Na maioria dos mercados imobiliários, espera-se. Espanha impõe semanas de marcação no notário, a Alemanha meses de filas no registo predial. A Geórgia regista o seu apartamento em cerca de um dia útil. Entra-se num Public Service Hall com o passaporte e o contrato de compra e venda assinado, paga-se uma taxa mais baixa do que um bom jantar, e o apartamento já é legalmente seu antes de ter acabado de planear a remodelação. Também não há imposto de compra — nenhum. Parece texto publicitário até se ver acontecer, ao vivo, na sede de Tbilisi. Este guia explica como funciona o sistema, quanto custa tudo e onde os compradores continuam a queimar-se.
Porque é a Geórgia um dos mercados mais fáceis do mundo
Comece-se pela regra que surpreende toda a gente. Os estrangeiros compram apartamentos, casas e espaços comerciais na Geórgia com os mesmos direitos de propriedade dos cidadãos georgianos. Não há autorização a pedir nem comissão a convencer. Sem imposto adicional para compradores estrangeiros, sem obrigação de viver no país nem sequer de o visitar. Um turista pode legalmente tornar-se proprietário entre o pequeno-almoço e o voo de regresso ao fim da tarde.
Há uma exceção que importa. Os terrenos agrícolas estão fechados a particulares estrangeiros pela constituição georgiana, sem excepções. Se o cadastro classificar um lote como terreno de cultivo ou pastagem, não é possível registá-lo em nome próprio, e os expedientes societários que circulam online merecem a opinião de um advogado a sério, não um tópico de fórum. Para apartamentos urbanos e casas comuns em terreno residencial, essa proibição simplesmente nunca se coloca.
Depois há o capítulo do dinheiro. A Geórgia não cobra imposto de compra, nem selo, nem imposto de transmissão sobre imóveis. Tudo o que o Estado retém da transação é a taxa de registo, entre 50 e 200 lari consoante a rapidez pretendida (cerca de 20 a 75 dólares). Chipre chega aos 8% em taxas de transferência no escalão mais alto; em partes da Alemanha o notário ainda nem pigarreou e já custou 6,5%. Na Geórgia, essa mesma linha do orçamento é um arredondamento.
O registo em um dia, passo a passo
Os direitos de propriedade são registados pela National Agency of Public Registry, e o seu balcão é o Public Service Hall, conhecido localmente como House of Justice. A sede de Tbilisi é um enorme edifício de vidro junto ao rio, onde se pode constituir uma empresa e transferir um apartamento sob o mesmo teto. Todo o sistema foi reconstruído depois de 2004 como projeto anticorrupção: os arquivos em papel foram digitalizados, os intermediários eliminados, e o funcionário que processa a sua venda não tem margem para a atrasar. É exactamente esse o ponto. O registo é rápido porque ninguém está em posição de o tornar lento.
O mecanismo é quase decepcionantemente simples. Comprador e vendedor, ou os seus representantes, comparecem juntos, entregam o contrato de compra e venda, mostram identificação e pagam. Convém levar três coisas:
- passaportes de ambas as partes, ou uma procuração mais o documento de identificação do procurador;
- o contrato de compra e venda assinado;
- a taxa de registo, paga por cartão no local.
O processamento normal demora quatro dias úteis e custa cerca de 50 lari. Pague à volta de 200 lari pelo serviço expresso e a transferência fica registada em um dia útil. É esse o facto central, e sinceramente não há muito mais por trás dele. O contrato pode até ser certificado ali mesmo, na sede; o notário é opcional, não obrigatório.
O que se obtém é um extrato do registo público que o nomeia proprietário. Qualquer pessoa pode consultar esse extrato online para qualquer imóvel do país, e isto pesa mais do que parece: é exactamente assim que o seu advogado verifica, antes de qualquer dinheiro se mexer, se o vendedor é realmente dono do apartamento e se um banco tem hipoteca sobre ele.
O processo de compra, do início ao fim
O registo é a parte fácil. O trabalho que protege o seu dinheiro acontece antes. Uma compra bem feita segue esta ordem:
- Escolher o imóvel e acordar o preço. Negociar é normal, e os preços cotados a estrangeiros costumam ter margem.
