Portugal spreidt de belasting op onroerend goed over de hele periode dat je eigenaar bent. Bij aankoop betaal je IMT en zegelrecht, daarna elk jaar IMI, en zodra je Portugese bezit boven €600.000 aan belastingwaarde uitkomt, komt daar AIMI bij. Bij verkoop wacht de vermogenswinstbelasting, en verhuur je de woning, dan gelden weer andere regels.
Reden tot paniek is dat allemaal niet. De Portugese vastgoedbelastingen zijn gematigd naar West-Europese maatstaven, en de jaarlijkse aanslagen worden berekend op een belastingwaarde die meestal ruim onder de aankoopprijs ligt. Het komt wel aan op de details, vooral op het verschil tussen een vaste woning en een tweede huis. Deze gids van HomeNSearch loopt elke fase langs, met een uitgewerkt voorbeeld van een tweede huis van €300.000 in de Algarve. Alles hieronder weerspiegelt de regels op het moment van schrijven; de IMT-schijven verschuiven elk jaar in januari een beetje.
Eerst dit: het NIF-nummer
Zonder Portugees fiscaal nummer betaal je geen Portugese belasting. Het NIF (Número de Identificação Fiscal) staat vooraan in elk aankoopproces: banken openen geen rekening zonder dit nummer, en de notaris kan de akte niet passeren. EU- en EER-burgers vragen het rechtstreeks aan bij een belastingkantoor. Kopers van buiten die regio stellen een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal aan, meestal de advocaat die de aankoop begeleidt, om belastingcorrespondentie namens hen te ontvangen. Zodra je eigenaar bent, registreer je je ook op het Portal das Finanças. IMI-aanslagen, IMT-beoordelingen en AIMI-berichten verschijnen daar allemaal, en papieren brieven naar een buitenlands adres komen nogal eens pas na de betaaldeadline aan.
Aankoop: IMT, de overdrachtsbelasting die vóór de akte wordt betaald
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) is de grote post bij aankoop. Deze wordt geheven over de prijs of de belastingwaarde van de woning, welke van de twee hoger is, en het tarief hangt af van wat je koopt en hoe je het gaat gebruiken.
- Een woning die je permanent gaat bewonen valt onder een progressieve schaal: 0% over de eerste schijf (op dit moment iets meer dan €100.000), daarna marginale stappen van 2%, 5%, 7% en 8%, die aan de top overgaan in vaste tarieven van 6% en 7,5%.
- Een tweede huis of een verhuurpand loopt over dezelfde ladder, maar dan zonder de vrijgestelde schijf: de eerste schijf wordt belast tegen 1% in plaats van 0%.
- Landbouwgrond kent een vast tarief van 5%, en commercieel of ander stedelijk vastgoed 6,5%.
- Een koper die handelt via een entiteit in een land op de zwarte lijst voor belastingparadijzen betaalt 10% — daar komt de alarmerende kop "tot 10%" vandaan. Voor een gewone particuliere koper geldt dit niet.
De timing is waar mensen zich vaak in vergissen. IMT wordt niet aan de tafel bij de overdracht geregeld. Het moet betaald zijn vóórdat de akte wordt ondertekend, en de notaris vraagt om het betaalbewijs en weigert zonder dat te passeren. In de praktijk maakt je advocaat de aanslag online aan een paar dagen voor de overdracht, en betaal je bij een bank, een belastingkantoor of via het Finanças-portaal.
De stappen rond deze belasting, van het voorlopig koopcontract tot de akte, staan in onze gids over een huis kopen in Portugal.
