Portugalia nie stawia zagranicznym nabywcom nieruchomości żadnych ograniczeń. Żadnych. Kanadyjczyk, Brytyjczyk i mieszkaniec Lizbony podpisują ten sam akt i płacą te same podatki. To, na czym kupujący faktycznie się wykładają, to kolejność: numer podatkowy trzeba mieć przed kontem bankowym, sprawdzenie przez prawnika musi poprzedzić zadatek, a sam akt niewiele znaczy, dopóki nie trafi do księgi wieczystej. Ustaw tę kolejność poprawnie, a transakcja w Portugalii okaże się jedną z bardziej przewidywalnych w Europie.
Poniżej cały proces tak, jak wygląda w praktyce – od NIF po notariusza – wraz z ulgą podatkową z 2024 roku dla kupujących do 35 roku życia, o której większość anglojęzycznych poradników wciąż nie wspomina.
Kto może kupić? Każdy
Obywatel UE, obywatel spoza UE, rezydent, turysta – portugalskie prawo traktuje ich przy zakupie identycznie. Nie ma pozwolenia dla zagranicznych nabywców, nie ma chronionej strefy przybrzeżnej, nie ma dodatkowej opłaty skarbowej dla kupujących z zagranicy, o jakiej dyskutuje się w Hiszpanii i którą już pobiera Wielka Brytania. Nie trzeba nawet wjeżdżać do kraju – pełnomocnictwo pozwala prawnikowi podpisać wszystko w twoim imieniu.
Czego własność nie daje, to prawa do zamieszkania w Portugalii. Więcej o tym niżej, bo przepisy zmieniły się w 2023 roku, a wielu agentów wciąż cytuje stare zasady.
Krok pierwszy, zawsze: NIF
NIF (Número de Identificação Fiscal) to dziewięciocyfrowy portugalski numer podatkowy i bez niego cały proces stoi w miejscu. Jest potrzebny do otwarcia konta bankowego, podpisania umowy przedwstępnej, zapłaty podatków od zakupu, a nawet do podpisania później umowy na prąd.
Obywatele UE i EOG dostają go osobiście w dowolnym urzędzie Finanças, często tego samego dnia i bezpłatnie. Kupujący spoza UE muszą wyznaczyć w Portugalii przedstawiciela podatkowego – w praktyce prawnika lub wyspecjalizowaną firmę – który występuje o numer w ich imieniu. Zwykle robi się to zdalnie: kopia paszportu, potwierdzenie adresu, podpisane pełnomocnictwo, a NIF przychodzi w ciągu kilku dni. Serwisy online liczą sobie za to około 100–150 euro; prawnik, którego już zatrudniłeś, zwykle wlicza to po prostu do swojego honorarium.
Otwórz portugalskie konto bankowe wcześnie
Formalnie transakcję można dopiąć z konta zagranicznego. W praktyce prawie nikt tak nie robi. Płatność końcową rozlicza się zwykle portugalskim czekiem bankowym, dostawcy mediów chcą lokalnego polecenia zapłaty, coroczny podatek IMI najłatwiej opłacić lokalnie, a żaden portugalski bank nie da kredytu bez konta na miejscu.
Zabierz paszport, NIF, potwierdzenie adresu i potwierdzenie dochodów. Kilka banków otwiera konta nierezydentom zdalnie. Zacznij ten proces, gdy jeszcze przeglądasz oferty – kontrole pochodzenia środków z zagranicy potrafią zająć dwa, trzy tygodnie, a nie chcesz, żeby to na nich czekała umowa CPCV.
Przelew kwoty zakupu też wart jest dnia planowania. Banki sprawdzają pochodzenie środków przy przelewach na sześć cyfr, więc trzymaj dokumentację pod ręką: umowę sprzedaży sprzedanego mieszkania, wyciągi oszczędnościowe, cokolwiek tłumaczy skąd wzięły się pieniądze. A jeśli płacisz z funtów albo dolarów, porównaj kurs swojego banku z ofertą brokera walutowego. Przy 300 000 euro różnica potrafi pokryć spory kawałek rachunku za usługi prawnika.
