La Thailandia non ha un programma ufficialmente chiamato golden visa. Ciò che si intende per golden visa thailandese è di solito una di tre vie per soggiorni lunghi: l'iscrizione Thailand Privilege (in precedenza Thailand Elite), che costa a partire da THB 650.000 per cinque anni; il visto Long-Term Resident (LTR) di 10 anni del Board of Investment; oppure il visto pensionistico per gli over 50. Comprare casa non dà, di per sé, diritto alla residenza. L'immobile aiuta solo in due casi ristretti: conta ai fini del test d'investimento in due categorie LTR, e da ottobre 2025 un condominio del valore di THB 3 milioni o più può sostenere un soggiorno rinnovabile di un anno. Prezzi e regole di seguito sono stati verificati su fonti ufficiali a settembre 2026.
Le opzioni a confronto
| Via | Costo o requisito finanziario principale | Per quanto tempo | L'immobile conta? |
|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | Quota d'iscrizione a partire da THB 650.000 (Bronze) o THB 900.000 (Gold) | Da 5 a 20 anni | No |
| LTR Wealthy Pensioner (50+) | USD 80.000 di reddito passivo annuo, oppure USD 40.000 più USD 250.000 investiti in Thailandia | 10 anni (5 + 5) | Sì, ai fini degli USD 250.000 |
| LTR Wealthy Global Citizen | USD 1 milione in asset, di cui USD 500.000 in Thailandia | 10 anni (5 + 5) | Sì, ai fini degli USD 500.000 |
| Pensionistico (O-A o estensione in loco, 50+) | THB 800.000 in banca o THB 65.000 di reddito mensile | 1 anno, rinnovabile | No |
| Estensione immobiliare da THB 3 milioni | Condominio del valore di almeno THB 3 milioni | 1 anno, rinnovabile finché si possiede | Sì, è la base |
| Destination Thailand Visa (DTV) | THB 500.000 di risparmi, spesa THB 10.000 | 5 anni, 180 giorni per ingresso | No |
Dati da Thailand Privilege Card Co., dal sito LTR del BOI, dal Consolato Generale Reale Thailandese di Chicago, dagli ordini dell'Immigration Bureau e dal Ministero degli Esteri, tutti verificati a settembre 2026. Ogni via è spiegata di seguito.
Perché un atto di proprietà non è un visto
La legge immobiliare thailandese e quella sull'immigrazione non comunicano tra loro. Uno straniero può possedere un'unità di condominio in piena proprietà, purché la proprietà straniera nell'edificio resti entro il 49% della superficie secondo il Condominium Act, oppure prendere un contratto di locazione registrato su una casa. Nessuna delle due dà alcun diritto di soggiorno.
Questo conta più di un anno fa. Dal 15 settembre 2026, i cittadini di Regno Unito, Stati Uniti e della maggior parte degli altri paesi occidentali ottengono 30 giorni senza visto invece di 60, con un'estensione di massimo 30 giorni presso un ufficio immigrazione (Royal Gazette, 31 agosto 2026; verificato a settembre 2026). Un inverno a Phuket ora richiede un visto vero e proprio.
Thailand Privilege: la cosa più vicina a un golden visa
Thailand Privilege è un'iscrizione venduta da Thailand Privilege Card Co., di proprietà della Tourism Authority of Thailand. Si paga una volta, si supera un controllo dei precedenti e si riceve un visto Privilege Entry a ingressi multipli per la durata dell'iscrizione. Non c'è limite di età, nessun test di reddito e nessun investimento. Fasce attuali (Thailand Privilege Card Co., verificato a settembre 2026):
| Livello | Costo | Durata iscrizione | Punti privilege all'anno |
|---|---|---|---|
| Bronze | THB 650.000 | 5 anni | nessuno |
| Gold | THB 900.000 | 5 anni | 20 |
| Platinum | THB 1.500.000 | 10 anni | 35 |
| Diamond | THB 2.500.000 | 15 anni | 55 |
| Reserve | THB 5.000.000 | 20 anni | 120, solo su invito |
Il livello Bronze è venduto come promozione, e gli agenti autorizzati riferiscono che dura fino al 30 settembre 2026. Se sta leggendo questo dopo tale data, verifichi se Gold è ora il livello più economico.
