Il Golden Visa Grecia concede a un acquirente extra-UE e alla sua famiglia un permesso di residenza di cinque anni, rinnovabile, in cambio dell'acquisto di un immobile greco, e nel 2026 il prezzo dipende dalla località dell'immobile: €800.000 in Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e in qualsiasi isola con più di 3.100 residenti; €400.000 nel resto del paese; €250.000 solo per un edificio commerciale convertito ad uso abitativo o un edificio vincolato che si restaura. Queste fasce derivano dalla Legge 5100/2024 e si applicano agli acquisti dal 1° settembre 2024. Le abbiamo verificate a settembre 2026 sulla pagina golden visa del Ministero della Migrazione e dell'Asilo e sulla Circolare 1/2026 del Ministero di aprile 2026, che mantiene la stessa griglia. Se una guida indica ancora €250.000 per un normale appartamento ad Atene, descrive una legge che non esiste più.
Requisiti del Golden Visa Grecia nel 2026
Per avere diritto tramite l'immobile occorre essere cittadini extra-UE, acquistare un immobile del valore di almeno la soglia prevista per la sua zona, pagare l'intero prezzo tramite bonifici bancari tracciabili prima di presentare domanda, disporre di un'assicurazione sanitaria per ogni familiare e avere fedina penale pulita. Non c'è test linguistico, non c'è soggiorno minimo e non c'è verifica del reddito. I cittadini britannici sono extra-UE dalla Brexit, quindi fanno domanda alle stesse condizioni di statunitensi, indiani o chiunque altro fuori dall'UE.
La Legge 5100/2024 ha aggiunto tre condizioni che colgono impreparati chi legge materiale più datato:
- Un solo immobile, importo intero. Ai livelli di €800.000 e €400.000 il valore deve trovarsi in un unico immobile. Combinare due o tre appartamenti più economici per raggiungere la cifra non funziona più per le nuove domande.
- Almeno 120 m² di superficie abitativa principale. Ripostigli e posti auto possono far parte dell'operazione, ma la Circolare 1/2026 stabilisce che non contano ai fini dei 120 m². Un appartamento di 90 m² a Kolonaki può costare un milione di euro e non essere comunque idoneo.
- Nessuna locazione breve. L'immobile non può essere offerto su piattaforme tipo Airbnb. La Legge 5100/2024 prevede una multa di €50.000 per la violazione e consente la revoca del permesso (come riassunto da Global Citizen Solutions e Watson Farley & Williams, verificato a settembre 2026).
Gli acquirenti che avevano versato una caparra secondo le vecchie regole prima delle scadenze del 2024 hanno mantenuto le vecchie soglie. Quella finestra transitoria si è chiusa nel 2024, quindi chi compra nel 2026 rientra interamente nella griglia a tre fasce.
Le tre fasce di prezzo e dove si applicano
| Fascia | Dove | Condizioni principali |
|---|---|---|
| €800.000 | Regione dell'Attica (grande Atene, Pireo, la Riviera Ateniese, le isole Saroniche), Unità Regionale di Salonicco, Mykonos, Santorini, isole con più di 3.100 residenti | Un solo immobile, almeno 120 m² |
| €400.000 | Ovunque altrove: la terraferma fuori da Attica e Salonicco, isole con 3.100 residenti o meno | Un solo immobile, almeno 120 m² |
| €250.000 | Ovunque in Grecia | Conversione da commerciale a residenziale completata prima della domanda, oppure un edificio vincolato che si restaura; nessun minimo di 120 m² |
Fonti: Legge 5100/2024 come riassunta da Watson Farley & Williams, e Circolare 1/2026 del Ministero come riassunta da Amoiridis Law Firm, entrambe verificate a settembre 2026.
