Poucos mercados imobiliários no mundo são tão abertos quanto o do Dubai. Um comprador estrangeiro não precisa de visto de residência, sócio local nem autorização especial para ser dono absoluto de um apartamento na Palm Jumeirah. Basta um passaporte. É assim desde 2002, e é por isso que o Dubai Land Department regista todos os anos compradores de mais de cem nacionalidades.
Mercado aberto não significa mercado informal. Uma compra no Dubai segue uma sequência bem definida, com um contrato chamado Formulário F, um cheque de sinal com consequências muito reais e um conjunto de taxas que acrescenta cerca de 6 a 8 por cento ao preço. Este guia percorre todo o processo, incluindo os custos recorrentes que a maioria dos artigos convenientemente ignora. Para uma visão mais ampla do mercado, a nossa página de país dos EAU cobre preços e zonas para além do próprio Dubai.
Os estrangeiros podem realmente ser proprietários no Dubai?
Sim, e trata-se de propriedade plena genuína, não de um subterfúgio. Em 2002 o governo do Dubai abriu zonas designadas da cidade a compradores estrangeiros, e a Lei n.º 7 de 2006 consagrou esse regime na legislação imobiliária, com as áreas designadas fixadas por regulamento. Dentro dessas zonas, um comprador de qualquer nacionalidade detém título pleno. Pode vender, arrendar, hipotecar, remodelar ou deixar o imóvel em herança. O título é emitido pelo Dubai Land Department (DLD) e consta de um registo público consultável a partir do telemóvel através da aplicação Dubai REST.
Duas coisas surpreendem quem compra pela primeira vez. Não é preciso viver nos EAU, nem ter qualquer visto, para comprar; muitos negócios fecham-se a partir do estrangeiro através de procuração. E comprar não torna automaticamente residente: propriedade e residência seguem caminhos separados, embora um imóvel possa abrir caminho a um visto, como veremos mais adiante.
Os requisitos práticos são poucos: ter pelo menos 21 anos, um passaporte válido e o dinheiro disponível, ou uma hipoteca já aprovada.
Porque o dinheiro estrangeiro continua a chegar
O preço é o primeiro atrativo. As zonas prime do Dubai custam ainda uma fração do metro quadrado de Londres, Paris ou Hong Kong, algo que surpreende da primeira vez que se fazem contas numa varanda da Marina. A rentabilidade é o segundo: rendimentos brutos de 6 a 8 por cento em apartamentos são normais aqui, enquanto boa parte da Europa Ocidental dificilmente chega aos 4.
Depois há a fiscalidade, que detalharemos adiante, e o lado prático: transações que se fecham em dias, um registo predial totalmente digital e um mercado de arrendamento alimentado por uma população que cresce todos os anos. Nada disto torna o Dubai isento de risco. É um mercado cíclico, que corrigiu com força por duas vezes desde 2008, e qualquer comprador deve contar com isso. Mas o mecanismo da compra em si está entre os mais simples que um estrangeiro encontrará em qualquer país.
Onde se pode comprar: as zonas de freehold
A propriedade plena para estrangeiros aplica-se em zonas designadas, já mais de 70. Cobrem praticamente tudo o que um comprador internacional procuraria de qualquer forma: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Jumeirah Lake Towers, Emaar Beachfront, Arabian Ranches, Dubai South perto do aeroporto de Al Maktoum, além de projetos costeiros mais recentes como Dubai Islands.
Bairros mais antigos como Deira, Bur Dubai e boa parte da velha Jumeirah ficam fora do mapa de freehold. Aí a propriedade está reservada a nacionais dos EAU e do CCG, e os estrangeiros só têm acesso a arrendamentos de até 99 anos. Na prática, isto raramente limita alguém: as zonas de freehold são onde estão os inquilinos e os compradores de revenda.
Escolher entre zonas merece um tema à parte, mas a versão resumida ajuda. JVC e comunidades de perfil médio semelhante geram as rentabilidades brutas mais altas, muitas vezes 7 a 8 por cento em estúdios e T1. Dubai Marina e Downtown sacrificam alguma rentabilidade em troca de liquidez, porque há sempre comprador para um T1 na Marina. Dubai Hills Estate e Arabian Ranches são onde as famílias se instalam, por isso as moradias ali atraem inquilinos que ficam quatro anos e tratam a casa como um lar.
O processo de compra, passo a passo
Uma compra de revenda percorre cinco etapas. Um comprador a pronto pode concluí-las todas em menos de duas semanas. Dias, nalguns casos, quando a papelada colabora.
