Per undici anni la via più rapida per entrare in Spagna è stata semplice: investire 500.000 € in un immobile e ottenere la carta di residenza. Quella porta si è chiusa il 3 aprile 2025, quando la Legge Organica 1/2025 è entrata in vigore cancellando il regime di residenza per investimento. Dietro c'era politica interna. Il costo delle case a Madrid, Barcellona, Palma e Málaga era diventato un tema elettorale, e gli investitori stranieri che compravano appartamenti per ottenere un permesso sono diventati un bersaglio comodo, a torto o a ragione.
Ecco quello che la maggior parte dei titoli ha lasciato fuori: nulla impedisce a uno straniero di comprare un immobile spagnolo nel 2026. La compravendita, le tasse, il registro, tutto funziona esattamente come prima. Ciò che è cambiato è più circoscritto di quanto si pensi: l'atto notarile non porta più con sé il diritto di residenza. Chi vuole vivere in Spagna adesso presenta domanda facendo leva sul proprio reddito, sul lavoro o su un piano d'impresa, e la proprietà immobiliare recita un ruolo di supporto, non da protagonista.
Oggi quasi tutto il traffico passa da tre strade. Questa guida le esamina una per una, per poi affrontare ciò che quasi nessun articolo copre: come una casa in Spagna rafforzi, silenziosamente, ognuna di queste domande.
Cosa è finito il 3 aprile 2025, e cosa no
La golden visa risaliva alla Legge 14/2013, misura dell'epoca di crisi pensata per attirare capitali stranieri in un mercato immobiliare collassato. Ha funzionato, forse troppo bene: verso gli anni Venti la maggior parte delle domande golden visa era legata al mattone proprio nelle poche città dove i residenti locali faticavano ormai anche solo ad affittare, figuriamoci a comprare. La Legge Organica 1/2025 ha chiuso il programma ai nuovi richiedenti dal 3 aprile 2025.
Due cose sono sopravvissute. Chi già aveva il permesso l'ha mantenuto, e i rinnovi continuano secondo le vecchie regole, quindi chi è entrato prima della scadenza è al sicuro. E le altre vie di residenza spagnole, quelle mai legate a un investimento, sono rimaste aperte. Pongono una domanda diversa: non "quanto hai speso", ma "di cosa vivrai".
Se si cerca proprio la residenza per investimento, esiste ancora altrove. Grecia, Emirati Arabi Uniti e altri paesi gestiscono programmi attivi, e li confrontiamo nella nostra guida ai paesi con golden visa nel 2026. Per la Spagna, oggi il menù è questo.
Il visto per non lucrativi: vivere di un reddito che già si possiede
Il visto di residenza non lucrativa (NLV) è la classica via spagnola per pensionati e rentier, e da aprile 2025 ha assorbito buona parte della domanda che prima andava alla golden visa. L'accordo è semplice: la Spagna concede di vivere nel paese a tempo pieno, e in cambio chiede di non lavorarci e di dimostrare di non averne bisogno.
Il divieto di lavoro va preso sul serio, perché i consolati lo applicano alla lettera. Nessun datore di lavoro spagnolo, nessuna partita IVA per clienti spagnoli, e molti consolati considerano squalificante persino il lavoro da remoto per un'azienda estera. Se il reddito viene da un impiego, conviene guardare subito al visto per nomadi digitali, pensato proprio per quel caso. Il non lucrativo è per pensioni, affitti, dividendi, interessi e risparmi.
Quanto denaro serve? La soglia è legata a un indice spagnolo chiamato IPREM: il richiedente principale ne deve dimostrare il 400% mensile, con un ulteriore 100% per ogni familiare al seguito. Poiché l'IPREM viene rivisto, la cifra in euro si sposta, ma nel 2026 si cita comunemente una soglia di circa 2.400 € al mese per il richiedente principale, più circa 600 € per familiare a carico. I consolati vogliono vedere quel reddito come un fatto, non una previsione: dodici mesi di estratti conto, lettere di pensione, registrazioni di dividendi. Un saldo di risparmi consistente può sostituire il reddito mensile se copre un anno intero al ritmo richiesto.
La domanda si presenta al consolato spagnolo competente per la propria residenza, con casellario giudiziale, certificato medico e un'assicurazione sanitaria privata valida in Spagna senza compartecipazioni. La prima carta dura un anno. I rinnovi arrivano poi in blocchi di due anni, quindi lo schema è 1+2+2, fino al traguardo dei cinque anni in cui si apre la residenza permanente. Un dettaglio da tenere presente: il rinnovo richiede presenza reale, in pratica oltre 183 giorni l'anno in Spagna, e quella stessa soglia rende residenti fiscali spagnoli. Meglio consultare un consulente fiscale prima di fare domanda, non dopo.
