Il prezzo dell'annuncio non è quello che pagherai davvero. Compri un appartamento da 200.000 € all'estero e il conto reale finisce quasi sempre tra 210.000 e 224.000 €, una volta sommati tasse, notaio, commissione dell'agenzia e costi valutari. Quel 5-12% in più frega più acquirenti stranieri di qualsiasi truffa o contratto capestro, e per un motivo semplicissimo: nessuno l'aveva messo nel budget.
E l'acquisto è solo il primo round. Possedere una casa in un altro paese genera spese ogni anno, alcune dentro un sistema fiscale che non hai mai frequentato, più una serie di costi più silenziosi – il margine sul cambio, i voli – che non compaiono mai su nessuna fattura.
Questa guida scompone il costo totale di comprare casa all'estero per categorie: quello che si paga il giorno del rogito, quello che si paga ogni anno dopo e quello che si paga quando alla fine si vende. Gli esempi vengono da mercati reali tra i 13 paesi coperti da HomeNSearch, quindi sono cifre che puoi verificare di persona.
Imposte di acquisto: la voce più pesante
Ogni paese fa pagare qualcosa per il semplice atto di trasferire la proprietà. Cambia il nome – imposta di trasferimento, imposta di registro, tassa catastale, imposta di bollo – e cambia anche l'importo, molto più di quanto la maggior parte degli acquirenti si aspetti.
Dubai la fa semplice. Il Dubai Land Department applica una tassa fissa del 4% sul prezzo d'acquisto, e questa è quasi tutta la storia fiscale, perché l'emirato non applica alcuna imposta patrimoniale annuale. La Turchia, al momento dell'acquisto, è simile: un'imposta del 4% sul tapu, l'atto di proprietà, da pagare quando cambia mano. Ufficialmente il costo è diviso tra acquirente e venditore. Nella pratica è un punto da negoziare, quindi va chiarito chi paga cosa prima di firmare qualunque cosa.
L'Europa pesa di più. In Francia, i costi totali di acquisizione di un immobile usato si aggirano di solito sul 7-8% del prezzo, una volta sommati i diritti di trasferimento e le spese del notaire. Questo solo numero cambia i conti di un possesso a breve termine: se vendi entro pochi anni, i costi d'acquisto da soli possono mangiarsi tutto l'aumento di valore.
Due abitudini fanno risparmiare qui. Chiedi su cosa si calcola l'imposta, perché in alcuni paesi è il prezzo dichiarato e in altri un valore catastale ufficiale, e i due possono non coincidere. Poi chiedi cosa è negoziabile. Le aliquote no. Chi paga quale spesa, spesso sì.
Usato o nuova costruzione? La tassa cambia
La Spagna divide il mondo in due. Una casa usata paga l'ITP, un'imposta di trasferimento fissata da ogni regione. Una nuova costruzione da un promotore paga invece l'IVA al 10%, più l'imposta di bollo. Nessuna delle due strade è gratis, e i totali sono abbastanza diversi da influenzare fin dall'inizio quale tipo di immobile metti in lista.
L'Italia ha la separazione più netta di tutte, e non dipende dall'età dell'edificio ma da te. Compri come abitazione principale con il regime prima casa e l'imposta di registro è del 2%. Compri la stessa casa come seconda casa e sale al 9%. Stesso immobile, stesso notaio, imposta più volte superiore. Se hai i requisiti per la prima casa, le carte da presentare valgono ogni ora che richiedono.
Cipro funziona al contrario. Il nuovo paga l'IVA, con un'aliquota ridotta disponibile per la prima residenza se si rispettano le condizioni, mentre l'usato è esente da IVA ma prevede invece delle tasse di trasferimento. In entrambi i casi i totali sono moderati per gli standard europei, uno dei motivi per cui l'isola continua ad attirare acquirenti stranieri anno dopo anno. Puoi vedere cosa c'è sul mercato adesso nella nostra pagina su Cipro.
Notaio, spese legali e di registrazione
Nella maggior parte dell'Europa continentale il notaio non è facoltativo. È un pubblico ufficiale che verifica il titolo, redige l'atto e registra il trasferimento, e la sua parcella segue di solito una tariffa scaglionata fissata per legge. Almeno prevedibile. Più di quanto si possa dire per quasi tutto il resto di questa lista.
L'avvocato è un costo a parte, e nella maggior parte dei paesi una necessità a parte. Ecco la distinzione che conta: il notaio è neutrale. Il suo compito è rendere legale la transazione, non renderla vantaggiosa per te. Il tuo avvocato legge l'accordo dalla tua parte del tavolo, a caccia di clausole penali, debiti legati all'immobile, abusi edilizi e permessi mancanti. A Cipro e in Turchia, dove il notaio ha un ruolo minore nelle compravendite immobiliari o nessun ruolo affatto, la consulenza legale indipendente porta quasi tutto il peso della protezione. Risparmiare su questo per tagliare una spesa è l'economia più costosa che un acquirente straniero possa fare.
