Wpisz w wyszukiwarkę "kraje ze złotą wizą" i większość wyników to eksponaty z muzeum. Artykuły wciąż reklamują hiszpańską ścieżkę za 500 000 euro (zamkniętą w kwietniu 2025 r.), wciąż pokazują zdjęcia mieszkań w Lizbonie jako drogę do rezydencji (nieruchomości nie kwalifikują się w Portugalii od października 2023 r.), wciąż wymieniają Irlandię (zamkniętą od lutego 2023 r.). Programy zmieniały się szybciej niż treści o nich, a w tej luce kupujący tracą pieniądze.
Ta lista jest więc inna. Opisuje to, co realnie działa teraz, w połowie 2026 roku, dla osób z konkretnym planem: kupić nieruchomość i zyskać prawo, by gdzieś zamieszkać. Zaznaczymy też, co zostało zamknięte, bo najdroższym błędem w tej branży jest planowanie wokół programu, który już nie istnieje. HomeNSearch sprzedaje domy w 13 krajach, kilka z nich opisujemy niżej, a zasady dotyczące rezydencji to drugie pytanie naszych klientów, zaraz po cenie.
Czym jest złota wiza, a czym nie jest
Odrzućmy marketing: złota wiza to nic innego jak zezwolenie na pobyt przyznawane za inwestycję spełniającą określone warunki. Bez sponsora-pracodawcy, bez systemu punktowego, bez rozmowy o twoich zamiarach. Wpłacasz pieniądze do kraju, kraj pozwala ci w nim mieszkać. Wariant nieruchomościowy zyskał popularność z prostego powodu: pieniądze nie znikają w rządowym funduszu, tylko trafiają do domu, z którego można korzystać, zwykle wynajmować, a docelowo sprzedać.
Trzymaj te dwie kategorie osobno, bo niedbałe artykuły je mieszają. Rezydencja za inwestycję daje zezwolenie, odnawialne, dopóki utrzymujesz aktywo. Obywatelstwo za inwestycję daje od razu paszport; oferują je Turcja i garstka państw karaibskich. Obowiązki, cena i polityka wokół każdej z nich są inne, a ten drugi rodzaj znika z Europy niemal całkowicie.
Dlaczego większość list ze złotymi wizami jest nieaktualna
Lata 2023-2025 to była rozbiórka. Wielka Brytania zniosła wizę inwestorską Tier 1 w lutym 2022 r. Irlandia zamknęła swój Immigrant Investor Programme rok później. Portugalia wykreśliła nieruchomości ze złotej wizy w październiku 2023 r., pod presją kryzysu mieszkaniowego, który wypchnął miejscowych z Lizbony i Porto. Hiszpania obserwowała ten sam scenariusz polityczny i 3 kwietnia 2025 r. zamknęła cały program. Tego samego miesiąca Trybunał Sprawiedliwości UE uznał maltański program obywatelstwa za inwestycję za niezgodny z prawem, kończąc ostatnią w Unii ofertę paszportu za gotówkę.
Nawet Węgry, które w 2024 r. uruchomiły nową wizę dla inwestora-gościa, wycofały się z planowanej opcji nieruchomości mieszkalnej za 250 000 euro, zanim przyjęto choćby jeden wniosek. W Europie Zachodniej kierunek jest jeden.
Nic z tego nie trafia do poprawek starych artykułów. Tekst napisany w 2021 roku może latami utrzymywać pozycję w wynikach, zbierać kliknięcia i po cichu wprowadzać w błąd każdego, kto na niego trafi. Zdarzali się nam kupujący, którzy przychodzili z budżetem pod hiszpańską złotą wizę, miesiące po tym, jak program przestał istnieć.
Jednozdaniowy test dla każdego artykułu o złotych wizach: jeśli Hiszpania figuruje jako otwarta albo nieruchomość w Portugalii jest oferowana jako droga do rezydencji, strona jest nieaktualna o lata. Zamknij ją.
