La Grecia mette meno barriere davanti all'acquirente straniero di quasi ogni altro paese del sud Europa. I cittadini UE non ne incontrano nessuna. I cittadini extra-UE devono ottenere un permesso di routine in alcune zone di confine, e nulla più. Il permesso non è la parte difficile.
La parte difficile è la carta. I titoli greci portano dietro decenni di storia successoria, una quota non piccola di edifici non coincide col proprio permesso di costruzione, e il paese sta ancora completando il passaggio dai registri cartacei — indicizzati per nome del proprietario — a un catasto digitale moderno. Niente di tutto questo deve spaventarti. Ti dice però dove mettere le energie: in un buon avvocato e in controlli fatti con calma, non nel colore delle pareti. Questa guida copre l'intero percorso, con cifre reali su tasse e spese; per il mercato in sé puoi partire dalla nostra pagina dedicata alla Grecia.
Il mercato che ti aspetta
Il mattone greco ha vissuto un decennio durissimo dopo il 2008, con una perdita di valore vicina al 40%, e risale dal 2017. È questa ripresa a rendere il mercato così vivace. Gli appartamenti ad Atene che sfioravano i 1.000 €/m² nel punto più basso della crisi si sono raddoppiati o triplicati; come orientamento di massima al momento in cui scriviamo, il centro di Atene si muove tra 2.000 e 3.500 €/m², con i quartieri più ambiti oltre quella fascia, Salonicco un po' più sotto, e le isole che rifiutano qualunque media: una vista mare nelle Cicladi può costare più al metro quadro di un attico a Kolonaki, mentre l'entroterra cretese resta accessibile.
I rendimenti lordi da affitto in città stanno tra il 4 e il 6%, meglio nelle zone universitarie, sostenuti dal turismo e da un'offerta di nuove costruzioni piuttosto scarsa. Non stai più cogliendo un mercato in difficoltà. Compra l'immobile specifico, non il racconto della ripresa.
Dove vanno davvero gli acquirenti stranieri? Ad Atene per rendimento e liquidità, soprattutto nei quartieri che circondano il centro. In Calcidica, per i nordeuropei che scendono in auto ogni estate. A Creta, per chi vuole viverci tutto l'anno, perché i suoi paesi non si spengono a novembre come accade nelle isole più piccole. Nelle Cicladi vanno le case-trofeo, nel Peloponneso chi cerca valore restando vicino ad Atene. Ogni zona ha una propria logica di prezzo — argomento per un altro articolo — ma il processo d'acquisto qui sotto è lo stesso ovunque.
Chi può comprare in Grecia
Quasi chiunque. La Grecia non pone alcuna restrizione generale alla proprietà straniera di case, appartamenti o terreni. Non serve la residenza, non serve un visto, non serve un socio greco. Una coppia di Manchester, un ingegnere software di Toronto e un developer di Belgrado firmano lo stesso rogito davanti allo stesso notaio, alle stesse condizioni.
L'unica eccezione discende da una legge del 1990 che individua alcune zone di confine: le isole dell'Egeo orientale, il Dodecaneso (Rodi e Kos comprese) e le prefetture lungo il confine terrestre settentrionale, tra le altre. I cittadini UE ed EEA comprano lì senza alcuna formalità. Gli acquirenti extra-UE chiedono prima un permesso all'Amministrazione Decentrata regionale, spiegando chi sono e a cosa serve l'immobile. Sembra complicato. Nella pratica è routine: le commissioni approvano la grande maggioranza delle domande, l'attesa aggiunge qualche settimana, e oggi migliaia di proprietari extra-UE hanno casa a Rodi o a Lesbo. Se la casa scelta ricade in una di queste zone, il tuo avvocato presenta la domanda prima che tu impegni denaro, e tutto il resto procede normalmente.
Assumi un avvocato indipendente prima di visitare anche una sola casa
In molti paesi l'avvocato compare a metà trattativa, quasi come una formalità. In Grecia no. Cerca subito un tuo avvocato immobiliare: non quello del venditore, non quello suggerito dall'agenzia davanti a un caffè, ma uno che risponde solo a te e che di mestiere legge titoli di proprietà.
