկայի, ոչ թե անցյալ տարվա պայմանագրի։ Ճիշտ թաղամասում պատշաճ մակարդակով կահավորումը հասնում է վճարմանը, որ ծածկում է կահույքի խանութ մեկ այցելության ծախսը։

Երկրորդը՝ ծախսերը։ Ապահովագրությունը էժանանում է, երբ նոր տարբերակներ եք համեմատում վերարտադրության պահին, փոխանակ ինքնաշխատ երկարացնելու։ Կառավարման վճարները դառնում են բանակցելի, երբ ունեք մեկից ավելի բնակարան կամ պարտավորվում եք ավելի երկար ժամկետով։ Իսկ դատարկությունը՝ ամենաթանկ տողը, փոքրանում է, երբ բնակարանը լավ է լուսանկարված, վաղաժամ հայտարարված ու ազնվորեն գնահատված. մեկ շաբաթ գովազդ նախկին վարձակալի հեռանալուց առաջ ավելի արժեքավոր է, քան մեկ ամիս լռություն դրանից հետո։

Այն, ինչ չեք կարող շտկել, վատ գնման գինն է։ Վերևի բոլոր լծակները եկամտաբերությունը շարժում են միայն կոտորակների չափով։ Լավ գնումը շարժում է ամբողջ միավորներով, և հենց դրա համար է աղյուսակն ամենակարևորը նոտարական հանդիպումից առաջ, ոչ թե հետո։

Եկամտաբերություն թե արժեւորում. ընտրե՛ք ձեր «շարժիչը»

Եկամտաբերությունը ընդհանուր եկամտի միայն կեսն է։ Մյուս կեսը գույքի արժեքի փոփոխությունն է, և երկուսը հազվադեպ են հասնում գագաթնակետի նույն տեղում։

Թաղամասերը, որտեղ վարձը ամենաուժեղն է գնի նկատմամբ, հաճախ հենց այն թաղամասերն են, որտեղ գները դանդաղ են աճում. երկրորդական թաղամասեր, հին ֆոնդ, փոքր քաղաքներ։ Հեղինակավոր հասցեներն ընդհակառակն են՝ սակավ վարձակալական եկամտաբերություն, բայց ակտիվ, որ արագ արժեւորվում ու վերավաճառվում է։ Ոչ մեկը սխալ չէ։ Գնորդը, ում ամսական եկամուտ է պետք ապրելու համար, ցանկանում է առաջինը։ Գնորդը, ով տասը տարով կապիտալ է դնում, կարող է ուրախությամբ ընդունել երկրորդը։

Որոշե՛ք, թե որ շարժիչն եք գնում, նախքան հայտարարությունները համեմատելը։ «Հիասթափեցնող» եկամտաբերությունը հեղինակավոր ափամերձ հասցեում կարող է լինել ճիշտ գնումն ինքնին, իսկ ցնցող եկամտաբերությունը փոքրացող արդյունաբերական քաղաքում կարող է լինել այն շենքի վերջին լավ տարին։

Կարճաժամկետ վարձակալությունը երկարաժամկետի դեմ

Հանգստյան վարձակալությունները ցույց են տալիս ավելի բարձր հայտարարված եկամուտ, քան տասներկուամսյա վարձակալությունը, երբեմն շատ ավելի բարձր՝ լողափային և դահուկային շուկաներում։ Բռնազգիությունն այն է, որ բացը համախառն և մաքուր եկամտաբերության միջև այստեղ ավելի մեծ է։

Կարճաժամկետ հյուրերը բերում են մաքրում ամեն մեկնումից հետո, ամրագրման հարթակի միջնորդավճար, կոմունալ վճարներ, որոնք հիմա դուք եք վճարում, և ավելի արագ մաշում ամեն ինչի վրա՝ սեղանաշորից մինչև տապակ։ Կառավարումն արժե մի քանի անգամ ավելի, քան երկարաժամկետ վարձակալությունը, քանի որ ինչ-որ մեկը պետք է պատասխանի գիշերվա տասնմեկին կորած բանալու զանգին։ Զբաղվածությունը տատանվում է սեզոնով. բնակարանը, որ լեփ-լեցուն է օգոստոսին, կարող է գրեթե դատարկ մնալ նոյեմբերին։