Ciò che compra il costo è la semplicità. Secondo gli agenti autorizzati della società, ogni ingresso dà fino a un anno di soggiorno, esteso in loco senza lettere bancarie, e resta valido l'obbligo di segnalazione dell'indirizzo ogni 90 giorni, presentata dal concierge dell'iscrizione. Ciò che non compra: il diritto di lavorare, alcuno sgravio fiscale, o crediti verso la residenza permanente.
Visto LTR: 10 anni, e l'immobile può contare
Il visto Long-Term Resident è stato lanciato nel 2022 ed è gestito dal Board of Investment (BOI), non dall'Immigration Bureau. Secondo le regole del BOI a settembre 2026, viene rilasciato per 5 anni e rinnovabile per altri 5, la spesa è di THB 50.000 a persona, e la segnalazione dei 90 giorni è sostituita da una annuale. Ogni richiedente necessita di una copertura sanitaria di almeno USD 50.000, un deposito di USD 100.000 mantenuto per 12 mesi, oppure la previdenza sociale thailandese.
Due delle quattro categorie accettano l'immobile thailandese come investimento idoneo.
Wealthy Pensioner
Per richiedenti dai 50 anni in su con reddito passivo (pensioni, dividendi, affitti, interessi) di almeno USD 80.000 all'anno. Se il reddito passivo è tra USD 40.000 e USD 80.000, si è comunque idonei con almeno USD 250.000 investiti in titoli di stato thailandesi, un'azienda thailandese o un immobile thailandese. Lo stipendio non conta come reddito passivo.
Una coppia ipotetica con USD 55.000 all'anno di pensioni non passa il test solo sul reddito. Un condominio comprato per USD 250.000 o più la renderebbe idonea secondo la regola del BOI sopra, quindi la casa che pensavano comunque di comprare fa da requisito.
Wealthy Global Citizen
USD 1 milione in asset globali, di cui almeno USD 500.000 collocati in titoli thailandesi, un'azienda thailandese o un immobile thailandese. Non c'è limite di età. Il requisito separato di reddito di USD 80.000 è stato eliminato il 4 febbraio 2025 (Formichella & Sritawat, verificato a settembre 2026).
Per entrambe le categorie, l'immobile idoneo comprende condomini in piena proprietà, edifici e ville, e locazioni con almeno 10 anni residui. L'LTR non cambia le regole sulla proprietà: uno straniero con LTR non può comunque possedere terreno in piena proprietà.
Le altre due categorie, Work-from-Thailand Professional e Highly Skilled Professional, si basano sullo stipendio (USD 80.000 all'anno secondo le regole del BOI), e l'immobile non gioca alcun ruolo lì.
Coniugi e figli minori di 20 anni possono partecipare come familiari a carico; HLB Thailand segnala che il vecchio tetto di quattro familiari a carico non si applica più, quindi conviene confermare con il BOI per una famiglia più numerosa.
Visto pensionistico: O-A da casa, o un'estensione in Thailandia
Non-Immigrant O-A. Si fa domanda tramite il portale e-Visa thailandese prima di partire. Il Consolato Generale Reale Thailandese di Chicago elenca le condizioni usuali (verificato a settembre 2026): età 50 anni o più, THB 800.000 in banca negli ultimi due mesi o reddito mensile certificato di almeno THB 65.000, nessun precedente penale, e assicurazione sanitaria con almeno THB 3.000.000 o USD 100.000 di copertura per anno di polizza. Alcuni consolati formulano la regola sull'assicurazione in modo diverso, quindi conviene leggere la lista di controllo della propria ambasciata.