1. Escolher a zona e pré-selecionar imóveis
Decida para que quer o imóvel antes de se apaixonar por uma vista. Uma estratégia focada em rentabilidade aponta para edifícios diferentes de uma base de inverno para a família. Consulte os anúncios atuais na HomeNSearch para calibrar preços por metro quadrado entre comunidades, e depois pré-selecione sem contemplações: três a cinco imóveis, vistos pessoalmente ou por videochamada com o agente a percorrer a unidade.
Trabalhe apenas com agentes registados na RERA, o regulador imobiliário do Dubai. Todo anúncio legítimo tem um número de licença Trakheesi, e todo agente registado tem um cartão de agente que pode pedir para ver.
Antes de assinar seja o que for, peça ao agente o número de licença do anúncio e uma cópia do título do vendedor. Dois minutos de verificação filtram a maioria dos anúncios duplicados ou isco que enchem os portais do Dubai.
2. Acordar o preço e as condições
As propostas costumam ser feitas verbalmente através do agente e depois confirmadas por escrito. Negoceie para além do valor principal: a data de entrega, que mobiliário fica, quem paga a taxa de não objeção do promotor, e se o preço pedido já inclui a comissão. O costume diz que o comprador paga a taxa do DLD de 4 por cento e o agente, mas o costume dobra-se quando o vendedor tem pressa.
3. Assinar o Formulário F e entregar o sinal
O Formulário F é o contrato-tipo de compra e venda, emitido através do próprio sistema do DLD, e é o que torna o negócio exigível. Regista o preço, o prazo de conclusão, a repartição das taxas e a penalização se uma das partes desistir. Junto com ele, o comprador entrega um sinal: dez por cento do preço é o costume do mercado, normalmente sob a forma de um cheque de garantia que o agente retém até ao dia da transferência.
Leve esse cheque a sério. Desistir sem motivo contratual permite ao vendedor ficar com ele. O inverso também se aplica, e é precisamente esse o ponto: o sinal mantém ambas as partes honestas durante as semanas em que o negócio está em curso.
4. Obter o NOC do promotor
Numa revenda, o vendedor solicita ao promotor original um certificado de não objeção que confirme que a unidade não tem quotas de condomínio em atraso. A Emaar, a Nakheel, a Damac e as restantes têm cada uma o seu próprio balcão para isto. Conte com uma taxa entre 500 e 5.000 AED e uma espera de três a sete dias úteis. Sem NOC não há transferência, e é por isso que dívidas antigas de quotas vêm à superfície agora, e não depois de o problema ser seu.
5. Transferência no escritório fiduciário
A transferência realiza-se num escritório fiduciário de registo do DLD, uma espécie de cartório licenciado pelo Land Department. Comparecem ambas as partes, ou os seus procuradores. O comprador leva cheques bancários para o preço e as taxas, tudo é assinado, e o DLD emite um novo título, muitas vezes no mesmo dia. O título eletrónico chega à aplicação Dubai REST antes de terminar o café. É tudo: já é proprietário no Dubai.
Leve o passaporte, o Formulário F assinado, o NOC, os cheques e a procuração se alguém assinar em seu nome. Com hipoteca envolvida, a avaliação e o processamento do banco alargam toda a compra para quatro a oito semanas.
Em planta ou pronto a habitar?
Todo comprador no Dubai chega a esta encruzilhada. Comprar em planta significa adquirir a um promotor antes de o edifício existir, normalmente com um plano de pagamentos: 10 ou 20 por cento de entrada, prestações ligadas às etapas da obra, por vezes uma parcela paga após a entrega. Os preços de entrada ficam abaixo do equivalente já pronto, e os pagamentos estão protegidos pela lei de fideicomisso do Dubai, que obriga a depositar o dinheiro do comprador numa conta específica do projeto, da qual o promotor só pode levantar consoante o progresso de obra verificado. As vendas em planta são também registadas no DLD através de um sistema provisório chamado Oqood, pelo que o direito sobre a unidade ainda por concluir também consta do registo público.
As contrapartidas são igualmente concretas. Está a comprar uma planta, não uma casa. As datas de entrega atrasam-se. E o mercado em que vende à conclusão pode não ser o mercado em que comprou. O imóvel pronto custa mais por metro quadrado, mas arrenda-se desde o primeiro dia, qualquer banco hipotecário aceita-o, e visita-se uma vista real em vez de uma renderização.
