ポルトガルには、外国人による不動産購入を制限する法律が一切ない。カナダ人もイギリス人もリスボンっ子も、同じ契約書にサインし、同じ税金を払う。実際に買い手がつまずくのは順序の問題だ——税番号は銀行口座より先に必要になるし、弁護士によるチェックは手付金を払う前に済ませておく必要がある。そして権利証書も、登記されるまではほとんど意味を持たない。この順番さえ間違えなければ、ポルトガルでの購入はヨーロッパの中でもかなり予測可能な取引になる。
ここでは、NIF取得から公証手続きまでの実際の流れを説明する。2024年に導入された35歳未満向けの税制優遇についても触れるが、これは英語圏のガイドの多くがまだ取り上げていない話題だ。
誰が買えるのか——答えは「誰でも」
EU市民でも非EU市民でも、居住者でも旅行者でも、ポルトガルの法律上の扱いは購入時点でまったく同じだ。外国人向けの許可も、沿岸の購入制限区域も存在しない。スペインで議論されているような、あるいはイギリスがすでに導入しているような、海外の買い手向けの追加印紙税もない。国に入国する必要すらなく、委任状があれば弁護士がすべての手続きを代行できる。
ただし、所有権があるからといってポルトガルに住む権利が得られるわけではない。この点については後で詳しく述べる。2023年にルールが変わったにもかかわらず、いまだに古い情報を案内する不動産業者が少なくないからだ。
最初の一歩、必ず——NIF
NIF（Número de Identificação Fiscal）は9桁のポルトガル税番号で、これがなければ手続きは何一つ前に進まない。銀行口座を開くにも、予約契約にサインするにも、購入税を払うにも、あとで電気の契約をするにも必要になる。
EU・EEA市民は、どこのFinançasの窓口でも即日・無料で取得できる。非EU圏の買い手は、ポルトガル国内の税務代理人——実務上は弁護士や専門サービス業者——を選任し、代わりに番号を申請してもらう必要がある。これは遠隔でも問題なく行える手続きで、パスポートの写し、住所証明、署名済みの委任状を送れば数日でNIFが届く。オンラインサービスの相場は100〜150ユーロほど。すでに弁護士を雇っているなら、多くの場合その報酬に含めてもらえる。
早めにポルトガルの銀行口座を開く
厳密に言えば、海外の口座だけで購入を完了させることもできる。ただし実際にそうする人はほとんどいない。決済はポルトガルの銀行小切手で行うのが通例だし、公共料金会社は現地の口座引き落としを求め、毎年のIMI納税も現地口座で払うのが一番楽で、そもそもポルトガルの銀行は口座なしに住宅ローンを組ませてくれない。
パスポート、NIF、住所証明、所得証明を用意しよう。複数の銀行が非居住者向けにリモートで口座開設に対応している。物件探しの段階からこれを始めておくべきだ。海外資金のコンプライアンス確認には2〜3週間かかることもあり、CPCVの締結をそのために待たせたくはないはずだ。
購入資金の送金にも、それなりの計画が要る。6桁台の送金には銀行が資金源の確認を行うので、書類は揃えておくこと——自宅を売った際の売買契約書、預金明細、資金の出どころを説明できるものなら何でもいい。ポンドやドルから両替するなら、銀行のレートと為替専門業者のレートを比較すること。30万ユーロの取引なら、その差だけで弁護士費用の相当部分をまかなえることもある。
あなただけの味方になる弁護士
ポルトガルでは購入者に弁護士の雇用義務はない。だからこそ雇うべきなのだ。公証人が確認するのは契約書が法的に有効かどうかであって、取引があなたにとって得かどうかではない。不動産業者の報酬は売り主が払っている。独立したアドヴォガード（弁護士）——価格のおよそ1〜1.5%、安価な物件なら定額制——だけが、テーブルにいる中であなた一人に対して責任を負う存在だ。
何が問題になるかは具体的だ。ポルトガルでは債務は売り主ではなく物件に付随する。管理費の未払い、IMIの滞納、登記済みの抵当権は、誰も気づかなければそのまま新しい所有者に引き継がれる。弁護士のデューデリジェンスは、最低限次の内容をカバーする。
- certidão permanente——土地登記簿の証明書。売り主が本当にその物件を所有しているか、抵当権・先取特権・係争中の裁判所付記があるかどうかを明らかにする。
- caderneta predial——税務署の記録で、物件の税務上の属性と課税評価額（VPT）を確定するもの。実際に見学した物件の状態と一致している必要がある。