La registrazione in sé, cioè l'iscrizione del tuo nome nei registri catastali, è di solito la voce più economica dell'elenco. Una somma fissa o una frazione di punto percentuale. Mettila comunque nel budget. Le piccole spese si moltiplicano.
Commissione dell'agenzia: chi paga dipende da dove compri
In alcuni mercati paga l'agente il venditore. In altri, l'acquirente. In pochi, la commissione viene divisa in silenzio, e quella divisione è consuetudine locale più che legge. Chiedi presto, e fatti dare la risposta per iscritto, perché niente rovina un giorno del rogito come scoprire una commissione che davi per scontato pagasse l'altra parte.
Gli acquisti di nuova costruzione sembrano spesso senza commissione, perché è il costruttore a pagare l'agente. La commissione esiste comunque. È incorporata nel prezzo di listino, allo stesso modo in cui un supermercato incorpora i costi dello scaffale nel prezzo di una pagnotta. Non è un motivo per evitare il nuovo, solo un motivo per trattare sul prezzo stesso invece di credere di aver schivato un costo.
Il tasso di cambio: il costo senza fattura
Se il tuo denaro parte in una valuta e l'immobile è prezzato in un'altra, la conversione è un costo reale. Spesso grande. E si nasconde in due punti.
Primo, lo spread. Banche e servizi di trasferimento comprano la valuta a un tasso e te la vendono a un altro, e quel divario è il loro margine. Sulle cifre di un acquisto immobiliare quel margine può superare senza far rumore le tue spese legali, e non lo vedrai mai messo per iscritto in nessuna voce. Confronta i fornitori sull'importo che arriva davvero, non sulla commissione dichiarata, che è spesso pari a zero proprio perché il guadagno sta dentro il tasso.
Secondo, il movimento. Di solito passano mesi tra l'accordo sul prezzo e il completamento dell'acquisto. Se il cambio si muove contro di te in quella finestra di tempo, l'immobile diventa più caro senza che il suo prezzo cambi di un centesimo. Un contratto forward, che blocca oggi il tasso per un pagamento di mesi dopo, toglie quel rischio dal tavolo per un costo modesto. Parla con uno specialista di cambi prima di firmare, non dopo.
Chiedi un preventivo completo del trasferimento per iscritto prima di fare un'offerta. La questione valutaria si risolve più facilmente finché controlli ancora il calendario.
Quello che pagherai ogni anno da proprietario
I costi d'acquisto fanno male una volta sola. Quelli di proprietà si ripetono.
L'imposta patrimoniale annuale varia da paese a paese più di quasi ogni altra voce del conto. Dubai non ne applica nessuna, e questo, lungo un decennio di proprietà, si somma in un argomento serio a suo favore. Cipro ha eliminato anni fa la sua imposta nazionale sugli immobili e oggi ha uno degli oneri annuali più leggeri dell'UE, con solo modeste imposte locali rimaste in piedi. Francia e Spagna applicano entrambe imposte locali annuali calcolate sul valore catastale ufficiale dell'immobile e sul comune. La via più rapida per un numero reale su una casa specifica è diretta e funziona: chiedi di vedere l'ultimo avviso di pagamento del proprietario attuale.
Poi arrivano i costi ricorrenti che non hanno nulla a che fare con lo Stato:
- spese condominiali o di servizio in condomini e resort, che salgono con ogni piscina, ascensore e portineria che il complesso mantiene
- assicurazione dell'immobile e del contenuto, spesso obbligatoria se hai un mutuo per l'acquisto
- utenze e canoni fissi che corrono anche quando la casa resta vuota
- gestione immobiliare, di solito una percentuale sull'affitto se metti la casa a reddito, oppure una tariffa fissa se ti serve solo qualcuno del posto che tenga le chiavi
Nessuna di queste voci è drammatica da sola. Insieme decidono se un immobile a reddito genera davvero un utile o se lo sembra solo sulla brochure. Fai i conti dell'intera lista contro un affitto realistico prima di comprare, non dopo.
I viaggi: la voce che ogni foglio di calcolo dimentica
Volerai per vedere gli immobili, probabilmente più di una volta. Volerai per il rogito, magari per aprire un conto in banca di persona, e più avanti per arredare casa e incontrare l'amministrazione. Aggiungi hotel, noleggio auto e qualche giorno lavorativo perso, e un solo acquisto può generare quattro o cinque viaggi prima ancora di passare una notte nel tuo letto lì.
Rispetto all'imposta di trasferimento non è una cifra enorme. Ma non è nemmeno zero, e finisce sulla tua carta mesi prima del rogito, esattamente quando la liquidità è più tirata. Dagli una riga tutta sua nel budget e smette di essere una sorpresa.
