Cerca oggi "golden visa Grecia" e metà delle guide che trovi cita ancora 250.000 euro come prezzo della residenza in qualunque parte del paese. Quel numero ha smesso di essere vero il 31 agosto 2024. La Legge 5100/2024 ha diviso la Grecia in zone di investimento, e ora l'ingresso dipende da dove si trova l'immobile: 800.000 euro nei posti che la maggior parte degli acquirenti stranieri vuole davvero, 400.000 nel resto del paese, più tranquillo, e 250.000 solo per due categorie di immobili molto ristrette che quasi nessun agente ha in listino.
Il programma in sé va bene. La Grecia gestisce probabilmente lo schema golden visa più attivo d'Europa, e la domanda non è crollata quando il prezzo d'ingresso è triplicato. Quello che è cambiato è l'aritmetica, insieme a una serie di condizioni che gli articoli più vecchi saltano perché descrivono una legge che non esiste più. Questa guida traccia i tre livelli, segnala la regola delle isole che coglie di sorpresa i compratori, e ripercorre processo, tasse e rischi come stanno nel 2026.
Cosa ha davvero cambiato la Legge 5100/2024
Fino all'estate 2024, la Grecia funzionava a macchia di leopardo: 250.000 euro nella maggior parte del paese e 500.000 in una trentina di comuni ad alta domanda ricalcolati un anno prima. La Legge 5100/2024 ha spazzato via tutto questo e lo ha sostituito con una griglia nazionale basata su geografia e tipo di immobile. Tre livelli, applicabili agli acquisti effettuati dal 31 agosto 2024 in poi.
Con essa sono arrivate due regole strutturali. Primo, ai livelli da 800.000 e 400.000 euro bisogna acquistare un singolo immobile che valga l'intera soglia. Sommare tre o quattro appartamenti più economici per arrivare alla cifra, prassi comune nel vecchio regime, non funziona più per le nuove domande. Un immobile, importo pieno. Secondo, quell'immobile deve misurare almeno 120 metri quadrati. Un appartamento di 70 m² a Kolonaki può costare un milione di euro e comunque non qualificarsi.
Gli acquisti già avviati quando la legge è cambiata sono stati protetti da una finestra transitoria, motivo per cui incontrerai ancora proprietari che si sono qualificati a 250.000 euro nel centro di Atene. I loro diritti restano validi. I tuoi, da nuovo richiedente nel 2026, sono regolati interamente dalla griglia a tre livelli qui sotto.
Zona A: 800.000 euro ad Atene, Salonicco e le isole più note
Il livello più alto copre l'intera regione dell'Attica, cioè tutta la grande Atene: il centro storico, i sobborghi nord, il Pireo e l'intera Riviera ateniese fino a Sounio. Comprende anche l'unità regionale di Salonicco, e Mykonos e Santorini vengono citate esplicitamente.
Poi arriva la clausola che frega la gente. Anche qualunque isola con più di 3.100 abitanti stabili rientra nel livello da 800.000 euro. Basta guardare i dati del censimento e la lista si allunga in fretta: Creta, Rodi, Corfù, Paros, Naxos, Zante, Kos. I compratori danno spesso per scontato che "isola" voglia dire il livello più economico, si innamorano di una villa vicino a Chania, e scoprono dal notaio che Creta ha più di 600.000 residenti e il budget è appena raddoppiato. Se un'isola greca ha un aeroporto e un traghetto che conosci di nome, dai per scontato 800.000 euro fino a prova contraria.
Un'ultima insidia: le isole Saroniche appartengono amministrativamente alla regione dell'Attica. Idra, Egina, Spetses e Poros portano l'etichetta da 800.000 euro non per la popolazione, ma per la regione in cui si trovano. La zona segue la mappa amministrativa, non quella turistica, quindi fai confermare al tuo avvocato la classificazione di ogni indirizzo specifico prima di firmare qualsiasi cosa.
