Կառուցվող, թե՞ երկրորդային բնակարան․ ի՞նչ ընտրի արտասահմանցի գնորդը

Ուշ թե շուտ ամեն արտասահմանցի գնորդ հայտնվում է այս ճամփաբաժանի առջև։ Մի գործակալ ձեզ ցույց է տալիս պատրաստի բնակարան, որտեղ վարձակալն արդեն ապրում ու վարձ է վճարում։ մյուսը սահեցնում է բուկլետ մի աշտարակի մասին, որը դեռ երեք տարի գոյություն չի ունենալու, և գինը կասկածելիորեն մատչելի է թվում։ Կառուցվող, թե՞ երկրորդային՝ սա արտասահմանում գնման առաջին իրական ռազմավարական որոշումն է, և հենց այն է ձևավորում ամեն ինչ հետագայում՝ ինչպես եք վճարելու, ինչով եք ռիսկի դիմում, և երբ է փողն սկսելու վերադառնալ։

Ոչ մի տարբերակ ինքնաբերաբար խելամիտ չէ։ Կառուցվողը հարմար է որոշ նպատակների և պատժում է մյուսներին։ Նույնն է երկրորդայինի դեպքում։ Ստորև՝ երկուսի անկեղծ վերլուծություն, հետո՝ կարճ շրջանակ, թե ինչպես ընտրությունը հարմարեցնել նրան, ինչ իրականում ուզում եք բնակարանից։

Ի՞նչ են նշանակում այս երկու տերմինները

Կառուցվող բնակարանն այն է, որ գնում եք դեռ մինչև այն ավարտուն տեսք ունենալը։ Երբեմն շինարարությունն արդեն ընթացքի մեջ է, երբեմն էլ տարածքը պարզապես ցանկապատված հողամաս է, և բնակարանը գոյություն ունի միայն նախագծերում ու ցուցադրական մոդուլում։ Դուք ստորագրում եք վաճառքի պայմանագիր կառուցապատողի հետ, վճարում եք մաս-մաս, և բանալիներն ստանում եք շենքի ավարտից հետո՝ սովորաբար մեկից չորս տարի անց։

Երկրորդային բնակարանն արդեն գոյություն ունի և արդեն ունի սեփականատեր։ Դա կարող է լինել երկու տարեկան, հազիվ ապրված բնակարան, կամ 1980-ականների վիլլա, արդեն երրորդ ընտանիքի ձեռքին։ Դուք զննում եք իրական օբյեկտը, գնում եք մասնավոր վաճառողից և բանալիներն ստանում ստորագրումից մի քանի շաբաթ, ոչ թե տարիներ անց։

Հենց այս ժամանակային տարբերությունն է որոշում գրեթե ամեն մնացած բան։

Ինչու՞ ընտրել կառուցվողը

Գինն է գլխավոր փաստարկը։ Կառուցապատողները ծրագրերը գործարկում են համադրելի ավարտված օբյեկտներից ցածր գնով, քանի որ վաղ վաճառքները հաստատում են պահանջարկը և ֆինանսավորում շինարարությունը։ Համընդհանուր զեղչի ցուցանիշ չկա, և ով որ դա հայտարարում է՝ ինչ-որ բան է վաճառում ձեզ, բայց միտումը կայուն է․ որքան ավելի վաղ փուլ, այնքան ավելի մեղմ գին մեկ քառակուսի մետրի համար։

Տարբեր է նաև վճարման ձևը։ Ստորագրման պահին ողջ գումարը վճարելու փոխարեն, կառուցվող բնակարանի պայմանագրերը վճարումը բաշխում են ողջ շինարարության ընթացքում։ Դուբայում կտեսնեք 60/40 կամ 80/20 սխեմաներ՝ գնի մեծ մասը վճարվում է մաս-մաս շինարարության ընթացքում, մնացորդը՝ հանձնման ժամանակ կամ դրանից հետո։ Թուրքիայում և Կիպրոսում որոշ կառուցապատողներ վճարումները ձգում են ավարտից անգամ հետո։ Գնորդի համար, ով չի կարող կամ չի ուզում մեկ փոխանցումով մեծ գումար ուղարկել, այս ժամանակացույցը, առանց բանկի, կատարում է հենց այն, ինչ կատարեր հիփոթեքը։

