キプロスの不動産にかかる税金は軽い。海外の買い手が集まり続ける理由の半分はそこにある。国レベルの年間固定資産税はそもそも存在しない。中古物件の購入税は価格の3%を切ることも珍しくない。そして2026年、政府はこれまで買い手にのしかかっていた小さな負担のひとつを取り除いた。不動産契約にかかる印紙税がなくなったのだ。
ただし、この軽い税制は購入の組み立て方を間違えないことが前提になっている。新築物件のVAT区分を読み違えれば、その差は購入価格の14ポイント分にも及ぶ。30万ユーロのアパートなら4万2000ユーロだ。
本稿では購入から保有、賃貸、そして売却まで、所有サイクル全体をお金の流れに沿って追っていく。数字は公開時点で有効なルールに基づく。まだエリア選びや購入手続きの法的ステップで迷っているなら、先にキプロスで不動産を購入する方法を読み、税金の話はそのあとでここに戻ってきてほしい。
購入時にかかる税金
購入段階では、ほぼすべてがひとつの問いで決まる。この物件にVATがかかるかどうかだ。かかる場合、つまりデベロッパーが売る新築物件なら、VATを払う代わりに移転登録税はかからない。かからない場合、つまり個人間の一般的な中古売買なら、移転登録税を払う代わりにVATはかからない。両方を同時に払うことは決してない。
新築物件のVAT:標準19%、条件を満たせば5%
デベロッパーによる新築物件の初回販売には、標準税率19%のVATがかかる。事業として売却される未開発の建築用地も同様だ。投資家や別荘目的の買い手にとって、この19%は単純に予算の一部であり、避ける方法はない。
主たる住居を購入する人にはずっと有利な扱いが用意されている。キプロスでは、2023年半ばに条件が厳格化された上で、主たる住居の最初の130㎡・価値35万ユーロまでの部分に軽減税率5%が適用される。条件は次のとおり。
- キプロスでその物件を主たる住居として実際に住むこと。賃貸に出したり別荘として保有したりしないこと。
- 総価値がおおよそ47万5000ユーロを超えず、総床面積が190㎡以内であること。
- 過去10年以内にキプロス国内の他の物件でこの軽減税率を利用していないこと。
いずれかの上限を超えると優遇は縮小するか、あるいは完全に消える。だから50万ユーロの別荘は、たとえ一年中そこに住むつもりでも標準税率19%の対象になる。
もうひとつ、買い手が痛い目を見てから知ることが多いのが10年間の返還義務だ。5%の軽減税率を申請したあと、10年以内に住居を売却したり賃貸に出したりすると、残存年数に応じてVATの節約分を按分で返還しなければならない。税務当局は実際にこれを確認している。
ちなみに、居住資格そのものは判定基準ではない。EU域外の買い手も、その住居が実際に本人の主たる住居として島に根づく限り、キプロス人と同じ条件で軽減税率を申請できる。
中古物件の移転登録税:段階制のあとに50%の減額
中古物件の売買ではVATが課されない代わりに、権利証書が買い手の名義に移る際に土地登記局への移転登録税がかかる。この税率は市場価値に応じて段階的に上がる仕組みで、最初の8万5000ユーロには3%、次の8万5000ユーロには5%、17万ユーロを超える部分には8%だ。
ここからがキプロスを見出しの税率より安くしている部分だ。景気刺激策として導入され、のちに恒久化された50%の法定減額がこの税額全体に一律適用される。しかもVATがすでに課された物件については、移転登録税はゼロになる。
実務家がもうひとつ使う手がある。この税は買い手一人ひとりの持分ごとに算定される。夫婦が30万ユーロのアパートを共同名義で買う場合、それぞれ15万ユーロの購入とみなされ、両方とも段階の一番下からやり直しになる。この節約は実際のお金になる。下の試算で数字を示す。
物件の評価は土地登記局が行う。申告価格が市場価値を下回っていると判断すれば、独自の評価額で税を算定する。だから契約書上の価格を意図的に低くしても誰の得にもならない。
印紙税:2026年1月1日から廃止
