Złota wiza Grecji w 2026 roku: progi cenowe, zasady i koszty

Złota wiza Grecji daje nabywcy spoza UE i jego rodzinie pięcioletnie, odnawialne zezwolenie na pobyt w zamian za zakup greckiej nieruchomości, a w 2026 roku cena zależy od lokalizacji: 800 000 EUR w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i każdej wyspie liczącej ponad 3100 mieszkańców; 400 000 EUR w pozostałej części kraju; 250 000 EUR wyłącznie za budynek komercyjny przekształcony na mieszkalny lub zabytkowy budynek poddawany renowacji. Te progi wynikają z ustawy 5100/2024 i dotyczą zakupów od 1 września 2024 roku. Sprawdziliśmy je we wrześniu 2026 roku na stronie złotej wizy Ministerstwa ds. Migracji i Azylu oraz w okólniku ministerstwa 1/2026 z kwietnia 2026 roku, który zachowuje tę samą siatkę progów. Jeśli jakiś przewodnik nadal podaje 250 000 EUR za zwykłe mieszkanie w Atenach, opisuje prawo, które już nie obowiązuje.

Wymagania złotej wizy Grecji w 2026 roku

Aby kwalifikować się przez nieruchomość, trzeba być obywatelem spoza UE, kupić nieruchomość o wartości co najmniej równej progowi dla danej strefy, zapłacić pełną cenę przelewami bankowymi możliwymi do prześledzenia przed złożeniem wniosku, posiadać ubezpieczenie zdrowotne dla każdego członka rodziny oraz mieć czystą kartę karną. Nie ma testu językowego, minimalnego wymogu pobytu ani sprawdzania dochodów. Obywatele Wielkiej Brytanii, od brexitu będący obywatelami spoza UE, składają wniosek na tych samych zasadach co Amerykanie, Hindusi czy każdy inny obywatel spoza UE.

Ustawa 5100/2024 dodała trzy warunki, o które potykają się osoby korzystające ze starszych materiałów:

• Jedna nieruchomość, pełna kwota. Przy progach 800 000 i 400 000 EUR wartość musi tkwić w jednej nieruchomości. Łączenie dwóch lub trzech tańszych mieszkań, by osiągnąć wymaganą kwotę, nie działa już przy nowych wnioskach.
• Co najmniej 120 m² głównej powierzchni mieszkalnej. Pomieszczenia gospodarcze i miejsca parkingowe mogą być częścią transakcji, ale okólnik 1/2026 wskazuje, że nie wliczają się do wymaganych 120 m². Mieszkanie o powierzchni 90 m² w Kolonaki może kosztować milion euro i wciąż nie spełniać warunku.
• Zakaz najmu krótkoterminowego. Nieruchomości nie można oferować na platformach typu Airbnb. Ustawa 5100/2024 przewiduje karę 50 000 EUR za naruszenie i dopuszcza cofnięcie zezwolenia (jak podsumowały Global Citizen Solutions i Watson Farley & Williams, sprawdzone we wrześniu 2026).

Nabywcy, którzy wpłacili zadatek na starych zasadach przed terminami z 2024 roku, zachowali stare progi. Ten okres przejściowy zakończył się w 2024 roku, więc każdy kupujący w 2026 roku podlega w całości trzypoziomowej siatce progów.

Trzy progi cenowe i miejsca, w których obowiązują

Źródła: ustawa 5100/2024 podsumowana przez Watson Farley & Williams oraz okólnik ministerstwa 1/2026 podsumowany przez Amoiridis Law Firm, oba sprawdzone we wrześniu 2026.

800 000 EUR: Ateny, Saloniki i duże wyspy

Klauzula dotycząca wysp najbardziej zaskakuje kupujących. Zgodnie z ustawą 5100/2024, każda wyspa z ponad 3100 stałych mieszkańców należy do najwyższego progu, co obejmuje Kretę, Rodos, Korfu, Paros, Naxos, Zakynthos i Kos. Nabywcy wybierają willę koło Chanii, zakładając, że "wyspa" oznacza tańszy próg, a potem słyszą od prawnika, że Kreta miała ponad 600 000 mieszkańców w spisie ludności z 2021 roku (ELSTAT), a budżet się podwoił. Hydra, Egina, Spetses i Poros to małe wyspy, ale administracyjnie należą do Attyki, więc obowiązuje tam próg 800 000 EUR. Strefa wynika z mapy administracyjnej, nie turystycznej. Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej warto poprosić prawnika o potwierdzenie klasyfikacji konkretnego adresu.

