Chiedi a un avvocato di Madrid quanto pagherai di tasse su una casa spagnola e la risposta sarà diversa da quella di un collega a Valencia. Non perché uno dei due sbagli. La Spagna ha ceduto l'imposta sui trasferimenti immobiliari alle regioni, e queste hanno usato quel potere con entusiasmo. Lo stesso appartamento da 300.000 € può portarsi dietro un conto fiscale di 18.000 € in una comunità autonoma e di 30.000 € in un'altra.
Questa frattura regionale attraversa tutta la guida. Di seguito trovi cosa pagherai in ogni fase del possesso di un immobile spagnolo: acquisto, mantenimento, affitto e vendita. Se stai ancora capendo come si svolge l'acquisto vero e proprio, parti dalla nostra guida passo passo per comprare casa in Spagna e torna qui per i numeri.
Perché la regione conta più della casa
La Spagna ha 17 comunità autonome, e quasi tutte le imposte di questo articolo vengono fissate o modificate da loro. Imposta di trasferimento, imposta di bollo, agevolazioni sull'imposta patrimoniale: tutto regionale. Il governo centrale fissa i valori base; le comunità li possono modificare. Prima di confrontare due immobili, confronta le loro regioni. Chi esita tra Alicante e Málaga sta in realtà confrontando due sistemi fiscali diversi, e la maggior parte dei compratori non se ne accorge nemmeno.
Le tasse quando compri
Il primo bivio: usato o nuova costruzione? I due casi seguono sistemi separati, e non paghi mai entrambi.
L'usato paga l'ITP
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) è l'imposta di trasferimento sull'immobile di seconda mano, ed è quella che le regioni modificano più spesso. Le aliquote di solito vanno dal 6% al 10% del prezzo. Al momento in cui scriviamo, Madrid applica il 6%, l'Andalusia un 7% fisso, mentre Valencia e Catalogna si attestano al 10%. Le Canarie restano più economiche, al 6,5%. Le Baleari usano una scala a scaglioni che parte dall'8% e supera il 10% sulle case più costose.
Attenzione a una trappola. Dal 2022 l'ITP si calcola sul valore di riferimento catastale ogni volta che questo supera il prezzo realmente pagato, quindi un vero affare può comunque generare una tassazione al prezzo pieno. E la scadenza è corta: l'ITP va versato entro circa 30 giorni lavorativi dalla firma. Se ne occupa l'avvocato o la gestoría, ma la responsabilità resta tua.
Il nuovo paga IVA più AJD
Se compri da un costruttore, l'ITP sparisce. Al suo posto paghi l'IVA spagnola, al 10% del prezzo, aliquota identica sulla penisola e alle Baleari. Le Canarie non applicano l'IVA; il loro equivalente locale, l'IGIC, si aggira sul 7% sulle case nuove, ed è uno dei motivi per cui chi compra nuove costruzioni guarda con interesse a Tenerife e Gran Canaria.
Il nuovo genera anche l'AJD, l'imposta di bollo sugli atti notarili. Anche qui, tutto regionale: tra lo 0,5% e l'1,5% del prezzo, e la maggior parte delle comunità con tassazione più alta applica l'1,5% pieno. Poca cosa rispetto all'IVA, ma su un acquisto da 300.000 € restano comunque 4.500 € da avere in contanti il giorno del rogito.
Come si presenta il conto totale
Le tasse non sono l'unica voce. Notaio, registro catastale, una gestoría per le pratiche e un avvocato indipendente intorno all'1% del prezzo si sommano sopra. Metti in conto un 10–15% oltre il prezzo d'acquisto e non ti coglierà impreparato. La Spagna si colloca a metà classifica a livello internazionale; puoi vederlo nel nostro approfondimento sul vero costo di comprare casa all'estero.
Esempio pratico: 300.000 € tra usato e nuova costruzione
Prendi una regione con ITP all'8% e AJD all'1,5%, più o meno la media spagnola, e applica gli stessi 300.000 € a una casa usata e a una nuova.
