Il Portogallo non pone alcuna restrizione agli acquirenti stranieri. Nessuna. Un canadese, un britannico e un residente di Lisbona firmano lo stesso atto e pagano le stesse imposte. Ciò che davvero manda in confusione i compratori è la sequenza: il codice fiscale arriva prima del conto bancario, i controlli dell'avvocato prima della caparra, e l'atto non vale molto finché non è trascritto. Rispettato l'ordine, comprare in Portogallo è una delle operazioni più prevedibili d'Europa.
Ecco come funziona il processo nella pratica, dal NIF al notaio, compresa un'agevolazione fiscale del 2024 per gli acquirenti under 35 che molte guide in inglese non hanno ancora notato.
Chi può comprare? Chiunque
Cittadino UE, extra UE, residente o turista: la legge portoghese li tratta allo stesso modo al momento dell'acquisto. Non esiste un permesso speciale per acquirenti stranieri, non ci sono zone costiere vietate, né un'imposta aggiuntiva per chi compra dall'estero come quella discussa in Spagna e già applicata nel Regno Unito. Non serve nemmeno mettere piede nel paese: con una procura, l'avvocato firma tutto per conto tuo.
Una cosa che la proprietà non compra è il diritto di vivere in Portogallo. Se ne parla più avanti, perché le regole sono cambiate nel 2023 e alcuni agenti continuano a citare quelle vecchie.
Il primo passo, sempre: il NIF
Il NIF (Número de Identificação Fiscal) è un codice fiscale portoghese a nove cifre, e senza questo non si muove nulla. Serve per aprire un conto bancario, firmare un contratto preliminare, pagare le imposte dell'acquisto e persino per attivare la luce più avanti.
I cittadini UE e SEE possono ottenerlo di persona in qualsiasi ufficio Finanças, spesso in giornata e gratis. Chi arriva da fuori UE deve nominare un rappresentante fiscale in Portogallo, di solito un avvocato o un servizio specializzato, che richiede il numero per suo conto. Si fa quasi sempre da remoto: copia del passaporto, prova di residenza, un mandato firmato, e il NIF arriva in pochi giorni. I servizi online chiedono circa 100–150 euro; un avvocato già ingaggiato lo include di solito nella parcella.
Apri un conto portoghese per tempo
In teoria si può concludere l'acquisto da un conto estero. Nella pratica quasi nessuno lo fa. I pagamenti al rogito passano di norma per assegno circolare portoghese, le utenze vogliono un addebito locale, l'IMI annuale conviene pagarlo da lì, e nessuna banca portoghese concede un mutuo senza un conto locale.
Porta passaporto, NIF, prova di residenza e di reddito. Diverse banche aprono conti a non residenti anche a distanza. Comincia questo passaggio mentre stai ancora guardando gli annunci: i controlli sulla provenienza dei fondi possono richiedere due o tre settimane, e non conviene che il CPCV resti in attesa.
Anche il trasferimento del denaro merita una giornata di pianificazione. Le banche controllano l'origine dei fondi sui bonifici a sei cifre, quindi tieni pronta la documentazione: il contratto di vendita di una casa venduta, estratti conto del risparmio, tutto ciò che spiega da dove arrivano i soldi. E se paghi in sterline o dollari, confronta il cambio della tua banca con quello di un broker valutario. Su 300.000 euro, la differenza può coprire una bella fetta della parcella dell'avvocato.
Un avvocato che risponde solo a te
Il Portogallo non obbliga il compratore ad avere un avvocato, ed è proprio per questo che conviene averne uno. Il notaio verifica che l'atto sia legale, non che l'affare sia vantaggioso per te. L'agenzia immobiliare è pagata dal venditore. Un advogado indipendente, per l'1–1,5% del prezzo o una tariffa fissa sulle case più economiche, è l'unico al tavolo con un dovere verso di te soltanto.
La posta in gioco è concreta. In Portogallo i debiti restano attaccati all'immobile, non al venditore. Spese condominiali non pagate, arretrati IMI e mutui iscritti passano al nuovo proprietario se nessuno se ne accorge in tempo. La due diligence del tuo avvocato copre, come minimo:
- la certidão permanente, il certificato del registro immobiliare che prova che il venditore possiede davvero ciò che vende e mostra eventuali mutui, oneri o annotazioni giudiziarie pendenti;
- la caderneta predial, il registro fiscale che stabilisce l'identità catastale e il valore imponibile (il VPT) dell'immobile, che dovrebbe corrispondere a quanto hai visto di persona;
- la licença de utilização, la licenza d'abitabilità che conferma che l'edificio è autorizzato a uso residenziale, obbligatoria per ogni costruzione successiva al 1951;
- i verbali e i conti del condominio, perché la quota di lavori o spese non pagate di un appartamento arriva insieme alle chiavi.
Due o tre settimane sono la norma per tutto questo. Avere fretta è il modo più diretto per ritrovarsi a comprare i debiti di qualcun altro.
