Cerca "golden visa countries" e metà dei risultati è un museo. Articoli che vendono ancora la via spagnola da 500.000 € (chiusa nell'aprile 2025), che fotografano ancora appartamenti a Lisbona come percorso verso la residenza (il mattone non conta in Portogallo dall'ottobre 2023), che elencano ancora l'Irlanda (chiusa da febbraio 2023). I programmi sono cambiati più in fretta dei contenuti, e in quel divario il compratore ci rimette.
Questa è una lista diversa. Copre quello che è aperto adesso, a metà 2026, per chi ha un piano preciso: comprare un immobile, ottenere il diritto di vivere da qualche parte. Segnaliamo anche cosa ha chiuso, perché l'errore più costoso in questo settore è pianificare su un programma che non esiste più. HomeNSearch vende case in 13 paesi, alcuni dei quali qui sotto, e le regole di residenza sono la seconda domanda che ci fanno i nostri clienti, subito dopo il prezzo.
Cos'è un golden visa, e cosa non è
Tolto il marketing, un golden visa è un permesso di soggiorno concesso per un investimento che soddisfa certi requisiti. Niente sponsorizzazione del datore di lavoro, niente sistema a punti, niente colloquio sulle tue intenzioni. Metti soldi nel paese, il paese ti lascia vivere lì. La versione immobiliare è diventata la più popolare per un motivo ovvio: il denaro non sparisce in un fondo statale, resta in una casa che puoi usare, affittare (di solito) e vendere quando vuoi.
Meglio tenere separate due categorie, perché molti articoli le confondono. La residenza per investimento dà un permesso, rinnovabile finché mantieni il bene. La cittadinanza per investimento dà direttamente un passaporto; la Turchia e alcuni stati caraibici offrono quest'ultima. Obblighi, prezzo e politica dietro le due strade sono diversi, e la seconda sta sparendo del tutto dall'Europa.
Perché la maggior parte delle liste sui golden visa è superata
Il triennio 2022-2025 è stato una demolizione. Il Regno Unito ha eliminato il visto investitori Tier 1 nel febbraio 2022. L'Irlanda ha chiuso il suo Immigrant Investor Programme un anno dopo. Il Portogallo ha tolto l'immobiliare dal golden visa nell'ottobre 2023, sotto la pressione di una crisi abitativa che aveva reso i prezzi proibitivi per i residenti di Lisbona e Porto. La Spagna ha visto la stessa dinamica politica e ha chiuso l'intero schema il 3 aprile 2025. Lo stesso mese, la Corte di giustizia UE ha dichiarato illegale il programma maltese di cittadinanza per investimento, chiudendo l'ultima offerta di passaporto in cambio di denaro dentro l'Unione.
Persino l'Ungheria, che ha lanciato un nuovo guest investor visa nel 2024, ha ritirato l'opzione prevista da 500.000 € sull'immobiliare residenziale prima ancora di ricevere una domanda. In Europa occidentale la direzione è una sola.
Niente di tutto questo finisce corretto negli articoli vecchi. Un pezzo scritto nel 2021 può restare in prima pagina su Google per anni, raccogliendo clic e confondendo in silenzio chiunque ci atterri sopra. Ci sono capitati clienti arrivati con in mano il budget per il golden visa spagnolo, mesi dopo la fine del programma.
Un test veloce per qualsiasi articolo sui golden visa: se la Spagna è segnata come aperta, o se un immobile in Portogallo è offerto come via d'accesso, la pagina è ferma a qualche anno fa. Chiudila.
Grecia: aperta, ma il prezzo dipende dal codice postale
La Grecia ha mantenuto il golden visa e ha assorbito buona parte della domanda respinta da Spagna e Portogallo. Quello che è cambiato è la mappa dei prezzi. Fino al 2024 l'ingresso era un tetto unico di 250.000 € ovunque nel paese; dal 1º settembre 2024 ci sono tre fasce, e la differenza tra loro è quella tra un monolocale e una casa vera.
