Nel 2025 gli acquirenti stranieri hanno rappresentato circa quattro compravendite immobiliari cipriote su dieci. Niente di quello che vivrai sorprenderà quindi avvocati, banche o funzionari catastali con cui avrai a che fare. I contratti sono in inglese. Il sistema giuridico affonda le radici nel common law britannico. E l'isola offre una delle tutele più solide per l'acquirente in tutto il Mediterraneo: un rimedio azionabile in tribunale chiamato adempimento specifico, di cui parleremo più avanti.
L'altra sorpresa piacevole è la velocità. Una casa in rivendita con titolo pulito può passare dalla prenotazione alle chiavi in otto-dieci settimane. Provateci in Francia o in Italia. È uno dei motivi per cui Cipro continua ad attrarre, anno dopo anno, acquirenti da Regno Unito, Israele, Germania, Libano e Golfo.
La zona pesa sul budget più di qualunque imposta. Limassol si vende con un premio di circa un terzo rispetto a immobili comparabili a Pafo, mentre Larnaca è la storia del recupero, con i prezzi degli appartamenti in crescita a doppia cifra negli ultimi anni. Nicosia resta più economica perché non la vogliono i turisti; la vogliono i residenti.
Quello che segue è il percorso completo: chi può comprare cosa, come funziona il permesso per i cittadini extra-UE, cosa deve verificare il tuo avvocato, come si muove il denaro e quanto costa l'acquisto una volta messe in fila tutte le voci. Se cerchi annunci e dati di mercato più che il processo, parti dalla nostra pagina degli immobili a Cipro e poi torna qui.
Prima domanda: hai un passaporto UE?
I cittadini UE e SEE comprano casa a Cipro alle stesse condizioni dei ciprioti. Nessun permesso, nessun limite al numero di case o all'estensione dei terreni, nessuna approvazione di alcun tipo. Se sei tedesco, polacco o greco, salta pure il paragrafo successivo.
I cittadini extra-UE, e dopo la Brexit questo vale anche per i britannici, rientrano nella Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, una norma che risale all'epoca coloniale e che ancora decide cosa puoi intestarti. I limiti pratici: un appartamento o una casa, oppure un terreno edificabile, con superficie non superiore a 4.000 metri quadrati. Una coppia sposata conta come un unico acquirente, quindi non si può raddoppiare il tetto dividendo l'intestazione tra i due coniugi.
Vuoi una seconda proprietà a Cipro pur essendo extra-UE? Alcuni acquirenti passano attraverso una società cipriota, oppure intestano la seconda casa a un figlio maggiorenne. Entrambe le strade portano con sé conseguenze fiscali e successorie tutte loro, quindi mettete in conto una consulenza legale seria prima di scegliere. Per la maggior parte delle persone, un'unica proprietà ben scelta resta la risposta più onesta.
Un chiarimento prima di andare avanti: tutto ciò che leggete in questo articolo riguarda la Repubblica di Cipro. Gli immobili nella parte nord dell'isola, sotto occupazione turca dal 1974, ricadono in un regime di titolo diverso e legalmente contestato, e le controversie sulla proprietà precedente al 1974 sono ancora in corso. I prezzi stracciati di quella zona portano con sé un rischio sul titolo che nessun avvocato può assicurare. Questa guida non si applica a nord della Linea Verde, e ci penseremmo due volte prima di comprare lì.
Il permesso d'acquisto, senza drammi
La parola "permesso" spaventa. Non dovrebbe. È una formalità che Cipro mantiene soprattutto per abitudine, e da anni non ferma nessun acquirente in buona fede.
Ecco come funziona davvero. Dopo la firma del contratto, il tuo avvocato presenta domanda alla District Administration del distretto dove si trova l'immobile. Il potere di approvazione è rimasto per decenni in capo al Consiglio dei Ministri prima di essere delegato più in basso, il che dice molto su quanto sia diventata di routine la decisione. Il fascicolo contiene la copia del passaporto, il contratto, una breve dichiarazione finanziaria e i dati dell'immobile. Le approvazioni sono la norma per chi ha una fedina pulita. I rifiuti sono così rari che agli avvocati ciprioti fatica citarne uno recente. A seconda dell'arretrato del distretto, la decisione arriva in poche settimane o in qualche mese.