Grecja: otwarta, ale cena zależy od kodu pocztowego
Grecja utrzymała złotą wizę i przejęła sporą część popytu, który odepchnęły Hiszpania i Portugalia. Zmieniła się mapa cen. Do 2024 r. obowiązywała jedna stawka 250 000 euro w całym kraju; od 1 września 2024 r. są trzy progi, a różnica między nimi to różnica między kawalerką a poważnym domem.
Próg 800 000 euro obejmuje miejsca, o które wszyscy pytają najpierw: cały region Attyki wokół Aten, Saloniki, Mykonos, Santorini oraz każdą wyspę liczącą ponad 3 100 mieszkańców. Ten ostatni fragment warto przeczytać dwa razy, bo to na nim potykają się nieaktualne listy. Kreta, Rodos i Korfu bez trudu przekraczają te 3 100 osób, więc duże wyspy wakacyjne trafiają do najwyższego progu razem z Atenami. Próg 400 000 euro to cała reszta: większość Peloponezu, Chalkidiki i pozostała część wybrzeża kontynentalnego, plus naprawdę małe wyspy. W obu progach pieniądze muszą trafić w jedną nieruchomość o powierzchni co najmniej 120 metrów kwadratowych. Łączenie dwóch lub trzech małych mieszkań, by osiągnąć próg, klasyczna sztuczka z ery 250 000 euro, już nie działa.
Wejście za 250 000 euro przetrwało jednak w dwóch wąskich furtkach: przekształcenie budynku komercyjnego na mieszkalny albo odrestaurowanie zabytkowej nieruchomości. Oba to prawdziwe projekty remontowe, z pozwoleniami, wykonawcami i opóźnieniami w standardzie, więc traktuj tę niższą cenę jako coś, na co trzeba zapracować, a nie znaleźć gotowe.
Dwie zasady łapią tych, którzy czytają po łebkach. Domu kupionego w ramach programu nie można wynajmować krótkoterminowo; wystaw go na Airbnb, a ryzykujesz utratę zezwolenia i karę finansową do tego. A choć wiza odnawia się co pięć lat bez minimalnego okresu pobytu, nigdy po cichu nie przechodzi w obywatelstwo. Do tego potrzeba siedmiu lat faktycznego, podatkowego zamieszkania w Grecji plus egzaminu językowego.
Zezwolenie obejmuje małżonka, dzieci poniżej 21 lat oraz oboje rodziców z obu stron, a otwiera strefę Schengen na 90 dni w ciągu każdych 180. Sprawdź, co oferuje próg 400 000 euro w naszym katalogu nieruchomości w Grecji; poza Atenami to więcej, niż większość się spodziewa.
ZEA: 2 miliony AED, dziesięć lat, bez minimalnego pobytu
Zjednoczone Emiraty Arabskie prowadzą obecnie najbardziej obciążony na świecie program rezydencji powiązany z nieruchomościami, i poszły w stronę przeciwną niż Europa: zasady stały się luźniejsze, nie surowsze. Posiadaj nieruchomość mieszkalną o wartości 2 mln AED, czyli około 545 000 USD, a kwalifikujesz się do dziesięcioletniej, odnawialnej złotej wizy. Małżonek, dzieci, a nawet personel domowy dołączają jako osoby na utrzymaniu, a do utrzymania ważności wizy nie jest wymagany żaden minimalny pobyt.
Próg to wartość widniejąca na akcie własności, a Dubaj pozwala połączyć kilka nieruchomości, by go osiągnąć. Kwalifikują się mieszkania kupowane na etapie budowy (off-plan) od zatwierdzonych deweloperów. Podobnie te obciążone kredytem hipotecznym; od początku 2024 r. nie trzeba już wcześniej spłacić ustalonej kwoty, bank po prostu wystawia list braku sprzeciwu na potrzeby wniosku.