2026年1月1日以降に署名された契約には、キプロスの印紙税はかからない。この課税は2026年の税制改革の一環として廃止された。このテーマを扱う記事の多くは今も印紙税を購入コストとして挙げているので、読む記事の日付は必ず確認してほしい。
その日付より前に署名された契約には、従来の税率がまだ適用される。契約価値5001ユーロから17万ユーロまでは0.15%、それを超える部分は0.2%で、上限は2万ユーロ、署名から30日以内に納付する。もともと大きな金額ではなかった。30万ユーロの購入なら500ユーロ強といったところだ。廃止によって購入の判断が変わることはないが、手続きは簡素になり、期限をひとつ気にせずに済む。
それぞれの税金が実際に発生するタイミング
税率よりも人を驚かせるのはタイミングのほうだ。新築物件のVATは引き渡し時にまとめて払う一括金ではなく、契約に基づく各段階の支払いのたびに課される。だからオフプラン購入の買い手は、5%または19%を建設スケジュール全体に分けて支払っていくことになる。移転登録税は権利証書が発行され、名義登録が完了したときにはじめて発生し、新規プロジェクトでは物件完成から証書発行まで数か月、時には数年ずれ込むこともある。その分の資金は節約されたわけではなく、単に先送りされているだけなので、別枠で確保しておくべきだ。
権利証書に問題のない中古物件の場合は、すべてが一度に決着する。移転登録日に土地登記局で税を支払い、通常は決済から数日以内に完了する。
ここまでの話には専門家報酬が含まれていない。キプロスにはフランスやスペインのような公証人制度がない。契約書の作成、権利関係の調査、登記手続きは独立した弁護士が担当し、報酬の目安は価格の1%前後にVATを加えた額で、不動産仲介手数料は慣例として売主が負担する。EU水準からすれば安いが、税金の隣にきちんと予算計上しておくべき項目だ。
試算例:新築物件と中古物件
数字で見ると具体的になる。ラルナカ近郊の30万ユーロの2ベッドルームアパートを例に、2026年の購入として両方のルートで計算してみよう。
ルート1:デベロッパーからの新築フラット
このフラットは90㎡で、買い手の主たる住居となるため、軽減VAT税率が購入全体に適用される。VAT:30万ユーロの5%で1万5000ユーロ。移転登録税:VATが適用されるためゼロ。印紙税:2026年ルールの下でゼロ。購入時の税額合計は1万5000ユーロ。
ここでひとつだけ条件を変えてみよう。買い手の本拠地がドイツにあり、このフラットを夏の滞在用や短期貸し用として使うつもりだとする。すると軽減税率は適用されなくなり、VATは19%、5万7000ユーロに跳ね上がる。物件も価格も同じなのに、税額は4万2000ユーロも増える。主たる住居かどうかというこの一点が、キプロスの購入コスト計算の他のすべてを凌駕する。
ルート2:同じ価格の中古物件
ここではVATは発生しない。30万ユーロの移転登録税は、最初の8万5000ユーロに2550ユーロ、次の8万5000ユーロに4250ユーロ、残りの13万ユーロに1万400ユーロで、法定減額前で合計1万7200ユーロ、減額後は8600ユーロになる。印紙税はここでもゼロ。購入時の税額合計は8600ユーロ、価格のわずか2.9%弱だ。
共同名義で購入すればさらに有利になる。夫婦それぞれが15万ユーロ分の持分を取得するので、減額前の合算税額は1万1600ユーロ、減額後は5800ユーロになる。名義を分けるだけで単独名義に比べさらに2800ユーロ節約できる計算だ。担当の弁護士が言い出さないなら、自分から確認しておくべき点だ。
2026年の比較でまとめると、実需の買い手が新築物件を選べば1万5000ユーロ、投資目的なら5万7000ユーロかかるのに対し、中古物件なら8600ユーロで済む。もちろん税金だけで選択は決まらない。新築にはエネルギー効率と建築保証があり、中古には確立された立地と、すぐに移転できる権利証書があることが多い。ただ交渉の場に入る前にこの差を頭に入れておくべきで、税金は請求書のほんの一部にすぎないことも忘れてはならない。海外不動産購入にかかる費用の解説では、どの国でも上乗せされる弁護士費用、調査費用、為替コストをまとめている。