€800.000: Atene, Salonicco e le grandi isole
La clausola sulle isole è quella che sorprende di più. Secondo la Legge 5100/2024, qualsiasi isola con popolazione permanente superiore a 3.100 abitanti rientra nella fascia massima, il che include Creta, Rodi, Corfù, Paros, Naxos, Zante e Kos. Gli acquirenti selezionano una villa vicino a La Canea supponendo che "isola" significhi la fascia più economica, poi sentono dall'avvocato che Creta aveva più di 600.000 residenti nel censimento 2021 (ELSTAT) e che il budget è raddoppiato. Hydra, Egina, Spetses e Poros sono piccole ma appartengono amministrativamente all'Attica, quindi sono anch'esse a €800.000. La zona segue la mappa amministrativa, non quella turistica. Chieda al proprio avvocato di confermare la classificazione dell'indirizzo esatto prima di firmare una prenotazione.
A questo livello, sulla Riviera Ateniese si compra un buon quadrilocale, non una villa signorile. I venditori conoscono il numero magico, e lo stock idoneo al visto è spesso prezzato in base alla soglia piuttosto che al mercato. Una valutazione indipendente dice se quell'appartamento da €820.000 è in realtà un appartamento da €680.000 con un premio per il visto, e costa poco rispetto al prezzo.
€400.000: il resto della Grecia
La Legge 5100/2024 colloca tutto fuori dalla fascia massima a €400.000: il Peloponneso, la Calcidica, Kalamata, Volos, Ioannina e le isole minori. Qui il denaro compra una grande casa, spesso con terreno, in mercati dove la sola domanda locale raramente raggiungerebbe quel prezzo. Per una famiglia che vuole il permesso più una casa vacanze, questa è di norma la fascia più sensata.
Due cose da tenere d'occhio. Le case in pietra dei villaggi misurano spesso 90-100 m², e la regola dei 120 m² nella Legge 5100/2024 non ha eccezioni a questa fascia; verifichi la superficie nell'atto di proprietà, non nell'annuncio, perché conta solo l'atto. E pensi all'uscita. In molte di queste zone il futuro acquirente sarà probabilmente un altro richiedente del visto, quindi compri qualcosa che abbia senso al suo prezzo anche senza il permesso allegato. La nostra guida su dove comprare casa in Grecia confronta le regioni.
€250.000: conversioni ed edifici vincolati
La Legge 5100/2024 mantiene il vecchio prezzo di punta per due tipi di immobile in tutto il paese, centro di Atene incluso. Il primo è un edificio a uso commerciale (uffici, un piccolo albergo, un magazzino) convertito in abitazioni. Il cambio d'uso deve essere completato e riconosciuto secondo la normativa urbanistica prima di presentare la domanda; la Circolare 1/2026 è esplicita nel richiedere che il fascicolo tecnico mostri una conversione conclusa. Uno sviluppatore che promette la documentazione "dopo il rogito" chiede di scommettere il visto sui suoi tempi, quindi occorre chiedere di vedere il permesso di cambio d'uso già rilasciato, non la domanda per ottenerlo. Le unità convertite non possono inoltre fungere da sede legale o filiale di un'azienda.
Il secondo tipo è un edificio vincolato che ci si impegna a restaurare. Secondo la Circolare, il restauro deve concludersi entro il primo rinnovo, e un trasferimento dell'immobile prima del completamento del restauro è nullo. Entrambe le vie saltano il minimo di 120 m², motivo per cui compaiono monolocali negli annunci a €250.000. L'offerta è scarsa e la qualità varia, quindi conviene pagare la relazione di un perito indipendente e confrontare il prezzo al metro quadro con gli appartamenti ordinari nella stessa via.
Vale la pena il Golden Visa Grecia?
Dipende da cosa se ne vuole ricavare. I punti di forza sono concreti: nessun soggiorno minimo, entrambe le coppie di genitori incluse, un permesso che si rinnova finché si possiede l'immobile, e accesso Schengen per le visite. All'interno dell'UE la scelta si è anche ristretta. Il Portogallo ha rimosso gli immobili dal proprio golden visa nell'ottobre 2023 con la legge Mais Habitação (Legge 56/2023), e la Spagna ha smesso di accettare domande il 3 aprile 2025 con la Legge Organica 1/2025. Il nostro confronto tra i paesi con golden visa nel 2026 mette la Grecia a confronto con le opzioni fuori dall'UE.