Na tym poziomie na Riwierze Ateńskiej kupuje się dobre mieszkanie z trzema sypialniami, a nie rezydencję. Sprzedający znają magiczną liczbę, a nieruchomości kwalifikujące się do wizy są często wyceniane pod próg, a nie pod rynek. Niezależna wycena pokazuje, czy to mieszkanie za 820 000 EUR jest w rzeczywistości mieszkaniem za 680 000 EUR z narzutem za wizę, a kosztuje niewiele w porównaniu z ceną nieruchomości.

400 000 EUR: reszta Grecji

Ustawa 5100/2024 obejmuje wszystko poza najwyższym progiem kwotą 400 000 EUR: Peloponez, Chalkidiki, Kalamatę, Wolos, Janinę i małe wyspy. Tu za te pieniądze kupuje się duży dom, często z działką, na rynkach, gdzie sam popyt lokalny rzadko osiągnąłby taką cenę. Dla rodziny, która chce zezwolenia plus domu wakacyjnego, to zwykle rozsądny wybór.

Dwie rzeczy warto sprawdzić. Wiejskie domy z kamienia często mają 90-100 m², a zasada 120 m² z ustawy 5100/2024 nie ma na tym poziomie żadnych wyjątków; powierzchnię warto sprawdzić w akcie własności, nie w ogłoszeniu, ponieważ liczy się tylko akt. Warto też pomyśleć o wyjściu z inwestycji. Na wielu z tych obszarów przyszłym nabywcą będzie zapewne kolejny wnioskodawca o wizę, dlatego warto kupować coś, co ma sens w tej cenie niezależnie od zezwolenia. Nasz przewodnik po miejscach do zakupu nieruchomości w Grecji porównuje regiony.

250 000 EUR: konwersje i budynki zabytkowe

Ustawa 5100/2024 utrzymuje starą, niższą cenę dla dwóch typów nieruchomości w całym kraju, łącznie z centrum Aten. Pierwszy to budynek o przeznaczeniu komercyjnym (biura, mały hotel, magazyn) przekształcony na mieszkania. Zmiana przeznaczenia musi zostać zakończona i uznana zgodnie z prawem budowlanym przed złożeniem wniosku; okólnik 1/2026 wyraźnie wskazuje, że dokumentacja techniczna musi wykazywać zakończoną konwersję. Deweloper obiecujący dokumenty "po zamknięciu transakcji" prosi o postawienie wizy na jego harmonogramie, dlatego warto poprosić o wydane pozwolenie na zmianę przeznaczenia, a nie o sam wniosek o nie. Przekształcone jednostki nie mogą też służyć jako siedziba lub oddział firmy.

Drugi typ to zabytkowy budynek, do którego renowacji się zobowiązujesz. Zgodnie z okólnikiem renowacja musi zostać zakończona przed pierwszym odnowieniem zezwolenia, a przeniesienie własności nieruchomości przed jej zakończeniem jest nieważne. Obie ścieżki pomijają minimum 120 m², dlatego w ofertach za 250 000 EUR pojawiają się kawalerki. Podaż jest niewielka, a jakość różna, dlatego warto zapłacić za niezależną ekspertyzę inżyniera i porównać cenę za metr kwadratowy ze zwykłymi mieszkaniami na tej samej ulicy.

Czy złota wiza Grecji się opłaca?

To zależy od tego, czego się od niej oczekuje. Mocne strony są realne: brak minimalnego wymogu pobytu, obie pary rodziców objęte programem, zezwolenie odnawiane tak długo, jak posiada się nieruchomość, oraz dostęp do strefy Schengen na wizyty. W obrębie UE wybór też się zawęził. Portugalia usunęła nieruchomości ze swojej złotej wizy w październiku 2023 roku na mocy ustawy Mais Habitação (ustawa 56/2023), a Hiszpania przestała przyjmować wnioski 3 kwietnia 2025 roku na mocy ustawy organicznej 1/2025. Nasze porównanie krajów ze złotymi wizami w 2026 roku zestawia Grecję z opcjami spoza UE.