Կարգավորումն է մյուս փոփոխական մասը։ Եվրոպական քաղաքների աճող թիվը սահմանափակում է կարճաժամկետ լիցենզիաները կամ պահանջում գրանցման համար ամեն հայտարարության վրա, և կանոնները փոխվում են ավելի արագ, քան գնման որոշումները։ Երկարաժամկետ վարձակալությունը թղթի վրա ավելի քիչ է վաստակում, բայց ավելին է պահում. մեկ պայմանագիր և տասներկու կանխատեսելի վճարում։ Հաշվարկե՛ք մաքուր եկամուտը երկու մոդելների համար՝ ընտրելուց առաջ, և կարճաժամկետ տարբերակում օգտագործե՛ք ցածր սեզոնի զբաղվածությունը, ոչ թե հուլիսինը։

Ինչպես է եկամտաբերությունը փոփոխվում շուկայից շուկա

Նույն բանաձևը շատ տարբեր արդյունքներ է տալիս՝ կախված նրանից, թե ուր եք ուղղում այն։

ԵՄ հասուն ափամերձ շուկաները՝ Իսպանիա, Պորտուգալիա, Կիպրոս կամ ափամերձ Իտալիա, բարձր մուտքային գնի հետ միասին ունեն խորը և հուսալի վարձակալական պահանջարկ։ Եկամտաբերությունն այնտեղ, որպես կանոն, ավելի ցածր է, և գնորդներն ընդունում են դա՝ իրավական վստահության և հեշտ ելքի դիմաց։ Զարգացող շուկաներն այս հարաբերությունը շրջում են։ Ցածր մուտքային գինը թղթի վրա բարձրացնում է եկամտաբերությունը, և Վրաստանը դրա լավ օրինակն է՝ մեկօրյա սեփականության գրանցումով և ցածր պահպանման ծախսերով, բայց դուք կրում եք արժութային ռիսկ և ավելի փոքր գնորդների շրջանակ՝ վաճառելիս։

Հարկային կառուցվածքը մաքուր եկամտաբերությունը փոխում է նույնքան, որքան վարձը։ Դուբայը բնակելի սեփականատերերից տարեկան գույքահարկ չի գանձում, և հենց դա է պատճառը, որ համախառն և մաքուր եկամտաբերության միջև հեռավորությունն այնտեղ ավելի նեղ է, քան Եվրոպայի մեծ մասում, թեև կառավարվող աշտարակների սպասարկման վճարները դեռ կիրառվում են և զգալիորեն տարբերվում են շենքից շենք։ Եթե եկամուտն է ձեր առաջնահերթությունը, հենց այս փաստը ԱՄԷ-ն դարձնում է լուրջ դիտարկման արժանի։ Դասը տարածվում է ամենուր. երկու շուկա, ունենալով միանման համախառն եկամտաբերություն, կարող են ձեզ տալ շատ տարբեր մաքուր եկամտաբերություններ, երբ տեղական հարկերն ու վճարներն արել են իրենց գործը։

Եկամտաբերության թակարդներ. երբ թիվը խայծ է

Որոշ եկամտաբերություններ ստեղծված են հայտարարվելու, ոչ թե իրապես վաստակվելու համար։

«Երաշխավորված եկամտաբերության» սխեման դասական օրինակ է։ Կառուցապատողը խոստանում է ֆիքսված եկամուտ՝ ասենք, առաջին երկու տարվա ընթացքում 7%։ Հնչում է առատաձեռն։ Հիմա ստուգե՛ք մեկ քառակուսի մետրի գինը մոտակա համադրելի հին բնակարանների նկատմամբ։ Այս սխեմաների մեծ մասում երաշխիքն արդեն ներդրված է գնաճած գնի մեջ, ուստի ձեզ պարզապես ձեր սեփական գումարն են վերադարձնում ըստ ժամանակացույցի։ Ազնիվ թեստը գալիս է երրորդ տարում, երբ երաշխիքն ավարտվում է, և բնակարանը պետք է վաստակի բաց շուկայի վարձ։ Հարցրե՛ք, թե որքանով են վարձակալվում նույնական միավորները այսօր, և գրավոր պատասխան ստացե՛ք մեկից, ով ձեզ ոչինչ չի վաճառում։