L'usato:
- ITP all'8%: 24.000 €
- Notaio e catasto: circa 1.500 €
- Avvocato indipendente all'1%: 3.000 €
- Totale sopra il prezzo: circa 28.500 €, ovvero il 9,5%
Il nuovo:
- IVA al 10%: 30.000 €
- AJD all'1,5%: 4.500 €
- Notaio, catasto e avvocato: circa 4.500 €
- Totale sopra il prezzo: circa 39.000 €, ovvero il 13%
Stesso budget, circa 10.000 € di differenza. Ora cambia regione invece che immobile. Quella stessa casa usata a Madrid, con ITP al 6%, costa 18.000 € di tasse; a Valencia, al 10%, ne costa 30.000, esattamente quanto paga di IVA il nuovo. La casa non è cambiata. Il conto sì.
Le tasse mentre la possiedi
L'IBI, l'imposta comunale annuale
Ogni proprietario paga l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al comune ogni anno. Si calcola sul valore catastale, una cifra amministrativa che di solito resta ben sotto il prezzo di mercato, con un'aliquota che ogni comune fissa per conto proprio. Un tipico bilocale sulla costa può costare qualche centinaio di euro l'anno; le grandi ville nei comuni più ambiti possono superare i 1.000 €. Molti comuni aggiungono anche una piccola tassa separata per i rifiuti, la basura. Nessuna delle due ti rovina. Ignorarle sì, e lentamente, perché l'IBI non pagato resta attaccato all'immobile e riemerge nel momento peggiore, di solito quando provi a venderlo.
La tassa che i non residenti dimenticano: il reddito figurativo
Ed ecco quella che frega quasi ogni proprietario straniero. Se sei non residente e la tua casa spagnola non è affittata, la Spagna ti tassa comunque su un reddito figurativo, con la logica che avresti potuto affittarla. La base è l'1,1% o il 2% del valore catastale, a seconda di quando il tuo comune ha rivisto per l'ultima volta i valori; su quella base paghi il 19% se risiedi nell'UE o nel SEE e il 24% altrimenti. In termini economici è di solito modesto, spesso 200–600 € l'anno. Ma è un obbligo dichiarativo, il Modelo 210, e nessuno ti manda una bolletta. Non arriva nessuna lettera. Sei semplicemente tenuto a dichiararlo da solo, e arretrati più interessi aspettano pazienti i proprietari che lo scoprono dopo cinque anni.
L'imposta sul patrimonio, in breve
La Spagna mantiene ancora un'imposta sul patrimonio, e i non residenti rientrano nel suo raggio per i beni spagnoli. Nella pratica una singola casa vacanza raramente la fa scattare: le franchigie sono generose e diverse comunità hanno svuotato l'imposta con agevolazioni regionali. Diventa concreta oltre circa un milione di euro di beni spagnoli, e soglie e agevolazioni cambiano da regione a regione, come tutto il resto qui. A quel livello, cerca una consulenza prima di comprare, non dopo. La struttura di proprietà non si aggiusta retroattivamente.
Le tasse quando la affitti
Il reddito da affitto di un immobile spagnolo è tassato in Spagna anche se vivi altrove, e le regole si differenziano nettamente in base a dove risiedi. I residenti UE e SEE pagano il 19% sul netto: interessi del mutuo, IBI, assicurazione, spese condominiali, riparazioni e ammortamento si detraggono prima, il che spesso dimezza la base imponibile. I residenti di tutti gli altri paesi, Regno Unito e Stati Uniti inclusi, pagano il 24% sul lordo. Nessuna detrazione.
Fai due conti su cosa significhi. 12.000 € l'anno di affitto con 5.000 € di spese lasciano a un proprietario UE il 19% di 7.000 €, circa 1.330 €. Un proprietario britannico con lo stesso appartamento e le stesse spese paga il 24% sui 12.000 € interi: sono 2.880 €, più del doppio per lo stesso immobile. È il divario fiscale più grande tra proprietari UE e non UE, e va inserito nei calcoli di rendimento prima di comprare, non dopo l'arrivo del primo inquilino.
