マドリードの弁護士とバレンシアの弁護士に同じ質問をしても、答えは違ってくる。どちらかが間違っているわけではない。スペインは不動産取得税の決定権を各州に委ねており、州側はその権限を存分に使ってきた。同じ30万ユーロのアパートでも、ある自治州では税額が1万8000ユーロ、別の州では3万ユーロに達する。
この地域差は本記事全体を貫くテーマだ。以下では購入・保有・賃貸・売却という各段階で発生する税金を順に見ていく。購入手続き自体の流れをまだ押さえていないなら、まずスペインの不動産購入ガイドに目を通し、数字の話はここに戻ってきてほしい。
物件そのものより地域が効いてくる理由
スペインには17の自治州があり、本稿で扱う税金の大半は州が定めるか、あるいは国の基準を州が上書きする形になっている。譲渡税、印紙税、資産税の軽減措置――いずれも地域ごとに違う。だから2つの物件を比べる前に、まず州の税制を比べるべきだ。アリカンテとマラガを天秤にかける買い手は、実は2つの異なる税制を天秤にかけていることに、たいてい気づいていない。
購入時にかかる税金
最初の分岐点は、その物件が中古か新築かだ。両者はまったく別の課税方式に従い、二重にかかることはない。
中古物件はITPを支払う
ITP(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales、不動産譲渡税)は中古物件にかかる譲渡税で、州が最も頻繁に調整する税目でもある。税率はおおむね6~10%の間に収まる。本稿執筆時点で、マドリードは6%、アンダルシアは一律7%、バレンシアとカタルーニャは10%。カナリア諸島は6.5%とやや低めだ。バレアレス諸島は段階税率を採用しており、8%から始まって高額物件では10%を超える。
落とし穴が一つある。2022年以降、ITPは実際の購入価格ではなく、カダストレ(不動産登記所)が定める参照価格(valor de referencia)のほうが高ければ、そちらを課税標準として計算される。つまり本当にお買い得な物件を掴んでも、税額は「定価」ベースになりかねない。しかも期限は短い――署名から約30営業日以内にITPを納付する必要がある。手続き自体は弁護士やゲストリア(代行業者)が行うが、責任は買い手本人にある。
新築物件はIVAとAJDを支払う
デベロッパーから直接購入する場合、ITPはかからない。代わりにスペインの付加価値税であるIVAを10%支払う。これは本土とバレアレス諸島で共通の税率だ。カナリア諸島だけはIVAがかからず、代わりにIGICという地方税が適用され、新築物件ではおよそ7%で済む。テネリフェやグランカナリアで新築を検討する買い手が多いのは、こうした事情もある。
新築物件では公証証書に対する印紙税、AJDも発生する。これも地域差があり、0.5~1.5%の範囲で、税率の高い州の多くは上限の1.5%を課している。IVAに比べれば小さいが、30万ユーロの物件なら決済日に4500ユーロを現金で用意する必要がある。
総額はどれくらいになるか
税金だけで話は終わらない。公証人費用、登記費用、手続き代行のゲストリア報酬、そして物件価格の約1%が相場の独立弁護士費用――これらすべてが積み上がる。購入価格の10~15%を上乗せして予算を組んでおけば、まず不足はない。国際的に見るとスペインは中位に位置する。詳しくは海外不動産購入にかかる本当のコストの記事で比較している。
試算:30万ユーロの中古物件 vs 新築物件
ITP8%、AJD1.5%という、スペインの中では中間的な税率の地域を例に、同じ30万ユーロを中古物件と新築物件それぞれに当てはめてみよう。
中古物件の場合:
- ITP(8%):2万4000ユーロ
- 公証・登記費用:およそ1500ユーロ
- 独立弁護士費用(1%):3000ユーロ
- 物件価格に上乗せされる総額:約2万8500ユーロ、率にして9.5%
新築物件の場合:
- IVA(10%):3万ユーロ
- AJD(1.5%):4500ユーロ
- 公証・登記・弁護士費用:およそ4500ユーロ
- 物件価格に上乗せされる総額:約3万9000ユーロ、率にして13%
同じ予算でも、両者の差は約1万ユーロに達する。今度は物件を変えず、地域だけを変えてみよう。ITP6%のマドリードなら同じ中古物件の税額は1万8000ユーロ。ITP10%のバレンシアなら3万ユーロで、これは先の新築物件のIVA額とちょうど同じになる。物件は変わっていない。変わったのは税額だけだ。
保有中にかかる税金
毎年の市税、IBI
すべての所有者は毎年、市役所にIBI(Impuesto sobre Bienes Inmuebles、不動産税)を納める。課税標準は市場価格より通常かなり低いカダストラル価格(行政上の評価額)で、税率は各自治体が独自に設定する。沿岸部の典型的な2ベッドルームのアパートなら年間数百ユーロ程度、一等地の大型ヴィラだと1000ユーロを超えることもある。多くの市役所はゴミ収集料(バスラ)という小額の別料金も請求する。どちらも大した額ではないが、放置すると厄介だ。未払いのIBIは物件そのものに紐づき、たいてい売却しようとする最悪のタイミングで表面化する。
非居住者が見落としがちな税金:みなし所得
ほとんどの外国人所有者を捕まえる税目がこれだ。非居住者で、かつスペインの物件を賃貸に出していない場合でも、スペインは「賃貸すれば得られたはずの収入」というみなし所得に対して課税してくる。課税標準はカダストラル価格の1.1%または2%で、これは自治体が最後に評価額を改定した時期によって決まる。その上でEU・EEA居住者は19%、それ以外は24%の税率が適用される。金額自体は控えめで、年間200~600ユーロ程度が多い。しかし問題は申告義務そのものにある――様式は210号(Modelo 210)で、誰も請求書を送ってこない。手紙も届かない。所有者側から自主的に申告することが前提であり、5年後にこの制度の存在を知った所有者を、延滞税とともに追徴税が辛抱強く待っている。
