W Portugalii podatki od nieruchomości rozkładają się na cały okres posiadania. Przy zakupie płaci się IMT i opłatę skarbową, potem co roku IMI, a jeśli wartość podatkowa portugalskiego majątku przekroczy 600 000 euro, dochodzi AIMI. Na koniec czeka podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży, a wynajem rządzi się osobnymi zasadami.
Nie ma się czym martwić. Portugalskie podatki od nieruchomości są umiarkowane jak na standardy zachodnioeuropejskie, a coroczne rachunki liczy się od wartości podatkowej, która zwykle jest wyraźnie niższa od ceny zakupu. Diabeł tkwi jednak w szczegółach — zwłaszcza w różnicy między stałym miejscem zamieszkania a domem wakacyjnym. Ten przewodnik HomeNSearch omawia każdy etap na przykładzie drugiego domu za 300 000 euro w Algarve. Wszystko poniżej odzwierciedla przepisy obowiązujące w chwili pisania; progi IMT co roku w styczniu nieco się przesuwają.
Zanim pojawi się jakikolwiek podatek: numer NIF
Bez portugalskiego numeru podatkowego nie zapłacisz żadnego portugalskiego podatku. NIF (Número de Identificação Fiscal) jest pierwszym krokiem w każdej transakcji: bank nie otworzy konta bez niego, a notariusz nie sfinalizuje aktu. Obywatele UE i EOG mogą wystąpić o NIF bezpośrednio w urzędzie skarbowym. Kupujący spoza tego kręgu wyznaczają przedstawiciela podatkowego w Portugalii — zwykle prawnika prowadzącego transakcję — który odbiera korespondencję podatkową w ich imieniu. Po zakupie warto też zarejestrować się w portalu Finanças. Rachunki IMI, decyzje IMT i zawiadomienia AIMI pojawiają się tam wszystkie, a papierowa poczta wysyłana za granicę potrafi dotrzeć już po terminie płatności.
Zakup: IMT, podatek od transakcji płacony przed aktem notarialnym
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) to główna opłata przy zakupie. Nalicza się ją od wyższej z dwóch wartości — ceny lub wartości podatkowej nieruchomości — a stawka zależy od tego, co się kupuje i w jakim celu.
- Dom, w którym zamierzasz mieszkać na stałe, opodatkowany jest progresywnie: 0% od pierwszego progu (obecnie nieco ponad 100 000 euro), potem stawki krańcowe 2%, 5%, 7% i 8%, a na szczycie skali stawki płaskie 6% i 7,5%.
- Drugi dom lub nieruchomość pod wynajem podlega tej samej skali, ale bez progu wolnego od podatku — pierwszy próg opodatkowany jest stawką 1% zamiast 0%.
- Grunty rolne opodatkowane są stawką płaską 5%, a nieruchomości komercyjne lub inne budynki miejskie — 6,5%.
- Kupujący działający przez podmiot zarejestrowany w kraju uznanym za raj podatkowy zapłaci 10% — stąd bierze się alarmujący nagłówek „nawet 10%”. Zwykłego nabywcy indywidualnego to nie dotyczy.
Właśnie terminy bywają pułapką. IMT nie rozlicza się przy stole podczas finalizacji transakcji. Trzeba go zapłacić, zanim akt zostanie podpisany, a notariusz zażąda potwierdzenia zapłaty i odmówi sfinalizowania bez niego. W praktyce prawnik generuje wyliczenie online na kilka dni przed zamknięciem transakcji, a zapłatę przyjmuje bank, urząd skarbowy albo portal Finanças.
Kroki związane z samym podatkiem, od umowy przedwstępnej po akt notarialny, opisujemy w przewodniku o zakupie nieruchomości w Portugalii.
Masz 35 lat lub mniej? Twój pierwszy dom może być zwolniony z podatku
Od sierpnia 2024 roku kupujący w wieku do 35 lat nabywający swój pierwszy stały dom w Portugalii nie płacą IMT ani opłaty skarbowej do kwoty około 320 000 euro. Między tą kwotą a około 640 000 euro obowiązuje ulga częściowa — podatek naliczany jest tylko od nadwyżki ponad próg zwolnienia. Obowiązują warunki: musi to być pierwszy dom, trzeba w nim faktycznie mieszkać i nie można było posiadać nieruchomości mieszkalnej w ciągu trzech lat przed zakupem. Przepis jest na tyle świeży, że wiele starszych przewodników go pomija. Nie jest zresztą zarezerwowany dla obywateli Portugalii — 30-letni kupujący z zagranicy, który spełnia warunki i faktycznie się wprowadza, też się kwalifikuje.