Ed ecco la parte che quasi tutti si perdono: non c'è bisogno di aspettarlo. Firmi il contratto, paghi, ritiri le chiavi, ti trasferisci, arredi casa, la affitti se ti va. Il permesso diventa rilevante solo nell'ultimissimo passaggio, quando l'atto di proprietà viene registrato a tuo nome al Catasto. Nessuno resta chiuso in albergo ad aggiornare la posta ogni cinque minuti. La domanda va avanti in silenzio sullo sfondo mentre tu, nella pratica, sei già proprietario in tutto e per tutto.
Assumi un avvocato tuo, e fallo per primo
Cipro non ha un sistema notarile come quello francese o spagnolo. Non c'è un funzionario statale neutrale che esamini l'operazione per entrambe le parti. L'avvocato del costruttore lavora per il costruttore. L'agente del venditore lavora per il venditore. Ecco perché la decisione più importante che prenderai all'inizio è nominare un avvocato indipendente, idealmente prima ancora di visitare seriamente gli immobili e di certo prima di versare a chiunque una caparra.
Metti in conto circa l'1% del prezzo d'acquisto, talvolta una tariffa fissa sugli immobili più economici. Con quella cifra paghi la due diligence, che comprende:
- una ricerca del titolo al Catasto che confermi che il venditore possieda davvero ciò che vende
- un controllo su ipoteche, annotazioni e altri vincoli registrati sull'immobile
- la verifica che i permessi urbanistici ed edilizi corrispondano a quanto realmente costruito, ampliamenti compresi
- negli acquisti su carta, la solidità finanziaria del costruttore e una liberatoria bancaria per l'eventuale ipoteca sul terreno
Su quest'ultimo punto vale la pena fermarsi. Cipro ha attraversato un periodo brutto, grosso modo tra il 2008 e il 2015, in cui alcuni costruttori vendevano case su terreni già ipotecati in banca, per poi fallire. Chi aveva pagato per intero si è ritrovato a discutere con la banca del costruttore su chi possedesse cosa. La legge è stata corretta da allora, e l'arretrato di acquirenti intrappolati si è in gran parte smaltito, ma la lezione resta: verifica che il terreno non porti il debito di qualcun altro e, se è così, ottieni la liberatoria scritta della banca prima di muovere un euro.
Un'altra cosa su cui il tuo avvocato guadagna l'onorario: verificare che il venditore abbia saldato le proprie tasse sull'immobile, perché debiti non pagati possono bloccare il trasferimento più avanti. Lavoro noioso. Esattamente quello che vuoi vedere fatto bene.
Prima la prenotazione, poi il contratto di compravendita
Trovata la casa? La sequenza tipica parte con un accordo di prenotazione e una caparra, di solito tra 5.000 e 10.000 euro, che tiene l'immobile fuori mercato per due-quattro settimane mentre il tuo avvocato indaga. Pretendi che la caparra sia rimborsabile se la due diligence fa emergere problemi. Un venditore serio non avrà nulla da obiettare, e uno che invece obietta ti ha appena detto qualcosa di utile.
Nel contratto di compravendita finisce tutto quello che avete negoziato: il prezzo, cosa resta in casa, il piano dei pagamenti, la data di consegna con le penali in caso di ritardo del venditore, la garanzia per i vizi nelle costruzioni nuove. Leggi la bozza anche tu, pur avendola già vista il tuo avvocato. Noterai dettagli che contano solo per te, tipo se la pergola e il serbatoio dell'acqua sono inclusi.
Da gennaio 2026 firmare costa un po' meno. Cipro ha abolito l'imposta di bollo sui contratti firmati dal 1° gennaio 2026 in poi. I contratti firmati prima di quella data dovevano ancora fino allo 0,2% del prezzo, con un tetto di 20.000 euro sugli acquisti importanti; il tuo non deve nulla.
