In Thailandia uno straniero non può possedere terreni. Non attraverso il matrimonio, non a forza di insistere, e nemmeno con nessuno di quei trucchi che girano nei bar sulla spiaggia. Ciò che un acquirente straniero può fare è possedere un condominio in piena proprietà, affittare un terreno o una villa per 30 anni, oppure detenere l'immobile tramite una società thailandese che operi davvero. Tre strade, tutte legali, ognuna con dei limiti che l'ufficio vendite tende a sorvolare. Questa guida le percorre tutte, più la regola sul trasferimento di denaro che frega più acquirenti di qualsiasi legge, e quanto costa il tutto.
Cosa si può possedere e cosa no
Il Codice Fondiario vieta agli stranieri di intestarsi terreni. I condomini sono l'eccezione: con il Condominium Act, uno straniero può ottenere il titolo di piena proprietà su un'unità, registrata a proprio nome presso il Land Department. Le case stanno nel mezzo, perché la legge thailandese considera l'edificio separato dal terreno su cui sorge, quindi si può possedere legalmente una villa avendo solo in affitto il lotto sottostante. Il menù finisce qui. Qualunque prodotto vi proponga un costruttore è una di queste formule confezionata in modo diverso.
Via 1: il condominio in piena proprietà, l'unica vera proprietà
Gli stranieri possono possedere fino al 49% della superficie vendibile in qualsiasi edificio condominiale. Superficie, non numero di unità, e la quota si calcola per edificio, non per progetto né per città. Nella pratica, edifici richiesti a Phuket, Pattaya o nel centro di Bangkok possono esaurire la quota straniera mentre metà delle unità restano ancora invendute.
Prima di riservare qualcosa, chiedete all'ente di gestione dell'edificio, il juristic person office, una conferma scritta che la quota sia ancora disponibile per la vostra unità. Se è esaurita, vi proporranno lo stesso condominio ma in affitto trentennale. È un prodotto diverso, con un valore di rivendita più debole, qualunque cosa dica l'opuscolo. Abbiamo spiegato come si calcola la quota e come verificarla nella nostra guida su la quota straniera del 49%.
Un condominio in piena proprietà dà un titolo vero e proprio, il diritto di vendere a chiunque e il diritto di lasciarlo in eredità, anche se gli eredi devono a loro volta rientrare nella quota. I prezzi spiegano bene il perché di tanta popolarità: al momento in cui scriviamo, un monolocale vivibile a Pattaya parte da circa 2,5-3 milioni di baht, mentre la fascia media di Bangkok arriva quasi al doppio. Per la maggior parte degli acquirenti stranieri è la soluzione più pulita e dovrebbe essere la scelta di default.
Via 2: l'affitto, 30 anni e nessuna garanzia dopo
Terreni e case si possono affittare per un massimo di 30 anni. Ogni contratto oltre i tre anni va registrato sul titolo presso il Land Department; senza registrazione, sono vincolanti solo i primi tre anni. Un affitto registrato sopravvive alla vendita del terreno, quindi il nuovo proprietario eredita l'inquilino per il resto della durata. L'affitto è anche la struttura standard per le ville nei resort di Phuket, dove il terreno sotto l'intero progetto resta al costruttore.
Il problema comincia con i rinnovi. Per anni gli sviluppatori hanno venduto strutture «30+30+30» come 90 anni di possesso sicuro, con opzioni di rinnovo scritte direttamente nel contratto. Nel marzo 2025 la Corte Suprema thailandese ha stabilito che queste catene di rinnovo prestabilite non sono vincolanti, considerandole un modo per aggirare il tetto dei 30 anni. Un rinnovo resta una promessa personale di chi possiede il terreno in quel momento, nient'altro. Molte agenzie, e persino qualche blog di studi legali, continuavano a reclamizzare «affitti novantennali» ancora nel 2026. Sbagliano, e ora la corte l'ha detto chiaro e tondo.
L'affitto ha ancora senso se lo si valuta con onestà. Si paga per 30 anni di uso, non per una proprietà travestita. Fate registrare il contratto sul titolo. Se sul lotto c'è una casa, assicuratevi la costruzione separatamente con un diritto di superficie registrato, così almeno l'edificio è vostro. E considerate gli anni dopo il trentesimo come una speranza, non come un bene.
Via 3: una società thailandese, ma vera
Una società a responsabilità limitata thailandese posseduta almeno al 51% da soci thailandesi può comprare terreni, e uno straniero può esserne amministratore e socio di minoranza. Questo è legittimo quando l'azienda opera davvero: un'attività di affitto ville con prenotazioni vere e dichiarazioni fiscali regolari, un ristorante proprietario del proprio locale, un piccolo hotel.
Quello che è illegale è la versione fittizia, in cui i soci thailandesi figurano sulla carta dietro compenso mentre lo straniero controlla tutto. Sia il Codice Fondiario sia il Foreign Business Act lo vietano. Le sanzioni vanno dalla vendita forzata del terreno a multe e carcere, sia per lo straniero sia per i prestanome, e i controlli si sono inaspriti dopo le campagne ispettive del 2024 e del 2025 a Phuket e in altre province turistiche.
Un test utile: questa società esisterebbe se non dovesse sostenere la vostra villa? Se la risposta è no, e la soluzione proposta dal broker è una società di comodo con tre nomi thailandesi che non incontrerete mai, meglio girare i tacchi.