35 jaar of jonger? Je eerste woning kan belastingvrij zijn
Sinds augustus 2024 betalen kopers van 35 jaar of jonger die hun eerste vaste woning in Portugal aanschaffen geen IMT en geen zegelrecht tot ongeveer €320.000. Tussen dat bedrag en circa €640.000 geldt gedeeltelijke vrijstelling: alleen het deel boven de vrijgestelde grens wordt belast. Er gelden voorwaarden. Het moet je eerste woning zijn, je moet er echt gaan wonen, en je mag in de drie jaar voor de aankoop geen woning hebben bezeten. De regeling is nog vrij nieuw, en veel oudere gidsen missen hem gewoon. Ze geldt trouwens niet alleen voor Portugezen: een 30-jarige buitenlandse koper die aan de voorwaarden voldoet en er zelf gaat wonen, komt evengoed in aanmerking.
Zegelrecht: het vaste tarief van 0,8%
Het zegelrecht (Imposto do Selo) is de eenvoudigste heffing in het systeem. Het bedraagt 0,8% van dezelfde grondslag als IMT, te betalen bij de akte. Op een aankoop van €250.000 kom je dus op €2.000 uit. Financier je met een Portugese hypotheek, dan draagt de lening zijn eigen zegelrecht van 0,6% bij een looptijd langer dan vijf jaar — een kostenpost die meetelt als je contant geld tegen een lening afweegt.
Het uitgewerkte voorbeeld: een tweede huis van €300.000 in de Algarve
Stel dat je een appartement met twee slaapkamers bij Lagos koopt voor €300.000 als vakantiewoning. Het wordt geen vaste woonplaats, dus geldt de tabel voor een tweede huis vanaf de eerste euro.
- De IMT komt uit op iets minder dan €12.000 zodra de prijs door de progressieve schijven is gerekend, een effectief tarief van net onder de 4%.
- Het zegelrecht voegt daar 0,8% van de prijs aan toe, oftewel €2.400.
- De IMI van het eerste jaar hangt af van de belastingwaarde, niet van de prijs. Is de VPT van het appartement vastgesteld op €180.000 en rekent de gemeente 0,35%, dan komt de jaarlijkse aanslag uit op €630.
Reken op zo'n €14.300 aan belasting bij aankoop plus de eerste jaarlijkse aanslag, nog vóór notaris-, registratie- en advocaatkosten. Was hetzelfde appartement je vaste woning geweest, dan had de vrijgestelde eerste schijf ongeveer €1.000 van de IMT afgeschaafd. En een 30-jarige eerste koper die er echt zou wonen, had helemaal geen IMT of zegelrecht betaald.
Nog een eigenaardigheid: IMI wordt geheven bij wie op 31 december eigenaar is, dus de eerste aanslag valt pas het voorjaar erna op de mat. Alles boven €500 wordt gesplitst in drie termijnen, in mei, augustus en november.
Eigendom: IMI, de jaarlijkse belasting die meevalt
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) is het Portugese antwoord op de onroerendezaakbelasting. Elke gemeente stelt haar eigen tarief vast binnen een landelijke bandbreedte van 0,3% tot 0,45% voor stedelijk vastgoed. Een handvol gemeenten onder financieel herstelprogramma mag tot 0,5% rekenen, en landbouwgrond wordt belast tegen 0,8%. Lissabon zit onderaan de bandbreedte; de meeste Algarve-gemeenten zitten ergens in het midden.
De grondslag is de VPT (Valor Patrimonial Tributário), een belastingwaarde die de fiscus berekent via een formule op basis van oppervlakte, locatie, leeftijd en kwaliteitscoëfficiënten. De VPT wordt herzien bij eigendomsoverdracht, maar blijft in de meeste gevallen toch ruim onder de marktprijs hangen, vaak 30% tot 50% eronder. Een appartement aan de kust dat voor €400.000 verkoopt, kan zo een VPT van €220.000 hebben, wat bij 0,35% neerkomt op €770 per jaar. Kopers die gewend zijn aan de Franse taxe foncière of Amerikaanse property tax vallen dan ook vaak aangenaam verrast uit.
Er bestaan ook vrijstellingen. Een vaste woning met een bescheiden VPT kan na aankoop drie jaar IMI-vrijstelling krijgen, afhankelijk van het huishoudinkomen, en huishoudens met een laag inkomen in woningen met lage waarde betalen structureel niets.