Słabe strony są równie konkretne. Ceny wejścia wzrosły dwukrotnie w ciągu dwóch lat (nowelizacja kodeksu migracyjnego z 2023 roku ustaliła 500 000 EUR w najpopularniejszych gminach, a następnie ustawa 5100/2024 wprowadziła obecną siatkę), i nic nie wskazuje, że dzisiejsze liczby są ostateczne. Zakaz najmu krótkoterminowego obniża rentowność, która wcześniej uzasadniała tanie mieszkania w Atenach. Próg 800 000 EUR niesie narzut za wizę, próg 400 000 EUR niesie ryzyko odsprzedaży, a ścieżka 250 000 EUR niesie ryzyko formalne. Jeśli i tak kupiono by tę nieruchomość, zezwolenie to solidny dodatek. Jeśli wiza jest jedynym powodem zakupu, warto policzyć liczby tak, jakby trzeba było sprzedać ją lokalnemu nabywcy.

Jeśli celem jest po prostu zamieszkanie w Grecji przy stałym dochodzie pasywnym, warto porównać wizę osoby niezależnej finansowo (Financially Independent Person). Zgodnie z kodeksem migracyjnym wymaga ona co najmniej 3500 EUR miesięcznie dla pojedynczego wnioskodawcy, plus 20% za małżonka i 15% za każde dziecko, zamiast zakupu nieruchomości (Global Citizen Solutions, sprawdzone we wrześniu 2026).

Ile kosztuje złota wiza Grecji

Cena zakupu to tylko część rachunku. Strona złotej wizy Ministerstwa ds. Migracji podaje opłatę 2000 EUR za zezwolenie głównego wnioskodawcy (taka sama kwota przy każdym odnowieniu) oraz 16 EUR za wydrukowanie każdej karty pobytu. Dorośli członkowie rodziny płacą po 150 EUR każdy, a dzieci poniżej 18 roku życia nie płacą opłaty za wniosek, zgodnie z podsumowaniami kancelarii prawnych dotyczącymi kodeksu migracyjnego (ustawa 5038/2023), sprawdzone we wrześniu 2026.

Pozycja VAT ma największe znaczenie. Nowe domy formalnie podlegają 24-procentowemu VAT, ale zawieszenie było przedłużane przez lata, a ustawa 5246/2025 przedłużyła je do 31 grudnia 2026 roku. Zakup nowego budynku finalizowany w 2027 roku może podlegać innym warunkom, dlatego przed podpisaniem czegokolwiek, co zamyka się w przyszłym roku, warto sprawdzić aktualny stan. Do tego dochodzi ubezpieczenie zdrowotne od dostawcy akceptowanego w Grecji, tłumaczenia przysięgłe i apostille dla każdego członka rodziny.

Co daje zezwolenie

Zgodnie z kodeksem migracyjnym (ustawa 5038/2023, zmieniona ustawą 5100/2024) otrzymuje się pięcioletnie zezwolenie na pobyt, odnawialne na kolejne pięcioletnie okresy, dopóki posiada się kwalifikującą się nieruchomość. Wnioski o odnowienie składa się w ciągu dwóch miesięcy przed wygaśnięciem. Zgodnie z okólnikiem 1/2026, spóźnione odnowienie jest nadal akceptowane do trzech miesięcy po wygaśnięciu, z karą 100 EUR za każdy miesiąc opóźnienia.

Jeden zakup obejmuje całą rodzinę: małżonka lub zarejestrowanego partnera, dzieci poniżej 21 roku życia (Hellenic Law Firm podaje wydłużenie do 24 lat dla studentów studiów stacjonarnych) oraz rodziców obojga małżonków. Niewiele programów obejmuje obie pary rodziców, co czyni Grecję atrakcyjną dla rodzin trzypokoleniowych. Każda osoba otrzymuje własną kartę, powiązaną z inwestycją głównego wnioskodawcy.

Posiadacze mogą mieszkać w Grecji i, zgodnie z kodeksem granicznym Schengen, podróżować w strefie Schengen do 90 dni w ciągu dowolnych 180 dni. Nie ma minimalnego wymogu pobytu. Można przyjechać raz w celu pobrania danych biometrycznych, odnawiać zezwolenie zza granicy i nigdy nie spędzić zimy w Atenach.

Zezwolenie żyje i umiera razem z nieruchomością. Hellenic Law Firm zaznacza, że w razie sprzedaży zezwolenia dla całej rodziny wygasają, chyba że zostanie ona zastąpiona inną kwalifikującą się nieruchomością we właściwej kolejności, co jest zadaniem dla prawnika.