Le tasse quando vendi
La plusvalenza e la ritenuta del 3%
Vendi con profitto e la Spagna tassa la plusvalenza al 19% per i non residenti; i residenti pagano su una scala progressiva. Le spese d'acquisto e le ristrutturazioni documentate alzano il valore di acquisto e riducono la plusvalenza imponibile, quindi conserva ogni fattura fin dal primo giorno.
Il meccanismo che sorprende è la ritenuta. Quando vende un non residente, la legge obbliga l'acquirente a trattenere il 3% del prezzo e a versarlo direttamente al fisco. Tu ricevi il 97% davanti al notaio. Quel 3% è un acconto sulla tua imposta sulla plusvalenza: presenti il Modelo 210 entro quattro mesi, salda la differenza, oppure recuperi l'eccedenza se il tuo debito reale risulta minore. I rimborsi arrivano, ma con i tempi dell'agenzia fiscale, e chi vende aspetta spesso buona parte di un anno.
La plusvalía municipal
Oltre all'imposta sulla plusvalenza, il comune applica la plusvalía, un'imposta sull'aumento di valore del terreno durante il tuo possesso. Una sentenza del 2021 l'ha riformata: ora puoi scegliere tra due metodi di calcolo, e non paghi nulla se hai venduto in perdita effettiva. Su molte vendite ordinarie, comunque, resta una cifra a quattro zeri, calcolata in base al comune e agli anni di possesso. Molti venditori ne sentono parlare per la prima volta al rogito.
Una curiosità da sapere. La plusvalía è a carico del venditore, ma se il venditore è non residente può risponderne l'acquirente. Se compri da un non residente, un buon avvocato trattiene l'importo stimato dal prezzo al rogito e lo salda direttamente.
Conosci la regione, poi scegli la casa
Niente di tutto questo dovrebbe scoraggiarti. Le tasse spagnole sulla casa sono conoscibili e in gran parte prevedibili, una volta mappata la tua regione: verifica per prima cosa la comunità autonoma, metti in conto un 10–15% sopra il prezzo quando compri, dichiara il reddito figurativo ogni anno che possiedi l'immobile, e aspettati la ritenuta del 3% quando vendi. Quando sarai pronto a guardare case vere, sfoglia gli annunci immobiliari in Spagna di HomeNSearch, dove puoi confrontare le regioni a cui si applicano queste cifre prima di innamorarti di un indirizzo preciso.
Domande frequenti
Gli stranieri pagano tasse d'acquisto più alte in Spagna?
No. ITP, IVA e AJD sono identici per tutti, a prescindere da nazionalità o residenza. Le differenze arrivano dopo: la dichiarazione del reddito figurativo, la tassazione sul lordo per i proprietari extra UE e la ritenuta del 3% alla vendita colpiscono tutte i non residenti. L'acquisto in sé tratta ogni compratore allo stesso modo.
Quali regioni spagnole hanno la tassa d'acquisto più bassa?
Al momento in cui scriviamo, Madrid al 6% e le Canarie al 6,5% sono in fondo alla scala dell'ITP, con l'Andalusia vicina, al 7% fisso. Valencia, Catalogna e gli scaglioni alti delle Baleari arrivano al 10% e oltre. Le aliquote cambiano con la politica regionale, quindi conferma la cifra attuale per la tua regione prima di impegnarti.
Conviene di più, fiscalmente, il nuovo o l'usato in Spagna?
Di solito l'usato. Il nuovo comporta IVA al 10% più AJD ovunque, mentre l'ITP sull'usato parte da un minimo del 6%. In una regione con ITP al 10%, il divario si riduce a poco più dell'AJD. Le Canarie sono l'eccezione dove il nuovo recupera terreno, perché l'IGIC, intorno al 7%, batte l'IVA della penisola.
Cosa succede se non ho mai dichiarato il reddito figurativo da non residente?
L'obbligo non decade solo perché nessuno ti ha contattato. Il fisco può richiedere gli ultimi quattro anni, con interessi e possibili sanzioni sopra. In genere ci si regolarizza presentando volontariamente le dichiarazioni mancanti, il che tiene basse le penali. Se possiedi l'immobile da anni e non hai mai sentito parlare del Modelo 210, parla con un consulente fiscale spagnolo prima di vendere, perché è proprio in quel momento che di solito la questione emerge.