Il visto per nomadi digitali: tenersi il lavoro, cambiare paese
Il visto per il telelavoro spagnolo è arrivato nel 2023 con la Startup Law ed è diventato la via più battuta per chi si trasferisce in età lavorativa. Copre due profili: dipendenti di aziende fuori dalla Spagna il cui lavoro si può svolgere a distanza, e liberi professionisti con clientela in gran parte estera. Il lavoro di provenienza spagnola è tollerato solo come frazione minima del reddito del freelance, con un tetto comunemente indicato intorno al 20%.
La pratica deve dimostrare che l'accordo è reale. Bisogna provare che il datore di lavoro o i clienti principali operano da almeno un anno, che il rapporto con loro precede la domanda di qualche mese, e che il lavoro davvero viaggia, di solito tramite una lettera che confermi l'accordo di lavoro a distanza. Sul fronte titoli, la Spagna chiede una laurea o circa tre anni di esperienza professionale pertinente.
La soglia di reddito è agganciata allo SMI, il salario minimo spagnolo, non all'IPREM: il 200% per il richiedente principale, con incrementi minori per i familiari. Lo SMI sale ogni anno, quindi qualsiasi cifra fissa va presa con cautela, ma nel 2026 i richiedenti fanno riferimento comunemente a circa 2.800 € al mese. Per la maggior parte degli stipendi tech e professionali, la soglia è ampiamente coperta.
Esistono due percorsi di domanda, e la differenza conta. Presentarla in consolato dà un visto di un anno, da convertire poi già in Spagna. Entrare come turista e fare domanda dall'interno del paese, tramite l'UGE, l'unità immigrazione che gestisce i casi della Startup Law, permette di ottenere direttamente un permesso di tre anni, rinnovabile per altri due. Con entrambe le strade si arriva ai cinque anni, e alla residenza permanente, negli stessi tempi.
Poi c'è il capitolo fiscale. Alcuni titolari del visto nomadi accedono al regime speciale per lavoratori impatriati, quello che tutti continuano a chiamare legge Beckham, che tassa il reddito da lavoro spagnolo con un'aliquota fissa del 24% fino a 600.000 €, invece della scala progressiva che sale molto più in alto. Le condizioni sono strette: in generale favorisce i dipendenti rispetto ai freelance, ed esige di non essere stati residenti fiscali in Spagna negli anni precedenti al trasferimento. Alcuni richiedenti rientrano nei requisiti, molti no, e la differenza vale migliaia di euro l'anno: meglio porre la questione a un consulente fiscale spagnolo con il fascicolo davanti che risolverla leggendo un blog.
Il visto per imprenditori: residenza per un'attività che interessa alla Spagna
La terza via nasce dalla stessa legge del 2013 che ha creato la golden visa, ed è la parte che la Spagna ha voluto conservare. Il visto per imprenditori concede la residenza a chi avvia un'attività innovativa di interesse economico per il paese. La parola chiave qui è innovativa. Un bar ad Alicante o una piccola agenzia di gestione immobiliare non passano il filtro; i valutatori cercano progetti scalabili con una componente tecnologica o di conoscenza, creazione di posti di lavoro e qualche prospettiva di attrarre investimenti.
A decidere è ENISA, la società pubblica spagnola per l'innovazione, che valuta il business plan ed emette il parere favorevole da cui dipende la domanda. Un piano serio copre prodotto, mercato, finanziamento e cosa ne guadagna la Spagna. Non esiste un investimento minimo di legge, cosa che sorprende molti. Serve invece un piano credibile e abbastanza denaro per vivere mentre lo si realizza.
L'iter è più veloce della maggior parte delle procedure d'immigrazione spagnole, con tempi misurati in settimane, e nell'ambito della Startup Law il permesso iniziale può arrivare a tre anni. I familiari fanno domanda insieme al titolare. A cinque anni di residenza si apre la residenza permanente, come nelle altre vie. Per chi vedeva la golden visa come piano di riserva, questa è l'alternativa onesta: costa impegno anziché 500.000 €.
Cosa dà oggi una casa spagnola di proprietà
Ecco la parte che si perde nel racconto "la golden visa è morta". La proprietà non concede più la residenza, ma continua ad aiutare a ottenerla, in modo pratico più che legale.
Ogni domanda di visto chiede dove si andrà a vivere. Una casa di proprietà risponde meglio di qualsiasi altra cosa: nessun proprietario da convincere, nessun contratto d'affitto subordinato a un visto a sua volta subordinato al contratto. I funzionari consolari leggono la proprietà anche come prova di legami e serietà, la differenza tra chi sta solo tentando e chi si è già impegnato. Dopo l'arrivo, l'indirizzo sostiene l'empadronamiento, la registrazione comunale che attraversa quasi ogni pratica spagnola, dall'accesso alla sanità ai posti a scuola.