Ինքը բնակարանն էլ նոր է․ ժամանակակից ջերմամեկուսացում, ժամանակակից էլեկտրալարեր, տեղակայում, որ նախագծված է այս տասնամյակում։ Մրցակցային վարձակալական շուկաներում սա նաև նշանակում է հենց այն, ինչ վարձակալներն այսօր սպասում են՝ մարզասրահ, լողավազան, համատեղ աշխատանքային անկյուն, էլեկտրամեքենայի լիցքակայան։ Քսանամյա աշտարակը սրանից ոչինչ չունի, և հանձնման ժամանակ ստանում եք թերությունների ուղղման ժամանակահատված, երբ արատները գրանցում եք, և կառուցապատողն իր հաշվին ուղղում է դրանք։

Իսկ եթե շուկան բարձրանում է, մինչ ձեր շենքը կառուցվում է, աճն ընկնում է այն ակտիվի վրա, որի համար դեռ մասնակի եք վճարել։ Արագ զարգացող թաղամասերի գնորդներ բնակարան են ստացել գնով, որ նկատելիորեն գերազանցում է պայմանագրային արժեքին։ Հենց այս պատմությունն է ամեն կառուցվող բնակարանի վաճառողի հիմնական փաստարկը, և լավ տարիներին դա ճշմարիտ է։

Որտե՞ղ է կառուցվողը ձախողվում

Վատ տարիներին՝ ոչ։ Ռիսկն աշխատում է հակառակ ուղղությամբ․ եթե գները նվազում են շինարարության ընթացքում, դուք վաղվա փողը հանձնել եք երեկվա գնահատմամբ, և դուրս գալը դժվար է, քանի որ ակտիվը դեռ գոյություն չունի։

Ուշացումները սովորական ռիսկ են։ Մեկ-երկու եռամսյակի ուշացումն այնքան տարածված է, որ փորձառու գնորդներն արդեն դրա հաշվով են պլանավորում։ Ավելի երկարատև ուշացումը սովորաբար նշանակում է, որ կառուցապատողի ֆինանսավորումը սասանվում է։ Ամենածանր տարբերակը կանգնեցված կամ չեղարկված ծրագիրն է, և հենց սա կանխելու համար են ստեղծվել էսքրոու կանոնները։ Դրանց մասին քիչ ցածր։

Կա նաև «ռենդերի բացը»։ Գովազդային պատկերներում մայրամուտ է, հասունացած արմավենիներ և կահույք, որ իրականում ոչ ոքի չի պատկանում։ Հանձնման օրը կարող եք տեսնել մերկ բետոնե թաղամաս, որտեղ բարեկարգումը խոստացված է երրորդ փուլի համար։ Ձեր բնակարանը կարող է անթերի լինել, մինչդեռ բուկլետի սրճարաններով բուլվարը տարիներ շարունակ մնում է կայանատեղի։ Գնեք տեղանքն այնպիսին, ինչպիսին այն ամենայն հավանականությամբ կդառնա, ոչ թե այնպիսին, ինչպիսին այն նկարված է։

Վարձակալական եկամուտն էլ ուշ է սկսվում։ Պայմանագրից մինչև հանձնում ընկած ամեն ամիս ձեր կապիտալը ոչինչ չի վաստակում։

Ինչու՞ ընտրել երկրորդայինը

Երկրորդային գնումն ամբողջովին վերացնում է ռենդերի բացը։ Դուք կանգնած եք իրական սենյակում, զննում եք իրական տեսարանը, լսում իրական երթևեկության ձայնը։ Թաղամասն ավարտված է և ճանաչելի․ այցելեք առավոտյան ժամը 8-ին և կրկին՝ գիշերվա 11-ին, խոսեք հարևանի հետ, տեսեք, թե ինչպես է շենքը ծերացել, և պատասխանում է արդյոք կառավարող ընկերությունը հեռախոսին։

Եկամուտն սկսվում է անմիջապես։ Գնեք բնակարան, որտեղ վարձակալ արդեն կա, և վարձը մուտք է գործում սեփականության առաջին իսկ ամսից՝ եկամտաբերությամբ, որը կարող եք հաշվարկել իրական վարձակալական պատմությունից, ոչ թե կառուցապատողի կանխատեսումից։ Դրամական հոսքի վրա կենտրոնացած գնորդների համար հաճախ սա ինքնին լուծում է վեճը։

Գինն էլ այլ կերպ է վարվում։ Երկրորդային վաճառողները ֆիզիկական անձինք են, և մարդիկ բանակցում են։ Տեղափոխություն, ժառանգություն, ամուսնալուծություն․ դուք գործ ունեք մարդկային հանգամանքների, ոչ թե ֆիքսված գնացուցակի հետ, և հենց այստեղ են ի հայտ գալիս իսկական զեղչերը։