Cosa compra quella cifra? Sulla Riviera ateniese, un buon trilocale piuttosto che un gioiello. Nel centro di Salonicco, decisamente di più. A Mykonos, onestamente, non molto. La soglia è stata fissata alta apposta, per alleggerire la pressione che la domanda degli investitori esercitava sull'edilizia locale, e i prezzi della Zona A riflettono proprio questa intenzione politica.
Zona B: 400.000 euro nel resto del paese
Il resto del paese si qualifica a 400.000 euro: la terraferma fuori dall'Attica e dall'unità regionale di Salonicco, più le isole con meno di 3.100 residenti. Valgono le stesse condizioni, un solo immobile di almeno 120 metri quadrati.
È qui che vive il vero rapporto qualità-prezzo. Nel Peloponneso, in Calcidica, intorno a Kalamata, Volos o Ioannina, 400.000 euro comprano una casa davvero grande, spesso con terreno e vista mare, in mercati dove la sola domanda locale non spingerebbe mai i prezzi così in alto. Per le famiglie che vogliono il permesso più una base per le vacanze utilizzabile, invece di una macchina da affitti, la Zona B è di solito la scelta più razionale.
Attenzione però alla soglia dei 120 m² nei mercati di paese. Le casette di pietra piene di fascino misurano spesso 90 o 100 m², e la regola sulla metratura non fa sconti al carattere. Filtra gli annunci per superficie catastale fin dall'inizio, perché il numero sull'annuncio e quello sull'atto non sempre coincidono, e conta solo l'atto.
Il problema arriva alla rivendita. Quando alla fine venderai, il tuo acquirente più probabile sarà un altro richiedente golden visa, perché 400.000 euro sono ben oltre il tetto locale in molte di queste zone. Non è un motivo per evitare la Zona B. È un motivo per comprare un immobile che avrebbe senso a quel prezzo anche senza il visto attaccato.
Zona C: la via da 250.000 euro sopravvissuta
Il vecchio prezzo storico esiste ancora, ovunque in Grecia, centro di Atene compreso, per esattamente due categorie di immobili.
La prima è una conversione da commerciale a residenziale: un edificio che aveva uso commerciale, un piano uffici, un piccolo hotel, un magazzino, trasformato in abitazioni. La legge è rigida sull'ordine qui. Il cambio di destinazione d'uso deve essere completato prima di presentare la domanda di residenza, non solo promesso per dopo. La seconda categoria è un edificio vincolato in ristrutturazione, dove ci si assume l'obbligo di restaurarlo. Nessuna delle due vie porta il minimo di 120 m², motivo per cui monolocali e bilocali compaiono negli annunci di Zona C mentre i livelli standard partono da taglio familiare.
Prima di prenotare un'unità in conversione, chiedi il permesso di cambio d'uso già completato, non la domanda per ottenerlo. Un costruttore che promette che le carte arriveranno dopo il rogito ti sta chiedendo di scommettere l'intero visto sul suo calendario di cantiere.
Il vincolo è l'offerta. Le conversioni con le carte in regola scarseggiano, e i costruttori ateniesi che le confezionano applicano un sovrapprezzo da visto al metro quadro. Alcuni progetti sono eccellenti. Altri sono vecchi uffici stanchi con tramezzi sottili e vernice fresca. Tratta la via da 250.000 euro come un acquisto specialistico: metti in conto una perizia indipendente in più rispetto ai controlli legali, e confronta il prezzo al metro quadro con appartamenti ordinari nella stessa via.
Cosa dà il permesso
L'approvazione porta un permesso di soggiorno di cinque anni, rinnovabile ogni cinque anni finché possiedi l'immobile che dà diritto. Non c'è limite ai rinnovi né obbligo di aumentare l'investimento in seguito.
Tutta la famiglia viaggia su un unico acquisto: coniuge, figli sotto i 21 anni, e i genitori di entrambi i coniugi. Pochi programmi al mondo includono entrambe le coppie di genitori, e per le famiglie a tre generazioni questa è la carta più forte della Grecia. Ogni membro della famiglia riceve un proprio permesso legato allo status del richiedente principale, e i figli possono estendere la copertura fino a 24 anni tramite un permesso successivo prima di aver bisogno di una base di residenza propria.
