Il Portogallo ha chiuso la via immobiliare della sua golden visa nell'ottobre 2023, e mezzo internet non se n'è ancora accorto. Non si può più comprare un appartamento a Lisbona e ottenerci un permesso di soggiorno. Quella porta è chiusa. Quello che resta è, in realtà, meglio per chi ha davvero intenzione di vivere nel paese: il D7 per chi ha redditi passivi, e il D8 per chi lavora da remoto. Entrambi portano alla stessa carta di soggiorno e allo stesso percorso di cinque anni verso la residenza permanente, e costano poche centinaia di euro di tasse invece di mezzo milione in quote di un fondo.
Questa guida si concentra soprattutto sul D7, la strada su cui pensionati e proprietari con affitti interrogano di più HomeNSearch, poi passa al D8 e a come scegliere tra i due. Racconta anche ciò che quasi nessuna guida spiega: il cuscinetto di risparmio che i consolati si aspettano senza dirlo, perché possedere una casa rafforza il fascicolo, e cosa ha sostituito il famoso regime fiscale NHR.
Cosa si è chiuso nel 2023, e cosa funziona ancora
Tecnicamente la golden visa sopravvive. Restano i fondi di investimento, le donazioni culturali, qualche categoria di nicchia. Ma l'opzione immobiliare che l'aveva resa famosa è stata tagliata dalla legge Mais Habitação nell'ottobre 2023, e la Spagna è andata oltre, chiudendo del tutto il proprio programma nell'aprile 2025. Se il piano era comprarsi l'ingresso nel sud Europa con un immobile, quel tavolo è ormai quasi sgombro.
Le domande sono confluite dove ci si aspettava: sul D7 e sul D8, che c'erano già da tempo con soglie economiche molto più basse. La filosofia però è diversa, e la differenza conta. Una golden visa voleva i tuoi soldi e sette giorni l'anno della tua presenza. Il D7 e il D8 vogliono un reddito modesto e la tua vita reale. Ci si aspetta che tu ti trasferisca davvero.
Abbiamo confrontato i programmi d'investimento ancora vivi nella nostra guida alle golden visa nel 2026. Se cerchi una residenza con presenza fisica minima, parti da lì. Se vuoi vivere in Portogallo, continua a leggere.
Cos'è il visto D7
Il D7 esiste dal 2007. È pensato per chi può mantenersi in Portogallo senza occupare un posto di lavoro locale: pensionati, proprietari che vivono di affitti, investitori che vivono di un portafoglio. La logica dello Stato è semplice: porti soldi stabili nel paese e non fai concorrenza per i posti di lavoro portoghesi, quindi sei benvenuto.
Il reddito deve essere passivo e dimostrabile. Le pensioni sono il caso classico. Conta l'affitto di qualunque immobile tu possieda nel mondo. Contano anche dividendi, interessi e royalty. Ciò che non rientra è lo stipendio da lavoro remoto: quello è territorio del D8, e i consolati hanno inasprito parecchio la separazione tra i due.
Il requisito di reddito sale con il salario minimo
Ecco cosa quasi tutti gli articoli sbagliano nel giro di un anno dalla pubblicazione: la soglia del D7 non è una cifra fissa. È agganciata al salario minimo portoghese. Il richiedente principale deve avere un reddito passivo di almeno un salario minimo al mese, circa 920 € nel 2026, ossia circa 11.000 € l'anno. Si aggiunge il 50% per il coniuge e il 30% per ogni figlio a carico.
Una coppia di pensionati ha quindi bisogno di circa 1.380 € al mese di reddito passivo dimostrabile. Una famiglia di quattro persone, circa 1.930 €. Il Portogallo alza il salario minimo ogni gennaio da anni, e la soglia del visto sale con esso. Verifica la cifra in vigore quando presenti la domanda, non quella di un articolo di due anni fa. Questo compreso.
Due note pratiche. Ai consolati piace il margine: rispettare il minimo è legale, ma i fascicoli che superano la soglia del 30-50% procedono con meno attrito. E il reddito deve continuare ad arrivare. Una lettera di erogazione della pensione vale oro. Un guadagno una tantum dalla vendita di qualcosa non è reddito agli occhi di un funzionario consolare.