Deposita il contratto al Catasto. Sempre.
Questo passaggio è la tutela dell'acquirente per cui Cipro è discretamente famosa, e saltarlo è l'errore più caro a disposizione di un compratore straniero.
Entro sei mesi dalla firma, il tuo avvocato deposita il contratto al District Lands Office. Una volta depositato, resta annotato sull'immobile come vincolo. Il venditore non può più venderlo a qualcun altro. Non può ipotecarlo alle tue spalle. E se in seguito si rifiuta di trasferire il titolo, un tribunale può ordinare direttamente il trasferimento, in base al Sale of Land (Specific Performance) Law. Alla fine ti ritrovi con la casa, non con una causa per danni che paga centesimi sull'euro.
Chiedi al tuo avvocato la ricevuta del deposito al Catasto e conservala con il contratto. Se un giorno dovesse nascere una controversia, quel pezzo di carta è ciò che separa "fare causa e sperare" da "il tribunale ordina il trasferimento dell'immobile a tuo favore".
Per chi compra su carta il deposito conta ancora di più, perché pagherai rate per uno o due anni prima che esista un titolo per la tua unità. Il contratto depositato è, nel frattempo, la tua rivendicazione sull'immobile, opponibile al costruttore e visibile a chiunque consulti il registro. Ogni avvocato competente lo fa di prassi. Verificalo comunque.
Come si muove il denaro
In una rivendita ci si aspetta un ritmo familiare: la caparra di prenotazione, poi tra il 20% e il 30% alla firma del contratto, infine il saldo al trasferimento del titolo. Alcune operazioni comprimono tutto in prenotazione più rogito, e va bene lo stesso. Ogni movimento deve passare per canali bancari, con documentazione sulla provenienza dei fondi. Le banche cipriote applicano le norme UE antiriciclaggio e faranno domande, a volte due volte.
I pagamenti sul nuovo seguono l'avanzamento del cantiere. Un calendario tipico prevede il 30% subito, rate scaglionate agganciate alle tappe di costruzione, e la quota finale alla consegna. Aggancia ogni tranche a un avanzamento certificato, mai a scadenze di calendario. Se la bozza del costruttore prevede che il 10% sia dovuto ogni trimestre a prescindere da cosa sia stato realmente costruito, quello è un contratto da rinegoziare, non da firmare.
Se i tuoi risparmi sono in sterline, dollari o shekel, il tasso di cambio è una voce di spesa reale. Uno spread del 2% su un acquisto da 350.000 euro costa in silenzio 7.000 euro, più delle tue spese legali. Confronta il cambio della tua banca con un servizio valutario specializzato prima del primo grande bonifico, e se il rogito è tra qualche mese, chiedi di bloccare un cambio a termine così un euro in movimento non ti riscrive il budget.
Apri un conto bancario cipriota presto nel percorso. Ti servirà per le utenze e per l'eventuale mutuo, e i bonifici internazionali si sbloccano più in fretta una volta che il conto ha superato i controlli di compliance. Porta a quell'appuntamento più documenti di quanti ti sembri ragionevole. Non basterà comunque.
L'atto di proprietà: il traguardo
La proprietà cambia formalmente quando il titolo viene registrato a tuo nome al District Lands Office. Ti presenti di persona, oppure lo fa il tuo avvocato con procura, si paga l'imposta di trasferimento, gli acquirenti extra-UE esibiscono il permesso d'acquisto, e ne esci come proprietario registrato di un bene immobile nella Repubblica di Cipro.
Nelle rivendite con titolo pulito, questo arriva entro poche settimane dal contratto. Sul nuovo può slittare di molti mesi, a volte anni, perché il costruttore deve prima frazionare i titoli individuali dal progetto complessivo, il che richiede le approvazioni edilizie finali, un certificato di ultimazione dell'intervento e l'iter del Catasto stesso. Il ritardo è normale a Cipro e non è di per sé un campanello d'allarme, a patto che il tuo contratto sia depositato al Catasto. È lì che la tutela fa esattamente il lavoro per cui è stata pensata.
