ポルトガルの不動産税は、所有のサイクル全体に分散している。買うときにIMTと印紙税、持っている間は毎年IMI、そして課税評価額の合計がポルトガル国内で60万ユーロを超えた場合だけAIMIが加わる。出口ではキャピタルゲイン税が待っており、貸し出せば賃貸収入にも独自のルールがある。
とはいえ、身構える必要はない。ポルトガルの不動産税は西欧の水準からすればむしろ穏やかで、毎年の請求額は実際の購入価格よりかなり低い課税評価額をもとに計算される。ただし仕組みは押さえておきたい。とくに恒久的な住まいと別荘とでは扱いがまるで違う。このHomeNSearchのガイドでは、アルガルヴェで30万ユーロの別荘を買うケースを例に、各段階を順に追っていく。以下の内容は執筆時点のルールに基づくもので、IMTの税率区分は毎年1月に多少変わる。
あらゆる税金の前に:NIF
ポルトガルの納税者番号がなければ、そもそも税金を払うことすらできない。NIF(Número de Identificação Fiscal)は購入手続きの一番最初に必要になる。銀行口座はこれなしでは開けず、公証人も証書を完成させられない。EU・EEA市民は税務署の窓口で直接申請できる。それ以外の国からの買い手は、通常は購入を担当する弁護士をポルトガル国内の税務代理人に指名し、税務当局とのやり取りを代行してもらう。物件を所有したら、Portal das Financasにも登録しておこう。IMIの請求書もIMTの査定通知もAIMIの通知も、すべてそこに届く。海外住所宛ての紙の郵便物は、支払期限が過ぎてから届くことが少なくない。
購入時:証書に署名する前に払うIMT
IMT(Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)は、購入時にかかる最も大きな税金だ。価格と課税評価額のどちらか高い方に課税され、税率は物件の種類と使い方によって決まる。
- 恒久的に住む住宅は累進税率で、最初の一定額(執筆時点で10万ユーロ強)は非課税、その後2%、5%、7%、8%と段階的に上がり、最高額帯では6%と7.5%の単一税率に均される。
- 別荘や賃貸用物件も同じ階段だが、非課税枠がないため最初の区分から1%かかる。
- 農地は一律5%、商業用や他の都市型建物は6.5%。
- ブラックリスト入りしたタックスヘイブンの法人経由で買う場合は10%となり、これが「最高10%」という見出しの元になっている。個人の通常の買い手には関係ない。
タイミングでつまずく人が多い。IMTは決済の場で払うものではない。証書に署名する前に納付する必要があり、公証人は領収証を確認するまで手続きを完了しない。実務では弁護士が決済の数日前にオンラインで査定を発行し、銀行や税務署、あるいはFinancasのポータル経由で支払う。
予約契約から証書まで、この税金にまつわる一連の流れはポルトガルで不動産を買う方法のガイドで詳しく扱っている。
35歳以下なら初めての住宅は非課税になることも
2024年8月以降、35歳以下の買い手がポルトガルで初めての恒久的な住まいを購入する場合、価格がおよそ32万ユーロまでならIMTも印紙税もかからない。そこから約64万ユーロまでは一部軽減となり、上限を超えた分だけに課税される。条件はある。初めての住宅であること、実際にそこに住むこと、購入前の3年間に住宅を所有していなかったことだ。この制度はまだ新しいため、古いガイドでは見落とされていることも多い。ポルトガル国籍者に限らず、条件を満たして実際に移り住む30歳の外国人買い手も対象になる。
印紙税:一律0.8%
印紙税(Imposto do Selo)はこの制度のなかで一番単純な税金だ。IMTと同じ課税ベースの0.8%を証書の際に払う。25万ユーロの購入なら2,000ユーロ。ポルトガルの住宅ローンを組む場合は、返済期間が5年を超える融資に対して0.6%の印紙税が別途かかり、現金で買うか借りるかを比べるときに無視できないコストになる。
試算:アルガルヴェで30万ユーロの別荘を買う場合
ラゴス近郊の2ベッドルームのアパートを別荘として30万ユーロで買うとしよう。恒久的な住まいにはならないので、最初の1ユーロから別荘用の税率表が適用される。
