Portugal legt buitenlandse kopers geen enkele beperking op. Geen enkele. Een Canadees, een Brit en een Lissabonner tekenen dezelfde akte en betalen dezelfde belasting. Waar kopers echt over struikelen is de volgorde: het fiscaal nummer komt vóór de bankrekening, de controles van de advocaat komen vóór de aanbetaling, en de akte betekent weinig zolang ze niet is ingeschreven. Zet die volgorde recht, en een aankoop in Portugal is een van de voorspelbaarste transacties van Europa.
Hieronder het proces zoals het in de praktijk verloopt, van NIF tot notaris, inclusief een belastingvoordeel uit 2024 voor kopers onder de 35 dat de meeste Engelstalige gidsen nog altijd over het hoofd zien.
Wie mag kopen? Iedereen
EU-burger, niet-EU-burger, ingezetene, toerist: de Portugese wet maakt bij aankoop geen enkel onderscheid. Er is geen vergunning voor buitenlandse kopers, geen beschermde kustzone, geen extra zegelrecht voor kopers van buiten zoals Spanje overweegt en het VK al heft. Je hoeft het land niet eens binnen te komen; met een volmacht tekent je advocaat alles namens jou.
Eén ding koopt eigendom niet: het recht om in Portugal te wonen. Daarover verderop meer, want de regels zijn in 2023 veranderd en veel makelaars citeren nog altijd de oude versie.
Stap één, altijd eerst: de NIF
De NIF (Número de Identificação Fiscal) is een Portugees fiscaal nummer van negen cijfers, en zonder dat nummer komt niets in dit proces op gang. Je hebt het nodig om een bankrekening te openen, een voorlopig koopcontract te tekenen, aankoopbelasting te betalen, zelfs om later een elektriciteitscontract af te sluiten.
EU- en EER-burgers krijgen er persoonlijk aan elk Finanças-loket een, vaak dezelfde dag en gratis. Niet-EU-kopers moeten een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal aanstellen, in de praktijk een advocaat of een gespecialiseerde dienst, die het nummer voor hen aanvraagt. Dat gaat gewoon op afstand: een kopie van je paspoort, een adresbewijs, een ondertekende volmacht, en de NIF komt binnen enkele dagen. Onlinediensten rekenen zo'n €100–150; een advocaat die je al hebt ingehuurd verwerkt dit meestal gewoon in het honorarium.
Open op tijd een Portugese bankrekening
Strikt genomen kun je een aankoop afronden vanaf een buitenlandse rekening. In de praktijk doet vrijwel niemand dat. De slotbetaling gebeurt normaal via een Portugese bankcheque, nutsbedrijven willen een lokale domiciliëring, de jaarlijkse IMI-aanslag betaal je het makkelijkst lokaal, en geen enkele Portugese bank geeft je een hypotheek zonder rekening.
Neem je paspoort, NIF, adresbewijs en inkomensbewijs mee. Bij verschillende banken open je als niet-ingezetene op afstand een rekening. Begin hiermee terwijl je nog aan het rondkijken bent naar woningen; compliancecontroles op geld uit het buitenland kunnen twee tot drie weken duren, en dat wil je niet laten wachten op de CPCV.
Ook het overmaken van het aankoopbedrag verdient een dagje planning. Banken doen herkomstcontroles op overschrijvingen met zes cijfers, dus houd het papierspoor klaar: het koopcontract van een verkocht huis, spaarafschriften, wat het geld verklaart. En betaal je vanuit pond of dollar, vergelijk dan de wisselkoers van je bank met die van een valutamakelaar. Op €300.000 dekt het verschil al snel een flink deel van je juridische factuur.
Een advocaat die alleen jou verantwoording verschuldigd is
Portugal verplicht kopers niet om een advocaat in te schakelen, en juist daarom moet je er een nemen. De notaris controleert of de akte wettig is, niet of de deal goed voor jou uitpakt. De makelaar wordt betaald door de verkoper. Een onafhankelijke advogado, voor grofweg 1–1,5% van de prijs of een vast tarief bij goedkopere woningen, is de enige aan tafel die alleen aan jou verplicht is.
De risico's zijn concreet. In Portugal kleven schulden aan de woning, niet aan de verkoper. Onbetaalde VvE-bijdragen, achterstallige IMI en geregistreerde hypotheken gaan over op de nieuwe eigenaar als niemand ze eruit haalt. Het onderzoek van je advocaat dekt op zijn minst:
- de certidão permanente, het kadasteruittreksel dat bewijst dat de verkoper eigenaar is van wat hij verkoopt en dat hypotheken, beslagen of lopende rechtszaken aan het licht brengt;
- de caderneta predial, het fiscale dossier dat de fiscale identiteit en de belastbare waarde (de VPT) van de woning vastlegt, en dat moet overeenkomen met wat je fysiek hebt gezien;
- de licença de utilização, de gebruiksvergunning die bevestigt dat het gebouw is goedgekeurd voor bewoning, verplicht voor alles gebouwd na 1951;
- de notulen en rekeningen van de VvE, want bij een appartement komen onbetaalde werken of bijdragen mee met de sleutel.