Il cuscinetto di risparmio di cui nessuno avvisa
Il requisito di reddito attira tutta l'attenzione. Poi i candidati vengono colti di sorpresa da una seconda cifra: i risparmi. La prassi varia da consolato a consolato, ma la regola comune è circa un anno del reddito richiesto depositato su un conto bancario portoghese. Per un candidato singolo sono circa 11.000-12.000 € depositati prima di presentare domanda. Per una coppia, proporzionalmente di più. Il motivo è diretto: se il tuo reddito ha un intoppo, il Portogallo vuole sapere che non finirai in un ufficio dei servizi sociali entro il terzo mese.
Sì, un conto portoghese, e aprirlo è tra i primi passi più scomodi. Serve un NIF, il codice fiscale portoghese, prima che qualunque banca ti ascolti, e la maggior parte delle filiali vuole una visita di persona oppure un avvocato con procura. Molti candidati fanno rientrare NIF, conto e ricerca della casa in un'unica settimana di ricognizione in Portogallo. È il modo più efficiente che conosciamo per farlo.
Alloggio: affittare o comprare, e perché comprare fa una figura migliore
Il fascicolo deve mostrare dove vivrai. Il Portogallo accetta un contratto di affitto di lunga durata, in genere dodici mesi, oppure un immobile di proprietà. Entrambe le opzioni soddisfano la regola. Non vengono lette allo stesso modo, però, da chi esamina la domanda.
Un contratto d'affitto dice che hai risolto il problema dell'alloggio. Un atto di proprietà dice che ti sei impegnato. I funzionari consolari valutano se il trasferimento è genuino, ed è difficile apparire più genuini che avendo comprato casa nel paese. Essere proprietari evita anche un vero grattacapo: molti proprietari portoghesi esitano a firmare un contratto annuale con uno straniero che non ha ancora un permesso di soggiorno, e chi accetta spesso chiede da sei a dodici mesi di affitto in anticipo.
Comprare prima di avere la residenza è del tutto legale; il Portogallo non impone restrizioni agli acquirenti stranieri. Se questa è la tua direzione, la nostra guida su come comprare casa in Portogallo spiega il NIF, il contratto preliminare e il passaggio dal notaio, e puoi consultare gli annunci attuali per il Portogallo su HomeNSearch per farti un'idea dei prezzi. Ai fini del visto non cambia nulla se hai comprato un bilocale da 140.000 € a Caldas da Rainha o una villa da 600.000 € fuori Lagos. L'atto vale allo stesso modo.
Ci si aspetta che tu ci viva davvero
È qui che il D7 si allontana dal visto che ha sostituito nell'immaginario collettivo. Le regole del permesso di soggiorno prevedono di non restare assenti per più di sei mesi consecutivi, o otto mesi in totale, in ciascun periodo di permesso, salvo motivi documentati. Nessuno ti aspetta al confine con il cronometro. È al rinnovo che le assenze presentano il conto, perché i funzionari possono chiedere, e chiedono, perché chi rinnova un permesso ha trascorso la maggior parte del tempo altrove.
Il D7 è un visto per trasferirsi in Portogallo, non per tenere aperte le opzioni. Chi confonde le due cose lo scopre di solito al momento del rinnovo.
C'è anche una dimensione fiscale. Trascorri 183 giorni all'anno in Portogallo e diventi residente fiscale portoghese, tassabile sul reddito mondiale. Per la maggior parte dei titolari di D7 non è una trappola ma il piano stesso. Mettilo comunque in conto; più avanti torniamo sulla fiscalità.
I tempi: due anni, tre anni, residenza permanente al quinto
La sequenza è questa. Il consolato rilascia un visto temporaneo, valido 120 giorni con due ingressi, il cui unico scopo è farti entrare in Portogallo per l'appuntamento del permesso di soggiorno. AIMA, l'agenzia per l'immigrazione, prende i dati biometrici e alla fine rilascia una carta di soggiorno valida due anni. Si rinnova una volta, per altri tre. Al quinto anno si ha diritto alla residenza permanente, che chiude la giostra dei rinnovi; serve un certificato di portoghese di livello A2, un traguardo basso che qualche mese di corso supera senza problemi.
Alcuni continuano a rinnovare permessi temporanei anche oltre il quinto anno. Funziona, ma la residenza permanente è il traguardo stabile, ed è quello a cui punta davvero tutto questo percorso.
Cittadinanza: leggi la legge in vigore, non il marketing
Per anni l'argomento si vendeva da solo: cinque anni di residenza, un A2 di portoghese, e poi la domanda per uno dei passaporti più potenti al mondo. Proprio quella regola dei cinque anni è sotto revisione politica mentre scriviamo. Il Parlamento discute un giro di vite consistente sulla legge sulla cittadinanza, requisiti di residenza più lunghi inclusi, e la bozza ha cambiato forma più di una volta nel suo iter.
