Circa una compravendita immobiliare su sette in Spagna coinvolge un acquirente straniero, e la legge spagnola non mette quasi nessun ostacolo. Niente obbligo di residenza, nessun esame di cittadinanza, nessun limite al numero di immobili posseduti. C'e pero un ordine fisso di adempimenti che punisce chi lo salta. Senza il NIE non si apre un conto in banca. E firmare il contratto di arras con leggerezza puo costare caro: cambiare idea significa perdere il 10% del prezzo. Questa guida ripercorre l'intera filiera, dal primo modulo alle tasse che continuano ad arrivare anche dopo il rogito.
Primo passo: il NIE, senza cui non si muove nulla
Il NIE (Numero de Identidad de Extranjero) e il codice fiscale personale per gli stranieri. Serve per aprire un conto bancario, firmare l'atto, pagare le imposte sull'acquisto, allacciare la luce. Per la burocrazia spagnola, un acquirente senza NIE non esiste.
Ci sono due strade per ottenerlo. La prima passa da un consolato spagnolo nel proprio paese: si presenta il modulo EX-15, si paga una tassa di circa 10 euro, e l'attesa va da due settimane a due mesi a seconda di quanto e' congestionato quel consolato. La seconda si percorre direttamente in Spagna, in una questura che gestisce le pratiche per stranieri. Sulla carta e' piu rapida, ma dipende dal trovare una cita previa, un appuntamento, e a Madrid, Barcellona o Malaga puo mancare per settimane.
C'e una terza via poco conosciuta: un avvocato con procura puo fare domanda per conto tuo, ed e' cosi che procede la maggior parte di chi compra a distanza. Qualunque sia la strada, conviene partire presto: il NIE e' di gran lunga la causa piu comune di ritardo nel rogito.
Aprire un conto bancario spagnolo
Nessuna legge obbliga ad avere un conto in una banca spagnola. Nella pratica, senza non si va lontano. Il saldo finale si paga di norma con un assegno circolare di una banca spagnola, e dopo l'acquisto servono addebiti diretti per IBI, spese condominiali e utenze, tutte cose che i fornitori spagnoli si aspettano di prelevare da un conto locale.
Porta passaporto, NIE e prova di reddito o di occupazione. I non residenti firmano anche un certificado de no residente, che spesso e' la stessa banca a procurare dietro un piccolo costo. E preparati a domande sull'origine dei fondi: le norme antiriciclaggio impongono alla banca di chiedere buste paga, dichiarazioni dei redditi o il contratto di vendita di una casa venduta in patria prima di accettare un bonifico a sei cifre.
Muovi il denaro con anticipo, non nella settimana del rogito. Se i risparmi non sono in euro, confronta il cambio di una societa specializzata con quello della tua banca. Su un bonifico da 250.000 euro, la differenza puo bastare da sola a coprire notaio e registro.
Ingaggia un avvocato che risponda solo a te
La Spagna non obbliga i compratori ad avere un avvocato, e molti locali chiudono l'acquisto con il solo notaio. Da acquirente straniero, non imitarli. Serve un abogado indipendente, iscritto all'ordine locale, che lavori solo per te. Non quello consigliato dall'agenzia immobiliare, e mai quello del venditore o del costruttore, per quanto allettante possa sembrare l'offerta.
Perche tanta insistenza? Perche il notaio, presente in ogni compravendita spagnola, e' un pubblico ufficiale neutrale: verifica che l'atto sia legale e che entrambe le parti capiscano cosa firmano. Cio che il notaio non fa e' indagare sui debiti dell'immobile, sulla sua situazione urbanistica o sull'equita del contratto. Quel lavoro spetta al tuo avvocato, e nessun altro nella filiera viene pagato per farlo.
Metti in conto circa l'1% del prezzo, oppure una tariffa fissa per immobili di valore piu contenuto. Se non puoi viaggiare, il tuo avvocato puo agire con una procura firmata davanti a un notaio in patria e apostillata, e gestire l'intero acquisto, NIE compreso, senza che tu ti muova da casa.
Il contratto di riserva e la caparra arras
In Spagna le offerte si formalizzano in fretta. Prima arriva un accordo di riserva: versi una caparra, di solito tra 3.000 e 6.000 euro, e l'immobile esce dal mercato per un paio di settimane mentre il tuo avvocato fa i controlli. Leggi con attenzione anche questo piccolo contratto: deve dire chiaramente che la caparra viene restituita se i controlli fanno emergere problemi.
Il documento serio e' il contrato de arras, il compromesso privato, firmato di norma versando il 10% del prezzo. Nella sua forma abituale (arras penitenciales, articolo 1454 del Codice Civile), il deposito e' penitenziale: entrambe le parti possono ancora tirarsi indietro, ma a un prezzo. Se rinunci tu, perdi il 10%. Se rinuncia il venditore, deve restituirti il doppio di quanto versato. Su una casa da 300.000 euro, sono 30.000 euro persi se ti assale il dubbio, o 60.000 euro in tasca se il venditore accetta un'offerta migliore.