Reken naast IMI ook op — geen belastingen, maar wel kosten — de servicekosten van de VvE bij appartementen, doorgaans €50 tot €150 per maand afhankelijk van het gebouw, en de vaste aansluitkosten voor nutsvoorzieningen die blijven lopen ook als de woning leeg staat.
AIMI: de toeslag boven €600.000
AIMI (Adicional ao IMI) wordt vaak Portugals vermogensbelasting genoemd, al raakt hij alleen onroerend goed. Elke eigenaar telt de VPT van zijn Portugese woningen en bouwgrond op, trekt er €600.000 van af, en betaalt 0,7% over het meerdere. Het deel boven €1 miljoen wordt belast tegen 1%, en boven €2 miljoen tegen 1,5%. Getrouwde stellen en geregistreerde partners kunnen gezamenlijk aangifte doen, wat de vrijstelling verdubbelt tot €1,2 miljoen. Vennootschappen betalen 0,4% zonder vrijstelling.
Omdat de drempel in VPT wordt gemeten in plaats van in marktwaarde, komt een gemiddelde woning bijna nooit boven die grens uit. Een villa van €700.000 draagt doorgaans een belastingwaarde die ruim onder de €600.000 blijft. AIMI is gericht op grote portefeuilles en toplocaties in Lissabon en Cascais, en blijft voor de meeste buitenlandse kopers een theoretische belasting.
Verhuren: wat de fiscus van je huurinkomsten pakt
Inkomsten uit langdurige verhuur worden belast tegen een vast tarief, 25% van de netto huur voor de meeste verhuurders sinds het huisvestingspakket van 2023 het oude tarief van 28% verlaagde. Ga je een langer contract aan, dan daalt het tarief verder; hoe langer het huurcontract, hoe groter de korting — de overheid duwt eigenaren zo richting stabiele huurders. IMI, servicekosten, verzekering, onderhoud en reparaties zijn aftrekbaar van de huur. Hypotheekrente niet. Fiscaal ingezetenen mogen huurinkomsten ook opnemen in hun gewone progressieve aangifte, als dat voordeliger uitpakt, wat bij lage inkomens soms het geval is.
Korte verhuur kent een heel ander regime. Verhuren via platforms als Airbnb vereist registratie als Alojamento Local, de inkomsten gelden dan als bedrijfsinkomen in plaats van huur, en onder de vereenvoudigde regeling is slechts een deel van de bruto-omzet belastbaar. De adder onder het gras is de vergunning: gemeenten kunnen nieuwe AL-registraties bevriezen in zones met hoge druk, en delen van Lissabon en Porto hebben dat al gedaan. Ga na of een vergunning te krijgen is, of overgaat met de woning, voordat je een aankoop onderbouwt met vakantieverhuurprognoses.
Kleine letters: een nieuw huurcontract brengt eenmalig 10% zegelrecht met zich mee over één maand huur, zodra het bij de belastingdienst wordt geregistreerd.
Verkoop: vermogenswinstbelasting zonder horrorverhalen
Fiscaal ingezeten Portugezen worden belast over de helft van de winst — de andere helft telt gewoon niet mee. Verkoop je met €150.000 winst boven je totale aankoopkosten, dan wordt €75.000 bij je jaarinkomen opgeteld tegen de progressieve tarieven. De aankoopkosten omvatten de IMT en het zegelrecht die je bij aankoop betaalde plus aantoonbare verbeteringswerken van de afgelopen twaalf jaar, en er komt een inflatiecorrectie bij zodra je langer dan twee jaar eigenaar bent.
Je hoofdverblijf heeft een uitweg. Herinvesteer de opbrengst binnen de wettelijke termijn in een andere hoofdwoning in Portugal of elders in de EU of EER, en het herbelegde deel van de winst blijft onbelast. Gepensioneerden en eigenaren boven de 65 hebben als alternatief de optie om de opbrengst in een pensioen- of verzekeringsproduct te storten.