Il motivo sta nella storia immobiliare greca. Qui le proprietà sono passate di generazione in generazione spesso in modo informale. I titoli si dividono tra fratelli, i testamenti restano non trascritti, e una quota di un terreno può essere ancora intestata a una nonna morta nel 1974. Le case di isola e di paese sono il caso classico. Aggiungici i decenni in cui costruire un po' oltre il permesso era abitudine nazionale: un piano in più, una veranda chiusa, un ripostiglio diventato monolocale. Molto di tutto questo è stato nel frattempo dichiarato e sanato attraverso i condoni di stato, ma "sanato" vuol dire che esiste un certificato a dimostrarlo, e ciò che resta non dichiarato diventa un problema tuo nel momento in cui firmi.
Le parcelle dell'avvocato vanno dall'1 all'1,5% del prezzo più IVA, e un buon avvocato si guadagna ogni euro: verifica del titolo su 20 anni di rogiti, controllo dei permessi con un ingegnere, redazione del compromesso, presenza al rogito. Dagli una procura e potrà anche ottenerti l'AFM, gestire la banca e firmare per te se non riesci a volare in Grecia.
L'AFM: il numero senza cui non si muove nulla
Prima di tutto questo serve l'AFM, il codice fiscale greco a nove cifre. È obbligatorio per compratori di qualunque nazionalità. Senza AFM niente rogito, niente conto in banca, niente contratto di utenze, niente pagamento dell'imposta di trasferimento, niente dichiarazione annuale dell'immobile. I funzionari lo chiedono prima ancora del nome.
La buona notizia: è gratuito e veloce. Si richiede in un ufficio delle imposte greco col passaporto, oppure tramite il portale AADE; ai non residenti viene assegnato un ufficio dedicato a chi vive all'estero. La maggior parte dei compratori non fa nemmeno questo di persona: un avvocato con procura ottiene l'AFM in pochi giorni mentre tu sei ancora a casa.
Serve un conto bancario greco?
La legge non lo impone. La pratica quasi sempre sì. Il denaro dell'acquisto deve arrivare al venditore attraverso il sistema bancario, con una traccia pulita e documentata, perché il fisco greco verifica la provenienza dei fondi, e perché prima o poi ti servirà comunque un conto locale per ENFIA, luce e acqua. Le banche chiedono più carte del previsto: passaporto, AFM, prova di indirizzo, dichiarazioni dei redditi, a volte prova di reddito. Comincia per tempo. Alcuni compratori pagano direttamente da un conto estero tramite il notaio, il che funziona, purché ogni euro sia tracciabile.
L'acquisto, passo per passo
Con l'avvocato incaricato e l'AFM in mano, un acquisto greco segue un ritmo che non è cambiato granché nei decenni. Cinque passaggi, in ordine.
Accordo sul prezzo e caparra di prenotazione
Le offerte sono informali, di solito passano dall'agente. Una volta accettato il prezzo, molti venditori firmano un breve accordo di prenotazione contro una caparra di 3.000-10.000 €, ritirando l'immobile dal mercato mentre lavora il tuo avvocato. Assicurati che l'accordo preveda la restituzione della caparra se i controlli sul titolo falliscono, e falla redigere al tuo avvocato invece di firmare il modulo standard dell'agenzia.
I controlli
Ora tocca all'avvocato e a un ingegnere, per due-quattro settimane. Titolo, gravami, permessi, debiti fiscali. L'elenco completo è nella sezione successiva, perché questa fase decide se compri una casa o una causa.
Firma del compromesso
Con i controlli superati, le due parti firmano un compromesso che fissa prezzo, data di rogito ed eventuali condizioni, contro una caparra del 5-10%. La legge greca dà a questa caparra effetti concreti: se ti ritiri senza motivo la perdi, se si ritira il venditore te la restituisce raddoppiata. Questa simmetria tiene oneste la maggior parte delle trattative nelle settimane prima del rogito.