Estensione pensionistica in loco. Si entra con un visto Non-Immigrant O, poi si fa domanda presso il proprio ufficio immigrazione locale per un'estensione di un anno secondo l'Ordine 327/2557 dell'Immigration Bureau. Il test finanziario è lo stesso: THB 800.000, THB 65.000 al mese, oppure un mix di deposito e reddito annuo che raggiunge THB 800.000. Il deposito deve restare in una banca thailandese per due mesi prima della domanda e tre mesi dopo l'approvazione, e non deve mai scendere sotto THB 400.000 per il resto dell'anno. L'ordine non richiede assicurazione sanitaria, motivo per cui molti richiedenti oltre i 70 anni scelgono questa via. Resta comunque l'obbligo di segnalare l'indirizzo ogni 90 giorni.
Tenga questo deposito separato dal budget d'acquisto: pagare il condominio dallo stesso conto può interrompere la cronologia del saldo.
L'estensione immobiliare da THB 3 milioni (nuova da ottobre 2025)
Gli Ordini 237/2568 e 238/2568 dell'Immigration Bureau, in vigore dal 1° ottobre 2025, permettono a uno straniero che investe almeno THB 3 milioni in un immobile thailandese di richiedere un soggiorno su questa base. La via principale è un condominio in piena proprietà registrato a proprio nome al Land Department. L'investimento viene prima certificato dal Ministero del Turismo e dello Sport tramite un operatore accreditato, Thailand Longstay Management. Si ottengono poi 90 giorni, seguiti da un'estensione di 12 mesi rinnovabile ogni anno finché si mantiene l'immobile. Se lo si vende, il permesso decade. Non consente di lavorare e non porta alla residenza permanente.
Le segnalazioni su quanto funzioni bene divergono: AIM Bangkok la descrive come operativa nel 2026, mentre Formichella & Sritawat scriveva nell'aprile 2026 che la certificazione non era ancora funzionante. Prima di comprare un'unità per questo scopo, chieda a un avvocato thailandese specializzato in immigrazione se i certificati vengono effettivamente rilasciati e se la propria operazione è idonea.
DTV: per lavoratori da remoto, non una via di residenza
Secondo le regole del Ministero degli Esteri a settembre 2026, il Destination Thailand Visa costa THB 10.000, dura cinque anni e dà fino a 180 giorni per ingresso, estendibili una volta di 180 giorni per THB 1.900. Servono THB 500.000 di risparmi. Dal 31 agosto 2026, i richiedenti devono presentare domanda presso la rappresentanza thailandese del proprio paese di cittadinanza o residenza e allegare un certificato penale. Resta un visto da visitatore, e soggiorni lunghi e ravvicinati possono sollevare domande alla frontiera.
Residenza permanente e cittadinanza
Nessuna delle vie sopra si trasforma da sola in residenza permanente. La residenza permanente thailandese è una domanda separata dell'Immigration Bureau con una quota di circa 100 persone per nazionalità all'anno (secondo l'ultimo ciclo, verificato a settembre 2026). In genere servono tre anni consecutivi di estensioni annuali per lavoro, investimento aziendale o matrimonio con un cittadino thailandese. Gli anni con un'estensione pensionistica non contano. Se lo status permanente è l'obiettivo, la Thailandia è una scelta poco adatta, qualunque cosa si compri.
Tasse: la parte che si tende a saltare
Trascorrendo 180 giorni o più in Thailandia in un anno solare si diventa residenti fiscali thailandesi. Secondo le istruzioni del Revenue Department Por.161/2566 e Por.162/2566, il reddito estero guadagnato dal 1° gennaio 2024 in poi è tassabile quando viene portato in Thailandia; il reddito guadagnato prima del 2024 non lo è. Una bozza di regola di sgravio si è bloccata quando il parlamento è stato sciolto prima delle elezioni di febbraio 2026, quindi queste regole restano valide a settembre 2026 (Forvis Mazars; verificato a settembre 2026). I titolari LTR nelle categorie Wealthy Pensioner, Wealthy Global Citizen e Work-from-Thailand sono esenti da imposta sul reddito estero rimesso. I titolari di Thailand Privilege e di visto pensionistico non lo sono. Per una pensione consistente, questo da solo può rendere l'LTR l'opzione migliore; conviene chiedere consulenza fiscale prima di scegliere il visto.