Niet-ingezetenen werden lang over de volledige winst belast tegen een vast tarief, een regel die EU-rechters in zaak na zaak onderuit haalden. De regeling is inmiddels gelijkgetrokken: ook niet-ingezetenen worden nu over de helft van de winst belast, al kijkt Portugal bij het bepalen van het tarief naar het wereldwijde inkomen. Het praktische advies blijft hetzelfde. Schakel een Portugese boekhouder in voor het belastingjaar waarin je verkoopt. Fouten in de aangifte kosten hier geld.
Portugal vergeleken met Spanje en Italië
Op de aankoopbelasting wint Portugal stilletjes van het middensegment. Spanje rekent overdrachtsbelasting van ruwweg 6% tot 10% op bestaande woningen, afhankelijk van de regio, vanaf de eerste euro: hetzelfde appartement van €300.000 in de Algarve zou in de regio Valencia €30.000 aan ITP kosten tegen ongeveer €12.000 in Portugal. Het volledige Spaanse plaatje staat in onze gids over belasting bij het kopen van vastgoed in Spanje. Italië oogt goedkoop voor fiscaal ingezetenen, met 2% registratiebelasting op een eerste woning, maar niet-ingezeten kopers van een tweede huis betalen 9%, verzacht doordat de Italiaanse overdrachtsbelasting op lage kadastrale waarden wordt geheven in plaats van op de prijs.
De jaarlijkse lasten brengen de drie landen dichter bij elkaar. Het Spaanse IBI en het Italiaanse IMU liggen in een vergelijkbare orde van grootte als IMI, al stelt Italië hoofdverblijven vrij en voegt Spanje een regionale vermogensbelasting toe voor grotere bezittingen. Portugals AIMI slaat alleen toe boven €600.000 aan belastingwaarde, dus een gewone buitenlandse eigenaar met één woning heeft van de drie landen een van de zachtste lopende kosten.
Kloppen de cijfers voor jou, bekijk dan actuele prijzen en aanbod op onze Portugal-vastgoedpagina. HomeNSearch heeft appartementen en villa's van Lissabon en Porto tot aan de Algarve, en we brengen je in contact met lokale belastingadviseurs voordat je je ergens aan verbindt.
Veelgestelde vragen
Betalen buitenlandse kopers hogere vastgoedbelasting in Portugal?
Nee. IMT, zegelrecht, IMI en AIMI gelden tegen dezelfde tarieven, ongeacht nationaliteit of woonplaats. Het enige straftarief is de 10% IMT voor aankopen via entiteiten in landen op de zwarte lijst voor belastingparadijzen. Wat elke buitenlandse koper wél nodig heeft, is een NIF, het Portugese fiscale nummer, voordat er iets ondertekend wordt.
Wanneer precies wordt de IMT betaald?
Vóór de overdracht. De belastingdienst geeft een betalingsreferentie af, je voldoet die een dag of twee voor de akte, en de notaris controleert het betaalbewijs voordat iemand tekent. Mis je de betaling, dan schuift de overdrachtsdatum op.
Wat is de VPT en waarom ligt die onder mijn aankoopprijs?
De VPT is de belastingwaarde die elke woning krijgt via een formule op basis van omvang, locatie, leeftijd en bouwkwaliteit. Ze wordt herzien bij verkoop, maar de formule is behoudend, waardoor het resultaat vaak 30% tot 50% onder de marktprijs uitkomt. IMI en AIMI worden allebei op deze waarde berekend, en dat houdt de Portugese jaarlijkse aanslagen laag.
Heft Portugal erfbelasting op onroerend goed?
Niet echt. Echtgenoten, kinderen en ouders erven Portugees onroerend goed belastingvrij. Andere erfgenamen betalen zegelrecht van 10% over de belastingwaarde van de woning, en schenkingen van onroerend goed volgen dezelfde logica, met daarbovenop het gebruikelijke zegelrecht van 0,8%.