Quanto costa comprare a Cipro nel 2026
La notizia buona è questa: Cipro tassa gli acquisti immobiliari in modo leggero per gli standard europei, e applica IVA oppure imposta di trasferimento su un acquisto, mai entrambe.
Sul nuovo si paga l'IVA al 19%. C'è una riduzione importante se la casa sarà la tua residenza principale: IVA al 5% sui primi 130 metri quadrati, a condizione che l'immobile resti entro i tetti di valore e superficie fissati nel 2023 (in sintesi, l'aliquota ridotta copre fino a 350.000 euro di valore, con l'immobile intero che non superi 475.000 euro e 190 metri quadrati). Su un appartamento da 300.000 euro è la differenza tra 57.000 euro di imposta e 15.000. La condizione: devi viverci davvero, e se vendi o affitti l'immobile entro dieci anni lo Stato recupera una parte dello sconto.
Le rivendite non pagano IVA. Si paga invece l'imposta di trasferimento del Catasto, a scaglioni: 3% sui primi 85.000 euro di valore, 5% da 85.000 a 170.000, e 8% oltre. Due sconti storici ne attenuano il peso. Il Catasto applica da anni una riduzione del 50% su quelle aliquote, e chi compra in comproprietà divide il valore tra i due nomi, spingendo più prezzo negli scaglioni bassi. Una coppia che compra una rivendita da 400.000 euro cointestata paga circa 9.200 euro dopo lo sconto, contro i 25.200 che dovrebbe un acquirente singolo alla scala piena.
È sul possesso che Cipro batte davvero i vicini. Non c'è imposta patrimoniale nazionale annuale dal 2017, quando è stata abolita l'Immovable Property Tax. Resta solo il locale, e conta poco: oneri comunali per rifiuti e fognature che arrivano a qualche centinaio di euro l'anno, più le spese condominiali se l'edificio condivide piscina o giardini.
Il resto del conto, in ordine:
- IVA al 19% sul nuovo, oppure 5% sui primi 130 m² per una residenza principale che rispetti i requisiti
- imposta di trasferimento sulle rivendite, scala dal 3% all'8%, dimezzata dallo sconto vigente
- imposta di bollo: azzerata, per i contratti firmati dal 1° gennaio 2026
- spese legali, circa l'1% del prezzo
- provvigione dell'agenzia, a Cipro pagata di consueto dal venditore
- una perizia indipendente, se la volete: qualche centinaio di euro ben spesi su case datate
Nel complesso, chi compra in rivendita dovrebbe mettere in conto circa il 2-6% in più sul prezzo, a seconda del valore e di come è ripartito il titolo. Chi compra sul nuovo mette in conto solo l'IVA e poco altro.
Una cifra che ci si dimentica spesso di calcolare è l'uscita. Cipro applica un'imposta sulle plusvalenze del 20% sul profitto quando alla fine vendi, attenuata da una franchigia personale e da detrazioni per inflazione e migliorie documentate. Non è un costo d'acquisto, vero. Ma merita comunque un posto nel tuo foglio di calcolo fin dal primo giorno, specie se il piano è cambiare casa entro pochi anni.
Finanziamenti: quanto possono davvero ottenere i non residenti
Le banche cipriote finanziano anche gli acquirenti non residenti, e i conti sono prudenti. Il rapporto prestito-valore per i non residenti si aggira di solito tra il 50% e il 70%, quindi metti in conto di portare in contanti almeno un terzo del prezzo, più tutte le voci elencate sopra, perché le spese non si finanziano. I tassi d'interesse restano sopra ai mercati più economici dell'eurozona. Le durate in genere non superano i 65 o 70 anni d'età. E la banca vuole il fascicolo completo: prova dei redditi, dichiarazioni fiscali, estratti conto, debiti in essere, più una perizia dell'immobile affidata a un valutatore scelto dalla banca stessa, a tue spese.
