Il Portogallo distribuisce le tasse sulla casa lungo tutto il ciclo di proprietà. Si paga l'IMT e il bollo all'acquisto, l'IMI ogni anno in cui si è proprietari, e l'AIMI solo se il patrimonio immobiliare portoghese supera i 600.000 € di valore fiscale. Le plusvalenze arrivano all'uscita, e l'affitto ha regole proprie se si mette la casa a reddito.
Niente di tutto questo deve spaventare. Le tasse portoghesi sono contenute per gli standard dell'Europa occidentale, e i conti annuali si calcolano su un valore fiscale che di solito resta ben sotto quanto pagato. Contano però i meccanismi, in particolare la differenza tra prima casa e casa vacanze. Questa guida di HomeNSearch ripercorre ogni fase con un esempio concreto: una seconda casa da 300.000 € in Algarve. Quanto segue riflette le regole in vigore al momento della stesura; gli scaglioni IMT cambiano ogni gennaio.
Prima di ogni tassa: il NIF
Senza un numero fiscale portoghese non si paga nessuna tassa portoghese. Il NIF (Número de Identificação Fiscal) viene prima di tutto in ogni acquisto: senza di esso nessuna banca apre un conto e il notaio non può rogitare. I cittadini UE e SEE possono richiederlo direttamente in qualsiasi ufficio delle imposte. Chi arriva da fuori nomina un rappresentante fiscale in Portogallo, di solito l'avvocato che segue l'acquisto, per ricevere la corrispondenza tributaria per suo conto. Una volta acquistato l'immobile conviene registrarsi anche sul Portal das Finanças. Lì compaiono le bollette IMI, gli avvisi IMT e le comunicazioni AIMI, e le lettere cartacee spedite a un indirizzo estero hanno la brutta abitudine di arrivare dopo la scadenza del pagamento.
L'acquisto: l'IMT, l'imposta di trasferimento da pagare prima del rogito
L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) è la voce più pesante all'acquisto. Si calcola sul maggiore tra prezzo e valore fiscale dell'immobile, e l'aliquota dipende da cosa si compra e da come verrà usato.
- Una casa che sarà abitazione principale segue una scala progressiva: 0% sulla prima fascia (poco più di 100.000 € al momento della stesura), poi scaglioni marginali del 2%, 5%, 7% e 8%, fino ad aliquote uniche del 6% e del 7,5% nella fascia alta del mercato.
- Una seconda casa o un immobile da mettere a reddito segue la stessa scala senza la fascia esente, quindi la prima fascia viene tassata all'1% invece che allo 0%.
- I terreni rustici pagano un'aliquota fissa del 5%, mentre edifici commerciali o altri fabbricati urbani pagano il 6,5%.
- Chi acquista tramite un'entità con sede in un paradiso fiscale in lista nera paga il 10%, da cui l'allarmante titolo "fino al 10%" che circola. Non si applica al normale acquirente privato.
È la tempistica a trarre in inganno. L'IMT non si salda al tavolo del notaio: va pagato prima della firma del rogito, e il notaio chiederà la ricevuta rifiutandosi di procedere senza. In pratica l'avvocato genera la liquidazione online qualche giorno prima del rogito e si paga in banca, in un ufficio delle imposte o tramite il portale delle Finanças.
I passaggi che circondano questa imposta, dal compromesso al rogito, sono trattati nella nostra guida su come comprare casa in Portogallo.
Hai 35 anni o meno? La tua prima casa può essere esente
Da agosto 2024, chi ha 35 anni o meno e acquista la prima abitazione principale in Portogallo non paga IMT né bollo fino a un valore di circa 320.000 €. Tra questa cifra e circa 640.000 € lo sgravio è parziale, e viene tassata solo la parte che supera il tetto di esenzione. Ci sono condizioni: deve essere la prima casa, bisogna viverci davvero, e non si deve aver posseduto un immobile residenziale nei tre anni precedenti l'acquisto. La misura è abbastanza recente da sfuggire ancora a molte guide, e non è riservata ai cittadini portoghesi: anche un acquirente straniero di 30 anni che rispetti i requisiti e si trasferisca ne ha diritto.
Il bollo: un piatto 0,8%
L'Imposto do Selo è la voce più semplice di tutto il sistema: 0,8% sulla stessa base imponibile dell'IMT, pagato al rogito. Su un acquisto da 250.000 €, sono 2.000 €. Se si finanzia con un mutuo portoghese, il prestito porta con sé un proprio bollo dello 0,6% per durate superiori ai cinque anni, un costo da tenere a mente quando si valuta se pagare in contanti o ricorrere al credito.
L'esempio pratico: una seconda casa da 300.000 € in Algarve
Ipotizziamo l'acquisto di un bilocale vicino a Lagos per 300.000 € come casa vacanze. Non sarà l'abitazione principale, quindi si applica fin dal primo euro la tabella per seconda casa.