Pagamento dell'imposta di trasferimento e firma del rogito
Il rogito si fa dal notaio, e i notai greci sono pubblici ufficiali nominati dallo stato, non semplici impiegati. L'acquirente paga per primo l'imposta di trasferimento; il notaio non firma senza la ricevuta. Poi l'atto viene letto ad alta voce, in greco, con un traduttore giurato presente se non parli la lingua, e firmato dalle due parti o dai loro procuratori.
Trascrizione del rogito
Resta un passaggio, e saltarlo sarebbe disastroso: la trascrizione presso il registro immobiliare o il catasto locale. In Grecia la proprietà si trasferisce con la trascrizione, non con la firma. Finché il rogito non è trascritto, nulla impedisce a un truffatore determinato di vendere due volte. Il tuo avvocato la presenta entro pochi giorni. Da quel momento l'immobile è tuo, e il commercialista lo aggiunge alla tua posizione fiscale greca con una dichiarazione E9.
Due diligence: dove le compravendite greche vanno storte
Un catasto ancora in costruzione
Storicamente la Grecia registrava la proprietà in registri locali che indicizzano i rogiti per nome del proprietario, non per particella. Dalla fine degli anni novanta tutto sta migrando nel Ktimatologio, il catasto nazionale organizzato per particella. La migrazione è molto avanzata ma non conclusa, e questo conta nella pratica. Nelle zone già migrate, l'avvocato estrae la scheda catastale e vede subito lo stato dell'immobile. Nelle zone ancora sui vecchi registri, la catena di proprietà va ricostruita rogito per rogito, di solito fino a 20 anni indietro. E nelle zone appena migrate emergono errori di trasferimento: confini sbagliati, una quota mancante, l'obiezione ancora pendente di un vicino. Una scheda catastale che non corrisponde alla realtà si può correggere, ma va corretta prima di comprare. Dopo diventa una tua causa.
Compri un terreno? Altri due controlli non sono negoziabili: le mappe forestali, perché un lotto classificato come bosco non è edificabile qualsiasi cosa dica il venditore, e la delimitazione della linea di costa per tutto ciò che è vicino al mare.
L'edificio confrontato col suo permesso
Fatti dare il permesso di costruzione e fai percorrere l'immobile a un ingegnere confrontandolo con le planimetrie. Le difformità sono frequenti, e la Grecia ha un intero sistema per gestirle. Le irregolarità sanate secondo le leggi di condono (l'ultima è la 4495/2017) hanno un certificato e una multa pagata, e il notaio le registra nel rogito. Quelle non dichiarate bloccano la vendita finché il venditore non le risolve, a suo carico se il compromesso è stato redatto bene dalla tua parte. Dal 2021, inoltre, ogni vendita richiede un certificato dell'ingegnere che confermi la conformità dell'edificio al permesso, o la piena regolarizzazione, più l'identificativo elettronico dell'edificio.
Cosa trovano davvero gli ingegneri? Seminterrati affittati come monolocali, terrazze della piscina oltre il limite di arretramento, sottotetti diventati camere da letto senza troppe formalità. Il sopralluogo costa 300-500 € e si legge come una radiografia dell'onestà del venditore.
Un segnale utile: produrre il certificato dell'ingegnere per un edificio in regola richiede pochi giorni. Se il venditore prende tempo per settimane, qualcosa si sta sanando dietro le quinte. Metti in conto il ritardo nel prezzo, oppure rinuncia.
Debiti e certificazioni
Alcuni debiti greci seguono l'immobile, per questo il notaio esige la prova che non esistano. Prima del rogito il venditore deve produrre:
- un certificato ENFIA che attesti il pagamento dell'imposta sulla proprietà degli ultimi cinque anni
- certificato di regolarità fiscale dall'AADE e, per venditori professionali, anche previdenziale
- un certificato comunale che attesti l'assenza di debiti sulla tassa TAP
- un certificato di assenza di ipoteche, gravami o pretese dal registro o dal catasto
- per gli appartamenti, la conferma che le spese condominiali sono in regola
Niente di eccezionale: è il fascicolo standard, e un venditore che fatica a metterlo insieme ti sta dicendo qualcosa.