Ինչի՞ց եք զրկվում երկրորդայինում

Ֆոնդն ավելի հին է։ Երբեմն հմայիչ, երբեմն թանկ։ Էլեկտրալարերը, ջրագիծը և ջրամեկուսացումն ծերանում են աչքից հեռու, և վերանորոգման անակնկալը երկրորդային բնակարանի դասական թակարդն է։ Վճարեք լիարժեք տեխնիկական ստուգման համար, նախքան պայմանագիր կնքելը, և պահանջեք շենքի կոմունալ վճարների պատմությունը․ վատ կառավարվող շենքն այդ գրառումներում երևում է շատ ավելի վաղ, քան ճակատին։

Վճարումն էլ սեղմված է։ Եթե հիփոթեք չեք ձևակերպում, ինչը արտասահմանցիներն ստանում են շատ երկրներում, բայց հազվադեպ արագ, դուք գործնականում ողջ գումարը փոխանցելու եք մի քանի շաբաթում։ Հենվելու մասնավճարային ծրագիր չկա։

Ձևավորված թաղամասն էլ երկկողմանի է։ Դուք ճշգրիտ գիտեք, թե ինչ եք գնում, բայց նույնն է գիտի նաև շուկան։ Շինարարության փուլում կտրուկ արժեւորումը, որին հետամուտ են կառուցվող բնակարանի գնորդները, հասուն թաղամասում սովորաբար արդեն տեղի է ունեցել, այնպես որ դուք գնում եք ավելի շուտ կայունություն, քան աճի ներուժ։

Գործարքի հարկերին վերաբերյալ, ասենք, դրանք գրեթե չեն տարբերվում ուղու ընտրությունից։ Դուբայն իր 4%-անոց փոխանցման տուրքը կիրառում է հավասարապես թե՛ կառուցվող, թե՛ երկրորդային գործարքների նկատմամբ, և երկրների մեծ մասն էլ երկուսին նույն կերպ է վերաբերվում։ Իրական ֆինանսական տարբերությունն արժեքի, վճարման ժամանակացույցի և եկամտի սկսման ժամկետի մեջ է, ոչ թե հարկային տողում։

Էսքրոու․ պաշտպանական շերտ, որ փոխում է հավանականությունները

Կառուցվող բնակարանի կառուցվածքային մղձավանջը՝ վճարված գումարը, որը երբեք շենք չի դառնում, հենց այն է, ինչ էսքրոու համակարգերը կոչված են կանխելու։ Դուբայն այստեղ հղման օրինակն է։ Այնտեղ կառուցվող բնակարաններ վաճառող կառուցապատողները օրենքով պարտավոր են գնորդների վճարումները հավաքել իշխանություններում գրանցված ծրագրի էսքրոու հաշվում, և միջոցները կարող են դուրս բերել միայն այն ժամանակ, երբ շինարարության հանգրվանները հաստատված են։ Ձեր մասնավճարները ֆինանսավորում են ձեր շենքը, ոչ թե կառուցապատողի այլ ձեռնարկումները։ Այս կանոնը գործում է 2007 թվականի Դուբայի հավատարմագրային հաշվի մասին օրենքից ի վեր և մեծապես բացատրում է, թե ինչու ԱՄԷ շուկան կարողացավ ընդլայնել կառուցվող բնակարանների վաճառքը՝ առանց գնորդներին վախեցնելու։

Այլ շուկաներ գտնվում են այս սպեկտրի տարբեր կետերում։ Որոշները մեծ ծրագրերի համար պահանջում են ավարտի երաշխիք կամ ապահովագրություն, մյուսներում ստիպված եք հենվել միայն պայմանագրի և կառուցապատողի հաշվեկշռի վրա։ Ցանկացած տեղում, նախքան ստորագրելը, տվեք երեք հարց․ արդյոք այս երկիրը պահանջում է էսքրոու կամ ավարտի երաշխիք, արդյոք հենց այս ծրագիրը գրանցված է դրա ներքո, և ինչ կպատահի իմ վճարումներին, եթե շինարարությունը կանգնի։ Գործակալ, ով ճշգրիտ չի կարող պատասխանել բոլոր երեքին, արդեն պատասխանել է չորրորդ հարցին ձեզ համար։