La fascia da 800.000 € copre i luoghi che tutti chiedono per primi: l'intera regione dell'Attica intorno ad Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini, e ogni isola con più di 3.100 abitanti. Leggi due volte quest'ultima clausola, perché è quella che le liste vecchie si perdono. Creta, Rodi e Corfù superano facilmente i 3.100 abitanti, quindi le grandi isole turistiche finiscono nella fascia alta insieme ad Atene. La fascia da 400.000 € copre il resto: buona parte del Peloponneso, la Calcidica e il resto della costa continentale, più le isole davvero piccole. In entrambe le fasce il denaro deve andare su un unico immobile di almeno 120 metri quadrati. Sommare due o tre piccoli appartamenti per arrivare alla soglia, la tattica classica dell'epoca dei 250.000 €, non è più possibile.
L'ingresso a 250.000 € sopravvive attraverso due porte strette: convertire un immobile commerciale in residenziale, oppure restaurare un edificio storico vincolato. Entrambi sono progetti di ristrutturazione veri, con permessi, imprese e ritardi inclusi, quindi tratta il prezzo basso come qualcosa che si guadagna, non che si trova.
Due regole fregano chi legge in fretta. Una casa comprata con il programma non può essere affittata a breve termine; mettila su Airbnb e rischi di perdere il permesso, oltre a una multa. E anche se il visto si rinnova ogni cinque anni senza soggiorno minimo richiesto, non matura mai da solo in cittadinanza. Servono sette anni di residenza fiscale effettiva in Grecia più un esame di lingua.
Il permesso copre coniuge, figli under 21 ed entrambe le coppie di genitori, e apre lo spazio Schengen per 90 giorni ogni 180. Guarda cosa compra la fascia da 400.000 € nel nostro catalogo Grecia; fuori da Atene rende più di quanto molti si aspettano.
Emirati: 2 milioni di AED, dieci anni, nessun soggiorno minimo
Gli Emirati gestiscono lo schema di residenza legato all'immobiliare più movimentato al mondo in questo momento, e si sono mossi in direzione opposta rispetto all'Europa: le regole si sono allentate, non irrigidite. Con una proprietà residenziale del valore di 2 milioni di AED, circa 545.000 dollari, si accede a un golden visa rinnovabile di dieci anni. Coniuge, figli e persino il personale domestico entrano come dipendenti, senza soggiorno minimo per mantenerlo valido.
La soglia è il valore riportato sull'atto di proprietà, e Dubai permette di sommare più immobili per raggiungerla. Contano anche le case sulla carta di sviluppatori approvati. E anche quelle con mutuo; da inizio 2024 non serve più aver estinto una quota minima prima della domanda, la banca emette semplicemente una lettera di non opposizione.
La procedura in sé è rapida per gli standard della residenza. Per gli immobili a Dubai passa dal Land Department: verifica di idoneità sull'atto, esame medico, dati biometrici per l'Emirates ID, e il visto arriva tipicamente in settimane, non mesi. Abu Dhabi e gli altri emirati gestiscono percorsi paralleli sulla stessa logica dei 2 milioni di AED, quindi scegliere l'emirato è in realtà scegliere il mercato, non il programma.
Sia chiaro cosa si compra, però. È residenza legata a un bene, non una strada verso il passaporto. Gli Emirati non naturalizzano investitori in senso pratico, e se vendi e scendi sotto i 2 milioni di AED, il visto decade insieme alla proprietà. In cambio: niente tassa sul reddito, niente imposta annuale sulla proprietà (solo una commissione di trasferimento una tantum del 4% all'acquisto), e rendimenti lordi da affitto del 6-8% nelle zone di fascia media. Molti titolari considerano il visto stesso come il vero rendimento dell'investimento.
Il nostro catalogo Emirati segnala quali annunci superano da soli la soglia dei 2 milioni di AED.
Cipro: residenza permanente con un immobile nuovo
Cipro concede residenza permanente, non un permesso temporaneo, e quella sola parola cambia tutti i calcoli. La via veloce richiede 300.000 € più IVA investiti in un immobile residenziale nuovo comprato direttamente dallo sviluppatore. Solo prima vendita. Le case già possedute non contano, e questo sorprende circa un compratore su due che si è già innamorato di una villa di dieci anni a Pafo.