Il CPCV: dove l'accordo diventa vincolante
Superati i controlli, le due parti firmano il contrato-promessa de compra e venda, che tutti abbreviano in CPCV. Fissa il prezzo, la scadenza per il rogito, cosa resta in casa ed eventuali condizioni, ed è il momento in cui il denaro si muove: il compratore versa una caparra, chiamata sinal, di norma intorno al 10% del prezzo e talvolta fino al 20% sugli immobili più richiesti. Alcune agenzie e sviluppatori inseriscono prima un piccolo accordo di prenotazione, sui 5.000 euro, per ritirare l'immobile dal mercato mentre corrono i controlli; assicurati che quella somma torni indietro se la due diligence trova problemi.
Il sinal funziona in entrambe le direzioni. Se ti tiri indietro come compratore senza una giustificazione contrattuale, perdi la caparra. Se è il venditore a rinunciare, ti deve il doppio, in base all'articolo 442 del Codice Civile. Ecco perché il gazumping è raro in Portogallo: scaricare un compratore per un'offerta migliore costa caro al venditore.
Se finanzi l'acquisto, pretendi una clausola che condizioni il CPCV all'approvazione del mutuo. Firmare senza quella condizione, con il prestito ancora in sospeso, mette a rischio il sinal se la banca dice no. Nelle operazioni veloci in contanti a volte si salta il CPCV per andare dritti al rogito; è legale, ma toglie protezione a entrambe le parti, e la maggior parte degli avvocati lo sconsiglia a meno che il rogito non sia a pochi giorni.
Comprare sulla carta cambia la forma del contratto, non le regole. Il CPCV porta allora un piano di pagamenti legato alle fasi di costruzione, e ciò da verificare è cosa protegge le rate se lo sviluppatore si ferma: una garanzia bancaria è la risposta giusta da sentirsi rispondere. La licenza d'abitabilità non esisterà fino alla consegna, quindi negli acquisti sulla carta l'avvocato controlla il permesso di costruire e la reputazione dello sviluppatore al suo posto.
Il rogito: escritura e trascrizione
L'atto finale, l'escritura pública de compra e venda, si firma davanti al notaio. Le imposte dell'acquisto vanno pagate prima, perché il notaio pretende la prova del pagamento per procedere alla firma; il tuo avvocato genera gli avvisi di IMT e imposta di bollo tramite il portale Finanças e li salda uno o due giorni prima dell'appuntamento. Durante l'appuntamento il notaio legge l'atto ad alta voce, verifica identità e documenti, e il saldo cambia mano. Non puoi essere in Portogallo quel giorno? Anche qui la procura funziona; molti acquirenti dall'estero concludono senza mai volare sul posto.
Firmare non è la fine. La proprietà in Portogallo si garantisce con l'iscrizione alla Conservatória do Registo Predial, e finché il tuo nome non figura nel registro, l'atto da solo non ti protegge da un terzo che si registri prima di te. Il servizio unico Casa Pronta gestisce atto e trascrizione in un'unica sessione per una tariffa fissa di 375 euro, o 700 in caso di mutuo; la via notarile tradizionale costa più o meno lo stesso una volta sommate le spese di registrazione. In entrambi i casi, registra subito.
Quanto costa comprare in Portogallo
Metti in conto circa il 6–8% del prezzo per un acquisto di seconda mano di fascia media. Ecco dove va:
- L'IMT, l'imposta di trasferimento immobiliare. È progressiva: la scala parte dallo 0% e arriva al 10% solo nel caso estremo di acquirenti domiciliati in paradisi fiscali in lista nera, mentre su una casa tipica l'aliquota effettiva si aggira tra l'1% e il 6,5%. Gli scaglioni completi sono nella nostra guida alle imposte immobiliari in Portogallo.
- L'imposta di bollo, fissa allo 0,8% del prezzo, più uno 0,6% aggiuntivo sull'importo del mutuo se finanzi l'acquisto.
- Notaio e registrazione, da poche centinaia di euro fino a circa 1.000 a seconda della via scelta; le tariffe fisse Casa Pronta sopra citate sono il riferimento.
- Onorari legali, di norma 1–1,5% del prezzo, con minimi ragionevoli sugli immobili economici.
Dopo il rogito pagherai l'IMI, l'imposta comunale annuale dello 0,3–0,45% del valore imponibile per gli immobili urbani. Per la maggior parte degli appartamenti significa poche centinaia di euro l'anno, non migliaia.