保有期間中にかかる税金
ここはキプロスの不動産業者が真っ先にアピールするポイントで、珍しく誇張のない話だ。国レベルの年間固定資産税は存在しない。不動産税(Immovable Property Tax)は2017年1月1日に廃止され、それに代わるものは導入されていない。スペインのIBI、ギリシャのENFIA、フランスの土地税(taxe foncière)がいずれも所有しているだけで毎年課税してくるのと比べてみてほしい。
残るのは地方レベルの負担だけだ。市や地区の自治体がごみ収集、街灯、下水道の費用を徴収し、合計額はおおむね町の規模と物件の大きさによって年間85ユーロから500ユーロの間に収まる。パフォス丘陵の村落の一軒家がこの範囲の下限、リマソール中心部の大型ヴィラが上限に近い。下水道公社の管轄区域では、その分の負担も同じ枠組みの中で徴収される。
コンプレックス内の物件を買うなら、共益費も別枠で見ておく必要がある。清掃、プール維持、庭園、エレベーターなどだ。これは税金ではなく管理会社への支払いだが、口座の残高からすればその違いは関係ない。小規模な棟なら年間数百ユーロ、フル設備のリゾート開発なら数千ユーロに及ぶこともある。
この保有コストの低さが、10年単位で見た投資計算を大きく変える。スペインやポルトガルの所有者は、部屋が空いていようが賃貸中だろうが毎年国の固定資産税を払う。キプロスの所有者が払うのはごみ収集費だけだ。
賃貸に出したときにかかる税金
個人が得る賃貸収入は、キプロスの通常の所得税の対象になる。税率区分は下のほうがかなり優しく、年間総所得の最初の1万9500ユーロには課税がなく、そこから段階的に上がって6万ユーロを超える部分には最高税率35%がかかる。
この税率区分が適用される前に、家主は総賃料の20%を概算経費として一律控除できる。領収書は不要で、査定官との議論も要らない。物件購入のためのローン利息と建物の年次減価償却も、これに加えて控除できる。だから年間1万2000ユーロの賃料収入があるアパートでも、課税対象は多くて9600ユーロで、住宅ローン利息を計算に入れればさらに下がることも珍しくない。
典型的なケースで見てみよう。ラルナカの1ベッドルームフラットを長期契約で月1000ユーロ、年12000ユーロで貸すとする。20%の控除で課税対象は9600ユーロに下がる。オーナーにキプロス国内での他の所得がなければ、これは丸ごと1万9500ユーロの非課税枠に収まり、所得税額はゼロになる。申告自体は必要だが、キプロスの小規模な家主の多くは実際に賃貸収入への所得税をまったく払っていない。
さらに触れておくべき負担が二つある。賃貸収入には国民健康保険制度GESYへの拠出金がかかる。税率自体は控えめだが最初の1ユーロから適用されるので、現在の税率は会計士に確認してほしい。また、キプロスの税務居住者かつキプロスに住所(ドミサイル)がある人は賃料に特別防衛拠出金を払うが、島には大きな非ドミサイル居住者のコミュニティがあり、こちらは免除される。どちらに該当するかは本人と島との関わりの経緯によって決まるので、地元の税務アドバイザーと1時間話すほうが、このブログを含むどんな記事より確実に答えが出る。
非居住の家主も、キプロスでの賃貸収入はキプロス国内で申告する。本国でも追加で課税されるかどうかは、キプロスと居住国との租税条約次第だ。この島はこの地域でも幅広い条約網を持ち、二重課税は通常、税額控除によって解消される。
売却時にかかる税金
キプロス不動産の処分による利益には、一律20%のキャピタルゲイン税がかかる。珍しいことに、これがほぼ話のすべてだ。キプロスは他のほとんどの資産のキャピタルゲインには課税しないので、不動産だけがほぼ単独でこの税制を背負っている格好になる。この20%は、価値の大半がキプロス不動産で占められている会社の株式売却にも及ぶため、そこを抜け道にする発想もふさがれている。