- Pedir a um advogado que consulte o extrato do registo e verifique hipotecas, ónus, comproprietários e litígios pendentes. Em obra nova, deve também confirmar a licença de construção e assegurar que o terreno sob a torre está registado de forma limpa em nome do promotor.
- Assinar um contrato bilingue de compra e venda e pagar por transferência bancária, nunca em dinheiro, para que fique o rasto do pagamento.
- Registar a transferência no Public Service Hall e recolher o extrato de propriedade.
Repare onde entra o advogado. O registo georgiano é limpo, mas um registo só diz quem é o dono hoje. Não diz se o promotor vai terminar o edifício, se a rentabilidade garantida da brochura sobrevive ao contacto com uma época baixa real, ou se o cônjuge do vendedor tem de dar o consentimento para a venda. Algumas centenas de dólares em honorários legais são o seguro mais barato disponível neste mercado. A maioria das histórias de terror remonta exactamente a este passo saltado.
Uma escolha estrutural condiciona tudo o resto: obra nova ou revenda. Uma revenda num dos bairros antigos de Tbilisi traz registo instantâneo e risco zero de conclusão, mas os edifícios de época soviética variam muito em estado e uma remodelação recente pode esconder defeitos. A obra nova oferece planos de pagamento faseado e plantas modernas, e desloca o risco para a capacidade do promotor de terminar. Nenhuma das opções está errada. O erro é tratá-las como se o risco fosse idêntico.
Estar fisicamente na Geórgia, aliás, é opcional. A compra à distância por procuração é rotina por aqui: reconhece-se e apostila-se a procuração no país de origem, o advogado georgiano assina e regista em seu nome, e não são poucos os proprietários que veem o apartamento pela primeira vez meses depois de o comprarem. Cobrimos as precauções necessárias num guia à parte sobre como comprar imóvel no estrangeiro à distância; em resumo, a procuração deve ser redigida de forma restrita e com prazo definido.
Dinheiro: preços, pagamentos e a questão do crédito
A Geórgia é barata para os padrões europeus, embora bastante menos do que há cinco anos. Os preços movem-se depressa o suficiente para qualquer valor por metro quadrado impresso hoje envelhecer mal, por isso é melhor pensar em patamares.
O centro de Tbilisi fica no topo. Vake e a Cidade Velha são as moradas mais caras do país; um apartamento remodelado ali custa um múltiplo da mesma área nos subúrbios, e a procura dos expatriados mantém essa diferença. Saburtalo é o meio-termo que faz o trabalho pesado: blocos modernos, estações de metro, estudantes e trabalhadores de IT à espera de arrendamentos, preços de entrada bem abaixo de Vake. As rentabilidades brutas de arrendamento em toda a capital superam sistematicamente o que muitas cidades da Europa Ocidental oferecem, e isso explica boa parte do fluxo de investidores.
Batumi cota abaixo do centro de Tbilisi por metro quadrado, por vezes muito abaixo, e os estúdios nas torres junto ao mar vendem-se por valores que parecem gralhas a um comprador de Londres ou Munique. A pechincha é real. Os motivos também são, e têm secção própria mais à frente.
Kutaisi é a história de entrada: aeroporto internacional servido por companhias low cost, preços a uma fração dos da capital, e um mercado de arrendamento que existe mas é fino. É preciso paciência.
Sobre os pagamentos: os anúncios são habitualmente cotados em dólares americanos, a liquidação passa por bancos georgianos, e as transferências vindas do estrangeiro chegam sem drama do lado georgiano. O atrito costuma surgir em casa. Uma transferência de seis dígitos para Tbilisi vai acordar o departamento de compliance do seu próprio banco, por isso avise com antecedência e tenha o contrato de venda pronto a mostrar. Os créditos habitação são o ponto fraco: o financiamento local para não residentes é escasso e caro, por isso a maioria dos compradores estrangeiros paga a pronto ou usa planos de pagamento do promotor, que em Batumi costumam esticar-se por dois ou três anos sem juros.