I titolari possono vivere in Grecia a tempo pieno e viaggiare nell'area Schengen fino a 90 giorni ogni finestra di 180 giorni. E il programma non chiede nulla in cambio in termini di presenza. Non c'è soggiorno minimo. Puoi volare una volta per la biometria, rinnovare dall'estero, e non passare mai un inverno ad Atene. Per gli investitori che vogliono un piede in Europa senza trasferirsi, questa singola caratteristica spiega gran parte della domanda. Il nostro confronto sui paesi con golden visa nel 2026 mostra quanto sia diventata rara la condizione di soggiorno zero.
Un punto meccanico: il permesso vive e muore con l'investimento. Vendi l'immobile e il diritto di residenza finisce. Puoi sostituire un immobile idoneo con un altro senza perdere lo status, se le carte vengono ordinate correttamente, e chi compra il tuo immobile può fare domanda sullo stesso bene se ne ha i requisiti.
Cosa non dà
Non è un permesso di lavoro. Un impiego stipendiato con un'azienda greca è fuori discussione. Puoi possedere un'azienda, sedere in un consiglio, avere azioni e incassare affitti, ma non puoi firmare un contratto di lavoro subordinato. Le famiglie che pianificano un trasferimento vero dovrebbero sistemare le fonti di reddito prima di impegnarsi, perché "troveremo lavoro sul posto" non è qualcosa che questo permesso sostiene.
Non è nemmeno un passaporto, e nessun numero di rinnovi lo trasforma in uno. La cittadinanza greca passa dalla naturalizzazione ordinaria: sette anni di residenza fisica effettiva, residenza fiscale, un esame di lingua e cultura. Gli anni di golden visa trascorsi fuori dalla Grecia non costruiscono alcun percorso di naturalizzazione. Il marketing ama sfumare questa linea, quindi ecco la versione onesta: il visto dà il diritto di vivere in Grecia, e un passaporto arriva solo se quel diritto lo eserciti davvero, per anni, di persona.
Un ultimo confine. Il diritto di residenza è greco, non europeo. I viaggi Schengen servono per le visite; stabilirsi a Berlino o Parigi con un permesso greco non è possibile.
Perché i compratori scelgono ancora la Grecia
Perché le alternative continuano a sparire. Il Portogallo ha tolto il real estate dal proprio golden visa nell'ottobre 2023. La Spagna ha chiuso del tutto il proprio programma nell'aprile 2025. Tra le grandi economie UE, la Grecia è l'ultimo posto dove comprare casa porta ancora direttamente alla residenza, e questa scarsità, più di qualsiasi campagna di marketing, spiega perché le domande siano sopravvissute a due rincari.
Fuori dall'UE il ventaglio si allarga: Dubai concede un visto decennale a 2 milioni di AED, Cipro lega la residenza permanente a un acquisto da 300.000 euro. Entrambi compaiono nel confronto paese per paese linkato sopra. Dentro Schengen, però, la Grecia ora fa concorrenza soprattutto a se stessa. Vale la pena ricordarlo la prossima volta che un venditore insiste che il prezzo non è trattabile.
Il divieto di affitto breve che nessuno pubblicizza
Ecco la condizione che ha cambiato di più i conti dell'investimento. Un immobile acquistato secondo le regole successive ad agosto 2024 non può essere offerto in affitto breve. Niente Airbnb, niente Booking, nemmeno una settimana in alta stagione. Violare la regola comporta una multa da 50.000 euro prevista dalla legge, con il permesso stesso a rischio revoca. La logica è la stessa che ha alzato le soglie: i quartieri di Atene stavano perdendo case a lungo termine a favore degli appartamenti turistici, e il parlamento ha deciso che gli investitori del visto non dovessero aggiungersi al drenaggio.