Sam proces, jak na standardy rezydencyjne, jest szybki. Dla nieruchomości w Dubaju przebiega przez Land Department: sprawdzenie tytułu własności, badanie lekarskie, biometria pod Emirates ID, a wiza zwykle trafia do rąk w ciągu tygodni, nie miesięcy. Abu Zabi i pozostałe emiraty prowadzą równoległe ścieżki według tej samej logiki 2 mln AED, więc wybór emiratu to w gruncie rzeczy wybór rynku, nie programu.
Miej jednak jasność, co właściwie kupujesz. To rezydencja przypisana do aktywa, nie droga do paszportu. Emiraty w praktyce nie naturalizują inwestorów, a jeśli sprzedasz nieruchomość i spadniesz poniżej 2 mln AED, wiza wygasa razem z nią. W zamian: brak podatku dochodowego, brak rocznego podatku od nieruchomości (tylko jednorazowa opłata przy zakupie w wysokości 4%), oraz brutto rentowność najmu 6-8% w dzielnicach ze średniej półki. Wielu posiadaczy traktuje samą wizę jako swój zysk.
Nasz katalog nieruchomości w ZEA oznacza oferty, które same z siebie przekraczają granicę 2 mln AED.
Cypr: stały pobyt z nowym mieszkaniem
Cypr przyznaje stały pobyt, nie tymczasowe zezwolenie, i to jedno słowo zmienia cały rachunek. Szybka ścieżka wymaga 300 000 euro plus VAT zainwestowanych w nową nieruchomość mieszkalną kupioną bezpośrednio od dewelopera. Tylko pierwsza sprzedaż. Nieruchomości z rynku wtórnego się nie kwalifikują, co zaskakuje mniej więcej co drugiego kupującego, który zdążył się już zakochać w dziesięcioletniej willi w Pafos.
Reszta dokumentacji dotyczy pochodzenia środków i dochodu. Fundusze muszą pochodzić z zagranicy, trzeba też wykazać stabilny roczny dochód spoza Cypru: 50 000 euro dla głównego wnioskodawcy, kolejne 15 000 euro dla małżonka i 10 000 euro na każde dziecko na utrzymaniu. Zatwierdzenie zwykle trwa kilka miesięcy, status jest stały od razu, a jego utrzymanie wymaga dokładnie jednego: postawić stopę na wyspie przynajmniej raz na dwa lata.
Dwa zastrzeżenia, które przekazujemy każdemu klientowi. Cypr nie należy do strefy Schengen, więc to zezwolenie nie otwiera europejskich granic tak, jak robi to grecka rezydencja; o rychłej akcesji mówi się od lat, a do niczego nie doszło. A prawdziwą cenę wyznacza VAT. Stawka standardowa to 19%, ale obniżona stawka 5% obejmuje pierwsze 130 metrów kwadratowych domu, w którym rzeczywiście zamieszkasz, pod pewnymi warunkami. Przy zakupie za 300 000 euro to różnica 42 000 euro, wartą przemyślenia jeszcze przed podpisaniem czegokolwiek.
Wraz z zaostrzeniem przepisów w 2023 r. doszła jeszcze jeden obowiązek: posiadacze co roku potwierdzają, że inwestycja i dochód stojące za wnioskiem wciąż są aktualne, wraz z zaświadczeniem o niekaralności. To rutynowa formalność, nie pułapka, ale zignoruj ją, a stałość po cichu przestaje być stała.
Limassol, Pafos i Larnaka przyjmują większość tego popytu. Nasza strona o Cyprze pokazuje, co 300 000 euro kupuje w każdym z tych miast, a różnica między nimi jest większa, niż mogłoby się wydawać.
Turcja: 400 000 USD kupuje obywatelstwo, nie tylko rezydencję
Turcja trafia na tę listę z gwiazdką, bo nie oferuje rezydencji. Oferuje obywatelstwo. Kup nieruchomość o oficjalnie wycenionej wartości co najmniej 400 000 USD, zaakceptuj trzyletni zakaz sprzedaży wpisany do aktu własności, i możesz ubiegać się o turecki paszport dla siebie, małżonka i dzieci poniżej 18 lat. Sześć do dziewięciu miesięcy to normalny termin. Bez wymogu pobytu, bez egzaminu językowego, a podwójne obywatelstwo jest dozwolone.