- L'IMT arriva a poco meno di 12.000 € una volta che il prezzo attraversa gli scaglioni progressivi, un'aliquota effettiva appena sotto il 4%.
- Il bollo aggiunge lo 0,8% del prezzo, cioè 2.400 €.
- L'IMI del primo anno dipende dal valore fiscale, non dal prezzo. Se il VPT dell'appartamento è fissato a 180.000 € e il comune applica lo 0,35%, il conto annuale è di 630 €.
In totale, circa 14.300 € di tasse all'acquisto più il primo conto annuale, prima di notaio, registrazione e onorari. Se lo stesso appartamento fosse stato l'abitazione principale, la fascia esente avrebbe tagliato l'IMT di circa 1.000 €. E un acquirente alla prima casa di 34 anni che si fosse trasferito lì non avrebbe pagato né IMT né bollo.
Un dettaglio da sapere: l'IMI viene addebitato a chi risulta proprietario al 31 dicembre, quindi il primo avviso arriva in primavera l'anno dopo. Le cifre oltre i 500 € si dividono in tre rate, a maggio, agosto e novembre.
Il possesso: l'IMI, la tassa annuale meno spaventosa di quanto sembri
L'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) è la risposta portoghese all'IMU. Ogni comune fissa la propria aliquota entro una fascia nazionale tra lo 0,3% e lo 0,45% per gli immobili urbani. Alcuni comuni sotto programmi di risanamento finanziario possono arrivare allo 0,5%, e i terreni rustici pagano lo 0,8%. Lisbona si colloca nella parte bassa della fascia; la maggior parte dei comuni dell'Algarve sta nella zona intermedia.
La base è il VPT (Valor Patrimonial Tributário), un valore fiscale che l'amministrazione calcola con una formula basata su superficie, posizione, età e coefficienti di qualità. Il VPT viene aggiornato al cambio di proprietà, eppure resta comunque ben sotto il prezzo di mercato nella maggior parte dei casi, spesso tra il 30% e il 50% in meno. Un appartamento costiero venduto a 400.000 € può avere un VPT di 220.000 €, che allo 0,35% significa 770 € l'anno. Chi è abituato alla taxe foncière francese o alla property tax americana resta di solito piacevolmente sorpreso.
Esistono anche agevolazioni. Un'abitazione principale con un VPT modesto può ottenere un'esenzione IMI di tre anni dopo l'acquisto, soggetta a limiti di reddito familiare, e le famiglie a basso reddito in case di scarso valore non pagano nulla in modo permanente.
Oltre all'IMI vanno messe in conto voci che non sono tasse: le spese condominiali degli appartamenti, in genere tra 50 € e 150 € al mese a seconda dell'edificio, e i costi fissi delle utenze, che continuano a correre anche a casa vuota.
AIMI: la maggiorazione oltre i 600.000 €
L'AIMI (Adicional ao IMI) viene spesso chiamata la patrimoniale portoghese, anche se colpisce solo gli immobili. Ogni proprietario somma il VPT delle case e dei terreni edificabili in Portogallo, sottrae 600.000 € e paga lo 0,7% sull'eccedenza. La fascia oltre 1 milione è tassata all'1%, quella oltre 2 milioni all'1,5%. Coniugi e conviventi possono dichiarare insieme, raddoppiando la franchigia a 1,2 milioni. Le società pagano lo 0,4% senza alcuna franchigia.
Poiché la soglia si misura sul VPT e non sul valore di mercato, una singola casa di fascia media difficilmente la fa scattare. Una villa comprata a 700.000 € avrà di solito un valore fiscale comodamente sotto la soglia dei 600.000 €. L'AIMI punta ai grandi portafogli e alle zone top di Lisbona e Cascais, e per la maggior parte degli acquirenti stranieri resta una tassa teorica.
Affittare: quanto trattiene il fisco dal canone
Il reddito da locazioni residenziali a lungo termine è tassato a un'aliquota fissa, il 25% sul netto per la maggior parte dei proprietari da quando il pacchetto casa del 2023 ha abbassato il vecchio 28%. Firmare un contratto più lungo abbassa ulteriormente l'aliquota, e lo sconto cresce con la durata del contratto, il modo scelto dal governo per spingere i proprietari verso affitti stabili. IMI, spese condominiali, assicurazione, manutenzione e riparazioni sono deducibili dal canone. Gli interessi del mutuo no. I residenti possono invece far confluire il reddito da locazione nella dichiarazione progressiva ordinaria quando conviene, cosa che a volte accade con redditi bassi.
Gli affitti brevi seguono un regime completamente diverso. Affittare tramite piattaforme tipo Airbnb richiede la registrazione come Alojamento Local, il reddito viene trattato come reddito d'impresa e non come canone, e nel regime semplificato è tassata solo una parte del ricavo lordo. Il nodo è la licenza: i comuni possono congelare nuove registrazioni AL nelle zone ad alta pressione turistica, e alcune aree di Lisbona e Porto lo hanno già fatto. Conviene verificare se una licenza è ottenibile, o se si trasferisce con l'immobile, prima di basare un acquisto su proiezioni da affitto turistico.