Le tasse in patria
Comprare all'estero non sposta la tua residenza fiscale. Il tuo paese d'origine può comunque interessarsi a quell'immobile, di solito in tre modi.
Molti paesi obbligano i residenti a dichiarare gli asset all'estero sopra una certa soglia, con sanzioni vere se si tace. Il reddito da affitto di quell'immobile è comunemente tassabile sia in patria sia localmente, con una convenzione contro la doppia imposizione che stabilisce chi incassa per primo e cosa puoi scomputare. E quando vendi, la plusvalenza può essere tassata in entrambi i posti secondo le stesse regole della convenzione.
Niente di tutto questo è un argomento contro il comprare. È un argomento per passare un'ora con un consulente fiscale che conosca entrambe le giurisdizioni prima che si muova il denaro. Gli errori fiscali transfrontalieri costano poco da evitare e molto da disfare.
I costi per uscirne
Vendere ha il suo conto, e il giorno in cui compri è il giorno giusto per capirlo. L'imposta sulle plusvalenze si applica nella maggior parte dei paesi, anche se molti la riducono o la azzerano dopo un periodo minimo di possesso. Probabilmente pagherai un agente per vendere. E il ricavato dovrà tornare indietro attraverso il cambio, con lo stesso spread e lo stesso rischio di tempistica dell'andata.
Sono gli acquirenti con un orizzonte di due o tre anni a rimanere intrappolati più spesso qui. Con un 5-12% speso all'ingresso e i costi di vendita ad aspettare all'uscita, un possesso breve richiede una forte crescita di prezzo solo per andare in pari. Se non hai intenzione di tenere l'immobile a lungo, la struttura dei costi del paese che scegli conta più della vista dal balcone.
Mettere un numero su tutto questo
Nei tredici paesi in cui opera HomeNSearch, lo schema si ripete: aspettati che gli extra aggiungano circa il 5-12% sopra il prezzo d'acquisto, e considera qualsiasi cifra sotto il cinque una piacevole sorpresa, non un piano. Dubai si trova vicino all'estremità bassa grazie alla sua tassa fissa del 4% del DLD e all'imposta annuale pari a zero. La Francia si trova vicino all'estremità alta ancora prima di assumere un avvocato. Su un acquisto da 300.000 €, quella forbice è la differenza tra 15.000 € e 36.000 €. Soldi veri, e conoscibili in anticipo.
Quindi costruisci il budget voce per voce per il tuo caso specifico: paese, usato o nuova costruzione, prima casa o seconda casa. Se sei curioso di sapere come si sente nella pratica un mercato davvero a bassa tassazione, sfoglia gli annunci attuali negli Emirati. E prima di impegnarti da qualche parte, leggi la nostra rassegna dei cinque errori che gli acquirenti stranieri continuano a fare. Sottostimare gli extra si è guadagnato un posto in quella lista.
Domande frequenti
Quanto devo aggiungere sopra il prezzo richiesto?
Metti in conto un 5-12% del prezzo d'acquisto per coprire tasse, notaio, avvocato, commissione dell'agenzia e costi valutari. Dove ti collochi in quella forbice dipende dal paese e dal tipo di immobile, usato o nuova costruzione. I mercati dell'usato più cari, come la Francia, con i soli costi di acquisizione già intorno al 7-8%, stanno vicino alla cima; Dubai, con la sua tassa fissa di trasferimento del 4% e nessuna imposta patrimoniale annuale, sta vicino al fondo.
Quali costi dimenticano più spesso gli acquirenti?
Il cambio valuta e i costi correnti annuali. Il margine sul cambio non compare mai come voce a sé, quindi non sembra una spesa, mentre le spese condominiali, l'assicurazione e le tasse locali emergono solo dopo il rogito, quando il foglio del budget è già stato chiuso. Entrambi sono prevedibili se chiedi cifre reali in anticipo.
Devo comunque pagare le tasse nel mio paese?
Spesso sì. Molti paesi tassano i residenti sui redditi da affitto e sulle plusvalenze in tutto il mondo, e richiedono di dichiarare l'immobile all'estero sopra una certa soglia. Le convenzioni contro la doppia imposizione di solito evitano di pagare due volte per intero, ma non fanno sparire l'obbligo. Fai controllare entrambi i lati a un consulente prima dell'acquisto, non alla prima scadenza fiscale successiva.
Comprare nuovo costa meno che comprare usato?
Non automaticamente. Il nuovo scambia l'imposta di trasferimento con l'IVA, il 10% in Spagna per esempio, e i costi di vendita del costruttore sono incorporati nel prezzo di listino. L'usato porta imposte di trasferimento, ma lascia più margine per trattare. In Italia a decidere non è affatto l'edificio ma l'uso che ne farai: la prima casa paga il 2% di imposta di registro contro il 9% della seconda casa.