Կառուցման փուլում գտնվող նախագծերի կանխատեսումները նույն կասկածն են արժանացնում։ Դրանք հակված են ենթադրելու գագաթնակետային սեզոնի գիշերային սակագներ, գրեթե լրիվ զբաղվածություն և այսօրվա ծախսերի մակարդակ՝ շենքի համար, որն իր առաջին հյուրին կընդունի միայն երկու տարի հետո։ Խնդրե՛ք վաճառողից իրական գործառնական տվյալներ՝ համադրելի ավարտված նախագծից։ Եթե այդպիսին չկա, կառուցե՛ք ձեր սեփական թվերը տեղական հայտարարությունների կայքերից և ենթադրե՛ք ձանձրալի սցենարը, ոչ թե բուկլետինը։

Սա չի նշանակում, որ բարձր եկամտաբերությունը միշտ կեղծ է։ Դա նշանակում է, որ մեկի կողմից ձեզ հանձնված եկամտաբերությունը մարկետինգ է, իսկ ձեր հաշվարկածը՝ վերլուծություն։ Այս հոդվածի մաթեմատիկան կարիք ունի միայն վարձի թվի, գնի և ազնիվ ծախսերի ցանկի։ Բացե՛ք HomeNSearch-ի կատալոգը աղյուսակի հետ միասին, և մեկ երեկոյում կնկատեք տարբերությունը երկուսի միջև։

Հաճախ տրվող հարցեր

Ի՞նչն է համարվում լավ վարձակալական եկամտաբերություն արտասահմանյան գույքի համար

Համընդհանուր շեմ չկա, և զգույշ եղեք ցանկացած մեկից, ով մեկ թիվ է անվանում։ Համեմատե՛ք մաքուր եկամտաբերությունը այն բանի հետ, ինչ ընդունում են տեղական սեփականատերերն այդ կոնկրետ շուկայում, ձեր ֆինանսավորման ծախսի հետ, եթե վարկ եք վերցնում, և այն, ինչ նույն գումարը կվաստակեր սովորական պարտատոմսով հայրենիքում։ Եկամտաբերությունը, որ շատ ավելի բարձր է տեղական նորմայից, հարց է հետազոտելու համար, ոչ թե մրցանակ՝ հափշտակելու։

Եկամտաբերությունը հաշվարկեմ գնման գնի՞, թե ընդհանուր ծախսերի հիման վրա

Երկուսն էլ, հստակ պիտակավորելով։ Գնի վրա հիմնված եկամտաբերությունը թույլ է տալիս համեմատել հայտարարված թվերի հետ։ Ընդհանուր ներդրված գումարի եկամտաբերությունը, այսինքն՝ գին գումարած հարկեր, իրավաբանական ծախսեր և կահույք, ցույց է տալիս, թե իրապես ինչ է վաստակում ձեր կապիտալը։ Հենց երկրորդ թիվն է, որ պետք է առաջնորդի որոշումը։

Հիփոթեքային վճարումները մաքուր եկամտաբերության հաշվարկի մա՞սն են

Ոչ։ Եկամտաբերությունը չափում է գույքը, ֆինանսավորումը՝ ձեր գործարքը։ Եթե գնում եք վարկով, հաշվարկե՛ք նաև cash-on-cash եկամուտը՝ տարեկան մաքուր եկամուտը հիփոթեքային վճարումներից հետո, բաժանված ձեր անձամբ ներդրած կանխիկի վրա։ Երկու գույք՝ նույն եկամտաբերությամբ, կարող են տալ շատ տարբեր cash-on-cash արդյունքներ։

Ինչպե՞ս է փոխարժեքը փոխում իմ վարձակալական եկամուտը

Եկամտաբերությունը տեղական արժույթով նույնն է մնում, բայց ձեր եկամուտը հայրենիքում շարժվում է փոխարժեքի հետ՝ երկու ուղղություններով էլ։ Դուք նաև կորցնում եք մի մասը ամեն փոխարկման ժամանակ, հաճախ 1-2%՝ սովորական բանկի միջոցով։ Բազմարժույթ հաշիվը և ավելի քիչ, բայց ավելի մեծ փոխանցումները ձեզ ավելի շատ վարձ են թողնում ձեռքի տակ։