As despesas correntes também se mantêm baixas depois da compra. Os consumos num apartamento comum em Tbilisi somam dezenas de dólares por mês fora do inverno, os edifícios mais antigos cobram condomínios quase simbólicos, e as torres novas aplicam uma taxa de serviço por metro quadrado que vale a pena ler antes de assinar, porque as despesas de gestão tipo apart-hotel vão corroendo em silêncio as rentabilidades anunciadas. Se entregar as chaves a uma gestora para arrendamento de curta duração, conte com uma retenção entre 15% e 25% da receita.
Impostos: um capítulo deliberadamente curto
A fiscalidade imobiliária georgiana cabe em quatro parágrafos curtos, o que já é, em si, um argumento de venda.
Comprar não é tributado. Além da taxa de registo, a compra em si não desencadeia nada: nem selo, nem imposto de aquisição.
Arrendar é pouco tributado. Um particular que se regista na Revenue Service e arrenda um imóvel residencial paga habitualmente 5% fixos sobre o rendimento bruto de arrendamento, sem deduções a calcular nem escalões a subir. Não se registando, aplica-se por defeito 20%, por isso vale a pena registar-se; o processo demora uma tarde.
Vender está muitas vezes isento. Se possuir o imóvel há mais de dois anos, a mais-valia fica isenta para particulares. Se vender antes dos dois anos, a mais-valia é geralmente tributada a 5%.
Ser proprietário também não é tributado para muita gente. O imposto anual sobre o imóvel só entra em vigor quando o rendimento do agregado ultrapassa os limiares legais (40.000 lari por ano é a cifra que importa para a maioria das famílias), e mesmo aí não ultrapassa cerca de 1% do valor de mercado. Um casal reformado com rendimento modesto pode ter um apartamento em Tbilisi e não dever nada, ano após ano.
São estas as taxas que a maioria dos proprietários efectivamente paga à data em que este texto é escrito. A legislação fiscal georgiana é estável para os padrões da região, mas convém confirmar o seu caso concreto com um contabilista antes de construir uma folha de cálculo em torno dela.
Residência: talvez nem precise dela
Aqui está o facto subestimado. Cidadãos de dezenas de países, praticamente toda a Europa, a América do Norte, o Golfo e boa parte da Ásia, podem permanecer na Geórgia sem visto durante um ano inteiro de uma só vez. Não noventa dias numa janela móvel: um ano. Atravessa-se a fronteira com a Turquia num fim de semana e o contador reinicia ao regressar. Para proprietários que passam os verões na costa e os invernos noutro lugar, isto resolve por completo a questão migratória, sem que seja preciso qualquer autorização.
Se ainda assim quiser residência formal, a propriedade é uma via reconhecida, e as regras foram apertadas recentemente. O requisito mais citado hoje é um imóvel avaliado acima de 150.000 dólares, com a avaliação feita por um perito georgiano certificado e não retirada do contrato. Isso dá acesso a uma autorização de residência temporária renovável. Um patamar superior, à volta dos 300.000 dólares, leva a uma autorização mais longa pela via do investimento. Trate ambos os valores como referência, não como dogma: os limiares mudaram mais do que uma vez nos últimos anos, por isso convém confirmar as cifras em vigor com um advogado de imigração georgiano antes de comprometer dinheiro com base neles.
O pormenor da avaliação costuma enganar. Um apartamento comprado barato no momento certo pode avaliar acima da linha; um comprado caro pode ficar abaixo. O serviço de migração lê o relatório do perito, não os seus recibos.
Onde comprar: um pequeno tour
Tbilisi
A capital tem o mercado de arrendamento mais profundo e a menor sazonalidade. Vake significa vivendas de embaixadas sob plátanos centenários e a procura de inquilinos mais estável, entre expatriados e pessoal de ONG; é o bairro que se compra para manter, não para revender depressa. Saburtalo é onde as contas da rentabilidade costumam funcionar melhor, denso em universidades, escritórios e paragens de metro. A Cidade Velha e a vizinha Vera vendem charme, e os apartamentos remodelados ali rendem bem com arrendamento de curta duração durante a época turística. Se o rendimento estável importa mais do que a vista de mar, o argumento a favor de Tbilisi em relação a Batumi é curto.