I punti deboli sono altrettanto concreti. I prezzi d'ingresso sono saliti due volte in due anni (un emendamento del 2023 al Codice della Migrazione ha fissato €500.000 nei comuni più richiesti, poi la Legge 5100/2024 ha portato la griglia attuale), e nulla garantisce che le cifre di oggi siano definitive. Il divieto di locazione breve riduce il rendimento che in passato giustificava gli appartamenti economici ad Atene. La fascia da €800.000 porta un premio legato al visto, la fascia da €400.000 comporta un rischio di rivendita e la via da €250.000 comporta un rischio burocratico. Se si comprerebbe l'immobile comunque, il permesso è un forte valore aggiunto. Se il visto è l'unica ragione dell'acquisto, si facciano i conti come se si dovesse rivendere a un acquirente locale.
Se l'obiettivo è semplicemente vivere in Grecia e si dispone di un reddito passivo stabile, si confronti il visto per Persona Finanziariamente Indipendente. Secondo il Codice della Migrazione richiede almeno €3.500 al mese per un richiedente singolo, più il 20% per un coniuge e il 15% per figlio, invece dell'acquisto di un immobile (Global Citizen Solutions, verificato a settembre 2026).
Quanto costa il Golden Visa Grecia
Il prezzo d'acquisto è solo una parte del conto. La pagina golden visa del Ministero della Migrazione elenca una spesa di €2.000 per il permesso del richiedente principale (lo stesso importo a ogni rinnovo) e €16 per la stampa di ogni carta di soggiorno. I familiari adulti pagano €150 ciascuno e i figli minori di 18 anni non pagano alcuna spesa di domanda, secondo le sintesi degli studi legali sul Codice della Migrazione (Legge 5038/2023), verificate a settembre 2026.
| Voce | Importo | Base |
|---|---|---|
| Spesa permesso, richiedente principale | €2.000 | Ministero della Migrazione e dell'Asilo |
| Spesa permesso, ogni familiare adulto | €150 | Codice della Migrazione, Legge 5038/2023 |
| Carta di soggiorno | €16 a persona | Ministero della Migrazione e dell'Asilo |
| Imposta di trasferimento su un immobile di seconda mano | 3,09% del valore imponibile | Imposta di trasferimento del 3% più una sovrattassa comunale del 3% su tale imposta (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| IVA sulle nuove costruzioni | 24%, sospesa fino al 31 dicembre 2026 | Legge 5246/2025 (KPMG, novembre 2025) |
| Notaio, avvocato, agente | Concordati caso per caso | Non fissati per legge |
La voce IVA è la più importante. Le case nuove hanno nominalmente il 24% di IVA, ma la sospensione è stata rinnovata per anni e la Legge 5246/2025 l'ha estesa al 31 dicembre 2026. Un acquisto di nuova costruzione che si conclude nel 2027 potrebbe avere condizioni diverse, quindi conviene verificare lo stato prima di firmare qualcosa che si chiude l'anno prossimo. Si aggiungano assicurazione sanitaria da un fornitore accettato in Grecia, traduzioni giurate e apostille per ogni familiare.
Cosa dà il permesso
Secondo il Codice della Migrazione (Legge 5038/2023, modificata dalla Legge 5100/2024), si ottiene un permesso di residenza di cinque anni, rinnovabile per ulteriori periodi di cinque anni finché si mantiene l'immobile idoneo. Le domande di rinnovo si presentano nei due mesi precedenti la scadenza. Secondo la Circolare 1/2026, un rinnovo tardivo è ancora accettato fino a tre mesi dopo la scadenza, con una multa di €100 per ogni mese di ritardo.
Un solo acquisto copre l'intera famiglia: coniuge o partner registrato, figli minori di 21 anni (Hellenic Law Firm segnala un'estensione a 24 anni per studenti a tempo pieno) e i genitori di entrambi i coniugi. Pochi programmi includono entrambe le coppie di genitori, il che rende la Grecia attraente per famiglie di tre generazioni. Ogni persona riceve la propria carta, legata all'investimento del richiedente principale.