Hai meno di 35 anni? Potresti non pagare IMT
Ed ecco quello che quasi nessuna guida racconta. Da agosto 2024, gli acquirenti fino a 35 anni che comprano la prima casa da abitare in Portogallo sono esenti sia dall'IMT sia dall'imposta di bollo. L'esenzione totale copre fino al quarto scaglione IMT, circa 325.000 euro al momento in cui scriviamo (il tetto si aggiorna ogni anno), con sgravio parziale fino a circa il doppio di quella cifra. Le condizioni: deve essere la prima casa, ci devi vivere davvero, e non devi aver posseduto immobili residenziali nei tre anni precedenti. La nazionalità non conta, quindi un trentenne che si trasferisce dall'estero ha diritto all'esenzione tanto quanto un locale al primo acquisto. Le coppie che comprano insieme vengono valutate una per una: se uno dei due ha 36 anni, l'esenzione copre comunque la quota del più giovane.
Le cifre non sono piccole. Su un appartamento da 300.000 euro, IMT più bollo arrivano a circa 13.000 euro. Con l'esenzione: zero.
Mutui per non residenti
Le banche portoghesi prestano volentieri ai non residenti, ma a condizioni più rigide. Aspettati un loan-to-value del 60–70%, contro il 90% offerto ai residenti, quindi metti in conto un anticipo di almeno un terzo. Le banche chiedono prova di reddito, dichiarazioni fiscali recenti e un rapporto rata/reddito netto sotto circa il 35%, e il mutuo va generalmente estinto entro i 70–75 anni, il che accorcia i piani per i compratori più anziani. I tassi sono legati all'Euribor, variabili o misti, e la banca chiederà un'assicurazione sulla vita legata al mutuo, il cui costo dipende dall'età, quindi mettilo in conto nel costo mensile. Ottieni la pre-approvazione prima di firmare il CPCV e inserisci lì la clausola sospensiva legata al finanziamento; l'approvazione aggiunge dalle quattro alle sei settimane ai tempi.
Comprare non dà più diritto a un permesso di soggiorno
Il Portogallo ha chiuso la via immobiliare del golden visa nell'ottobre 2023. Comprare un immobile, a qualsiasi prezzo e in qualsiasi regione, non dà alcun diritto di soggiorno, e un agente che lascia intendere il contrario sta usando un copione superato. I proprietari extra UE ottengono il normale Schengen: 90 giorni su 180.
Le vie che funzionano davvero sono il D7, per chi ha un reddito passivo intorno al salario minimo portoghese (circa 870 euro al mese, al momento), e il D8, il visto per nomadi digitali, che richiede redditi da lavoro remoto pari a quattro volte quella cifra. Entrambi portano a un permesso di soggiorno e, dopo cinque anni, alla residenza permanente o alla possibilità di richiedere la cittadinanza. Li abbiamo trattati nella nostra guida ai visti D7 e nomade digitale del Portogallo.
Quanto tempo richiede tutto il processo
Più veloce di quanto suggerisca la fama burocratica del Portogallo. Il NIF, pochi giorni. Il conto bancario, da una a tre settimane. La due diligence, due o tre. Il tempo tra CPCV ed escritura lo decidono le parti, in genere 30-90 giorni. Un compratore in contanti che si muove con rapidità può passare dall'offerta accettata alla registrazione come proprietario in sei-dieci settimane; con un mutuo, tre o quattro mesi sono più realistici. Il punto che rallenta quasi sempre di più è la documentazione dal lato del venditore, un motivo in più per avere un avvocato che la sollecita.
Quando sei pronto a guardare il mercato vero e proprio, sfoglia gli annunci attuali del Portogallo su HomeNSearch, dagli appartamenti di Lisbona e Porto alle ville sparse per l'Algarve.
Domande frequenti
Posso comprare casa in Portogallo senza recarmi sul posto?
Sì. Il NIF si ottiene tramite un rappresentante fiscale, diverse banche aprono conti a distanza, e una procura permette al tuo avvocato di firmare sia il CPCV sia l'escritura. Legalmente non devi mai mettere piede in Portogallo, anche se vedere la casa di persona prima di impegnare sei cifre resta comunque tempo ben speso.
Quant'è la caparra del CPCV, e posso perderla?
Circa il 10% è la norma. La perdi se ti ritiri senza una condizione scritta nel contratto, ed è per questo che la clausola sul mutuo conta così tanto. Il rovescio della medaglia gioca a tuo favore: un venditore che si ritira deve restituirti il doppio della caparra.
Comprare casa in Portogallo mi dà un permesso di soggiorno?
No. La via immobiliare del golden visa è finita nell'ottobre 2023, e la proprietà da sola non conferisce alcuno status migratorio. Se l'obiettivo è vivere in Portogallo, il D7 e il D8 sono le vie percorribili, richiesti separatamente dall'acquisto.
Quali imposte pago all'acquisto?
L'IMT su scala progressiva più lo 0,8% di bollo, a cui si aggiungono notaio, registrazione e onorari legali; in tutto circa il 6–8% per la maggior parte degli acquirenti. Chi compra la prima casa e ha fino a 35 anni è esente da IMT e bollo fino al quarto scaglione, il che azzera quasi tutta questa spesa su una casa tipica.