Opłata skarbowa: płaska stawka 0,8%
Opłata skarbowa (Imposto do Selo) to najprostsza pozycja w całym systemie. Wynosi 0,8% tej samej podstawy co IMT i płaci się ją przy akcie. Przy zakupie za 250 000 euro to 2000 euro. Jeśli finansujesz zakup portugalskim kredytem hipotecznym, sama pożyczka niesie ze sobą własną opłatę skarbową 0,6% przy okresie spłaty dłuższym niż pięć lat — koszt wart uwzględnienia przy wyborze między gotówką a kredytem.
Przykład liczbowy: drugi dom za 300 000 euro w Algarve
Załóżmy, że kupujesz dwupokojowy apartament w okolicach Lagos za 300 000 euro jako dom wakacyjny. Nie będzie to stałe miejsce zamieszkania, więc od pierwszego euro obowiązuje tabela dla drugiego domu.
- IMT wychodzi na niewiele poniżej 12 000 euro po przejściu ceny przez progresywne progi — efektywna stawka tuż poniżej 4%.
- Opłata skarbowa dokłada 0,8% ceny, czyli 2400 euro.
- IMI za pierwszy rok zależy od wartości podatkowej, a nie od ceny. Jeśli VPT apartamentu wyceniono na 180 000 euro, a gmina stosuje stawkę 0,35%, roczny rachunek wyniesie 630 euro.
Razem wychodzi około 14 300 euro podatku przy zakupie plus pierwszy roczny rachunek, jeszcze przed kosztami notarialnymi, rejestracją i obsługą prawną. Gdyby ten sam apartament był stałym miejscem zamieszkania, wolny od podatku pierwszy próg obniżyłby IMT o jakieś 1000 euro. A 34-letni kupujący pierwszy dom i faktycznie się do niego wprowadzający nie zapłaciłby ani IMT, ani opłaty skarbowej.
Jedna ciekawostka: IMI naliczane jest temu, kto jest właścicielem 31 grudnia, więc pierwsze wezwanie przychodzi dopiero następną wiosną. Kwoty powyżej 500 euro dzieli się na trzy raty — w maju, sierpniu i listopadzie.
Posiadanie: IMI, czyli coroczny podatek mniej straszny, niż się wydaje
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) to portugalski odpowiednik podatku od nieruchomości. Każda gmina ustala własną stawkę w krajowym przedziale od 0,3% do 0,45% dla nieruchomości miejskich. Nieliczne gminy objęte programami naprawczymi mogą naliczać do 0,5%, a grunty rolne opodatkowane są stawką 0,8%. Lizbona plasuje się na dole tego przedziału; większość gmin Algarve mieści się gdzieś pośrodku.
Podstawą jest VPT (Valor Patrimonial Tributário) — wartość podatkowa wyliczana przez urząd na podstawie wzoru uwzględniającego powierzchnię, lokalizację, wiek i współczynniki jakości. VPT jest aktualizowana przy każdej zmianie właściciela, ale i tak w większości przypadków pozostaje wyraźnie poniżej ceny rynkowej, często o 30–50%. Nadmorski apartament sprzedawany za 400 000 euro może mieć VPT rzędu 220 000 euro, co przy stawce 0,35% daje 770 euro rocznie. Kupujący przyzwyczajeni do francuskiego taxe foncière czy amerykańskiego podatku od nieruchomości bywają mile zaskoczeni.
Istnieją też ulgi. Stały dom o skromnej wartości VPT może po zakupie kwalifikować się do trzyletniego zwolnienia z IMI, w zależności od dochodów gospodarstwa domowego, a gospodarstwa o niskich dochodach w tanich nieruchomościach nie płacą nic w ogóle.