Se compri con un mutuo, fai inserire dal tuo avvocato la condizione sospensiva del finanziamento nell'arras. Senza quella clausola, un mutuo rifiutato ti costa comunque l'intera caparra.
Due diligence: cosa si controlla prima della firma decisiva
Il primo documento che il tuo avvocato richiede e' la nota simple, un estratto del Registro della Proprieta che costa pochi euro online e riporta l'intestatario, la descrizione esatta dell'immobile e ogni onere: mutui, pignoramenti, annotazioni giudiziarie, servitu.
Perche conta cosi tanto? Perche in Spagna i debiti seguono l'immobile, non la persona che li ha generati. Compri un appartamento con un mutuo non estinto o tasse non pagate, e quei debiti diventano un problema tuo. Vale la stessa regola per le spese condominiali: l'acquirente risponde di quelle dell'anno in corso piu i tre precedenti. Per questo il tuo avvocato chiedera all'amministratore un certificato che attesti che il venditore e' in regola, e controllera le ricevute dell'IBI per lo stesso motivo.
Le nuove costruzioni hanno una lista di controlli tutta loro. L'edificio deve avere la licenza di prima occupazione prima del saldo finale; senza, potresti non riuscire ad allacciare le utenze o a viverci legalmente. Compri sulla carta? Ogni acconto deve essere coperto da una garanzia bancaria, che restituisce i soldi con interessi se il costruttore non consegna mai. E se ti sei innamorato di una casa di campagna, fai verificare la classificazione del terreno: la Spagna rurale e' piena di case affascinanti costruite dove non si sarebbe dovuto.
Mutui per non residenti: prestiti piu piccoli, piu carte
Le banche spagnole concedono mutui ai non residenti di routine, ma a condizioni piu strette. Aspettati al massimo un 60-70% del valore dell'immobile, contro l'80% offerto ai residenti. Significa reperire un 30-40% in contanti, piu le spese dell'acquisto sopra. La rata, sommata ai debiti gia in essere, di norma non puo superare circa il 35% del reddito netto mensile.
Le carte da presentare sono piu numerose che in patria, perche la banca sottoscrive un reddito che non puo verificare facilmente:
- le ultime due o tre dichiarazioni dei redditi
- buste paga recenti, o i bilanci aziendali se sei lavoratore autonomo
- sei mesi di estratti conto
- un rapporto di credito dal proprio paese, tradotto in spagnolo
La banca ordinera anche una tasacion, una perizia ufficiale eseguita da una societa certificata, a tue spese (300-600 euro). Il mutuo si calcola sul valore piu basso tra perizia e prezzo, quindi una tasacion bassa puo lasciare un buco nel budget proprio all'ultimo.
C'e una tutela a tuo favore: dalla legge sui mutui del 2019, la banca deve consegnarti un'offerta vincolante (il FEIN) almeno dieci giorni prima della firma, e ora e' la banca a pagare l'imposta di bollo e la maggior parte delle spese di apertura del finanziamento. Metti in conto sei-otto settimane dalla domanda all'approvazione, e non firmare un'arras senza condizioni finche il denaro non e' certo.
Il giorno del rogito: notaio, escritura e Registro della Proprieta
L'acquisto si chiude in uno studio notarile. Compratore e venditore, o i loro procuratori, siedono allo stesso tavolo. Il notaio verifica l'identita di tutti, richiede quella stessa mattina una nota simple aggiornata per assicurarsi che non sia comparso nessun onere durante la notte, e legge ad alta voce l'atto di compravendita, l'escritura pubblica. Paghi il saldo, quasi sempre con assegno circolare, firmi e ritiri le chiavi. Come acquirente hai il diritto di scegliere il notaio; l'onorario segue un tariffario regolato, all'incirca 600-1.000 euro per una compravendita tipica.
L'escritura non e' il capolinea. L'imposta sull'acquisto va versata entro 30 giorni lavorativi, e l'atto passa poi al Registro della Proprieta per la trascrizione, che puo richiedere qualche settimana. Finche la registrazione non e' completa, sei proprietario ma il registro ancora non lo dice. Una gestoria, un'agenzia amministrativa, si occupa in genere di entrambi gli adempimenti; con un mutuo, la banca lo pretendera.
Quanto costa davvero l'acquisto
Metti in conto un 10-15% sopra il prezzo pattuito. Dove finisce dipende soprattutto da una domanda: seconda mano o nuova costruzione?
- Le case di seconda mano pagano l'ITP, l'imposta di trasferimento, fissata da ogni regione: 6% a Madrid, 7% in Andalusia, 10% a Valencia e in Catalogna. In tutta la Spagna l'intervallo va dal 6 al 10%.
- Le nuove costruzioni pagano invece il 10% di IVA, piu l'imposta di bollo AJD, circa l'1,5% nella maggior parte delle regioni.