Un'ultima nota: un nuovo contratto di locazione porta un bollo una tantum del 10% di una mensilità quando viene registrato presso il fisco.
La vendita: plusvalenze senza drammi
I residenti portoghesi sono tassati sulla metà della plusvalenza; l'altra metà non entra proprio nel calcolo. Vendere con 150.000 € di guadagno sul costo totale di acquisizione significa che 75.000 € si aggiungono al reddito dell'anno alle aliquote progressive. Il costo di acquisizione include l'IMT e il bollo pagati all'acquisto più le opere di miglioria documentate degli ultimi dodici anni, e un adeguamento all'inflazione scatta dopo due anni di possesso.
Per l'abitazione principale esiste una via d'uscita. Se il ricavato viene reinvestito in un'altra abitazione principale in Portogallo o altrove nell'UE o nel SEE entro i termini di legge, la quota di plusvalenza reinvestita resta esente. Pensionati e over 65 hanno anche l'opzione alternativa di destinare il ricavato a una pensione o a un prodotto assicurativo.
Per anni i non residenti sono stati tassati sull'intera plusvalenza a un'aliquota fissa, una regola smontata sentenza dopo sentenza dai tribunali europei. Il regime è stato ormai equiparato: anche i non residenti sono tassati sulla metà della plusvalenza, anche se il Portogallo guarda al reddito mondiale nel fissare l'aliquota. Il consiglio pratico resta lo stesso: affidarsi a un commercialista portoghese per l'anno fiscale in cui si vende. Gli errori in dichiarazione costano cari.
Portogallo a confronto con Spagna e Italia
Sulle tasse d'acquisto, il Portogallo vince nettamente la fascia media. La Spagna applica un'imposta di trasferimento tra il 6% e il 10% sulle case in seconda mano a seconda della regione, fin dal primo euro: l'appartamento da 300.000 € in Algarve pagherebbe circa 30.000 € di ITP nella Comunità Valenciana contro i circa 12.000 € del Portogallo. Il quadro spagnolo completo è nella nostra guida sulle tasse per comprare casa in Spagna. L'Italia sembra conveniente per i residenti, con un'imposta di registro del 2% sulla prima casa, ma i non residenti che comprano una seconda casa pagano il 9%, mitigato dal fatto che l'imposta di trasferimento italiana si calcola su valori catastali bassi e non sul prezzo.
I costi annuali avvicinano i tre paesi. L'IBI spagnolo e l'IMU italiana si muovono in una fascia simile all'IMI, anche se l'Italia esenta l'abitazione principale e la Spagna aggiunge un'imposta patrimoniale regionale per i grandi patrimoni. L'AIMI portoghese morde solo oltre i 600.000 € di valore fiscale, quindi un proprietario straniero con un solo immobile ha di solito i costi di gestione più leggeri dei tre.
Se i numeri tornano, si possono consultare prezzi e annunci attuali nella nostra pagina sugli immobili in Portogallo. HomeNSearch raccoglie appartamenti e ville da Lisbona e Porto fino all'Algarve, e possiamo mettere in contatto con consulenti fiscali locali prima di impegnarsi in qualsiasi acquisto.
Domande frequenti
Gli acquirenti stranieri pagano tasse più alte sulla casa in Portogallo?
No. IMT, bollo, IMI e AIMI si applicano alle stesse aliquote indipendentemente da nazionalità o residenza. L'unica aliquota punitiva è il 10% di IMT per gli acquisti fatti tramite entità con sede in paradisi fiscali in lista nera. Ciò che serve davvero a ogni acquirente straniero è un NIF, il numero fiscale portoghese, prima di firmare qualsiasi cosa.
Quando va pagato esattamente l'IMT?
Prima del rogito. Il fisco emette un riferimento di pagamento, si salda uno o due giorni prima della firma, e il notaio verifica la ricevuta prima che chiunque firmi. Se il pagamento non arriva in tempo, la data del rogito slitta.
Cos'è il VPT e perché è più basso del prezzo d'acquisto?
Il VPT è il valore fiscale assegnato a ogni immobile tramite una formula basata su dimensioni, posizione, età e qualità costruttiva. Viene aggiornato quando l'immobile viene venduto, ma la formula è prudente, quindi il risultato resta spesso tra il 30% e il 50% sotto il prezzo di mercato. IMI e AIMI si calcolano su di esso, ed è per questo che i conti annuali portoghesi restano bassi.
Il Portogallo applica un'imposta di successione sulla casa?
Non in senso proprio. Coniugi, figli e genitori ereditano gli immobili portoghesi senza tasse. Gli altri eredi pagano un bollo del 10% sul valore fiscale dell'immobile, e le donazioni immobiliari seguono la stessa logica, con in aggiunta il normale bollo dello 0,8%.