Perciò, deliberatamente, non stampiamo una cifra. Qualunque dato preciso potrebbe essere superato quando lo leggi. Considera la cittadinanza come un possibile bonus governato da chi guiderà il Portogallo tra cinque o dieci anni, non come un risultato da dare per scontato oggi, e verifica la legge in vigore con un avvocato per l'immigrazione portoghese quando sei vicino ai requisiti. La residenza permanente a cinque anni è solida. Il calendario della cittadinanza è la parte mobile.
Il D8: il visto da nomade digitale del Portogallo
Il D8 è arrivato a fine 2022 e copre esattamente il caso per cui il D7 non era mai stato pensato: il reddito che guadagni lavorando da remoto per datori di lavoro o clienti fuori dal Portogallo. La soglia economica si aggira intorno a quattro volte il salario minimo portoghese al mese, calcolata sugli estratti conto recenti. Come la soglia del D7, oscilla insieme al salario, quindi controlla la cifra attuale invece di fidarti di un numero fisso.
Quattro volte suona impegnativo accanto all'uno del D7. Ma è reddito attivo, che la maggior parte dei candidati in età lavorativa ha comunque. Il D8 esiste in due versioni: un visto di soggiorno temporaneo fino a un anno, e una versione di residenza che ricalca il percorso del D7, con la stessa sequenza di due più tre anni di permesso e la stessa strada verso la residenza permanente. Se il piano è stabilirsi, serve la versione di residenza.
Le carte da presentare a questo punto suoneranno familiari: un contratto di lavoro o contratti con clienti, circa tre mesi di estratti di reddito al livello della soglia, risparmi, alloggio, fedina penale pulita, assicurazione sanitaria. Una storia chiara, ben documentata, batte un mosaico ingegnoso di fonti di reddito.
D7 o D8: lo decide una sola domanda
Da dove viene il tuo denaro? Se arriva che tu apra o meno il portatile, pensioni, affitti, dividendi, interessi, sei un caso D7. Se si ferma quando smetti di lavorare, sei un caso D8. I pensionati vanno verso il D7. I professionisti attivi verso il D8. Un proprietario di 45 anni che vive di reddito da affitti rientra comodamente nel D7; così pure un investitore andato in pensione anticipatamente con un portafoglio a dividendi. I fascicoli misti, una piccola pensione più consulenza, diciamo, sono possibili ma più torbidi, e i consolati preferiscono domande che raccontano una sola storia.
Come si confronta il Portogallo con i vicini
Il visto non lucrativo spagnolo è il cugino più stretto del D7, ma vieta qualunque lavoro, incluso quello remoto nella prassi consolare, e chiede circa il doppio del reddito. Il visto da nomade digitale spagnolo è il rivale del D8 e resta popolare. La Grecia mantiene ancora una golden visa immobiliare, da 250.000 a 800.000 € a seconda della regione, quasi senza obbligo di soggiorno, e attira un acquirente del tutto diverso. Il vantaggio del Portogallo è la soglia di reddito più bassa dei tre paesi e, storicamente, il percorso più breve verso un passaporto, qualunque numero deciderà infine il Parlamento. Questa combinazione lo mantiene la scelta di default per chi intende davvero trasferirsi, non solo collezionare permessi.
Tasse: l'NHR è sparito, e l'IFICI non è il suo gemello
Il vecchio regime del Residente Non Abituale, con l'aliquota fissa del 10% sulle pensioni estere e le ampie esenzioni, si è chiuso ai nuovi arrivi a fine 2023. Ha venduto un decennio di visti D7. È finito; a parte qualche caso residuo in transizione, non si può più ottenere.
Il sostituto, formalmente IFICI e ribattezzato inevitabilmente NHR 2.0, è tutt'altro animale. Offre un'aliquota fissa del 20% sui redditi portoghesi più esenzioni sulla maggior parte dei redditi esteri per dieci anni, ma solo a chi lavora in attività qualificate: ricerca scientifica, istruzione superiore, startup certificate, alcune professioni specializzate. È un incentivo per i talenti. Le pensioni estere, proprio la categoria che il vecchio regime coccolava, restano escluse.