Czego zezwolenie nie daje

To nie jest pozwolenie na pracę. Według interpretacji kodeksu migracyjnego przez Hellenic Law Firm można posiadać firmę, akcje, pobierać czynsz najmu i zasiadać w zarządzie jako dyrektor niewykonawczy, ale nie można podjąć zatrudnienia na etacie u greckiego pracodawcy. Rodzina planująca faktyczną przeprowadzkę potrzebuje dochodu niezależnego od lokalnych miejsc pracy.

To też nie jest paszport. Obywatelstwo greckie przebiega przez zwykłą naturalizację na mocy greckiego kodeksu obywatelstwa (ustawa 3284/2004): siedem lat legalnego pobytu, egzamin z języka greckiego i wiedzy obywatelskiej oraz dowód integracji. Ustawa liczy legalny pobyt, a ocena naturalizacyjna bierze pod uwagę faktyczne życie w Grecji, więc lata posiadania zezwolenia przy mieszkaniu gdzie indziej nie budują tego dowodu. Jeśli celem jest obywatelstwo, warto zaplanować faktyczne zamieszkanie w Grecji i zapytać prawnika specjalizującego się w sprawach obywatelstwa, jak będą liczone lata.

A prawo do pobytu jest greckie, nie europejskie. Można odwiedzić Paryż czy Berlin, ale nie można się tam osiedlić na podstawie greckiego zezwolenia.

Wynajem nieruchomości ze złotą wizą

Najem długoterminowy jest dozwolony. Standardowa umowa najmu z lokalnym najemcą jest w porządku, a czynsz opodatkowany jest według greckiej skali dla dochodów z nieruchomości. Od 1 stycznia 2026 roku, zgodnie z ustawą 5246/2025, skala ta wynosi 15% do 12 000 EUR rocznie, 25% od 12 001 do 24 000 EUR, 35% od 24 001 do 35 000 EUR i 45% powyżej tej kwoty. Przedział 25% jest nowy; przed 2026 rokiem stawka skakała bezpośrednio z 15% do 35%.

Najem krótkoterminowy jest zakazany dla nieruchomości kupionych na zasadach obowiązujących po 2024 roku, nawet okazjonalnie. Okólnik 1/2026 dodaje, że zakazu nie da się obejść przez zarządcę nieruchomości, powiązaną spółkę ani krewnego. Dawna oferta "kup blisko Akropolu i niech turyści spłacają twoją wizę" nie dotyczy już nowych nabywców. Jeśli dochód z najmu wakacyjnego ma znaczenie, musi pochodzić z drugiej nieruchomości spoza wniosku. Nasz artykuł o zasadach najmu krótkoterminowego w Grecji omawia ogólny reżim licencjonowania.

Proces składania wniosku krok po kroku

1. Wyznacz niezależnego prawnika i podpisz pełnomocnictwo, dzięki czemu większość kroków może przebiegać bez fizycznej obecności w Grecji.
2. Uzyskaj grecki numer podatkowy (AFM) i otwórz grecki rachunek bankowy. Pełna cena musi przejść przez kanały bankowe umożliwiające śledzenie transakcji. Okólnik ostrzega, że dodatkowe porozumienia, zwroty na rzecz kupującego lub zawyżone ceny w umowie prowadzą do odmowy lub cofnięcia zezwolenia i mogą zostać przekazane organom ds. przeciwdziałania praniu pieniędzy.
3. Poproś prawnika o sprawdzenie tytułu własności, zadłużenia i statusu planistycznego oraz potwierdzenie strefy i powierzchni 120 m² w akcie.
4. Podpisz umowę zakupu przed notariuszem i zarejestruj tytuł własności w rejestrze gruntów lub katastrze.
5. Złóż wniosek do Ministerstwa ds. Migracji i Azylu, uiść opłaty i przedstaw dokumenty z listy ministerstwa: paszporty, zdjęcia, umowę zakupu z dowodem zapłaty, zaświadczenie z rejestru gruntów, ubezpieczenie zdrowotne oraz, dla członków rodziny, opatrzone apostille i przetłumaczone akty małżeństwa i urodzenia.
6. Otrzymaj zaświadczenie o złożeniu wniosku, często nazywane niebieskim zaświadczeniem. Umożliwia ono legalny pobyt w Grecji na czas rozpatrywania wniosku; Hellenic Law Firm zaznacza, że nie pozwala ono podróżować do innych krajów strefy Schengen.
7. Oddaj odciski palców na spotkaniu biometrycznym, a następnie odbierz pięcioletnie karty.