I titolari possono vivere in Grecia e, secondo il Codice frontiere Schengen, viaggiare nell'area Schengen fino a 90 giorni ogni 180. Non c'è soggiorno minimo. Si può venire una volta per le impronte digitali, rinnovare dall'estero e non passare mai un inverno ad Atene.
Il permesso vive e muore con l'immobile. Hellenic Law Firm osserva che se lo si vende, i permessi di tutta la famiglia terminano, a meno di sostituirlo con un altro immobile idoneo nell'ordine corretto, il che è un compito per il proprio avvocato.
Cosa non dà
Non è un permesso di lavoro. Secondo l'interpretazione di Hellenic Law Firm del Codice della Migrazione, si può possedere un'azienda, detenere azioni, incassare affitti e sedere in un consiglio come amministratore non esecutivo, ma non si può accettare un impiego stipendiato presso un datore di lavoro greco. Una famiglia che pianifica un trasferimento vero e proprio ha bisogno di un reddito che non dipenda da un lavoro locale.
Non è nemmeno un passaporto. La cittadinanza greca passa attraverso la naturalizzazione ordinaria secondo il Codice di Cittadinanza Greca (Legge 3284/2004): sette anni di residenza legale, un esame di lingua ed educazione civica greca, e prova di integrazione. La legge conta la residenza legale, e la revisione per la naturalizzazione guarda alla vita reale in Grecia, quindi gli anni trascorsi con il permesso vivendo altrove non aiutano il caso. Se la cittadinanza è l'obiettivo, occorre pianificare di vivere davvero in Grecia e chiedere a un avvocato specializzato in cittadinanza come verranno contati gli anni.
E il diritto di soggiorno è greco, non europeo. Si può visitare Parigi o Berlino; non ci si può stabilire lì con un permesso greco.
Affittare un immobile del golden visa
La locazione a lungo termine è consentita. Un contratto standard a un inquilino locale va bene, e l'affitto è tassato secondo la scala greca sul reddito immobiliare. Dal 1° gennaio 2026, secondo la Legge 5246/2025, quella scala è del 15% fino a €12.000 all'anno, 25% da €12.001 a €24.000, 35% da €24.001 a €35.000 e 45% oltre tale soglia. La fascia del 25% è nuova; prima del 2026 l'aliquota saliva direttamente dal 15% al 35%.
La locazione breve è vietata per gli immobili acquistati secondo le regole successive al 2024, per quanto occasionale. La Circolare 1/2026 aggiunge che il divieto non può essere aggirato tramite un gestore immobiliare, una società collegata o un parente. Il vecchio slogan "comprare vicino all'Acropoli e far pagare il visto ai turisti" è finito per i nuovi acquirenti. Se il reddito da locazione turistica conta per lei, deve provenire da un secondo immobile esterno alla domanda. Il nostro articolo sulle regole per la locazione breve in Grecia tratta il regime generale delle licenze.
La procedura di domanda, passo per passo
- Nomini un avvocato indipendente e firmi una procura, così la maggior parte dei passaggi può avvenire senza la sua presenza in Grecia.
- Ottenga un codice fiscale greco (AFM) e apra un conto bancario greco. L'intero prezzo deve passare attraverso canali bancari tracciabili. La Circolare avverte che accordi paralleli, rimborsi all'acquirente o prezzi contrattuali gonfiati portano al rifiuto o alla revoca e possono essere segnalati alle autorità antiriciclaggio.
- Faccia verificare all'avvocato il titolo, i debiti e lo stato urbanistico, e confermi la zona e i 120 m² nell'atto.
- Firmi l'acquisto davanti a un notaio e registri il titolo al catasto o al registro fondiario.
- Presenti la domanda al Ministero della Migrazione e dell'Asilo, paghi le spese e invii i documenti dell'elenco del Ministero: passaporti, foto, il contratto d'acquisto con prova del pagamento, un certificato catastale, l'assicurazione sanitaria e, per i familiari, certificati di matrimonio e di nascita apostillati e tradotti.