- IMTは累進の各段階を通すと1万2,000ユーロ弱、実効税率にすると4%弱になる。
- 印紙税は価格の0.8%、2,400ユーロが上乗せされる。
- 初年度のIMIは価格ではなく課税評価額次第だ。このアパートのVPTが18万ユーロと査定され、自治体の税率が0.35%なら、年間の請求額は630ユーロになる。
公証人費用や登記費用、弁護士費用を別にしても、購入時点で1万4,300ユーロ、それに初年度の年税がのしかかる計算だ。同じアパートが恒久的な住まいだったなら、非課税枠のぶんIMTは1,000ユーロほど下がっていたはずだ。そして実際に移り住む34歳の初回購入者なら、IMTも印紙税も一切かからなかった。
ひとつ覚えておきたい癖がある。IMIは12月31日時点の所有者に請求されるため、最初の請求は翌年の春に届く。500ユーロを超える分は5月・8月・11月の3回払いに分割される。
保有中:恐れるほどではない年税、IMI
IMI(Imposto Municipal sobre Imóveis)はポルトガル版の固定資産税にあたる。各自治体が都市型不動産について0.3%から0.45%という国の枠内で独自の税率を設定する。財政再建プログラム下にある一部の自治体は0.5%まで課すことがあり、農地は0.8%だ。リスボンはこの枠の下限に位置し、アルガルヴェの多くの自治体は中間あたりに設定している。
課税ベースはVPT(Valor Patrimonial Tributário)で、床面積、立地、築年数、建物の質を係数に組み込んだ計算式から当局が算出する課税評価額だ。VPTは所有権が移転するたびに更新されるが、それでも市場価格を大きく下回るのが普通で、その差はたいてい30%から50%にのぼる。40万ユーロで売れる沿岸部のアパートでも、VPTは22万ユーロ程度ということがあり、税率0.35%なら年間770ユーロになる。フランスのタクス・フォンシエールやアメリカの固定資産税に慣れた買い手は、たいてい拍子抜けするほど安いと感じる。
軽減措置もある。VPTが低い恒久的な住まいは、購入後3年間のIMI免除を受けられる場合があり、これは世帯所得の制限次第だ。評価額の低い住宅に住む低所得世帯は、恒常的に非課税となる。
IMIとあわせて、税金ではないが管理費も予算に入れておこう。アパートの管理費は建物によって月50から150ユーロほどが目安で、空き家の間も止まらない水道光熱の基本料金もかかる。
AIMI:60万ユーロを超えた分に加わる税金
AIMI(Adicional ao IMI)はよく「ポルトガル版の富裕税」と呼ばれるが、対象は不動産だけだ。所有者はポルトガル国内の住宅と建築用地のVPTを合算し、そこから60万ユーロを差し引いた残りに0.7%を払う。100万ユーロを超える部分は1%、200万ユーロを超える部分は1.5%になる。夫婦や事実婚のパートナーは合算申告ができ、その場合は非課税枠が120万ユーロに倍増する。法人は非課税枠なしで一律0.4%だ。
この基準は市場価格ではなくVPTで測られるため、中堅クラスの物件を1つ持っているだけでこの税がかかることはまずない。70万ユーロで買ったヴィラでも、課税評価額はたいてい60万ユーロのラインを大きく下回る。AIMIは大規模なポートフォリオやリスボン・カスカイスの高級物件を主な対象としており、大半の外国人買い手にとっては絵に描いた税にとどまる。
貸し出す場合:賃貸収入から差し引かれるもの
長期の住宅賃貸による収入は一律課税で、2023年の住宅パッケージ改革で以前の28%から引き下げられ、多くの大家にとって純家賃の25%となった。より長期の契約を結べば税率はさらに下がり、契約期間が長いほど割引が深くなる。これは政府が所有者を安定した賃貸に誘導するための仕組みだ。IMI、管理費、保険、メンテナンス、修繕費は家賃から控除できる。住宅ローンの利息は控除できない。居住者は、そのほうが有利な場合、賃貸収入を一般の累進課税に組み込むことも選べ、低所得層ではそれが得になることもある。