Prawnik odpowiadający tylko przed tobą
Portugalia nie wymaga od kupującego zatrudnienia prawnika – i właśnie dlatego warto to zrobić. Notariusz sprawdza, czy akt jest zgodny z prawem, a nie czy transakcja jest dla ciebie korzystna. Agent nieruchomości pracuje dla sprzedającego. Niezależny advogado, za mniej więcej 1–1,5% ceny albo stałą stawkę przy tańszych nieruchomościach, to jedyna osoba przy stole odpowiadająca wyłącznie przed tobą.
Stawka jest konkretna. W Portugalii długi ciążą na nieruchomości, nie na sprzedającym. Niezapłacone opłaty wspólnoty, zaległości w IMI i wpisane hipoteki przechodzą na nowego właściciela, jeśli nikt ich nie wyłapie. Analiza prawna twojego prawnika obejmuje co najmniej:
- certidão permanente – wypis z księgi wieczystej dowodzący, że sprzedający jest właścicielem tego, co sprzedaje, i ujawniający ewentualne hipoteki, zajęcia czy toczące się sprawy sądowe;
- caderneta predial – kartotekę podatkową, która ustala tożsamość fiskalną nieruchomości i jej wartość podatkową (VPT), i która powinna zgadzać się z tym, co widziałeś na oczy;
- licença de utilização – pozwolenie na użytkowanie potwierdzające, że budynek jest dopuszczony do zamieszkania, wymagane dla wszystkiego wybudowanego po 1951 roku;
- protokoły i rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej, bo z mieszkaniem wraz z kluczami przechodzi też udział w niespłaconych pracach czy opłatach.
Dwa, trzy tygodnie to normalny czas na to wszystko. Pośpiech kończy się kupowaniem cudzych długów.
CPCV: moment, w którym umowa staje się wiążąca
Gdy kontrole wypadną pomyślnie, obie strony podpisują contrato-promessa de compra e venda, w skrócie po prostu CPCV. Ustala ona cenę, termin finalizacji, co zostaje w domu i ewentualne warunki, i to właśnie wtedy przechodzą pieniądze: kupujący wpłaca zadatek, sinal, zwykle około 10% ceny, a przy poszukiwanych nieruchomościach czasem nawet do 20%. Część agencji i deweloperów wstawia przed nią jeszcze małą umowę rezerwacyjną, na jakieś 5000 euro, żeby zdjąć ofertę z rynku na czas kontroli; dopilnuj, żeby te pieniądze wróciły, jeśli analiza wykaże problemy.
Sinal działa w obie strony. Jeśli jako kupujący wycofasz się bez podstawy zapisanej w umowie, tracisz zadatek. Jeśli wycofa się sprzedający, musi oddać go w podwójnej wysokości – na mocy artykułu 442 kodeksu cywilnego. Właśnie dlatego przebijanie oferty po fakcie zdarza się w Portugalii rzadko: porzucenie kupującego dla wyższej oferty kosztuje sprzedającego realne pieniądze.
Jeśli finansujesz zakup kredytem, nalegaj na klauzulę uzależniającą CPCV od uzyskania kredytu. Podpisując bezwarunkowo, z kredytem jeszcze w toku, ryzykujesz zadatkiem, jeśli bank odmówi. Przy szybkich transakcjach gotówkowych strony czasem pomijają CPCV i idą prosto do aktu – to legalne, ale odbiera ochronę obu stronom, więc większość prawników odradza taki krok, chyba że do finalizacji zostają dosłownie dni.
Zakup na etapie budowy zmienia kształt umowy, nie same zasady. CPCV zawiera wtedy harmonogram płatności powiązany z etapami budowy, a to, co warto sprawdzić, to co chroni twoje raty, gdyby deweloper stanął w miejscu – gwarancja bankowa to odpowiedź, jakiej chcesz usłyszeć. Pozwolenie na użytkowanie nie istnieje jeszcze przed odbiorem, więc przy zakupie na etapie budowy prawnik sprawdza zamiast tego pozwolenie na budowę i historię dewelopera.