Uma regra que serve a maioria: a planta convém a capital paciente à procura de valorização; o pronto a habitar convém a quem procura rendimento ou pensa viver lá dentro de um ano.
Crédito habitação para não residentes
Não precisa de comprar a pronto. Vários bancos dos EAU emprestam a não residentes, o Emirates NBD e o Mashreq entre os mais conhecidos, embora a lista de bancos dispostos a fazê-lo seja mais curta do que para residentes e os critérios sejam mais exigentes.
Planeie primeiro a entrada. As regras do banco central permitem a residentes expatriados até 80 por cento de financiamento numa primeira casa avaliada em menos de 5 milhões de AED, pelo que 25 por cento de entrada é o mínimo realista mesmo no melhor cenário. Aos não residentes é normalmente oferecido menos, entre 50 e 60 por cento do valor, e o banco vai pedir seis meses de extratos bancários e prova sólida de rendimentos antes de sequer indicar uma taxa.
Obtenha a pré-aprovação antes de pré-selecionar imóveis. É válida cerca de 60 dias, custa pouco e transforma-o num comprador quase a pronto na hora de negociar. Preveja também os extras: uma avaliação de aproximadamente 2.500 a 3.500 AED, uma comissão de abertura que pode chegar a 1 por cento do empréstimo, e uma taxa de registo hipotecário de 0,25 por cento do valor, paga ao DLD.
O que a compra custa mesmo
Os custos de transação no Dubai são moderados para padrões internacionais, e são públicos. Numa revenda, preveja isto além do preço:
- Taxa de transferência do DLD de 4 por cento do preço de compra, mais uma taxa administrativa de 580 AED pelo título de um apartamento.
- Taxa do escritório fiduciário de registo de 4.000 AED mais IVA para imóveis acima de 500.000 AED, metade abaixo desse valor.
- Comissão do agente, 2 por cento mais IVA por costume de mercado.
- Taxa de NOC do promotor, de 500 a 5.000 AED, geralmente a cargo do vendedor e sempre negociável.
- Um gestor de processo, se recorrer a um, entre 5.000 e 10.000 AED para tratar de toda a papelada do início ao fim.
- Custos de hipoteca quando aplicável: os 0,25 por cento de registo mais as próprias comissões do banco.
Somando tudo, um comprador a pronto de um apartamento de 2 milhões de AED paga cerca de 130.000 AED em taxas e comissões, um pouco menos de 7 por cento. Para comparação com outros mercados que cobrimos, só a taxa de transferência sobe para 8 por cento em Chipre, e o IMT chega a 10 por cento em partes de Espanha, pelo que o 4 por cento fixo do Dubai fica no extremo mais leve da escala. Uma nota prática sobre a movimentação do dinheiro: o dirham está atrelado ao dólar americano a 3,6725 desde 1997, pelo que todo o risco cambial recai sobre a sua moeda de origem, e vale a pena comparar um serviço especializado de transferências com a proposta do seu banco antes de enviar seis dígitos.
O que o Dubai não cobra importa tanto quanto o que cobra. Não há imposto anual sobre a propriedade, nem imposto sobre rendas, nem imposto sobre mais-valias para particulares. Para quem está habituado ao IMI ou a ver um quarto da renda desaparecer para o fisco no seu país, uma fatura fiscal recorrente de zero muda por completo a aritmética de manter um imóvel.
O Golden Visa, em resumo
Um imóvel de 2 milhões de AED ou mais torna o proprietário elegível para o Golden Visa de 10 anos dos EAU, renovável enquanto mantiver a propriedade qualificada. O limiar pode ser atingido com um único imóvel ou com vários combinados, compras hipotecadas e em planta podem qualificar sob determinadas condições, e o visto estende-se ao cônjuge e aos filhos. É a principal via pela qual uma compra no Dubai se transforma em residência de longo prazo, e merece uma leitura à parte: o nosso guia sobre o Golden Visa do Dubai através da propriedade percorre a papelada e as regras de renovação em detalhe.
Depois da entrega: os custos recorrentes que ninguém anuncia
Aqui vai a parte honesta. O Dubai não tem imposto sobre a propriedade, mas tem quotas de condomínio, e não são pequenas. Todo proprietário num edifício partilhado ou numa master community paga uma quota anual por pé quadrado para manutenção, segurança, central de arrefecimento e aquelas piscinas comuns que pareciam tão bem na brochura.