Կանոն, որ արժե պահել նրանցից, ովքեր երկու ձևով էլ գնումներ են կատարել․ վճարեք լիարժեք գին այն ամենի համար, ինչ արդեն գոյություն ունի, ավելի քիչ՝ այն ամենի համար, ինչ դեռ չկա, և երբեք լիարժեք գին մի վճարեք խոստման դիմաց։

Ինչպե՞ս ստուգել կառուցապատողին

Էսքրոուն պաշտպանում է ձեր փողը, ստուգումը՝ ձեր ժամանակն ու նյարդերը։ Նախքան կառուցվող բնակարան ամրագրելը, անցեք այս ցանկով։

1. Այցելեք նրանց ավարտված ծրագրերը, ոչ թե վաճառքի սրահը։ Երկու-երեք ավարտված շենք, ցանկալի է հինգ և ավելի տարեկան, ցույց կտա, թե ինչպես է ծերանում նրանց աշխատանքը։
2. Ստուգեք հանձնման պատմությունը։ Քանի՞ ծրագիր է հանձնվել, և որքան ուշացումով, հայտարարված ժամկետների համեմատ։ Սեփականատերերի ֆորումներն ու հողային կադաստրի գրառումներն ավելի անկեղծ են, քան բուկլետները։
3. Հաստատեք փաստաթղթերը՝ հողի սեփականությունը, շինարարական թույլտվությունները, և, եթե համակարգ գոյություն ունի, ծրագրի էսքրոու գրանցումը։ Հարցրեք, երբ է սեփականության վկայագիրն անցնելու ձեր անվան վրա․ որոշ շուկաներում դա տեղի է ունենում շինարարության ընթացքում, մյուսներում՝ միայն հանձնման ժամանակ։
4. Կարդացեք ուշացման դրույթները։ Լուրջ կառուցապատողներն ընդունում են տուգանային պայմաններ ուշացած հանձնման համար։ Խուսափողական պատասխաններն այստեղ կանխատեսում են խուսափողական վարքագիծ հետագայում։
5. Հասկացեք նրանց ֆինանսավորումը։ Կառուցապատող, որը հիմնականում կառուցում է գնորդների մասնավճարներով, էսքրոուից զուրկ շուկայում, ճշգրիտ այն ռիսկային պրոֆիլն է, որի ընդունման դիմաց մեկնարկային զեղչն է վճարվում ձեզ։ Որոշում կայացրեք՝ սա հիշելով։

Որոշման շրջանակ․ բնակարանը հարմարեցրեք նպատակին

Ցանկանում եք վարձակալական եկամուտ հենց հիմա

Գրեթե միշտ՝ երկրորդային։ Ձևավորված թաղամասում վարձակալով զբաղեցված բնակարանը վճարում է առաջին ամսից, և հանձնման ռիսկը չի կանգնում ձեզ և դրամական հոսքի միջև։ Սկսեք ակտիվ հայտարարություններից և հաշվարկեք եկամտաբերությունը իրական վարձակալական գներով, նախքան որևէ կոնկրետ բնակարանով հափշտակվելը։

Հետամուտ եք կապիտալի աճին

Կառուցվողն ունի ավելի ուժեղ փաստարկ, եթե պաշտպանական մեխանիզմները գործում են։ Վաղ փուլեր, էսքրոուով կարգավորվող շուկաներ, կառուցապատողներ, ովքեր անցնում են վերոնշյալ ստուգացանկով, թաղամասեր, որտեղ ենթակառուցվածքը հաստատված է, ոչ թե միայն խոսակցվող։ Դուբայն ու Ստամբուլն իրենց լավ ցիկլերում հենց այս ռազմավարությանն են վարձատրել, բայց երկուսն էլ պատժել են նաև ստուգումը բաց թողած գնորդներին։ Եթե Թուրքիան ձեր ցանկում է, կառուցապատողի ստուգումը դիտեք որպես ամբողջ խաղը, քանի որ պաշտպանության մակարդակն այնտեղ տարբերվում է ծրագրից ծրագիր։

Գնում եք բնակարան ձեզ համար

Ժամկետն է որոշում ամեն ինչ։ Պե՞տք է վեց ամսվա ընթացքում տեղափոխվել․ երկրորդային, առանց քննարկման։ Այնուամենայնիվ երկու-երեք տարի հետո տեղափոխվելու՞ եք․ կառուցվողը հնարավորություն է տալիս աստիճանաբար վճարել սպասման ընթացքում, ապա տեղափոխվել ժամանակակից ստանդարտներով շենք։ Միայն երբեք կոշտ ժամկետ՝ տեղափոխման վերջնաժամկետ, ուսումնական տարի կամ վիզայի ժամկետ մի կապեք հանձնման ամսաթվին, որը դուք չեք վերահսկում։