Twee tot drie weken is een gebruikelijke termijn voor dit alles. Wie het afraffelt, koopt zo de schulden van een ander.
De CPCV: waar de deal bindend wordt
Zodra de controles rond zijn, tekenen beide partijen de contrato-promessa de compra e venda, door iedereen kortweg CPCV genoemd. Daarin staan de prijs, de datum van de akte, wat er in het huis blijft en eventuele voorwaarden, en op dat moment wisselt er geld: de koper betaalt een aanbetaling, de sinal, doorgaans rond 10% van de prijs en soms tot 20% bij gewilde woningen. Sommige makelaars en projectontwikkelaars schuiven er nog een kleine reserveringsovereenkomst voor, zo'n €5.000 om de woning van de markt te halen terwijl je controles lopen; zorg dat dat geld terugkomt als het onderzoek problemen aan het licht brengt.
De sinal werkt naar twee kanten. Trek je je als koper terug zonder contractuele reden, dan ben je de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij je het dubbele terugbetalen, op grond van artikel 442 van het Burgerlijk Wetboek. Daarom komt overbieden achteraf in Portugal weinig voor: een koper laten vallen voor een hoger bod kost de verkoper echt geld.
Financier je de aankoop, dring dan aan op een ontbindende voorwaarde in de CPCV voor het geval de hypotheek niet doorgaat. Teken je onvoorwaardelijk terwijl de lening nog loopt, dan staat de sinal op het spel als de bank nee zegt. Bij snelle cashdeals slaan partijen de CPCV soms over en gaan ze rechtstreeks naar de akte; dat mag, maar het haalt de bescherming voor beide partijen weg, dus de meeste advocaten raden het af tenzij de akte al binnen enkele dagen volgt.
Bij aankoop van nieuwbouw verandert de vorm van het contract, niet de regels. De CPCV krijgt dan een betalingsschema gekoppeld aan bouwfases, en waar je op moet letten is wat je termijnen beschermt als de ontwikkelaar vastloopt: een bankgarantie is het antwoord dat je wilt horen. De gebruiksvergunning bestaat pas bij oplevering, dus bij nieuwbouw checkt je advocaat in plaats daarvan de bouwvergunning en het track record van de ontwikkelaar.
De afronding: de escritura en het kadaster
De definitieve akte, de escritura pública de compra e venda, wordt getekend voor een notaris. De aankoopbelasting moet eerst betaald zijn, want de notaris eist bewijs van betaling voordat de ondertekening doorgaat; je advocaat maakt de IMT- en zegelrechtaanslagen via het Finanças-portaal en betaalt beide een dag of twee voor de afspraak. Bij de afspraak leest de notaris de akte voor, controleert identiteiten en documenten, en wisselt het restbedrag van eigenaar. Kun je die dag niet in Portugal zijn? Ook hiervoor volstaat een volmacht; kopers uit het buitenland ronden de aankoop voortdurend af zonder in te vliegen.
Met ondertekenen ben je er nog niet. Eigendom in Portugal is pas veilig na inschrijving bij de Conservatória do Registo Predial, en zolang je naam niet in het register staat, beschermt de akte alleen je niet tegen een claim van een derde die eerder is ingeschreven. De one-stopdienst Casa Pronta van de staat regelt akte en inschrijving in één sessie voor een vast bedrag van €375, of €700 bij een hypotheek; de klassieke route via de notaris kost per saldo ongeveer hetzelfde zodra de registratiekosten erbij komen. Wat je ook kiest, schrijf meteen in.
Wat een aankoop in Portugal kost
Reken op zo'n 6–8% bovenop de prijs bij een gemiddelde bestaande woning. Waar dat naartoe gaat:
- IMT, de overdrachtsbelasting. Die is progressief: de schaal begint bij 0% en loopt alleen op naar 10% bij het uiterste geval van kopers gevestigd in belastingparadijzen op de zwarte lijst, terwijl een gemiddelde woning ergens tussen 1% en 6,5% effectief uitkomt. De volledige schijven staan in onze gids over belasting op vastgoed in Portugal.
- Zegelrecht: een vast tarief van 0,8% van de prijs, plus nog eens 0,6% over het geleende bedrag als je financiert.
- Notaris en inschrijving, van een paar honderd euro tot zo'n €1.000 afhankelijk van de route; de vaste Casa Pronta-tarieven hierboven zijn de richtlijn.
- Advocaatkosten, doorgaans 1–1,5% van de prijs, met een redelijk minimum bij goedkope woningen.
Na de aankoop betaal je IMI, de jaarlijkse gemeentebelasting van 0,3–0,45% van de belastbare waarde voor woningen in de stad. Voor de meeste appartementen komt dat neer op een paar honderd euro per jaar, niet duizenden.