Poza IMI warto uwzględnić w budżecie — choć to nie są podatki — opłaty wspólnoty mieszkaniowej dla apartamentów, zwykle 50–150 euro miesięcznie w zależności od budynku, oraz stałe opłaty za media, które biegną nawet wtedy, gdy nieruchomość stoi pusta.
AIMI: dopłata powyżej 600 000 euro
AIMI (Adicional ao IMI) często nazywa się portugalskim podatkiem majątkowym, choć dotyczy on wyłącznie nieruchomości. Każdy właściciel sumuje VPT swoich portugalskich nieruchomości mieszkalnych i działek budowlanych, odejmuje 600 000 euro i płaci 0,7% od nadwyżki. Część powyżej 1 miliona euro opodatkowana jest stawką 1%, a powyżej 2 milionów euro — 1,5%. Małżeństwa i zarejestrowani partnerzy mogą rozliczać się wspólnie, co podwaja próg wolny od podatku do 1,2 miliona euro. Spółki płacą 0,4% bez żadnej ulgi.
Ponieważ próg mierzy się wartością VPT, a nie ceną rynkową, pojedynczy dom ze średniej półki niemal nigdy nie przekracza tego limitu. Willa kupiona za 700 000 euro zwykle ma wartość podatkową wyraźnie poniżej 600 000 euro. AIMI celuje w duże portfele oraz najlepsze lokalizacje w Lizbonie i Cascais, a dla większości zagranicznych kupujących pozostaje podatkiem czysto teoretycznym.
Wynajem: co fiskus zabiera z czynszu
Dochody z najmu długoterminowego opodatkowane są płaską stawką — 25% czynszu netto dla większości wynajmujących, odkąd pakiet mieszkaniowy z 2023 roku obniżył dawną stawkę 28%. Podpisanie dłuższej umowy dodatkowo obniża stawkę; im dłuższy najem, tym większy rabat — w ten sposób rząd zachęca właścicieli do stabilnych umów. Od czynszu można odliczyć IMI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, konserwację i remonty. Odsetek od kredytu hipotecznego nie można odliczyć. Rezydenci mogą zamiast tego włączyć dochód z najmu do zwykłego rozliczenia progresywnego, jeśli to się bardziej opłaca — co przy niskich dochodach czasem ma miejsce.
Najem krótkoterminowy rządzi się zupełnie innymi zasadami. Wynajem przez platformy typu Airbnb wymaga rejestracji Alojamento Local, dochód traktowany jest wtedy jako przychód z działalności gospodarczej, a nie z najmu, a w uproszczonym systemie opodatkowaniu podlega tylko część przychodu brutto. Haczyk tkwi w licencjach: gminy mogą wstrzymać nowe rejestracje AL w strefach o dużej presji, a części Lizbony i Porto już to zrobiły. Zanim oprzesz kalkulację zakupu na prognozach najmu wakacyjnego, sprawdź, czy licencję da się uzyskać albo czy przechodzi ona wraz z nieruchomością.
Drobny druk: nowa umowa najmu niesie jednorazową opłatę skarbową w wysokości 10% jednego miesięcznego czynszu, płatną przy rejestracji w urzędzie skarbowym.
Sprzedaż: podatek od zysków kapitałowych bez horroru
Rezydenci podatkowi Portugalii płacą podatek od połowy zysku — druga połowa w ogóle nie wchodzi do rachunku. Sprzedając z zyskiem 150 000 euro ponad łączny koszt nabycia, do rocznego dochodu dolicza się 75 000 euro opodatkowane według stawek progresywnych. Koszt nabycia obejmuje zapłacone przy zakupie IMT i opłatę skarbową oraz udokumentowane prace ulepszeniowe z ostatnich dwunastu lat, a po przekroczeniu dwóch lat posiadania dochodzi jeszcze korekta inflacyjna.
Główne miejsce zamieszkania ma swoją furtkę. Reinwestując przychód w kolejny główny dom w Portugalii albo gdziekolwiek w UE lub EOG w ustawowym terminie, reinwestowana część zysku pozostaje nieopodatkowana. Emeryci i osoby powyżej 65. roku życia mają dodatkową opcję — mogą wpłacić przychód w produkt emerytalny lub ubezpieczeniowy.