- licença de utilização——居住許可証。建物が住宅用として承認されていることを証明するもので、1951年以降に建てられた建物には必須。
- 管理組合の議事録と会計記録。マンションの場合、未払いの工事費や管理費のシェアも鍵と一緒に引き継がれるから。
ここまでで通常2〜3週間かかる。急いで済ませようとすると、他人の借金ごと物件を買うことになりかねない。
CPCV——取引が拘束力を持つ瞬間
確認作業が終わると、双方がcontrato-promessa de compra e venda、通称CPCVにサインする。価格、決済期限、物件に残るもの、条件などを固定するこの契約こそが、お金が実際に動くタイミングだ。買い手はsinalと呼ばれる手付金——通例価格の1割前後、人気物件では2割に達することもある——を支払う。仲介業者やデベロッパーの中には、その前に予約合意を挟むところもあり、確認作業が終わるまで物件を市場から外すための5,000ユーロ程度の支払いを求められる。デューデリジェンスで問題が見つかった場合、その金額が返金されることを確認しておこう。
sinalは双方に効く。契約上の正当な理由なく買い手が撤退すれば手付金は没収される。逆に売り主が撤退した場合、民法典442条に基づき手付金の倍額を返済しなければならない。ポルトガルでガズンピング（より高い買い手への鞍替え）がほとんど起きないのはこのためだ——売り主にとって、買い手を切り替えるのは実際に痛い出費になる。
融資で購入する場合は、CPCVにローン承認を条件とする条項を必ず入れること。ローンの結果が出る前に無条件でサインしてしまうと、銀行に断られた場合に手付金を失うリスクがある。現金決済が早い取引では、当事者がCPCVを飛ばして直接権利証書に進むこともある——法的には可能だが、双方の保護を失う手段なので、決済まで数日という段階でない限り弁護士はまず勧めない。
オフプラン（未完成物件）購入の場合、ルールそのものではなく契約の形が変わる。CPCVには建設段階に連動した支払いスケジュールが盛り込まれ、確認すべきは分割払いを守る仕組みだ——銀行保証があるのが望ましい答えになる。居住許可証は引き渡しまで存在しないため、オフプラン取引では弁護士は建築許可とデベロッパーの実績をチェックすることになる。
決済——エスクリトゥーラと登記
最終的な権利証書、escritura pública de compra e vendaは公証人の前でサインする。購入税は先に納付しておく必要がある——公証人はサイン前に納税証明を求めるからだ。弁護士がFinançasポータルを通じてIMTと印紙税の査定書を発行し、予約の1〜2日前までに両方を納める。当日、公証人が証書を読み上げ、本人確認と書類確認を行い、残金が動く。当日ポルトガルにいられない場合も、委任状があれば問題ない。海外の買い手が現地に行かずに決済を済ませることは珍しくない。
サインして終わりではない。ポルトガルでの所有権はConservatória do Registo Predial（不動産登記所）への登記によって確定する。あなたの名義が登記簿に記載されるまでは、証書があっても先に登記された第三者の請求から守ってはくれない。国のワンストップサービスCasa Prontaを使えば、証書作成と登記を1回のセッションで済ませられ、定額375ユーロ（住宅ローンが絡む場合は700ユーロ）で済む。従来の公証人ルートでも、登記費用を加えればほぼ同額になる。いずれにせよ、すぐに登記すること。
ポルトガルでの購入にかかる費用
中価格帯の中古物件なら、物件価格に加えて6〜8%程度を見ておこう。内訳は次の通り。
- IMT（不動産取得税）。累進課税で、税率は0%から始まり、ブラックリスト入りしたタックスヘイブンを拠点とする買い手という極端なケースでのみ10%に達する。一般的な住宅では実効税率はおおむね1〜6.5%の範囲に収まる。詳しい税率区分はポルトガルの不動産税ガイドにまとめている。
- 印紙税は価格の0.8%の定率。ローンを組む場合は、借入額に対して別途0.6%が加わる。
- 公証・登記費用は、方法によって数百ユーロから約1,000ユーロほど。上記のCasa Prontaの定額料金が目安になる。
- 弁護士費用は価格の1〜1.5%が一般的で、安価な物件には妥当な最低料金が設定される。
決済後は、IMI——課税評価額の0.3〜0.45%にあたる毎年の市税——を払うことになる。ほとんどのアパートなら数千ユーロではなく、年間数百ユーロ程度で済む。