Il resto della pratica riguarda provenienza dei fondi e reddito. I fondi devono arrivare dall'estero, e serve dimostrare un reddito annuo sicuro fuori da Cipro: 50.000 € per il richiedente principale, altri 15.000 € per il coniuge e 10.000 € per ogni figlio a carico. L'approvazione arriva di solito in pochi mesi, lo status è permanente da subito, e mantenerlo richiede esattamente una cosa: mettere piede sull'isola almeno una volta ogni due anni.
Due avvertenze che diamo a ogni cliente. Cipro non è nell'area Schengen, quindi questo permesso non apre le frontiere europee come fa la residenza greca; l'adesione viene definita imminente da anni senza mai arrivare. E l'IVA decide il prezzo reale. L'aliquota standard è del 19%, ma un'aliquota ridotta del 5% si applica ai primi 130 metri quadrati di una casa in cui vivrai davvero, a certe condizioni. Su un acquisto da 300.000 € fa una differenza di 42.000 €, che vale la pena strutturare prima di firmare qualsiasi cosa.
Con l'inasprimento del 2023 è arrivato un obbligo in più: i titolari confermano ogni anno che l'investimento e il reddito alla base della domanda sono ancora validi, oltre a un certificato penale pulito. È routine burocratica, non una trappola, ma ignorarlo fa smettere in silenzio la permanenza di essere permanente.
Limassol, Pafo e Larnaca assorbono gran parte di questa domanda. La nostra pagina Cipro mostra cosa comprano i 300.000 € in ciascuna città, e il divario tra le tre è più ampio di quanto si pensi.
Turchia: 400.000 dollari danno la cittadinanza, non solo la residenza
La Turchia entra in questa lista con un asterisco, perché non offre residenza. Offre cittadinanza. Compra un immobile con valore periziato ufficialmente di almeno 400.000 dollari, accetta un vincolo di non vendita per tre anni scritto sull'atto, e puoi chiedere il passaporto turco per te, il coniuge e i figli minori di 18 anni. Sei-nove mesi è la tempistica normale. Nessun requisito di residenza, nessun esame di lingua, e la doppia cittadinanza è ammessa.
L'acquisto è più controllato di una compravendita ordinaria. Un perito autorizzato dallo stato certifica il valore, il denaro deve passare da banche turche con la relativa documentazione valutaria, e il prezzo dichiarato sull'atto deve corrispondere alla realtà. La vecchia abitudine di sottodichiarare per risparmiare sull'imposta di trasferimento qui è fatale: annulla la domanda di cittadinanza.
L'avvertenza onesta riguarda il cambio. La lira scende da un decennio, quindi la domanda non è se un immobile arriva a 400.000 dollari in perizia, ma se varrà ancora quella cifra allo scadere dei tre anni. I quartieri centrali di Istanbul e i mercati costieri consolidati intorno ad Antalya e Bodrum reggono il valore in dollari molto meglio delle periferie costruite in serie per il mercato del passaporto. Compra prima l'immobile, la cittadinanza viene dopo.
Per completezza: la Turchia concede cittadinanza anche a fronte di un deposito bancario o investimento in fondi da 500.000 dollari mantenuto tre anni. Quasi tutti scelgono comunque la via immobiliare, perché un appartamento a Kadıköy almeno rende affitto mentre aspetta.
Montenegro: qualsiasi casa, un permesso rinnovabile
Il Montenegro è l'opzione minimalista. Nessuna soglia: possiedi un immobile residenziale abitabile registrato a tuo nome e puoi chiedere un permesso di soggiorno temporaneo, rilasciato per un anno e rinnovabile finché tieni la casa. Per chi compra sulla baia di Kotor o a Budva questo è spesso un effetto collaterale dell'acquisto di una casa vacanze, non il motivo dell'acquisto.
La domanda si presenta di persona, richiede assicurazione sanitaria e prova di potersi mantenere, e resta legata a quel preciso immobile. Vendi la casa e cade la base del permesso.