Finalizacja: escritura i wpis do księgi
Ostateczny akt, escritura pública de compra e venda, podpisywany jest przed notariuszem. Podatki od zakupu trzeba zapłacić wcześniej, bo notariusz wymaga dowodu wpłaty przed podpisaniem; prawnik generuje naliczenia IMT i opłaty skarbowej przez portal Finanças i reguluje obie na dzień lub dwa przed terminem. Na spotkaniu notariusz odczytuje akt na głos, potwierdza tożsamości i dokumenty, i wtedy przechodzi reszta kwoty. Nie możesz być w Portugalii tego dnia? Tu też wystarczy pełnomocnictwo – kupujący z zagranicy finalizują transakcje bez przylotu na miejsce cały czas.
Podpis to nie koniec. Własność w Portugalii zabezpiecza dopiero wpis do Conservatória do Registo Predial, i dopóki twoje nazwisko nie znajdzie się w rejestrze, sam akt nie chroni cię przed roszczeniem osoby trzeciej wpisanym wcześniej. Państwowa usługa Casa Pronta typu „wszystko w jednym” załatwia akt i wpis w jednej sesji za stałą opłatę 375 euro, albo 700 euro przy kredycie; tradycyjna droga przez notariusza kosztuje w sumie podobnie, gdy doliczyć opłaty rejestracyjne. Niezależnie od wyboru – wpisz się natychmiast.
Ile kosztuje zakup w Portugalii
Licz na dodatkowe 6–8% ponad cenę przy typowym zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Na co idą te pieniądze:
- IMT, podatek od przeniesienia własności. Jest progresywny: skala zaczyna się od 0% i sięga 10% tylko w skrajnym przypadku kupujących z krajów uznanych za raje podatkowe, podczas gdy przy typowym domu efektywna stawka wypada gdzieś między 1% a 6,5%. Pełne progi znajdziesz w naszym przewodniku o podatkach od nieruchomości w Portugalii.
- Opłata skarbowa w stałej wysokości 0,8% ceny, plus osobne 0,6% od kwoty kredytu, jeśli się finansujesz.
- Notariusz i wpis do rejestru – od kilkuset euro do około 1000 euro, zależnie od trybu; podane wyżej stałe stawki Casa Pronta to punkt odniesienia.
- Honorarium prawnika, zwykle 1–1,5% ceny, z sensownym minimum przy tanich nieruchomościach.
Po finalizacji płacisz IMI, coroczny podatek gminny w wysokości 0,3–0,45% wartości podatkowej dla nieruchomości miejskich. Dla większości mieszkań to kilkaset euro rocznie, nie tysiące.
Masz poniżej 35 lat? Możesz nie zapłacić IMT wcale
A teraz część, której większość przewodników nie zauważa. Od sierpnia 2024 kupujący w wieku 35 lat lub młodsi, nabywający pierwszy dom stałego zamieszkania w Portugalii, są zwolnieni zarówno z IMT, jak i z opłaty skarbowej. Pełne zwolnienie obejmuje aż do czwartego progu IMT, obecnie w okolicach 325 000 euro (limit korygowany jest co roku), z częściową ulgą do wartości mniej więcej dwukrotnie wyższej. Warunki: musi to być pierwszy dom, trzeba w nim faktycznie mieszkać, i nie można było posiadać nieruchomości mieszkalnej w ciągu ostatnich trzech lat. Narodowość nie ma znaczenia, więc 30-latek przeprowadzający się z zagranicy kwalifikuje się tak samo jak lokalny nabywca po raz pierwszy. Przy zakupie przez parę każda osoba oceniana jest osobno: jeśli jedno z was ma 36 lat, zwolnienie nadal obejmuje połowę należącą do młodszego partnera.
Kwoty nie są małe. Przy mieszkaniu za 300 000 euro IMT plus opłata skarbowa dają razem około 13 000 euro. Ze zwolnieniem: zero.
Kredyty hipoteczne dla nierezydentów
Portugalskie banki chętnie udzielają kredytów nierezydentom, tyle że na ostrzejszych warunkach. Spodziewaj się LTV rzędu 60–70%, wobec nawet 90% dla rezydentów, więc zaplanuj wkład własny na poziomie co najmniej jednej trzeciej. Banki chcą potwierdzenia dochodów, ostatnich zeznań podatkowych i łącznych spłat zadłużenia poniżej około 35% dochodu netto, a kredyt zwykle musi być spłacony do 70–75 roku życia, co skraca okres kredytowania starszym kupującym. Oprocentowanie jest powiązane z Euribor, zmienne lub mieszane, a bank dołączy do kredytu polisę na życie wycenioną według twojego wieku, więc doliczaj to do miesięcznej raty. Uzyskaj wstępną zgodę przed podpisaniem CPCV i wpisz klauzulę finansowania do umowy; sama zgoda dokłada do harmonogramu cztery do sześciu tygodni.