- Alle Canarie, l'IGIC al 7% sostituisce l'IVA sulle case nuove.
- Notaio e Registro insieme: di norma tra 1.000 e 1.700 euro.
- Avvocato indipendente: circa l'1% piu IVA.
- Con mutuo: la perizia, e spesso una commissione di istruttoria dello 0,5-1%.
Facciamo i conti su un caso reale. Un appartamento di seconda mano da 300.000 euro a Valencia porta con se 30.000 euro di ITP prima ancora di pagare un solo professionista. La stessa cifra spesa a Madrid fa risparmiare 12.000 euro di tasse. Le aliquote regionali sono un buon motivo per confrontare le zone, e un dettaglio che le brochure raramente citano.
Le tasse che continuano ad arrivare dopo l'acquisto
Essere proprietari ha costi ricorrenti, e uno di questi sorprende quasi tutti. L'IBI, l'imposta municipale annuale, arriva una volta l'anno, circa lo 0,4-1,1% del valore catastale, una cifra amministrativa ben sotto il prezzo di mercato. Le spese condominiali variano da 40 euro al mese in un piccolo condominio a diverse centinaia in un resort con piscine e giardini.
E poi c'e la tassa che quasi nessuna guida menziona: l'imposta sul reddito figurativo dei non residenti. Se non affitti l'immobile, la Spagna ti tassa comunque su un reddito nozionale dell'1,1% o del 2% del valore catastale, al 19% per residenti UE e SEE e al 24% per tutti gli altri, dichiarato ogni anno con il Modelo 210. Per un appartamento vacanze tipico la cifra e' di poche centinaia di euro. Poco, ma ignorarla accumula sanzioni che riemergono al momento della vendita. Se invece affitti, si tassa il reddito reale, e i proprietari extra-UE non possono dedurre le spese.
Una cosa che l'acquisto non compra: la residenza
Il golden visa spagnolo non esiste piu. Il programma che concedeva la residenza in cambio di un investimento immobiliare da 500.000 euro ha chiuso alle nuove domande il 3 aprile 2025, e possedere una casa oggi non ha alcun effetto sullo status migratorio. Da cittadino extra-UE, puoi usare l'immobile spagnolo entro il limite Schengen standard di 90 giorni su 180. Non uno di piu, per quanto tu abbia pagato.
Se il piano e' vivere davvero in Spagna, le strade percorribili sono il visto per non lucrativi, il visto per nomadi digitali e i permessi di lavoro o di studio. Le abbiamo messe a confronto, con soglie di reddito e tempistiche, nella nostra guida su trasferirsi in Spagna dopo il golden visa.
Da dove iniziare a cercare
La burocrazia e' identica per una casa di paese da 90.000 euro in Andalusia e per una villa da 2 milioni a Marbella, quindi le decisioni interessanti riguardano l'immobile in se. HomeNSearch propone case in tutta la Spagna con il contesto del mercato locale nella nostra pagina dedicata alla Spagna, e puoi confrontare i prezzi spagnoli con quelli di una decina di altri mercati nel catalogo completo degli immobili. Se un annuncio solleva dubbi, chiedi a noi prima di prendere l'aereo. Costa meno che scoprirlo sul posto.
Domande frequenti: comprare casa in Spagna da stranieri
Ci sono restrizioni per gli stranieri che comprano casa in Spagna?
Quasi nessuna. Qualsiasi nazionalita puo comprare un numero qualsiasi di immobili con piena proprieta. L'unica eccezione: gli acquirenti extra-UE hanno bisogno dell'autorizzazione preventiva del Ministero della Difesa per immobili in un ristretto numero di zone militari designate, per lo piu vicino ai confini o su alcuni tratti di costa strategica. Il tuo avvocato sapra se l'indirizzo e' interessato; nella grande maggioranza dei casi non lo e'.
Devo andare in Spagna per concludere l'acquisto?
No. Una procura firmata davanti a un notaio in patria e apostillata permette al tuo avvocato spagnolo di ottenere il NIE, aprire il conto bancario, firmare l'arras e chiudere dal notaio senza che tu sia presente. Molti compratori vedono l'immobile di persona per la prima volta quando le chiavi sono gia loro.
Quanto tempo richiede comprare casa in Spagna?
Un acquisto in contanti dura in genere da otto a dodici settimane, dall'offerta accettata al rogito. Con un mutuo si arriva a tre-quattro mesi. Il NIE e' di solito il collo di bottiglia, quindi conviene richiederlo appena la trattativa si fa seria.
Comprare casa in Spagna da diritto alla residenza?
No. Il golden visa e' stato chiuso ad aprile 2025, e la proprieta immobiliare non comporta alcun diritto migratorio. I proprietari extra-UE restano entro la regola Schengen dei 90/180 giorni, a meno che non soddisfino i requisiti di un altro visto, come quello per non lucrativi o per nomadi digitali.