Nierezydentów przez długi czas opodatkowywano od całego zysku płaską stawką — przepis, który sądy unijne rozbierały na czynniki pierwsze w kolejnych wyrokach. System został od tego czasu ujednolicony: nierezydenci również płacą teraz podatek od połowy zysku, choć Portugalia przy ustalaniu stawki bierze pod uwagę dochód ogólnoświatowy. Praktyczna rada pozostaje ta sama — zatrudnij portugalskiego księgowego na rok podatkowy, w którym sprzedajesz. Błędy w rozliczeniu drogo tu kosztują.
Portugalia na tle Hiszpanii i Włoch
To właśnie w podatkach od zakupu Portugalia po cichu wygrywa w segmencie średniej klasy. Hiszpania nalicza podatek od transakcji rzędu 6–10% na rynku wtórnym, zależnie od regionu, i to od pierwszego euro: ten sam apartament za 300 000 euro w Algarve dałby 30 000 euro podatku ITP we Wspólnocie Walencji, wobec około 12 000 euro w Portugalii. Pełny obraz sytuacji w Hiszpanii opisujemy w przewodniku o podatkach przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Włochy wyglądają tanio dla rezydentów, z 2-procentowym podatkiem rejestracyjnym na pierwszy dom, ale nierezydenci kupujący drugi dom płacą 9%, co łagodzi fakt, że włoski podatek od transakcji liczony jest od niskich wartości katastralnych, a nie od ceny.
Roczne koszty zbliżają te trzy kraje do siebie. Hiszpański IBI i włoski IMU mieszczą się w podobnym przedziale co IMI, choć Włochy zwalniają główne miejsce zamieszkania, a Hiszpania dokłada regionalny podatek majątkowy dla większych majątków. Portugalskie AIMI uderza dopiero powyżej 600 000 euro wartości podatkowej, więc typowy zagraniczny właściciel jednej nieruchomości ma z tej trójki jedne z najniższych kosztów bieżących.
Jeśli liczby wychodzą na twoją korzyść, przejrzyj aktualne ceny i oferty na naszej stronie nieruchomości w Portugalii. HomeNSearch oferuje apartamenty i wille od Lizbony i Porto po Algarve, a przed podjęciem decyzji możemy skontaktować cię z lokalnymi doradcami podatkowymi.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zagraniczni kupujący płacą wyższe podatki od nieruchomości w Portugalii?
Nie. IMT, opłata skarbowa, IMI i AIMI obowiązują według tych samych stawek niezależnie od obywatelstwa czy miejsca zamieszkania. Jedyną karną stawką jest 10% IMT dla zakupów dokonywanych przez podmioty z krajów uznanych za raje podatkowe. Każdy zagraniczny kupujący musi jednak wyrobić NIF, portugalski numer podatkowy, zanim cokolwiek podpisze.
Kiedy dokładnie płaci się IMT?
Przed finalizacją transakcji. Urząd skarbowy wystawia numer referencyjny do płatności, płaci się na dzień lub dwa przed aktem, a notariusz sprawdza potwierdzenie zapłaty, zanim ktokolwiek złoży podpis. Brak płatności oznacza przesunięcie terminu finalizacji.
Czym jest VPT i dlaczego jest niższa od ceny zakupu?
VPT to wartość podatkowa nadawana każdej nieruchomości według wzoru opartego na powierzchni, lokalizacji, wieku i jakości budowy. Aktualizuje się ją przy sprzedaży, ale formuła jest konserwatywna, więc wynik często wypada 30–50% poniżej ceny rynkowej. Zarówno IMI, jak i AIMI liczy się właśnie od niej, co utrzymuje portugalskie roczne rachunki na niskim poziomie.
Czy Portugalia nalicza podatek od spadku obejmujący nieruchomości?
Nie w tradycyjnym sensie. Małżonkowie, dzieci i rodzice dziedziczą portugalskie nieruchomości bez podatku. Pozostali spadkobiercy płacą opłatę skarbową w wysokości 10% wartości podatkowej nieruchomości, a darowizny nieruchomości podlegają tej samej logice, ze standardową opłatą skarbową 0,8% doliczaną dodatkowo.