Due appunti pratici da operazioni che abbiamo visto complicarsi. Ottieni una delibera di massima prima di firmare qualsiasi cosa di vincolante, e rendi il contratto condizionato al finanziamento, se il venditore è disposto ad accettarlo. E fai anche i conti sulla possibilità di indebitarti a casa tua: alcuni acquirenti trovano più conveniente finanziarsi su garanzie nel proprio Paese e arrivare a Cipro come compratori in contanti. I venditori apprezzano di più le offerte in contanti, e ti risparmi le commissioni bancarie cipriote e tutto il balletto della perizia.
Comprare la residenza
Cipro gestisce un canale rapido di residenza permanente legato all'immobiliare: investi 300.000 euro più IVA in un'unità residenziale nuova, dimostra un reddito stabile dall'estero, e la residenza permanente può arrivare nel giro di un paio di mesi, coprendo anche coniuge e figli a carico. È uno dei pochi schemi di residenza legati alla proprietà rimasti in Europa che non è stato chiuso o rincarato bruscamente. Lo abbiamo confrontato con le alternative ancora in piedi nella nostra guida ai golden visa nel 2026, comprese soglie di reddito e clausole di rinnovo.
Un avviso perché i pezzi tornino: il canale dei 300.000 euro richiede un immobile nuovo comprato da un costruttore, con IVA pagata sopra. Una rivendita non è ammessa, per quanto sia bella. Se la residenza fa parte del piano, risolvi questo punto prima di scegliere tra nuovo e rivendita, non dopo esserti innamorato di una villa ventennale a Peyia.
In breve
Compra con un tuo avvocato. Deposita il contratto al Catasto entro sei mesi, senza eccezioni. Chi viene da fuori UE presenta la domanda di permesso e continua la propria vita mentre viene esaminata. Paga il 19% o il 5% di IVA sul nuovo, imposta di trasferimento dimezzata sulle rivendite, e nulla di annuale allo Stato una volta che sei proprietario. Aspettati un finanziamento tra il 50% e il 70% al massimo se prendi un mutuo locale. E quando inizierai a valutare distretti, regole d'affitto o quanto costerà un giorno rivendere, la nostra guida all'acquisto a Cipro ha il dettaglio di riferimento che questo percorso lascia volutamente fuori.
Domande frequenti
Gli stranieri possono possedere immobili a Cipro senza restrizioni?
Sì, in piena proprietà, con il titolo registrato a proprio nome. I cittadini UE non incontrano alcuna restrizione. Quelli extra-UE hanno bisogno di un permesso d'acquisto e sono limitati a un immobile con terreno fino a 4.000 m², ma il permesso viene concesso quasi in automatico e non blocca l'acquisto, dato che si può firmare, pagare e trasferirsi mentre è ancora in corso.
Quanto tempo richiede comprare a Cipro?
Una rivendita con titolo pulito richiede di solito otto-dieci settimane dalla prenotazione al trasferimento. Sul nuovo i tempi seguono il cantiere, con il titolo che arriva ancora più tardi. Il permesso per gli extra-UE viene processato in parallelo a tutto il resto, quindi nella pratica raramente aggiunge un solo giorno.
Si paga l'IVA su un immobile in rivendita a Cipro?
No. L'IVA si applica agli immobili nuovi venduti per la prima volta. Le rivendite pagano invece l'imposta di trasferimento del Catasto, su una scala dal 3% all'8% attualmente dimezzata, e chi compra in comproprietà divide il valore per rientrare in scaglioni più bassi. Nessun acquisto paga sia IVA sia imposta di trasferimento.
C'è un'imposta patrimoniale annuale a Cipro?
Non a livello nazionale. Cipro ha abolito la sua Immovable Property Tax nel 2017 e non l'ha sostituita. I proprietari pagano modesti oneri comunali per rifiuti e fognature, più spese condominiali nei complessi gestiti, in genere qualche centinaio di euro l'anno in tutto.