Va chiarito cosa non è. Il permesso fa vivere nel paese ma non apre nessuna corsia veloce verso un passaporto, e il programma di cittadinanza per investimento che molti ricordano vagamente è chiuso a fine 2022. La partita lunga qui è l'adesione all'UE. Il Montenegro è il candidato più avanzato, e chi avrà accumulato anni di residenza legale prima dell'ingresso sarà in buona posizione se e quando arriverà.
Georgia: 100.000 dollari e una delle burocrazie più leggere in assoluto
La Georgia concede un permesso di residenza agli stranieri proprietari di un immobile periziato a 100.000 dollari o più, confermato da una valutazione locale certificata. La burocrazia è nota per essere minima. Registrare un acquisto richiede un giorno in uno sportello pubblico, la procedura del permesso si misura in settimane, e i familiari possono richiederlo insieme al proprietario.
Una particolarità toglie urgenza al permesso: i cittadini di quasi cento paesi possono comunque restare in Georgia senza visto per un anno intero. Il permesso si giustifica quando vuoi sistemarti sul serio, aprire conti bancari locali o gestire un'attività senza uscite di confine ogni tre mesi. E ai prezzi di Batumi, 100.000 dollari comprano ancora un buon appartamento sul mare, cosa che nella maggior parte dell'Europa costiera non è più vera da tempo.
Il resto del campo, in breve
Qualche programma merita una riga a testa. La Lettonia scambia ancora un permesso di residenza per 250.000 € di proprietà più una tassa statale; i volumi sono piccoli ma la porta è aperta. Il programma di residenza permanente di Malta funziona con una casa affittata o comprata più un contributo al governo, ed è sopravvissuto alla sentenza che ha chiuso lo schema di passaporti dell'isola. Il visto investitori rilanciato dall'Ungheria passa attraverso fondi immobiliari autorizzati da 250.000 €, non comprando direttamente un appartamento.
Dall'altra parte dell'Atlantico, cinque stati caraibici (Saint Kitts e Nevis, Antigua, Dominica, Grenada, Santa Lucia) vendono cittadinanza con immobili in resort approvati come una delle opzioni di pagamento; i prezzi partono da circa 200.000 dollari e sono saliti bruscamente dopo il 2023 sotto pressione di USA e UE. E l'EB-5 americano, che finisce di continuo forzato in queste liste, non è affatto un programma immobiliare. È un investimento aziendale che crea posti di lavoro, da 800.000 dollari. Comprare un condominio a Miami ti lascia con un condominio a Miami.
Portogallo e Spagna: comprare va bene, i documenti seguono un'altra strada
Né l'uno né l'altro paese limita l'acquisto immobiliare agli stranieri. Ciò che è sparito è lo scambio tra proprietà e documenti.
Il golden visa portoghese sopravvive con un altro carburante: fondi di investimento da 500.000 €, donazioni a cultura o ricerca da 250.000 €, e vie di creazione posti di lavoro usate da pochi. Il suo percorso di cinque anni verso la cittadinanza è il più corto dell'Europa occidentale, ed è per questo che la via dei fondi resta così battuta. Chi voleva soprattutto vivere in Portogallo se la cava meglio con il visto D7, che chiede reddito passivo stabile ancorato al salario minimo nazionale invece che capitale, o con il D8 per chi lavora da remoto.
La Spagna non offre più alcuna via di investimento dall'aprile 2025. Il visto non lucrativo (reddito passivo di circa 2.400 € al mese per il richiedente principale, senza poter lavorare in Spagna) e il visto per nomadi digitali portano il peso al suo posto. Si può avere l'uno o l'altro insieme a una casa spagnola; la casa semplicemente non qualifica più.
Scegliere una via, e verificare qualsiasi lista
Messi uno accanto all'altro, i programmi aperti si ordinano in base a cosa vuoi ottimizzare. Accesso Schengen senza trasferirti: Grecia da 400.000 €. Una base senza tasse che userai davvero: Emirati a 2 milioni di AED. Status permanente in un paese UE con l'ingresso più basso: Cipro a 300.000 € più IVA. Un secondo passaporto: Turchia a 400.000 dollari. Un punto d'appoggio costiero con budget modesto: Montenegro o Georgia, dove l'immobile è l'obiettivo e il permesso è il bonus.