- Riceva il certificato di deposito, spesso chiamato certificato blu. Rende legale il soggiorno in Grecia mentre la pratica viene elaborata; Hellenic Law Firm osserva che non consente di viaggiare verso altri paesi Schengen.
- Fornisca le impronte digitali all'appuntamento biometrico, poi ritiri le carte quinquennali.
Quanto tempo ci vuole? La parte dell'acquisto dipende dalle verifiche sul titolo e dal notaio. La fase del permesso varia per ufficio e stagione, e gli appuntamenti biometrici sono il solito collo di bottiglia. Nessuno controlla quella coda, quindi conviene diffidare delle promesse di un numero fisso di settimane. L'acquisto in sé è trattato nella nostra guida su come comprare casa in Grecia.
Tasse dopo l'acquisto
Si paga l'ENFIA, l'imposta annuale sugli immobili secondo la Legge 4223/2013, calcolata sul valore fiscale ufficiale dell'immobile, e si presentano dichiarazioni greche se si percepisce un affitto. Detenere il permesso non rende automaticamente residenti fiscali greci; dipende da dove si vive e da dove sono i legami personali. Su una vendita successiva, l'imposta sulle plusvalenze del 15% sugli immobili venduti da privati è sospesa fino al 31 dicembre 2026 (PwC Worldwide Tax Summaries, verificato a settembre 2026). La sospensione è stata prorogata molte volte, ma conviene verificare la posizione quando si pianifica effettivamente di vendere.
Domande frequenti
Come si ottengono i requisiti per un Golden Visa in Grecia?
Secondo la Legge 5100/2024: essere cittadini extra-UE, acquistare un immobile del valore di almeno €800.000 o €400.000 a seconda della zona (almeno 120 m²) oppure una conversione o un edificio vincolato idoneo da €250.000, pagare per intero tramite bonifico bancario, ottenere l'assicurazione sanitaria e presentare domanda al Ministero della Migrazione e dell'Asilo.
Quanto costa in totale un Golden Visa Grecia?
Il prezzo minimo dell'immobile (€250.000, €400.000 o €800.000), più la spesa del Ministero di €2.000 per il permesso, €150 per ogni familiare adulto, €16 per carta, il 3,09% di imposta di trasferimento su un immobile di seconda mano, e le spese di notaio, avvocato e agente concordate caso per caso. Chieda al proprio avvocato una stima completa prima di prenotare.
I cittadini britannici possono ottenere la residenza in Grecia?
Sì. Dalla Brexit i cittadini britannici sono cittadini extra-UE e possono fare domanda per il golden visa alle stesse condizioni di chiunque altro, oppure per un altro permesso come il visto per Persona Finanziariamente Indipendente.
I cittadini indiani possono fare domanda?
Sì. Il Codice della Migrazione apre il programma a tutti i cittadini extra-UE. I richiedenti indiani seguono le stesse regole e necessitano di documenti civili apostillati e tradotti per i familiari.
Creta è idonea a €400.000?
No. Creta ha ben più dei 3.100 residenti fissati dalla Legge 5100/2024, quindi rientra nella fascia da €800.000, come Rodi, Corfù e la maggior parte delle isole con un aeroporto.
Posso combinare due immobili più economici per raggiungere la soglia?
Non per una nuova domanda. Dal settembre 2024, la Legge 5100/2024 richiede l'importo intero in un solo immobile.
Devo vivere in Grecia per mantenere il permesso?
No. Il Codice della Migrazione non fissa alcun soggiorno minimo per questo permesso. La cittadinanza è una questione separata: richiede sette anni di residenza legale secondo la Legge 3284/2004, vita reale in Grecia e un esame.
Cosa fare adesso
Scelga prima la fascia, perché è quella a fissare il budget. Selezioni due o tre zone, chieda a un avvocato greco di confermarne la zona, poi filtri gli annunci in base alla superficie riportata nell'atto. Prima di versare qualsiasi caparra, ricontrolli le regole sulla pagina golden visa del Ministero della Migrazione e dell'Asilo, poiché sono cambiate due volte dal 2023. Informazioni regionali sono disponibili sulla nostra pagina della Grecia.