Quanto costa: metti in conto l'8-10% sopra il prezzo
La Grecia si colloca nella media europea per le spese di chiusura. La voce principale è l'imposta di trasferimento: 3,09%, calcolata sul maggiore tra il prezzo del contratto e il "valore oggettivo" dell'immobile, una formula che il fisco aggiorna per ogni zona del paese.
Il nuovo costruito merita una frase a parte. Sulla carta, un immobile appena costruito e venduto dal developer prima del primo utilizzo sconta il 24% di IVA anziché l'imposta di trasferimento. Nella pratica, negli ultimi anni è stato in vigore un regime di sospensione: la Grecia ha congelato l'IVA sulle vendite di nuovo costruito e ha rinnovato più volte questo congelamento, così che queste operazioni si sono chiuse con l'ordinario 3,09%. Verifica per iscritto lo stato attuale per il tuo contratto specifico prima di firmare. Il divario è di oltre 20 punti di imposta.
Il resto del conto:
- avvocato, 1-1,5% più IVA
- notaio, circa 0,8-1,2% più IVA
- trascrizione al registro o catasto, 0,5-0,8%
- provvigione dell'agenzia, comunemente 2% più IVA a carico del compratore dove applicata
- traduttore, apostille e procure per un rogito a distanza, qualche centinaio di euro
Su un appartamento da 250.000 €, calcola 20.000-25.000 € tutto compreso. Per confronto, il sistema del notaire francese porta via un 7-8% prima ancora che venga pagato chiunque altro, mentre Cipro può risultare più economica sul nuovo costruito. La Grecia non è né un affare né una trappola sui costi. La vera partita si gioca sul titolo, non sulle commissioni.
Mutui per non residenti
Le banche greche prestano anche a compratori stranieri, ma con selettività e senza fretta. Metti in conto almeno il 30-40% di anticipo, dato che il loan-to-value per i non residenti si ferma di norma al 60-70% e può essere più basso se il reddito arriva da fuori UE. Le quattro grandi banche (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) hanno tutte programmi per compratori dall'estero, con un prezzo un gradino sopra quello dei residenti. L'istruttoria richiede molta documentazione: certificati di reddito, dichiarazioni fiscali, a volte un conto greco con una certa storia, e uno-due mesi di tempi.
Per questo, buona parte degli acquisti stranieri avviene in contanti, spesso finanziati riaccendendo un mutuo nel paese d'origine, dove le carte sono più semplici. Se vuoi comunque il finanziamento greco, chiedi una pre-valutazione scritta prima del compromesso e inserisci una condizione sospensiva legata al mutuo. Perdere una caparra per un mutuo negato è una lezione costosa.
Essere proprietari: l'ENFIA e la routine annuale
Ogni proprietario in Grecia paga l'ENFIA, l'imposta annuale sulla proprietà, calcolata su dimensioni, valore di zona, età e piano dell'immobile. Per un appartamento normale si aggira su poche centinaia di euro l'anno; gli immobili grandi o in zone di pregio pagano di più, e i patrimoni di alto valore hanno un supplemento aggiuntivo. Viene fatturata annualmente e pagata a rate mensili tramite il tuo account AADE.
Se affitti, il reddito è tassato a scaglioni: 15% fino a 12.000 € l'anno, 35% da lì a 35.000 €, 45% oltre. Gli affitti brevi comportano obblighi di registrazione e, nelle zone più turistiche, restrizioni sempre più strette, quindi verifica le regole del tuo comune prima di dare per scontati i rendimenti da Airbnb.