資産税、簡単に触れておく
スペインには今も資産税があり、非居住者もスペイン国内資産に関しては課税対象となる。実際には別荘一軒程度では課税に至らないことが多い――基礎控除が手厚く、いくつかの州は地域独自の軽減措置でこの税をほぼ骨抜きにしているからだ。おおよそスペイン国内資産100万ユーロを超えたあたりから現実味を帯びてきて、控除や閾値はここでも地域ごとに違う。この水準に達するなら、購入後ではなく購入前に専門家の助言を受けるべきだ。所有形態は後から遡って修正できない。
賃貸に出したときにかかる税金
スペイン国外に居住していても、スペイン物件からの賃貸収入にはスペインで課税される。ただし居住地によってルールが大きく分かれる。EU・EEA居住者は純利益に対して19%が課され、住宅ローン利子、IBI、保険料、管理費、修繕費、減価償却がすべて経費として差し引ける――これでしばしば課税ベースが半分近くまで下がる。それ以外の地域の居住者、英国や米国も含めて、は賃料の総額に対して24%を課され、控除は一切ない。
数字で見てみよう。年間賃料1万2000ユーロ、経費5000ユーロの物件なら、EU居住者は差額7000ユーロの19%、約1330ユーロを納める。同じ物件、同じ経費でも英国居住者は総額1万2000ユーロの24%、つまり2880ユーロを納める――同じ物件で2倍以上だ。これはEU居住者と非EU居住者の間で最も大きな税負担差であり、賃貸利回りの試算には最初のテナントが入る前、購入前の段階で織り込んでおくべきものだ。
売却時にかかる税金
キャピタルゲイン税と3%源泉徴収
利益を出して売却すると、非居住者はその譲渡益に対して19%課税される。居住者は累進税率が適用される。購入時の諸費用や領収書のある改修費は取得価額に加算でき、その分課税対象の利益が減るので、最初の1枚から領収書は必ず保管しておくこと。
多くの人が驚くのが源泉徴収の仕組みだ。非居住者が売却する場合、買い手は法律上、価格の3%を源泉徴収し、それを税務当局に直接納付する義務を負う。売り手は公証手続きの時点で97%しか受け取れない。この3%はキャピタルゲイン税の前払いという扱いで、売り手は4か月以内に様式210号を申告し、差額を精算するか、実際の税額が少なければ超過分の還付を請求する。還付は実際に行われるが、そのペースは税務当局次第で、売り手が1年近く待たされることも珍しくない。
プルスバリア(市の増価税)
キャピタルゲイン税とは別に、市役所は所有期間中の土地評価額の上昇分に対してプルスバリアという税を課す。2021年の裁判所判決でこの税は形を変え、現在は2通りの計算方式から選べるようになり、実際に損失を出して売却した場合は非課税となる。とはいえ通常の売却では、自治体と所有年数に応じて4桁の金額になることが多い。決済の場でこの税の存在を初めて知る売り手も少なくない。
知っておくべき癖がもう一つある。プルスバリアの納税義務は本来売り手にあるが、その売り手が非居住者の場合、買い手が納税責任を負わされることがある。非居住者から購入する際は、優秀な弁護士であれば決済時に推定税額を価格から留保し、直接納付してくれる。
まず地域を知り、それから物件を選ぶ
ここまで読んで尻込みする必要はない。自分の地域さえ把握しておけば、スペインの不動産税は十分に予測可能だ。まず自治州を確認し、購入時は価格の10~15%を予算に上乗せし、所有している間は毎年みなし所得の申告を行い、売却時には3%源泉徴収を織り込んでおく。実際の物件を探す準備ができたら、HomeNSearchのスペイン不動産物件一覧をのぞいてみてほしい。特定の物件に心を奪われる前に、これらの税率がどの地域に適用されるのか比較できる。
よくある質問
外国人はスペインで購入税を高く払わされるのか
いいえ。ITP、IVA、AJDは国籍や居住地にかかわらず全員同じだ。差が出てくるのは後になってから――みなし所得の申告義務、非EU居住者への賃料総額課税、売却時の3%源泉徴収は、いずれも非居住者を対象としている。購入そのものはすべての買い手を平等に扱う。
スペインで購入税が最も安い地域はどこか
本稿執筆時点では、6%のマドリードと6.5%のカナリア諸島がITPの下限に位置し、一律7%のアンダルシアがそれに続く。バレンシア、カタルーニャ、バレアレス諸島の上位税率帯は10%以上に達する。税率は地域の政治情勢によって変わるので、購入を決める前に対象地域の最新の数字を必ず確認してほしい。
スペインでは新築と中古、どちらが税金面で安いのか
通常は中古物件のほうが安い。新築物件はどの地域でも10%のIVAに加えてAJDがかかるが、中古物件のITPは低い州なら6%から始まる。ITP10%の地域ではその差は印紙税分程度まで縮まる。例外はカナリア諸島で、IGICが本土のIVAよりおよそ7%と低いため、新築が中古に肉薄する。
非居住者向けのみなし所得申告を一度もしていなかった場合はどうなるか
誰からも連絡が来なかったからといって申告義務が消えるわけではない。税務当局は過去4年分について、延滞利息と場合によっては追加課徴金とともに請求できる。多くの所有者は未申告分を自主的に申告することでペナルティを抑えている。何年も物件を所有していて様式210号の存在を知らなかった場合は、売却前にスペインの税務アドバイザーに相談してほしい。問題が表面化するのはたいてい売却のタイミングだからだ。