Onder de 35? Dan betaal je misschien helemaal geen IMT
Dan het deel dat de meeste gidsen missen. Sinds augustus 2024 zijn kopers van 35 jaar of jonger die hun eerste vaste woning in Portugal kopen vrijgesteld van zowel IMT als zegelrecht. Volledige vrijstelling geldt tot en met de vierde IMT-schijf, op dit moment rond €325.000 (het plafond wordt jaarlijks aangepast), met gedeeltelijke verlichting tot ongeveer het dubbele daarvan. De voorwaarden: het moet je eerste woning zijn, je gaat er zelf wonen, en je hebt de afgelopen drie jaar geen woning bezeten. Nationaliteit doet er niet toe, dus een 30-jarige die vanuit het buitenland verhuist komt er net zo goed voor in aanmerking als een lokale starter. Koopt een stel samen, dan wordt elk apart beoordeeld: is een van beiden 36, dan geldt de vrijstelling nog steeds voor het aandeel van de jongere partner.
Het scheelt niet weinig. Op een appartement van €300.000 komen IMT en zegelrecht samen op zo'n €13.000. Met de vrijstelling: nul.
Hypotheken voor niet-ingezetenen
Portugese banken lenen zonder problemen aan niet-ingezetenen, alleen onder strakkere voorwaarden. Reken op een loan-to-value van 60–70%, tegenover tot 90% voor ingezetenen, dus plan een aanbetaling van minstens een derde. Banken willen inkomensbewijs, recente belastingaangiften en totale schuldaflossingen onder zo'n 35% van je nettoloon, en de lening moet doorgaans zijn afgelost tegen je 70e à 75e, wat de looptijd voor oudere kopers verkort. De rente is Euribor-gekoppeld, variabel of gemengd, en de bank koppelt er een levensverzekering aan, geprijsd op je leeftijd, dus reken die mee in de maandlast. Regel goedkeuring vooraf voordat je de CPCV tekent en zet de financieringsclausule erin; goedkeuring telt vier tot zes weken extra op bij de planning.
Kopen levert geen verblijfsrecht meer op
Portugal sloot de vastgoedroute van het gouden visum in oktober 2023. Vastgoed kopen, tegen welke prijs en in welke regio dan ook, geeft geen enkel verblijfsrecht, en een makelaar die iets anders laat doorschemeren, werkt met een verouderd verhaal. Niet-EU-eigenaars krijgen het gewone Schengen-quotum van 90 dagen per 180.
De routes die wel werken zijn het D7-visum, voor mensen met een passief inkomen rond het Portugese minimumloon (op dit moment zo'n €870 per maand), en het D8-digitalenomadenvisum, dat vier keer dat bedrag aan inkomen uit werk op afstand vraagt. Beide leiden tot een verblijfsvergunning en na vijf jaar tot permanent verblijf of het recht op naturalisatie. We hebben beide uitgewerkt in onze gids over het D7- en het digitalenomadenvisum van Portugal.
Hoeveel tijd het hele traject kost
Sneller dan de papierwinkelreputatie van Portugal doet vermoeden. De NIF is een kwestie van dagen. Een bankrekening, één tot drie weken. Het juridisch onderzoek, twee tot drie. De periode tussen CPCV en escritura bepalen de partijen zelf, meestal 30 tot 90 dagen. Een cashkoper die doorpakt, gaat in zes tot tien weken van geaccepteerd bod naar geregistreerd eigenaar; met een hypotheek is drie tot vier maanden realistischer. De traagste schakel is bijna altijd het achteraan zitten van documenten bij de verkoper, nog een reden om een advocaat te hebben die dat doet.
Klaar om het aanbod zelf te bekijken? Blader door het actuele Portugal-aanbod op HomeNSearch, van appartementen in Lissabon en Porto tot villa's langs de Algarve.
Veelgestelde vragen
Kan ik een huis kopen in Portugal zonder er te zijn geweest?
Ja. De NIF regel je via een fiscaal vertegenwoordiger, verschillende banken openen op afstand een rekening, en een volmacht laat je advocaat zowel de CPCV als de escritura tekenen. Wettelijk hoef je nooit voet aan wal te zetten in Portugal, al blijft de woning in persoon bekijken voordat je zes cijfers vastlegt geld dat goed besteed is.
Hoe hoog is de aanbetaling bij de CPCV, en kan ik die kwijtraken?
Zo'n 10% is gebruikelijk. Je bent hem kwijt als je terugtrekt zonder een voorwaarde die in het contract staat, en juist daarom is de hypotheekclausule zo belangrijk. Andersom werkt het in jouw voordeel: een verkoper die terugkrabbelt moet het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.
Geeft een woning kopen in Portugal mij een verblijfsvergunning?
Nee. De vastgoedroute van het gouden visum eindigde in oktober 2023, en eigendom op zich geeft geen enkele verblijfsstatus. Wil je in Portugal wonen, dan zijn het D7- en D8-visum de routes die wél werken, apart aan te vragen naast de aankoop.
Welke belasting betaal ik bij aankoop?
IMT volgens een progressieve schaal plus 0,8% zegelrecht, met daarbovenop notaris-, inschrijvings- en advocaatkosten; voor de meeste kopers samen zo'n 6–8%. Eerste kopers van 35 jaar of jonger zijn vrijgesteld van IMT en zegelrecht tot en met de vierde schijf, wat het grootste deel van die rekening wegneemt bij een doorsnee woning.