Quale via è adatta a quale acquirente
- Pensionato, 50+, pensione modesta: l'estensione pensionistica in loco, oppure l'O-A per arrivare con il visto già rilasciato.
- Pensionato con USD 40.000-80.000 di reddito passivo, che compra per USD 250.000 o più: la via LTR Wealthy Pensioner.
- Sotto i 50 anni, senza lavoro thailandese, vuole anni di soggiorno senza pratiche: Thailand Privilege.
- Lavoratore da remoto: il DTV, oppure la via LTR Work-from-Thailand se il datore di lavoro supera il test del BOI.
- Acquirente di un condominio del valore di THB 3 milioni o più: l'estensione immobiliare, una volta che un avvocato conferma che la certificazione è operativa.
Cosa fare adesso
Scelga il visto prima di firmare il contratto di prenotazione, perché il test patrimoniale dell'LTR, l'estensione da THB 3 milioni e le regole del deposito pensionistico influiscono tutte su come si paga l'immobile. Ricontrolli i requisiti sul sito LTR del BOI, sul sito Thailand Privilege o sulla pagina e-Visa della propria ambasciata, poiché cambiano spesso. Per l'acquisto in sé, la nostra guida all'acquisto di immobili in Thailandia tratta la quota del 49%, le locazioni e le spese di trasferimento, e il costo della vita in Thailandia aiuta a dimensionare il budget mensile. HomeNSearch elenca attualmente 116 immobili in Thailandia, a partire da USD 50.015 (settembre 2026); li sfogli sulla pagina della Thailandia.
Domande frequenti
Quanto costa il visto Thailand Elite di 20 anni?
Il livello di 20 anni ora si chiama Reserve. Costa THB 5.000.000 ed è venduto solo su invito (Thailand Privilege Card Co., settembre 2026).
Il golden visa thailandese è diverso per i cittadini indiani?
No. Thailand Privilege, l'LTR e il visto pensionistico hanno le stesse condizioni indipendentemente dal passaporto. La nazionalità conta per l'ingresso senza visto, che la Thailandia ha riorganizzato il 15 settembre 2026, e per quale ambasciata gestisce l'e-Visa.
Un cittadino britannico può trasferirsi in Thailandia in modo permanente?
Si può vivere lì a lungo termine rinnovando un'estensione pensionistica ogni anno o detenendo un visto LTR o Thailand Privilege. La residenza permanente è possibile solo tramite il sistema a quota, e non sulla base della pensione.
Si può vivere in Thailandia con la pensione statale britannica?
La pensione statale piena per il 2026/27 è di £241,30 a settimana (GOV.UK), che ai tassi di cambio recenti è inferiore al test di reddito mensile di THB 65.000. La maggior parte dei pensionati britannici la integra con i risparmi, usando il metodo combinato deposito-reddito per raggiungere THB 800.000 all'anno. Il Regno Unito congela inoltre la pensione statale per chi vive in Thailandia, quindi non aumenterà con la rivalutazione annuale.
Quale paese ha il golden visa più facile?
Se l'obiettivo è che il solo acquisto dia diritto al visto, gli Emirati Arabi Uniti sono la via più diretta: un immobile del valore di almeno AED 2 milioni può sostenere un Golden Visa di 10 anni (portale del governo degli Emirati, verificato a settembre 2026). Le nostre guide su Golden Visa Dubai, Grecia e Portogallo mostrano il confronto.