Prima di fidarti di qualsiasi lista, questa compresa, applica le stesse cinque verifiche che faremmo noi:
- Trova la data di pubblicazione. In questo settore, tutto ciò che supera l'anno è storia, non guida.
- Verifica il programma su una fonte governativa, non sulla pagina di un'agenzia con un funnel di vendita attaccato.
- Controlla se esistono fasce regionali. Una cifra unica per la Grecia è sbagliata da settembre 2024.
- Chiedi cosa l'immobile non può fare. La Grecia vieta gli affitti brevi sulle case del golden visa.
- Chiedi quando si può vendere. La Turchia blocca l'atto per tre anni.
Le regole si sono mosse in ogni programma di questa pagina tra il 2023 e il 2026, e si muoveranno ancora. HomeNSearch le segue nei 13 paesi che copriamo, e i nostri team locali tendono a sentire delle modifiche in bozza dagli avvocati sul campo prima che diventino legge. Se vuoi una rosa di opzioni messa alla prova sul tuo budget, passaporto e situazione fiscale, chiedicelo. Quella conversazione non costa nulla. Disfare un acquisto sbagliato da 400.000 € sì.
Domande frequenti
Quali paesi concedono ancora residenza per l'acquisto di un immobile nel 2026?
Grecia (da 400.000 € nella maggior parte delle regioni, 800.000 € ad Atene e nelle isole di punta, 250.000 € per progetti di conversione o restauro), gli Emirati (2 milioni di AED), Cipro (300.000 € più IVA su un immobile nuovo), Montenegro (qualsiasi casa registrata), Georgia (100.000 dollari) e Lettonia (250.000 €, volumi piccoli ma funzionanti). La Turchia va oltre e concede cittadinanza a 400.000 dollari. Anche diversi stati caraibici vendono cittadinanza con opzioni immobiliari, ma si tratta di programmi da passaporto, non di posti dove la maggior parte dei compratori pensa davvero di vivere.
Si può ancora ottenere un golden visa in Spagna o Portogallo?
Non tramite l'immobiliare. La Spagna ha chiuso il golden visa del tutto il 3 aprile 2025. Il programma portoghese è ancora attivo, ma il mattone non conta più dall'ottobre 2023; le vie percorribili sono fondi da 500.000 € e donazioni culturali da 250.000 €. Se l'obiettivo era vivere lì e non investire, il visto non lucrativo spagnolo e il D7 portoghese sono le alternative oneste, entrambi basati sul reddito invece che sul capitale.
Qual è il modo più economico per ottenere la residenza europea tramite un immobile?
Il Montenegro, dove qualsiasi casa abitabile sostiene un permesso rinnovabile senza prezzo minimo. Dentro l'UE, la via greca da 250.000 € per conversione e restauro è il pavimento se sei disposto ad affrontare un progetto. Altrimenti Cipro a 300.000 € più IVA per lo status permanente, poi la fascia greca da 400.000 € per la mobilità Schengen.
Un golden visa porta alla cittadinanza?
Non da solo, da nessuna parte. La Grecia chiede sette anni di residenza reale più un esame di lingua. Cipro conta gli anni passati fisicamente sull'isola. Il Portogallo è l'eccezione con cinque anni, motivo per cui la sua via dei fondi resta così battuta anche senza proprietà. La Turchia salta la fila e concede cittadinanza direttamente in cambio dell'acquisto da 400.000 dollari. Gli Emirati, a tutti gli effetti pratici, non naturalizzano investitori.
Bisogna vivere nel paese per mantenere il visto?
Nella maggior parte dei casi no, ed è proprio questo il prodotto. La Grecia non fissa soggiorno minimo. Gli Emirati chiedono solo di mantenere l'immobile che dà diritto al visto. Cipro vuole una visita ogni due anni. Il Montenegro è l'eccezione; il suo permesso presuppone che tu sia davvero presente, e i rinnovi si complicano se non lo sei mai. I cittadini turchi, naturalmente, non devono residenza a nessuno.