L'affitto a lungo termine resta consentito. Un contratto standard di dodici mesi a un inquilino locale va benissimo, e gli affitti a lungo termine ad Atene sono saliti in modo costante negli anni. Ma la promessa pre-2024, compra un appartamento vicino all'Acropoli e lascia che i turisti ti paghino il visto, è morta per i nuovi acquirenti. Se il reddito da affitto breve è centrale nel tuo piano, l'immobile idoneo non può fornirtelo. Alcuni investitori risolvono la cosa comprando un secondo immobile, più piccolo, fuori dalla domanda, proprio per quello scopo.
Processo e documenti
Il fascicolo corre su due binari: l'acquisto e la domanda. Il lato acquisto funziona come qualunque transazione greca, e lo abbiamo scomposto a parte nella nostra guida su come comprare casa in Grecia. Il lato visto, in sintesi:
- Assumi un avvocato indipendente e firma una procura, così la maggior parte dei passaggi può avvenire senza che tu sia nel paese.
- Ottieni un codice fiscale greco (AFM) e organizza il canale di pagamento; l'intero prezzo deve passare per circuiti bancari tracciabili.
- Completa l'acquisto davanti a un notaio e registra il titolo.
- Presenta la domanda di residenza online al Ministero della Migrazione e dell'Asilo e paga la tassa statale, circa 2.000 euro per il richiedente principale e meno per ogni familiare a carico.
- Ricevi il certificato blu, un documento temporaneo che rende legale il tuo soggiorno mentre la domanda viene esaminata.
- Vai all'appuntamento biometrico per le impronte digitali, poi ritira la carta quinquennale.
Le carte fondamentali: passaporti di tutti, il contratto di acquisto con prova che l'intero prezzo è stato pagato, assicurazione sanitaria di una compagnia greca o approvata in Grecia per ogni richiedente, e documenti civili della famiglia, apostillati e tradotti ufficialmente. Questo significa certificato di matrimonio per il coniuge, certificati di nascita per i figli, e prova di parentela per i genitori. Le traduzioni sciatte sono una causa classica di ritardo, quindi usa un traduttore con cui il tuo avvocato ha già lavorato.
Tempi: la versione onesta
L'acquisto in sé, con un titolo pulito, richiede da quattro a otto settimane. Il certificato blu arriva entro pochi giorni da una domanda completa, e da quel momento sei regolare in Grecia, indipendentemente da quanto ci metta il resto.
È il resto dove servono aspettative gestite bene. Gli appuntamenti biometrici sono il collo di bottiglia. Gli uffici migrazione hanno assorbito ondate di domande prima di ogni cambio di regola, si sono formate code, e si smaltiscono a velocità diverse a seconda dell'ufficio e della stagione. Alcuni fascicoli si chiudono in pochi mesi; altri aspettano molto più a lungo uno slot per le impronte. Pianifica attorno al certificato blu piuttosto che alla carta, e diffida di chiunque garantisca un numero fisso di settimane, perché non controlla la coda. Un avvocato che presenta con procura si muove alla stessa velocità di un richiedente che presenta di persona; la tua presenza cambia solo la data della biometria.
Il quadro fiscale
Prima i costi di acquisto. Gli immobili usati portano un'imposta di trasferimento del 3,09%. Le nuove costruzioni sono formalmente soggette al 24% di IVA, ma la Grecia tiene quell'IVA sospesa da anni e ha prorogato ripetutamente la sospensione; verifica lo stato attuale prima di fare la scrematura degli annunci, perché la differenza è enorme. In più ci sono circa l'1-1,5% per il notaio, una cifra simile per il tuo avvocato, e circa il 2% più IVA se è coinvolta un'agenzia.
Poi i costi di possesso. L'ENFIA, l'imposta annuale sugli immobili, di solito si colloca tra qualche centinaio di euro e le quattro cifre basse per immobili nelle fasce di prezzo del golden visa, a seconda di posizione e dimensione. Se affitti a lungo termine, il reddito da locazione è tassato su scaglioni progressivi: 15% sui primi 12.000 euro al momento in cui scriviamo, poi 35%, poi 45% nello scaglione più alto. Niente di insolito per gli standard europei, ma va inserito nel modello di rendimento prima dell'acquisto, non dopo.