Per il visto non lucrativo l'effetto è più diretto. Il reddito da affitto di un immobile, in Spagna o altrove, è reddito passivo e conta ai fini della soglia IPREM. Una casa già pagata riduce anche le uscite mensili, il che fa rendere di più lo stesso reddito agli occhi del funzionario che esamina la pratica. Niente di tutto questo è una scappatoia. È semplicemente l'aspetto che ha una domanda solida.
Il processo d'acquisto in sé non è cambiato: numero NIE, contratto di prenotazione, notaio, registro immobiliare. Ripercorriamo l'intera sequenza, comprese le differenze fiscali tra nuova costruzione e usato, nella nostra guida su come comprare casa in Spagna, e si possono consultare gli annunci attuali in tutta la Spagna su HomeNSearch per farsi un'idea dei prezzi per zona.
Portare con sé la famiglia
Tutte e tre le vie permettono a coniugi o partner registrati, figli a carico e, in alcuni casi, genitori a carico, di fare domanda insieme al titolare o di raggiungerlo in seguito. Il costo si vede nella verifica del reddito. Ogni familiare a carico sul non lucrativo aggiunge il 100% dell'IPREM, i circa 600 € mensili citati sopra, alla soglia. Il visto nomadi usa incrementi minori, comunemente indicati nel 75% dello SMI per il primo familiare e 25% per ciascuno degli altri. I figli accedono alla scuola pubblica spagnola una volta ottenuta la residenza anagrafica locale, il che per molte famiglie batte le rette delle scuole internazionali, anche se le grandi città offrono comunque curricula britannico, statunitense, francese e tedesco per chi tiene alla continuità.
La sanità è l'altra domanda che si pone tardi e andrebbe posta presto. Chi fa domanda di visto ha bisogno di una copertura privata dal primo giorno, e l'assicurazione privata spagnola è economica per gli standard nordamericani, spesso tra 50 e 150 € al mese per adulto a seconda dell'età. Una volta che si inizia a lavorare e a versare contributi, o al raggiungimento della residenza permanente, entra in gioco la sanità pubblica, e pensionati britannici o comunitari possono registrarsi tramite gli accordi S1. Nulla di tutto questo incide sull'esito della domanda di visto. Incide invece sul fatto che il secondo anno in Spagna sembri stabile o improvvisato.
La partita lunga: residenza permanente e cittadinanza
Tutti e tre i visti corrono sullo stesso binario. Cinque anni di residenza legale continuata danno accesso alla residenza di lungo periodo, che chiude il ciclo dei rinnovi e delle verifiche di reddito. La continuità ha le sue regole: assenze sotto i sei mesi in un singolo anno e sotto i dieci mesi sull'insieme dei cinque, altrimenti il conto riparte da capo.
La cittadinanza richiede dieci anni di residenza per la maggior parte delle nazionalità, più un esame di lingua e uno di educazione civica. Esiste una grande eccezione, ed è legge stabile, non un programma che può chiudere la prossima primavera: i cittadini di paesi ibero-americani, insieme a qualche altro come Filippine e Andorra, possono fare domanda dopo appena due anni di residenza legale. Questo rende la Spagna uno dei passaporti più rapidi d'Europa per i richiedenti latinoamericani. Un fattore in più da soppesare prima di pianificare su questa base: la Spagna in genere chiede a chi si naturalizza di rinunciare alla cittadinanza precedente, con il gruppo ibero-americano nuovamente esentato, quindi la doppia cittadinanza non è un'opzione per tutti.
Non si vuole vivere lì? La regola del 90/180
Molti acquirenti non hanno mai cercato la residenza. Volevano le estati. Per loro, nulla di quanto accaduto ad aprile 2025 cambia le cose. I cittadini di paesi esenti da visto possono trascorrere 90 giorni ogni 180 nell'area Schengen, senza pratiche oltre al passaporto. Ben organizzato, questo copre gran parte del periodo da giugno ad agosto più un lungo soggiorno autunnale o invernale, ogni anno, indefinitamente, mentre l'immobile rende in affitto nel resto del tempo.
Due avvertenze. Il conteggio è mobile, non per anno solare, quindi conviene tenere il conto con un calcolatore Schengen e non a occhio. E il nuovo sistema d'ingresso/uscita dell'UE registra biometricamente gli attraversamenti di frontiera, trasformando la vecchia tolleranza per piccoli sforamenti in un segnale automatico. Se 90 giorni ogni sei mesi non bastano, è il segnale per scegliere uno dei tre visti sopra.