Due dettagli minori che colgono di sorpresa in seguito. L'assicurazione sull'edificio non è obbligatoria, ma la copertura sismica vale il suo premio modesto in un paese che trema. E l'eredità: i beni greci ricadono di default sotto le regole successorie greche, anche se la normativa UE permette a molti proprietari di scegliere invece la legge della propria nazionalità. Un testamento che copra l'immobile greco, redatto dallo stesso notaio, costa poco e risparmia agli eredi un rompicapo transfrontaliero.
Come si colloca la Grecia rispetto ai vicini
Rispetto agli altri mercati mediterranei che seguiamo su HomeNSearch, la Grecia è nella media sui costi e più lenta sulla burocrazia. Il NIE spagnolo gioca lo stesso ruolo dell'AFM, e le spese di chiusura spagnole cadono in una fascia simile, 8-12%, ma i registri spagnoli sono completamente digitali e più veloci da verificare. Cipro chiede ai compratori extra-UE un'approvazione del Consiglio dei Ministri, di routine quanto il permesso di zona di confine greco, e può battere la Grecia sui costi totali per il nuovo costruito. Il Portogallo ha il fascicolo più snello dei quattro, a spesa simile. In cambio della burocrazia più lenta, la Grecia offre il prezzo d'ingresso: un immobile costiero paragonabile costa ancora meno che sulla maggior parte della costa spagnola o portoghese, e il divario si è ridotto ma non chiuso.
La golden visa, in breve
Comprando alla soglia giusta, l'acquisto può portare con sé una residenza rinnovabile di cinque anni per la famiglia. Le soglie ora dipendono da dove e cosa compri: 800.000 € in Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e nelle isole maggiori; 400.000 € nel resto del paese; e uno scaglione di 250.000 € valido in tutto il territorio per edifici commerciali riconvertiti a uso residenziale e per il restauro di edifici vincolati. Gli scaglioni superiori hanno vincoli di superficie minima e di locazione. I dettagli cambiano spesso; la nostra guida alla golden visa greca tiene aggiornato il quadro.
Un avvertimento. Non lasciare che sia l'obiettivo del visto a scegliere l'immobile al posto tuo: un appartamento mediocre da 400.000 € resta un appartamento mediocre, solo con in più una carta di soggiorno.
E quando sarai pronto a passare dalla lettura alla ricerca vera, guarda gli annunci attuali su HomeNSearch, fissa il tuo budget e porta questa guida al primo sopralluogo.
Domande frequenti
Gli americani possono comprare casa in Grecia?
Sì, alle stesse condizioni degli altri cittadini extra-UE: codice AFM, avvocato, notaio, il percorso standard. L'unico passaggio in più riguarda le zone di confine designate, incluse le isole dell'Egeo orientale e il Dodecaneso, dove il compratore extra-UE ottiene prima un permesso che nella grande maggioranza dei casi viene concesso.
Quanto tempo serve per comprare casa in Grecia?
Da uno a tre mesi dall'offerta accettata al rogito trascritto è la fascia realistica. Un appartamento in città con una scheda catastale pulita può chiudersi in quattro-sei settimane. Una casa d'isola con un vecchio titolo rurale, una sanatoria pendente o un permesso di zona di confine può arrivare a tre mesi e oltre.
Posso comprare senza venire in Grecia?
Legalmente sì. Con una procura firmata presso un consolato greco o apostillata nel tuo paese, il tuo avvocato può ottenere l'AFM, firmare il compromesso e concludere dal notaio per tuo conto. Molti compratori lo fanno regolarmente. Detto questo, se puoi, vedi l'immobile di persona: le fotografie perdonano crepe sui muri e strade rumorose.
Che tasse pagherò come proprietario nel tempo?
L'ENFIA ogni anno, l'imposta su eventuali affitti a partire dal 15%, e i tributi comunali riscossi tramite la bolletta della luce. Se in seguito vendi, controlla a quel punto le regole sulle plusvalenze: una sospensione ancora in corso ha finora lasciato esenti i venditori privati. Un commercialista greco costa poco e fa risparmiare molto di più.