Խառը մոտեցումը

Բյուջեում մի փոքր տարածք ունեցող գնորդները հաճախ հրաժարվում են ընտրելուց։ Մեկ երկրորդային բնակարան՝ անմիջական եկամտի համար, մեկ կառուցվող՝ աճի համար․ առաջինից ստացվող վարձն անգամ կարող է ծածկել երկրորդի մասնավճարները։ Սա նույն տրամաբանությունն է, ինչ դիվիդենտային և աճող բաժնետոմսերի զուգահեռ պահելը, և այն բաշխում է կառուցապատողի ռիսկը, շուկայի ժամանակացույցը և կարգավորումը երկու առանձին խաղադրույքների միջև։ HomeNSearch-ը երկու տեսակներն էլ ցուցադրում է կողք կողքի յուրաքանչյուր երկրում, որ մենք ընդգրկում ենք, ինչի շնորհիվ համեմատությունը դառնում է մեկ երեկոյի ուսումնասիրություն, ոչ թե կույր ցատկ։

Ընդմիշտ ճիշտ պատասխան այստեղ չկա։ Կա ճիշտ պատասխան հենց այս բյուջեի, այս շուկայի և ձեր կյանքի հենց այս փուլի համար։ Նախ հստակեցրեք նպատակը՝ բնակարանի տեսակն ինքն իրեն կհետևի։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կառուցվող բնակարանն ամեն դեպքո՞ւմ ավելի էժան է, քան երկրորդայինը

Մեկնարկի պահին՝ սովորաբար այո, քանի որ կառուցապատողները վաղ փուլերն արժեւորում են համադրելի ավարտված օբյեկտներից ցածր՝ գնորդներ ներգրավելու համար։ Սակայն համեմատեք ողջ արդյունքը․ կառուցվող բնակարանը, որ երեք տարի ոչինչ չի վաստակում, կարող է ի վերջո զիջել արդար գնով երկրորդային բնակարանին, որն արդեն վարձակալվում է առաջին օրից։

Ի՞նչ է լինում, եթե կառուցապատողը սնանկանում է

Էսքրոուով կարգավորվող շուկաներում, ինչպիսին Դուբայն է, գնորդների վճարումները գտնվում են վերահսկվող ծրագրի հաշվում, և կարգավորիչները կարող են ներգրավել այլ կառուցապատող՝ շենքն ավարտելու, կամ կազմակերպել վերադարձ այդ հաշվից։ Առանց էսքրոուի, դուք հերթ եք կանգնում որպես սովորական պարտատեր, ինչը շատ ավելի վատ դիրք է։ Կոնկրետ ծրագրի էսքրոու կարգավիճակի հաստատումն ավելի արժեքավոր է, քան ցանկացած բուկլետային հայտարարություն։

Կարո՞ղ եմ վաճառել կառուցվող բնակարանն ավարտից առաջ

Հաճախ՝ այո, զիջման կամ պայմանագրի փոխանցման միջոցով, և հանձնումից առաջ վերավաճառքը ձևավորված ռազմավարություն է թեժ շուկաներում։ Նախ ստուգեք պայմանագիրը․ կառուցապատողները սովորաբար պահանջում են գնի նվազագույն մասն արդեն վճարված լինել, նախքան փոխանցումը թույլատրելը, գանձում են վճար դրա համար, երբեմն էլ ամբողջովին արգելում են։ Սառչող շուկան էլ պարզապես նշանակում է, որ քիչ գնորդներ կան չավարտված պայմանագրերի համար։

Ո՞րն է ավելի լավ առաջին արտասահմանյան գնման համար

Երկրորդայինը, մարդկանց մեծամասնության համար։ Գործընթացն ավելի կարճ է, ինչ դուք զննում եք, հենց դա էլ ստանում եք, և ավելի քիչ բան կարող է լուռ սխալ գնալ։ Կառուցվողը վարձատրում է գնորդին, ով կարող է ստուգել կառուցապատողին, կարդալ պայմանագրերը և դիմանալ ուշացումներին․ այս ամենն ավելի հեշտ է երկրորդ գնման ժամանակ, քան առաջինի։