Zakup nie daje już prawa pobytu
Portugalia zamknęła nieruchomościową ścieżkę złotej wizy w październiku 2023 roku. Kupno nieruchomości, niezależnie od ceny i regionu, nie daje żadnego prawa pobytu, a agent sugerujący coś innego działa według nieaktualnego scenariusza. Właściciele spoza UE otrzymują standardowy limit Schengen – 90 dni w każdym 180-dniowym okresie.
Ścieżkami, które faktycznie działają, są wiza D7, dla osób z dochodem pasywnym zbliżonym do portugalskiej płacy minimalnej (obecnie około 870 euro miesięcznie), oraz wiza D8 dla cyfrowych nomadów, która wymaga dochodu z pracy zdalnej czterokrotnie wyższego. Obie prowadzą do zezwolenia na pobyt, a po pięciu latach do pobytu stałego albo możliwości ubiegania się o obywatelstwo. Obie omówiliśmy szczegółowo w naszym przewodniku o wizach D7 i dla cyfrowych nomadów w Portugalii.
Ile trwa cały proces
Szybciej, niż sugerowałaby reputacja Portugalii jako kraju biurokracji. NIF to sprawa dni. Konto bankowe – od tygodnia do trzech. Analiza prawna – dwa, trzy tygodnie. Odstęp między CPCV a escritura strony ustalają same, zwykle 30 do 90 dni. Kupujący gotówkowy działający sprawnie potrafi przejść od przyjętej oferty do wpisu jako właściciel w sześć do dziesięciu tygodni; z kredytem uczciwiej mówić o trzech, czterech miesiącach. Najwolniejszym ogniwem prawie zawsze jest gonienie dokumentów po stronie sprzedającego – kolejny powód, by mieć prawnika, który się o to upomina.
Gdy będziesz gotów spojrzeć na sam rynek, przejrzyj aktualne oferty z Portugalii na HomeNSearch, od mieszkań w Lizbonie i Porto po wille wzdłuż Algarve.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę kupić nieruchomość w Portugalii, nie odwiedzając kraju?
Tak. NIF można uzyskać przez przedstawiciela podatkowego, kilka banków otwiera konta zdalnie, a pełnomocnictwo pozwala prawnikowi podpisać zarówno CPCV, jak i escritura. Prawnie nigdy nie musisz postawić stopy w Portugalii, choć obejrzenie nieruchomości osobiście przed zaangażowaniem sześciu cyfr wciąż jest dobrze wydanymi pieniędzmi.
Ile wynosi zadatek przy CPCV i czy mogę go stracić?
Standardem jest około 10%. Tracisz go, wycofując się bez warunku zapisanego w umowie – dlatego klauzula kredytowa jest tak ważna. Druga strona medalu działa na twoją korzyść: sprzedający, który się wycofuje, musi zwrócić podwójną wartość zadatku.
Czy zakup domu w Portugalii daje mi zezwolenie na pobyt?
Nie. Nieruchomościowa ścieżka złotej wizy zakończyła się w październiku 2023 roku, a sama własność nie nadaje żadnego statusu imigracyjnego. Jeśli planem jest zamieszkanie w Portugalii, działającymi ścieżkami są wizy D7 i D8, o które wnioskuje się osobno, niezależnie od zakupu.
Jakie podatki płacę przy zakupie?
IMT według progresywnej skali plus 0,8% opłaty skarbowej, a do tego notariusz, wpis do rejestru i honorarium prawnika; łącznie dla większości kupujących około 6–8%. Nabywcy kupujący pierwszy dom w wieku 35 lat lub młodsi są zwolnieni z IMT i opłaty skarbowej do czwartego progu, co eliminuje większość tego rachunku przy typowym domu.