Quale via si adatta a ciascun caso
Tolta la burocrazia, la scelta di solito si fa da sola.
- Il reddito viene da pensioni, affitti o investimenti, e non si lavora più: visto non lucrativo. Il fascicolo più semplice da costruire, ma senza diritto di lavorare e con un obbligo netto di presenza di 183 giorni.
- Si percepisce uno stipendio o un reddito da freelance dall'estero: visto per nomadi digitali. Si continua a lavorare legalmente, la soglia di reddito è accessibile per gli stipendi professionali, e l'eventuale regime a tassazione fissa è un vantaggio in più.
- Si sta costruendo un'azienda e c'è un caso d'innovazione difendibile: visto per imprenditori. Il più difficile da ottenere, il più flessibile una volta concesso, e l'unica via in cui la Spagna vuole attivamente il successo del richiedente.
- Si cerca solo una casa per le vacanze e nient'altro: nessun visto, pianificare intorno al 90/180.
Sul fronte economico, le vie sono più vicine di quanto sembri: circa 2.400 € al mese per il non lucrativo contro circa 2.800 € per il nomadi, con l'imprenditoriale valutata sul piano d'impresa e non su una busta paga. Il vero bivio è il lavoro. Il non lucrativo lo vieta in Spagna, il nomadi lo richiede per committenti esteri, l'imprenditoriale lo localizza. I tempi sono identici in tutte e tre: cinque anni per la residenza permanente, dieci per la cittadinanza, due con passaporto ibero-americano.
Un'ultima avvertenza onesta. I consolati variano nella prassi, le regole vengono riviste, e le cifre di SMI e IPREM alla base delle soglie di reddito si spostano quasi ogni anno. Meglio prendere i numeri qui riportati come la forma generale del requisito, confermare le cifre correnti con il consolato competente per il proprio fascicolo, e risolvere le questioni fiscali prima di fissare una data di trasferimento. La porta con scritto "compra un appartamento, ottieni un permesso" è chiusa. L'edificio ne ha altre tre, e per la maggior parte di chi avrebbe usato la golden visa, almeno una fa al caso suo.
Domande frequenti: trasferirsi in Spagna nel 2026
Si può ancora ottenere la residenza spagnola comprando un immobile?
No. La golden visa si è chiusa ai nuovi richiedenti il 3 aprile 2025 con la Legge Organica 1/2025, e nessun acquisto, a qualunque prezzo, concede più la residenza da solo. Comprare resta pienamente aperto agli stranieri, e una casa di proprietà rafforza una domanda di visto come prova di alloggio e legami, ma il permesso vero e proprio arriva ora attraverso le vie non lucrativa, nomadi digitali o imprenditoriale.
Quanto reddito serve per il visto non lucrativo?
Il requisito è fissato al 400% dell'indice IPREM per il richiedente principale, più il 100% per familiare a carico, cifra che nel 2026 viene comunemente indicata come circa 2.400 € al mese più circa 600 € per familiare. Il reddito deve essere passivo: pensioni, affitti, dividendi o risparmi consistenti. Meglio verificare la cifra corrente con il proprio consolato, perché l'IPREM viene rivisto periodicamente.
Si può lavorare da remoto per un'azienda estera con il visto non lucrativo?
Ufficialmente il non lucrativo esclude il lavoro, e molti consolati interpretano questo come comprensivo del lavoro a distanza per datori esteri. Poiché il visto per nomadi digitali esiste proprio per quel profilo, con un permesso fino a tre anni e possibili vantaggi fiscali, chiedere il non lucrativo con l'intenzione di lavorare da remoto è un rischio senza alcun vantaggio. Meglio far coincidere il visto con la propria situazione reale.
Quanto tempo serve per fare domanda di cittadinanza spagnola?
Dieci anni di residenza legale per la maggior parte delle nazionalità, con un esame di lingua e uno di educazione civica alla fine. I cittadini di paesi ibero-americani e alcuni altri possono farne domanda dopo appena due anni, uno dei tempi di naturalizzazione più rapidi d'Europa. La residenza permanente, che elimina rinnovi e verifiche di reddito, arriva a cinque anni con qualunque delle tre vie.
Cosa è successo a chi aveva già una golden visa spagnola?
L'ha mantenuta. La legge del 2025 ha chiuso il programma ai nuovi richiedenti ma ha preservato i permessi già rilasciati, e i titolari hanno continuato a rinnovare secondo le regole precedenti. Chi ne possiede una deve mantenere l'investimento che ha dato origine al permesso fino a ogni rinnovo concesso, e verificare la prassi corrente con un avvocato d'immigrazione, perché i dettagli transitori sono il punto in cui i requisiti tendono a spostarsi.