As taxas são fixadas por edifício e aprovadas pela RERA todos os anos. Comunidades de perfil médio como a JVC costumam andar entre 12 e 15 AED por pé quadrado. As torres da Marina e da Downtown situam-se entre cerca de 18 e 30 AED. As moradias saem muito mais leves, muitas vezes com um único dígito. Assim, um T1 de 900 pés quadrados na Marina a 20 AED por pé quadrado custa 18.000 AED por ano antes de sequer um inquilino ligar a queixar-se do ar condicionado. Verifique a taxa aprovada de qualquer edifício no índice de quotas de condomínio dentro da aplicação Dubai REST. Antes de fazer uma proposta, não depois.
Os senhorios acrescentam mais algumas rubricas: o registo de arrendamento Ejari, uma empresa de gestão se viver no estrangeiro (conte com cerca de 5 por cento da renda), e em algumas torres contratos de arrefecimento distrital que cobram um encargo de capacidade mesmo com a unidade vazia. Os inquilinos pagam uma taxa de habitação de 5 por cento da renda anual através das faturas de serviços, algo que vale a pena saber porque molda a renda que o mercado está disposto a suportar.
Nada disto quebra o modelo. Rentabilidades brutas de 6 a 8 por cento deixam retornos líquidos que a maioria das cidades europeias não consegue igualar. Mas faça as suas contas em líquido, não em bruto, e será um dos senhorios mais tranquilos do edifício.
Erros que custam dinheiro a sério
O clássico é comprar a partir de uma renderização. O stand de vendas mostra um pôr do sol sobre a Marina; a unidade acabada olha para o núcleo técnico da torre ao lado. Se comprar pronto a habitar, visite a horas diferentes do dia. Se comprar em planta, estude o masterplan para ver o que pode surgir entre si e essa vista, porque no Dubai algo está sempre a surgir.
Segundo: ignorar a quota de condomínio até depois da transferência. Um edifício a 25 AED por pé quadrado pode transformar silenciosamente uma saudável rentabilidade bruta de 7 por cento num líquido pouco acima dos quatro. O valor é público. Procure-o antes de fazer uma proposta, e já agora peça ao vendedor os extratos dos últimos dois anos, porque as quotas tendem a subir com muito mais frequência do que a descer.
Terceiro: saltar a vistoria de defeitos (snagging) na entrega. As construções novas aqui são acabadas depressa, e a pressa deixa marcas: portas desalinhadas, selagem descuidada, um ar condicionado que zumbe como um ferry. Uma inspeção profissional de snagging custa cerca de 1.500 a 3.000 AED e entrega ao promotor uma lista de defeitos enquanto este ainda está obrigado a corrigi-los. Um seguro barato.
E mais um, menos óbvio: pagar um sinal fora da papelada. O dinheiro só deve mover-se contra um Formulário F assinado, para a conta do agente ou do gestor de processo, nunca como uma "reserva" transferida para o IBAN pessoal de alguém para garantir um anúncio muito procurado. Os agentes legítimos não trabalham assim, e esse anúncio tão procurado ainda lá estará amanhã.
Perguntas frequentes
Posso comprar um imóvel no Dubai sem viver nos EAU?
Sim. Os não residentes compram livremente nas zonas de freehold designadas apenas com um passaporte válido. Toda a compra pode ser tratada à distância através de uma procuração, e muitos proprietários veem o seu apartamento pela primeira vez quando o título já está em seu nome.
Comprar um imóvel dá-me residência nos EAU?
Não por si só. Propriedade e residência são coisas separadas. Um imóvel de 2 milhões de AED ou mais qualifica para pedir o Golden Visa de 10 anos, e existem vias de visto de investidor com limiares mais baixos e condições que mudam com frequência, pelo que vale a pena verificar as regras atuais antes de contar com uma delas.
Quanto tempo demora uma compra?
Uma revenda a pronto conclui-se normalmente em uma a duas semanas desde a assinatura do Formulário F até ao novo título, e a própria marcação de transferência demora cerca de uma hora. Uma compra com hipoteca acrescenta a avaliação e as aprovações do banco, o que normalmente significa quatro a oito semanas no total.
Há impostos anuais sobre a propriedade no Dubai?
Não. O Dubai não cobra imposto anual sobre a propriedade, nem imposto sobre rendas, nem imposto sobre mais-valias para particulares. Os custos recorrentes a prever são as quotas de condomínio do edifício, mais comissões de gestão e registo caso arrende a unidade.