Transakcja jest nadzorowana ściślej niż zwykła. Wartość potwierdza rzeczoznawca licencjonowany przez państwo, pieniądze muszą przejść przez tureckie banki wraz z wymaganą dokumentacją wymiany walutowej, a zadeklarowana cena w akcie musi odpowiadać rzeczywistości. Stary zwyczaj zaniżania ceny, by zaoszczędzić na podatku od transakcji, jest tu zabójczy: unieważnia wniosek o obywatelstwo.
Uczciwe zastrzeżenie dotyczy waluty. Lira spada od dekady, więc pytanie nie brzmi, czy nieruchomość osiąga 400 000 USD przy wycenie, tylko czy nadal będzie tyle warta, gdy miną twoje trzy lata. Prestiżowe dzielnice Stambułu i ugruntowane rynki nadmorskie wokół Antalyi i Bodrum utrzymują wartość dolarową znacznie lepiej niż masowo budowane przedmieścia wycenione pod handel paszportami. Kupuj najpierw nieruchomość, obywatelstwo dopiero potem.
Dla porządku: Turcja przyznaje obywatelstwo także za depozyt bankowy lub inwestycję w fundusz na kwotę 500 000 USD, utrzymaną przez trzy lata. Niemal wszyscy i tak wybierają nieruchomości, bo mieszkanie w Kadıköy przynajmniej przynosi czynsz, gdy czeka na swoją kolej.
Czarnogóra: dowolny dom, odnawialne zezwolenie
Czarnogóra to opcja minimalistyczna. Żadnego progu: posiadaj nadającą się do zamieszkania nieruchomość zarejestrowaną na siebie, a możesz ubiegać się o tymczasowe zezwolenie na pobyt, wydawane na rok i odnawialne, dopóki utrzymujesz dom. Dla kupujących w Zatoce Kotorskiej czy w Budvie to często efekt uboczny zakupu domu wakacyjnego, a nie jego powód.
Wniosek składa się osobiście, wymaga ubezpieczenia zdrowotnego i dowodu, że jesteś w stanie się utrzymać, a zezwolenie pozostaje związane z tą konkretną nieruchomością. Sprzedaj dom, a podstawa zezwolenia znika razem z nim.
Warto wiedzieć, czym to nie jest. Zezwolenie pozwala mieszkać w kraju, ale nie daje żadnej szybkiej ścieżki do paszportu, a program obywatelstwa za inwestycję, który ludzie na wpół pamiętają, zamknięto pod koniec 2022 r. Prawdziwą grą jest tu akcesja do UE. Czarnogóra to kandydat najbardziej zaawansowany w procesie, a właściciele, którzy zbudowali lata legalnego pobytu, zanim dojdzie do członkostwa, będą w dobrej sytuacji, gdy to nastąpi.
Gruzja: 100 000 USD i jedna z najlżejszych biurokracji na świecie
Gruzja przyznaje zezwolenie na pobyt cudzoziemcom posiadającym nieruchomość wycenioną na co najmniej 100 000 USD, potwierdzoną certyfikowaną lokalną wyceną. Biurokracja jest tu słynnie skromna. Rejestracja zakupu zajmuje jeden dzień w publicznym punkcie obsługi, proces uzyskania zezwolenia mierzy się w tygodniach, a członkowie rodziny mogą składać wnioski razem z właścicielem.
Jedna osobliwość sprawia, że zezwolenie jest mniej pilne, niż brzmi: obywatele niemal stu krajów mogą i tak przebywać w Gruzji bez wizy przez cały rok. Zezwolenie zdaje egzamin, gdy chcesz się naprawdę osiedlić, otworzyć lokalne konto bankowe albo prowadzić firmę bez corocznych wyjazdów za granicę dla resetu wizy. A przy cenach w Batumi za 100 000 USD wciąż kupisz dobre mieszkanie przy morzu, co w większości nadmorskiej Europy przestało być prawdą dawno temu.