Vendere in seguito? Sulla carta esiste un'imposta sulle plusvalie immobiliari per i venditori privati, ma la Grecia l'ha sospesa anno dopo anno. Verifica la situazione quando pianifichi davvero un'uscita, invece di dare per scontato l'uno o l'altro esito.
Rischi da mettere in conto
Comincia dalla velocità delle regole. Le soglie si sono mosse due volte in due anni: da 250.000 a 500.000 euro nei comuni ad alta domanda nell'agosto 2023, poi all'attuale griglia a tre livelli nell'agosto 2024. Ogni cambio ha scatenato una corsa contro il tempo e una finestra di tutela dei diritti acquisiti, e nulla dice che le cifre attuali siano definitive. La direzione è stata sempre una: verso l'alto. Quindi verifica le regole in vigore con il Ministero della Migrazione prima di bonificare una caparra, qualunque cosa dica un articolo, incluso questo.
Poi c'è il problema degli 800.000 euro. I venditori in Zona A conoscono il numero magico, e lo stock idoneo al visto tende a essere prezzato sulla soglia piuttosto che sul mercato. Quell'appartamento in Riviera vale davvero 820.000 euro, o è un appartamento da 680.000 euro travestito con un sovrapprezzo da visto? Una perizia indipendente costa poche centinaia di euro e chiarisce la questione. Confrontala con immobili simili non pubblicizzati ai compratori del visto; il divario tra i due prezzi è il sovrapprezzo, e pagarlo dovrebbe essere una scelta consapevole, non un incidente.
La Zona C porta rischio di carte, già discusso sopra. La Zona B porta rischio di rivendita. Ogni zona porta i pericoli ordinari dell'acquisto in un sistema legale non familiare, motivo per cui il consiglio dell'avvocato indipendente torna più volte in questo articolo. Su HomeNSearch elenchiamo immobili in tutta la Grecia e possiamo dirti, prima che ti innamori di un annuncio, sotto quale soglia rientra davvero. Questo solo controllo ha risparmiato ad alcuni compratori sorprese a sei cifre.
Domande frequenti
Posso combinare due immobili più economici per arrivare a 800.000 euro?
No. La Legge 5100/2024 richiede un singolo immobile che valga l'intero importo sia al livello da 800.000 sia a quello da 400.000 euro. I portafogli di appartamenti più piccoli funzionavano con le vecchie regole, e i permessi già rilasciati conservano i loro diritti, ma una nuova domanda richiede un unico immobile idoneo.
Creta si qualifica a 400.000 euro?
No. Qualunque isola con più di 3.100 residenti stabili rientra nel livello da 800.000 euro, il che include Creta insieme a Rodi, Corfù, Paros e la maggior parte delle isole con un nome che riconosceresti. Il livello isolano da 400.000 euro vale solo per quelle con meno di 3.100 residenti.
Posso affittare il mio immobile golden visa?
A lungo termine sì: un contratto standard è consentito e il reddito è tassato sulla scala ordinaria. A breve termine no. Gli immobili acquistati secondo le regole in vigore dal 31 agosto 2024 non possono essere pubblicati su piattaforme tipo Airbnb, e una violazione rischia una multa da 50.000 euro più la perdita del permesso.
Devo vivere in Grecia per mantenere il permesso?
No. Non c'è alcun soggiorno minimo. Puoi rinnovare ogni cinque anni finché possiedi l'immobile, anche dall'estero. La cittadinanza però è un percorso separato: richiede sette anni di residenza reale più un esame di lingua, e gli anni di visto trascorsi fuori dalla Grecia non contano per quello.
La via da 250.000 euro è ancora disponibile nel 2026?
Sì, solo per due tipi di immobile: conversioni da commerciale a residenziale completate prima della domanda, ed edifici vincolati in ristrutturazione. Entrambe valgono ovunque in Grecia, centro di Atene compreso. L'offerta è scarsa e i permessi si giocano proprio lì, quindi verifica le carte del cambio d'uso prima di versare una caparra.