35歳以下ならIMTがゼロになることも
ここからが、多くのガイドが見落としている部分だ。2024年8月以降、ポルトガルで初めての恒久的な住まいを購入する35歳以下の買い手は、IMTと印紙税の両方が免除される。全額免除の対象はIMT第4段階まで、執筆時点でおよそ32万5,000ユーロ（上限は毎年調整される）で、その約2倍の価格まで一部軽減が適用される。条件は、初めての住まいであること、実際にそこに住むこと、過去3年間住宅を所有していないことの3つ。国籍は関係ないので、海外から移住してくる30歳の買い手も、地元の初めての買い手とまったく同じ扱いを受ける。夫婦で共同購入する場合は一人ずつ審査される——一方が36歳でも、若いほうの持ち分には免除が適用される。
金額は決して小さくない。30万ユーロのアパートなら、IMTと印紙税を合わせて約1万3,000ユーロになるところが、免除の対象ならゼロになる。
非居住者向けの住宅ローン
ポルトガルの銀行は非居住者にも普通に融資してくれるが、条件は居住者より厳しい。融資比率（LTV）は60〜70%程度で、居住者向けの最大90%と比べると、頭金は少なくとも3分の1を見込んでおく必要がある。銀行は所得証明、直近の確定申告書、そして総債務返済額が純所得のおよそ35%以下であることを求め、返済は原則70〜75歳までに完了させる必要があるため、年配の買い手ほどローン期間は短くなる。金利はユーリボー連動の変動型か固定・変動の組み合わせで、銀行はローンに生命保険を付帯させ、保険料は年齢によって変わるので月々のコストに織り込んでおくこと。CPCVにサインする前に事前承認を取り、融資条件の条項を契約に入れておこう。承認手続きだけで4〜6週間ほど余分にかかる。
不動産購入では、もう居住権は得られない
ポルトガルは2023年10月、ゴールデンビザの不動産ルートを廃止した。どんな価格でも、どの地域でも、不動産を買うこと自体はもう居住権につながらない。それでも別のことを匂わせる業者がいたら、古い台本で話しているだけだ。非EU圏の所有者が得られるのは、通常のシェンゲン滞在——180日中90日まで——だけだ。
実際に機能しているルートは、ポルトガルの最低賃金に近い水準（現在は月額約870ユーロ）の受動的所得がある人向けのD7ビザと、その4倍の遠隔収入を求めるD8デジタルノマドビザの2つだ。どちらも居住許可につながり、5年後には永住権や市民権の申請資格も得られる。詳しくはポルトガルのD7・デジタルノマドビザガイドで解説している。
全体でどのくらい時間がかかるか
「ポルトガルの書類仕事は遅い」という評判ほど時間はかからない。NIFは数日、銀行口座は1〜3週間、デューデリジェンスは2〜3週間。CPCVからescrituraまでの期間は当事者次第だが、通常30〜90日だ。現金購入で手際よく進めれば、オファー承認から登記完了まで6〜10週間ということもある。住宅ローンを使う場合は、3〜4か月と見るのが現実的だ。一番時間がかかるのはたいてい売り主側の書類集めで、だからこそ催促してくれる弁護士を持つ価値がある。
実際に市場を見てみたくなったら、リスボンやポルトのアパートからアルガルヴェ各地のヴィラまで、HomeNSearchのポルトガル物件一覧をのぞいてみてほしい。
よくある質問
現地を訪れずにポルトガルで不動産を買えますか？
はい、可能だ。NIFは税務代理人を通じて取得でき、複数の銀行がリモートで口座開設に対応しており、委任状があれば弁護士がCPCVとescrituraの両方にサインできる。法律上は一度もポルトガルに足を運ぶ必要はないが、六桁の金額を投じる前に現地を実際に見ておくことには十分な価値がある。
CPCVの手付金はどのくらいで、失うことはありますか？
相場は約10%。契約に書かれた条件なしに撤退すれば没収される——だからこそローン条項が重要になる。逆に、売り主が撤退した場合は手付金の倍額を返済する義務を負う。
ポルトガルで住宅を購入すると居住許可が得られますか？
いいえ。ゴールデンビザの不動産ルートは2023年10月に終了しており、所有権だけでは在留資格は一切得られない。ポルトガルに住むつもりなら、購入とは別に申請するD7・D8ビザが実際に使えるルートになる。
購入時にはどんな税金がかかりますか？
累進課税のIMTに加え、印紙税0.8%、さらに公証・登記・弁護士費用が乗る。多くの買い手にとって、全体でおよそ6〜8%だ。35歳以下の初めての買い手はIMT第4段階までIMTと印紙税が免除され、一般的な住宅ではその請求のほとんどが消える。