Reszta stawki, w skrócie
Kilka programów zasługuje na osobne zdanie. Łotwa wciąż wymienia zezwolenie na pobyt za 250 000 euro w nieruchomości plus opłatę skarbową; wolumeny są niewielkie, ale drzwi są otwarte. Maltański program stałego pobytu opiera się na domu, który wynajmujesz lub kupujesz, plus wkład na rzecz państwa, i przetrwał wyrok, który zabił paszportowy program wyspy. Odnowiona węgierska wiza inwestorska działa przez licencjonowane fundusze nieruchomościowe od 250 000 euro, nie przez samodzielny zakup mieszkania.
Po drugiej stronie Atlantyku pięć państw karaibskich (Saint Kitts i Nevis, Antigua, Dominika, Grenada, Saint Lucia) sprzedaje obywatelstwo, oferując zatwierdzone nieruchomości kurortowe jako jedną z opcji płatności; ceny zaczynają się od około 200 000 USD i mocno wzrosły po 2023 r. pod presją USA i UE. A amerykańska EB-5, wciskana na siłę do takich list, to w ogóle nie program nieruchomościowy. To inwestycja biznesowa tworząca miejsca pracy, od 800 000 USD. Kupno mieszkania w Miami daje ci mieszkanie w Miami.
Portugalia i Hiszpania: kupować można, papiery są osobno
Żaden z tych krajów nie ogranicza cudzoziemcom zakupu nieruchomości. Zniknęła wymiana nieruchomości na dokumenty.
Portugalska złota wiza żyje dziś innym paliwem: funduszami inwestycyjnymi od 500 000 euro, darowiznami na kulturę lub badania od 250 000 euro oraz ścieżkami tworzenia miejsc pracy, z których mało kto korzysta. Pięcioletnia droga do obywatelstwa jest najkrótsza w Europie Zachodniej, co utrzymuje ruch na ścieżce funduszowej. Kupujący, którym chodziło głównie o zamieszkanie w Portugalii, zwykle lepiej wychodzą na wizie D7, wymagającej stabilnego dochodu pasywnego powiązanego z krajową płacą minimalną zamiast kapitału, albo na D8 dla pracowników zdalnych.
Hiszpania od kwietnia 2025 r. nie oferuje żadnej ścieżki inwestycyjnej. Ciężar dźwigają teraz wiza non-lucrative (dochód pasywny na poziomie około 2400 euro miesięcznie dla głównego wnioskodawcy, bez pracy w Hiszpanii) oraz wiza cyfrowego nomady. Każdą z nich można łączyć z posiadaniem hiszpańskiego domu; sam dom po prostu już nie kwalifikuje.
Wybór ścieżki i sprawdzanie cudzej listy
Zestawione obok siebie, otwarte programy same się porządkują według tego, na czym najbardziej ci zależy. Dostęp do Schengen bez przeprowadzki: Grecja od 400 000 euro. Baza bez podatku, z której faktycznie skorzystasz: ZEA przy 2 mln AED. Stały status w kraju UE przy najniższym progu wejścia: Cypr przy 300 000 euro plus VAT. Drugi paszport: Turcja przy 400 000 USD. Przyczółek nad morzem przy skromnym budżecie: Czarnogóra albo Gruzja, gdzie nieruchomość jest celem, a zezwolenie bonusem.
Zanim zaufasz jakiejkolwiek liście, także tej, przejdź te same pięć kontroli, które my byśmy przeszli:
- Znajdź datę publikacji. W tej branży wszystko starsze niż rok to historia, nie wskazówka.
- Zweryfikuj program w źródle rządowym, nie na stronie agencji z lejkiem sprzedażowym doczepionym z boku.
- Sprawdź progi regionalne. Jedna zbiorcza kwota dla Grecji jest błędna od września 2024 r.