La regola FET: come deve arrivare il denaro
Per registrare un condominio a nome straniero, il Land Department vuole la prova che i soldi dell'acquisto siano arrivati dall'estero in valuta estera. La banca thailandese la documenta con un modulo Foreign Exchange Transaction (FET), emesso per ogni bonifico in entrata da 50.000 dollari in su; per gli importi minori basta una lettera di conferma bancaria.
I dettagli tecnici contano. Inviate dollari, euro o sterline invece di baht, e lasciate che sia la banca ricevente in Thailandia a fare la conversione. Indicate la causale nel bonifico, qualcosa come «acquisto unità condominiale 12A», e mantenete il nome del mittente identico a quello dell'acquirente che comparirà sul titolo. Conservate anche tutte le conferme SWIFT: alle banche capita di perdere documenti. Le carte FET servono due volte: il giorno del trasferimento, e di nuovo anni dopo, per rimpatriare il ricavato della vendita senza discussioni con la banca.
L'acquisto, passo dopo passo
La sequenza qui sotto sembra ovvia sulla carta. Ed è saltando dei passaggi che nascono la maggior parte delle brutte storie immobiliari thailandesi.
- Ingaggiate un avvocato indipendente prima di riservare qualsiasi cosa, uno che risponda a voi e non al costruttore o all'agente.
- Fate la due diligence: ricerca del titolo sul chanote, verifica di ipoteche, vincoli e accesso stradale, permessi edilizi, e per i condomini la situazione della quota e i bilanci dell'edificio. Diffidate di qualunque titolo inferiore al chanote.
- Versate la caparra di prenotazione solo dopo che il vostro avvocato ha letto le condizioni. Le caparre vanno di solito da 50.000 a 200.000 baht e dovrebbero essere rimborsabili se la due diligence rivela problemi.
- Firmate il contratto di compravendita. Se è sulla carta, leggete due volte le clausole su ritardi e penali; l'escrow è raro in Thailandia e la maggior parte dei piani di pagamento va diretta al costruttore.
- Fate arrivare i fondi dall'estero seguendo le regole FET viste sopra.
- Presentatevi al Land Department il giorno del trasferimento, dove si pagano le imposte e si registra il titolo, o l'affitto, a vostro nome.
Quanto costa comprare e mantenere l'immobile
I costi di transazione sono moderati per gli standard internazionali, e i costi di gestione sono quasi inesistenti, uno dei motivi per cui i condomini thailandesi funzionano bene come pura rendita da affitto.
- L'imposta di trasferimento è del 2% sul valore catastale ufficiale, e in genere se la dividono compratore e venditore.
- Se il venditore possiede l'immobile da meno di cinque anni si applica la specific business tax del 3,3%; dopo quel periodo viene sostituita dall'imposta di bollo dello 0,5%. Entrambe di norma restano a carico del venditore, anche se in una trattativa thailandese tutto è negoziabile.
- La ritenuta d'acconto è dell'1% se il venditore è una società, oppure un calcolo variabile sul reddito personale se è un privato.
- Su base ricorrente, l'imposta su terreno e fabbricato per uso residenziale si misura in centesimi di punto percentuale, e i proprietari di condomini pagano spese condominiali di circa 40-80 baht al metro quadro al mese.
Comprare un immobile non dà diritto a un visto
La Thailandia non concede alcun diritto di residenza per l'acquisto di un immobile. Nessuno. Il proprietario continua a entrare nel paese con qualunque visto gli spetti, e dire «ho un appartamento qui» non pesa nulla al controllo immigrazione. Esistono percorsi di soggiorno prolungato che funzionano per i proprietari, dal visto pensionistico al programma LTR, e li abbiamo confrontati nella nostra guida sui visti di lungo soggiorno per la Thailandia.
HomeNSearch pubblica condomini, ville e progetti sulla carta nei principali mercati thailandesi. Sfogliate il catalogo Thailandia per vedere i prezzi di partenza attuali a Phuket, Pattaya e Bangkok, e parlate con un avvocato prima di bonificare una caparra a chicchessia.
Domande frequenti
Uno straniero può mai possedere terreni in Thailandia?
Nella pratica, no. Il matrimonio non cambia nulla: il terreno acquistato dal coniuge thailandese resta bene proprio suo, e il partner straniero firma al Land Department una dichiarazione di rinuncia a qualsiasi diritto su di esso. L'eccezione per investimento prevista dal Codice Fondiario, 40 milioni di baht in asset approvati per un massimo di un rai, è talmente ristretta da non essere quasi mai utilizzata.
Un affitto trentennale è sicuro?
La durata registrata sì. Vincola il proprietario del terreno e chiunque lo acquisti in seguito. Ciò che non è sicuro è contare sui rinnovi, dato che la sentenza della Corte Suprema di marzo 2025 ha tolto valore legale alle catene di rinnovo prestabilite. Valutate l'affitto come 30 anni, e trattate tutto ciò che viene dopo come un bonus.
Quanto del denaro deve arrivare dall'estero?
Per un condominio registrato a proprio nome, l'intero prezzo d'acquisto dovrebbe arrivare dall'estero in valuta estera, con moduli FET a copertura dei bonifici da 50.000 dollari in su. Il baht già presente su un conto thailandese in genere non può essere usato per un acquisto entro la quota straniera.
Posso affittare il mio condominio thailandese?
Gli affitti mensili e annuali non pongono problemi, e il reddito è tassabile in Thailandia. L'affitto giornaliero è un'altra storia: rientra nell'Hotel Act, e comunque la maggior parte degli edifici lo vieta nel proprio regolamento. Verificate entrambe le cose prima di comprare pensando a un reddito da Airbnb.