Batumi
A estância balnear do Mar Negro é onde aterra a maior parte do dinheiro estrangeiro, e merece a versão honesta. As torres à beira-mar são baratas, a época de verão está genuinamente cheia, a proporção de compradores estrangeiros é alta, e os programas apart-hotel gerem a unidade e dividem a receita enquanto o proprietário está ausente. Mas a qualidade de construção varia imenso de promotor para promotor, de edifícios de nível hoteleiro até betão em bruto entregue com atraso, e construíram-se tantos estúdios para pequenos investidores que alguns segmentos enfrentam agora concorrência de revenda muito dura e ocupação fraca fora de época. Nada disto torna Batumi um mau mercado. Torna o historial do promotor a linha mais importante da sua due diligence.
Uma regra que os advogados locais gostam de repetir: se um promotor de Batumi não conseguir mostrar-lhe um edifício acabado, ocupado e entregue no prazo, avalie as promessas dele a zero e veja se o negócio ainda faz sentido.
Kutaisi, Gudauri e Bakuriani
Kutaisi oferece os preços de entrada mais baixos de qualquer cidade georgiana com aeroporto internacional, e a contrapartida é uma saída de arrendamento pouco profunda; trate-a como um investimento paciente. Gudauri e Bakuriani são apostas de esqui, com uma época de inverno forte e meses de entressafra silenciosos já incorporados nos preços por metro. Os mercados de nicho recompensam quem os conhece pessoalmente e penalizam quem comprou a partir de um stand numa feira imobiliária.
O que ainda pode correr mal
Um registo fácil não torna qualquer negócio seguro, e a indústria em torno do registo é bem mais solta do que o próprio registo. Os agentes imobiliários na Geórgia não são regulados; qualquer pessoa pode imprimir um cartão e começar a mostrar apartamentos. Os estrangeiros recebem cotações inflacionadas com frequência suficiente para os locais terem uma expressão própria para isso. Por vezes os contratos chegam só em georgiano, e as compras em planta acarretam risco de conclusão com menos proteções de depósito do que um comprador poderia esperar depois de comprar em Espanha ou no Dubai.
Tudo isto é gerível com as mesmas duas ferramentas: um advogado independente que responda perante si e não perante o vendedor, e tempo dedicado a verificar o edifício concreto em vez de confiar em médias nacionais. A Geórgia recompensa uma quantidade normal de trabalho de casa. Simplesmente nunca obriga ninguém a fazê-lo, e esse é o verdadeiro sentido do registo em um dia: o Estado saiu do caminho, tanto para compradores cuidadosos como descuidados.
A HomeNSearch publica imóveis na Geórgia a par de outros doze países. O panorama do mercado está na nossa página da Geórgia, e quando os patamares de preço acima precisarem de números reais, o catálogo completo é o lugar para comparar os preços atuais lado a lado.
Perguntas frequentes: comprar imóvel na Geórgia
Os estrangeiros podem comprar imóveis na Geórgia?
Sim, com os mesmos direitos de propriedade dos cidadãos e sem autorizações a obter. Apartamentos, casas e espaços comerciais estão todos abertos. A única categoria fechada é o terreno agrícola, que particulares estrangeiros não podem registar em nome próprio, segundo a constituição.
O registo é mesmo feito em um dia?
Com o serviço expresso, sim. Entrega-se o contrato de compra e venda e os documentos de identificação num Public Service Hall, paga-se cerca de 200 lari, e a transferência fica registada em cerca de um dia útil. O serviço normal demora quatro dias úteis e custa cerca de 50 lari.
Que impostos se pagam na compra?
Nenhum sobre a compra em si: sem selo, sem imposto de transmissão, apenas a pequena taxa de registo. Mais tarde, os particulares registados pagam habitualmente 5% fixos sobre o rendimento de arrendamento residencial, e as mais-valias ficam isentas depois de dois anos de posse (5% se vender antes disso).
Comprar imóvel na Geórgia dá direito a residência?
Pode dar. Um imóvel avaliado acima de cerca de 150.000 dólares dá acesso a uma autorização de residência renovável, e um patamar à volta de 300.000 dólares leva a uma mais longa; ambos os limiares mudaram recentemente, por isso convém verificar as regras em vigor antes de se comprometer. Muitos proprietários prescindem de todo da residência, porque cidadãos de dezenas de países podem permanecer na Geórgia sem visto durante um ano seguido.