- Zapytaj, czego nieruchomość nie może. Grecja zakazuje krótkoterminowego najmu domów kupionych pod złotą wizę.
- Zapytaj, kiedy wolno sprzedać. Turcja blokuje akt własności na trzy lata.
Zasady zmieniały się w każdym programie z tej strony między 2023 a 2026 rokiem i zmienią się jeszcze raz. HomeNSearch śledzi je w 13 krajach, które obsługujemy, a nasze lokalne zespoły zwykle słyszą o projektach zmian od prawników na miejscu, zanim staną się prawem. Jeśli chcesz krótką listę przetestowaną pod kątem twojego budżetu, paszportu i sytuacji podatkowej, zapytaj nas. Ta rozmowa nic nie kosztuje. Odkręcenie błędnego zakupu za 400 000 euro już nie.
Najczęściej zadawane pytania
Które kraje wciąż przyznają rezydencję za zakup nieruchomości w 2026 roku?
Grecja (od 400 000 euro w większości regionów, 800 000 euro w Atenach i na topowych wyspach, 250 000 euro przy projektach przekształcenia lub renowacji), ZEA (2 mln AED), Cypr (300 000 euro plus VAT w nowym budynku), Czarnogóra (dowolny zarejestrowany dom), Gruzja (100 000 USD) oraz Łotwa (250 000 euro, mały, ale działający program). Turcja idzie o krok dalej i przyznaje obywatelstwo za 400 000 USD. Kilka państw karaibskich również sprzedaje obywatelstwo z opcjami nieruchomościowymi, choć są to programy paszportowe, a nie miejsca, w których większość kupujących planuje zamieszkać.
Czy nadal można dostać złotą wizę w Hiszpanii lub Portugalii?
Nie przez nieruchomość. Hiszpania całkowicie zakończyła swoją złotą wizę 3 kwietnia 2025 r. Program Portugalii wciąż działa, ale nieruchomości nie kwalifikują się od października 2023 r.; aktywne ścieżki to fundusze od 500 000 euro i darowizny kulturalne od 250 000 euro. Jeśli celem było zamieszkanie tam, a nie inwestycja, uczciwą alternatywą jest hiszpańska wiza non-lucrative i portugalska D7, obie oparte na dochodzie, a nie na kapitale.
Jaki jest najtańszy sposób na uzyskanie europejskiej rezydencji przez nieruchomość?
Czarnogóra, gdzie dowolny nadający się do zamieszkania dom daje odnawialne zezwolenie bez minimalnej ceny. W obrębie UE dnem jest grecka ścieżka przekształcenia i renowacji za 250 000 euro, jeśli podejmiesz się projektu. Poza tym zostaje Cypr przy 300 000 euro plus VAT dla stałego statusu, a potem grecki próg 400 000 euro dla mobilności w Schengen.
Czy złota wiza prowadzi do obywatelstwa?
Sama z siebie, nigdzie. Grecja wymaga siedmiu lat faktycznego zamieszkania plus egzaminu językowego. Cypr liczy lata fizycznie spędzone na wyspie. Portugalia jest wyjątkiem z pięcioma latami, dlatego jej ścieżka funduszowa wciąż tętni życiem nawet bez nieruchomości. Turcja pomija kolejkę i przyznaje obywatelstwo wprost za zakup 400 000 USD. ZEA w praktyce w ogóle nie naturalizują inwestorów.
Czy muszę mieszkać w danym kraju, żeby utrzymać wizę?
Przeważnie nie, i to jest właśnie sedno oferty. Grecja nie wyznacza minimalnego pobytu. ZEA wymagają tylko utrzymania kwalifikującej się nieruchomości. Cypr chce jednej wizyty na dwa lata. Czarnogóra jest wyjątkiem; jej zezwolenie zakłada, że naprawdę tam jesteś, a odnowienia stają się trudniejsze, jeśli nigdy cię tam nie ma. Tureccy obywatele, rzecz jasna, nikomu nie są winni żadnego pobytu.