短期貸しはまったく別の制度になる。Airbnbのようなプラットフォームで貸すにはAlojamento Localの登録が必要で、収入は家賃ではなく事業収入として扱われ、簡易課税制度では総収入の一部だけが課税対象になる。問題はライセンスだ。自治体は需要が過熱した地区で新規のAL登録を凍結でき、リスボンやポルトの一部地域では実際にそうしている。ホリデーレンタルの収益を見込んで購入を判断する前に、ライセンスが取得可能か、あるいは物件に付随して引き継げるかを確認しておきたい。
細かい話をもうひとつ。新規の賃貸契約は、税務署に登録する際に家賃1か月分の10%にあたる一回限りの印紙税がかかる。
売却時:恐怖談抜きのキャピタルゲイン税
ポルトガル居住者は利益の半分にしか課税されない——残り半分は計算にすら入らない。取得コストより15万ユーロ多く売れたなら、7万5,000ユーロがその年の所得に累進税率で加算される。取得コストには購入時に払ったIMTと印紙税、そして過去12年以内の改修工事の証憑分が含まれ、2年を超えて保有していればインフレ調整も入る。
主たる住まいには逃げ道がある。法定の期間内に売却代金をポルトガル国内、あるいはEU・EEA域内の別の主たる住まいに再投資すれば、再投資した分の利益には課税されない。65歳以上の退職者には、代わりに年金商品や保険商品に組み込むという選択肢もある。
非居住者は長らく利益全額に一律税率で課税されていたが、この扱いはEUの裁判所が何度も突き崩してきた。今では制度が揃えられ、非居住者も利益の半分だけが課税対象となる。ただし税率を決める際、ポルトガルは世界全体の所得を参照する。実務上のアドバイスは変わらない。売却した年についてはポルトガルの会計士を雇うことだ。ここでの申告ミスは高くつく。
スペイン・イタリアとの比較
購入時の税金では、ポルトガルは中間層向け物件で静かに勝っている。スペインでは中古住宅の譲渡税がリージョンによって最初の1ユーロから6%から10%ほどかかり、上のアルガルヴェの30万ユーロのアパートなら、バレンシア州ではITPが3万ユーロほどになる——ポルトガルの1万2,000ユーロ前後に対してだ。スペインの詳細はスペインで不動産を買うときの税金のガイドにまとめている。イタリアは居住者向けなら初めての住宅の登録税が2%と安く見えるが、非居住者の別荘購入には9%がかかる。もっともイタリアの譲渡税は価格ではなく低めの土地台帳評価額に対して課されるため、実際の負担は和らぐ。
年間コストで見ると、3か国の差はかなり縮まる。スペインのIBIとイタリアのIMUはIMIと同程度の水準だが、イタリアは主たる住まいを免税とし、スペインは大規模資産に地域の富裕税を上乗せする。ポルトガルのAIMIは課税評価額60万ユーロを超えた分にしかかからないため、一戸だけ所有する典型的な外国人所有者にとっては、3か国のなかでもっとも維持費の軽い部類に入る。
この試算で採算が合いそうなら、ポルトガルの物件ページで現在の価格や物件一覧を見てみてほしい。HomeNSearchはリスボンやポルトからアルガルヴェまで、アパートやヴィラを幅広く扱っており、契約前に現地の税務アドバイザーとつなぐこともできる。
よくある質問
外国人買い手はポルトガルで不動産税を高く払うのか
いいえ。IMT、印紙税、IMI、AIMIはすべて国籍や居住地に関係なく同じ税率が適用される。唯一の例外は、ブラックリスト入りしたタックスヘイブンの法人経由で購入した場合の10%というIMTだ。外国人買い手が必ず必要になるのは、署名の前に取得するポルトガルの納税者番号、NIFだけだ。
IMTはいつ払うのか
決済の前だ。税務署が支払い参照番号を発行し、証書の1、2日前にそれを納付する。公証人は領収証を確認してから署名の場に進む。支払いが間に合わなければ、決済日そのものがずれ込む。
VPTとは何で、なぜ購入価格より低いのか
VPTは、面積、立地、築年数、建築の質をもとにした計算式で、すべての物件に割り当てられる課税評価額だ。売却のたびに更新されるが、計算式が保守的なため、結果は市場価格より30%から50%低くなることが多い。IMIもAIMIもこの数字をもとに計算されるため、ポルトガルの年税は低く抑えられている。
ポルトガルは不動産に相続税をかけるのか
厳密にはかけない。配偶者、子ども、親はポルトガルの不動産を無税で相続できる。それ以外の相続人は物件の課税評価額の10%を印紙税として払い、贈与も同じ考え方で扱われ、通常の0.8%の不動産印紙税がそこに上乗せされる。