課税対象となる利益は、売主が恐れているより狭い。売却価格から、インフレ調整後の取得コスト、証拠書類のある改修費用、そして仲介手数料や弁護士費用を含む売却自体の費用を差し引く。長年保有していた物件なら、インフレ調整だけで帳簿上の利益がかなり削られる。
そこに生涯控除が加わる。誰もが利益の一部を守る一般控除枠を持ち、農家が売却する農地にはより大きな枠があり、そして最大なのは、5年以上所有して実際に住んでいた主たる住居に適用される枠だ。これらは生涯で一度きりの枠であり、一度使えばそれで終わりになる。長年その家に住んできたオーナーであれば、主たる住居控除で税額のほとんど、あるいはすべてを消せることもある。2軒目のフラットを売る投資家であっても、一般控除は税負担を軽くしてくれる。
手続き上、この税は売却完了より前に精算される。キャピタルゲインの申告書を提出し、土地登記局が権利証書を買い手に移転する前提となる納税証明を取得するために、税額を納付する。非居住の売主もまったく同じ関門を通るので、利益を課税なしで持ち出して国外に出ることはできない。
キプロスの税制の中で、タイミングと書類がこれほど重要になる場面は他にない。間違ったタイミングで売却したり、改修工事の領収書がなかったりすれば、その分そのままキプロス共和国への贈与になってしまう。物件を売りに出す前に、契約書に署名したあとではなく、アドバイザーに相談しておくべきだ。
他の市場と比べたキプロスの位置づけ
ここまでの要素を組み合わせると、こういう姿が見えてくる。一般的な中古物件の購入税はおよそ2〜3%、条件を満たす新築住宅ならVAT5%、国レベルの年間税はゼロ、そして売却益には控除で軽減される一律20%。持ち家として実際に住む人にとって有利な仕組みだ。地中海の他の選択肢と比べる買い手なら、その差はすぐに実感できるだろう。スペインの移転税は地域によって6〜10%、ポルトガルのIMTは累進課税で上がっていき、両国とも所有者に毎年課税を続ける。ドバイは移転時に一律4%で所得税がないが、まったく別の法体系の世界にある。
リマソールの平方メートル単価でキプロスが勝つことはめったにないし、税金の表だけを見て住宅を買うべきではない。それでも、実際にそこに住む人にとってのトータルコストで見れば、EU域内でこの島に匹敵する場所を見つけるのは難しい。実際の数字がどんな物件に結びつくのか知りたければ、キプロスの物件カタログでアパートやヴィラを見てみてほしい。特定の物件でVATの疑問が出てきたら、HomeNSearchのチームが、こうした書類仕事を日常的にこなしている現地アドバイザーとつないでくれる。
キプロスの不動産税:よくある質問
キプロスに年間の固定資産税はありますか?
国レベルにはありません。不動産税は2017年1月1日に廃止され、代わりの税は導入されていません。所有者が払うのは、ごみ収集・下水道・街灯にかかる地方自治体の負担金だけで、自治体と物件の規模にもよりますが年間おおよそ85〜500ユーロです。
キプロスの不動産契約にはまだ印紙税がかかりますか?
2026年1月1日以降に署名した場合はかかりません。その日付から不動産契約の印紙税は廃止されました。それより前の契約には従来の税率が適用され、契約価値に応じて0.15〜0.2%、上限は2万ユーロで、署名から30日以内に納付が必要でした。
海外の買い手でも軽減VAT税率5%を受けられますか?
はい。国籍や居住資格は判定基準ではなく、キプロスでの主たる住居として実際に使うかどうかが基準です。5%の税率は価値の上限内で最初の130㎡に適用され、購入から10年以内に売却または賃貸に出した場合は、節約分の一部を按分で返還することになります。
キプロスの物件を売却するとき、税金はどれくらいかかりますか?
キャピタルゲイン税は、インフレ調整後の購入コスト、証拠書類のある改修費用、売却費用を差し引いたあとの利益の20%です。生涯控除がさらに税額を減らし、5年以上所有して住んでいた主たる住居に対する控除は、その中でも最も大きなものです。