Ile to trwa? Etap zakupu zależy od sprawdzenia tytułu własności i notariusza. Etap wydawania zezwolenia różni się w zależności od urzędu i sezonu, a spotkania biometryczne to zwykłe wąskie gardło. Nikt nie kontroluje tej kolejki, dlatego obietnice konkretnej liczby tygodni warto traktować z rezerwą. Sam zakup jest opisany w naszym przewodniku jak kupić nieruchomość w Grecji.

Podatki po zakupie

Płaci się ENFIA, roczny podatek od nieruchomości na mocy ustawy 4223/2013, naliczany od oficjalnej wartości podatkowej nieruchomości, a przy uzyskiwaniu dochodu z najmu składa się greckie zeznanie podatkowe. Samo posiadanie zezwolenia nie czyni z posiadacza greckiego rezydenta podatkowego; zależy to od miejsca zamieszkania i powiązań. Przy późniejszej sprzedaży, 15-procentowy podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest zawieszony do 31 grudnia 2026 roku (PwC Worldwide Tax Summaries, sprawdzone we wrześniu 2026). Zawieszenie było przedłużane wielokrotnie, ale warto sprawdzić aktualny stan w momencie faktycznego planowania sprzedaży.

FAQ

Jak zakwalifikować się do złotej wizy w Grecji?

Zgodnie z ustawą 5100/2024: być obywatelem spoza UE, kupić jedną nieruchomość o wartości co najmniej 800 000 lub 400 000 EUR, w zależności od strefy (co najmniej 120 m²), lub kwalifikującą się konwersję albo budynek zabytkowy za 250 000 EUR, zapłacić w całości przelewem bankowym, wykupić ubezpieczenie zdrowotne i złożyć wniosek do Ministerstwa ds. Migracji i Azylu.

Ile łącznie kosztuje złota wiza Grecji?

Minimalna cena nieruchomości (250 000, 400 000 lub 800 000 EUR), plus opłata ministerialna za zezwolenie w wysokości 2000 EUR, 150 EUR za każdego dorosłego członka rodziny, 16 EUR za kartę, 3,09% podatku transferowego przy nieruchomości z rynku wtórnego oraz opłaty notariusza, prawnika i agenta ustalane indywidualnie. Przed rezerwacją warto poprosić prawnika o pełną wycenę.

Czy obywatele Wielkiej Brytanii mogą uzyskać pobyt w Grecji?

Tak. Od brexitu obywatele Wielkiej Brytanii są obywatelami spoza UE i mogą ubiegać się o złotą wizę na tych samych zasadach co inni, lub o inne zezwolenie, na przykład wizę osoby niezależnej finansowo.

Czy obywatele Indii mogą złożyć wniosek?

Tak. Kodeks migracyjny otwiera program dla wszystkich obywateli spoza UE. Wnioskodawcy z Indii podlegają tym samym zasadom i potrzebują opatrzonych apostille, przetłumaczonych dokumentów stanu cywilnego dla członków rodziny.

Czy Kreta kwalifikuje się przy 400 000 EUR?

Nie. Kreta ma znacznie więcej niż 3100 mieszkańców określonych przez ustawę 5100/2024, więc należy do progu 800 000 EUR, podobnie jak Rodos, Korfu i większość wysp z lotniskiem.

Czy mogę połączyć dwie tańsze nieruchomości, aby osiągnąć próg?

Nie w przypadku nowego wniosku. Od września 2024 roku ustawa 5100/2024 wymaga pełnej kwoty w jednej nieruchomości.

Czy muszę mieszkać w Grecji, aby zachować zezwolenie?

Nie. Kodeks migracyjny nie ustala minimalnego wymogu pobytu dla tego zezwolenia. Obywatelstwo to osobna sprawa: wymaga siedmiu lat legalnego pobytu na mocy ustawy 3284/2004, faktycznego życia w Grecji i egzaminu.

Co dalej

Najpierw wybierz próg, ponieważ to on ustala budżet. Wybierz dwa lub trzy obszary, poproś greckiego prawnika o potwierdzenie ich strefy, a następnie filtruj oferty według powierzchni podanej w akcie własności. Przed wpłatą jakiegokolwiek zadatku warto jeszcze raz sprawdzić zasady na stronie złotej wizy Ministerstwa ds. Migracji i Azylu, ponieważ zmieniały się dwukrotnie od 2023 roku. Informacje regionalne znajdują się na naszej stronie Grecji.