In pratica, un pensionato che arriva oggi con un D7 paga le normali aliquote progressive portoghesi sulla propria pensione, che arrivano fino al 48%, mitigate dal trattato fiscale tra il Portogallo e il paese d'origine della pensione. È un costo reale che i blog del 2019 non menzionano mai. Modellalo con un consulente fiscale internazionale prima di decidere, non dopo. Per molti il Portogallo resta comunque conveniente; per altri le tasse si mangiano in silenzio ciò che lo stile di vita faceva risparmiare.
La domanda, passo dopo passo
- Ottieni il NIF e apri un conto bancario portoghese. Possibile a distanza tramite un rappresentante fiscale, più rapido di persona.
- Assicurati l'alloggio: un contratto d'affitto di dodici mesi oppure un acquisto, con il contratto o l'atto come prova.
- Trasferisci il cuscinetto di risparmio sul tuo conto portoghese.
- Presenta domanda presso il consolato portoghese competente per il tuo paese di residenza: moduli, prova di reddito, certificato del casellario giudiziale, assicurazione di viaggio, lettera di motivazione. I tempi ufficiali si aggirano sui 60 giorni; l'attesa reale è spesso più lunga.
- Entra in Portogallo con il visto temporaneo e presentati all'appuntamento AIMA per i dati biometrici.
- Ricevi la carta di soggiorno biennale, rinnovala per altri tre anni, poi richiedi la residenza permanente al quinto anno.
Una parola su AIMA. L'agenzia ha sostituito il SEF nel 2023 e ha ereditato un arretrato di centinaia di migliaia di pratiche. Attese per gli appuntamenti e ritardi nel rilascio della carta sono la lamentela più comune tra chi si è trasferito di recente, quindi prevedi margine nei tuoi piani, soprattutto per i viaggi mentre la carta è in sospeso. Fastidioso, ma sopravvivibile.
Portare la famiglia
Entrambi i visti includono la famiglia. Coniuge o partner legale, figli a carico e genitori a carico possono fare domanda insieme a te presso il consolato, che è la via più pulita, oppure raggiungerti dopo tramite ricongiungimento familiare una volta ottenuto il permesso. Ogni persona aumenta il requisito di reddito secondo i supplementi indicati sopra e aggiunge pratiche: certificati di matrimonio e nascita, apostillati e tradotti.
I familiari ricevono permessi di soggiorno legati al tuo e lo stesso percorso di cinque anni. I bambini che finiscono nelle scuole portoghesi tendono a superare il requisito A2 senza nemmeno accorgersi che esiste.
Domande frequenti sul visto D7 del Portogallo
Di quanto reddito ho bisogno per il visto D7?
Reddito passivo di almeno un salario minimo portoghese al mese per il richiedente principale, circa 920 € nel 2026, più il 50% per il coniuge e il 30% per ogni figlio a carico. La soglia si aggiorna ogni volta che sale il salario minimo, quindi verifica la cifra attuale prima di presentare domanda.
Posso ottenere il D7 comprando un immobile in Portogallo?
Non da solo; l'acquisto non concede nulla, e la via immobiliare della golden visa si è chiusa nell'ottobre 2023. Ma una casa di proprietà soddisfa il requisito di alloggio del D7 e vale come prova solida di un trasferimento genuino, e l'affitto di un altro immobile che possiedi può fungere da reddito qualificante.
Quanto tempo serve per la residenza permanente e la cittadinanza?
La residenza permanente arriva dopo cinque anni di residenza legale più un certificato di portoghese A2. Storicamente la cittadinanza seguiva lo stesso traguardo dei cinque anni, ma la legge sulla cittadinanza è sotto revisione e il requisito potrebbe allungarsi. Verifica le regole in vigore quando sei pronto a presentare domanda.
Posso lavorare in Portogallo con un D7?
Sì. Il reddito passivo ti fa ottenere il visto, ma il permesso di soggiorno in sé non ti impedisce di lavorare o gestire un'attività in Portogallo. Ricorda solo che a ogni rinnovo dovrai dimostrare di potertela ancora cavare da solo, e che i guadagni locali vengono tassati in Portogallo.
Qual è la differenza tra D7 e D8?
La fonte del reddito. Il D7 copre redditi passivi come pensioni, affitti e dividendi, con una soglia di un salario minimo. Il D8 copre il lavoro da remoto per datori di lavoro o clienti non portoghesi, con una soglia circa quattro volte superiore. Entrambi portano alla stessa carta di soggiorno e allo stesso percorso di cinque anni verso la residenza permanente.
