Golden Visa Dubai através de imóvel: requisitos, custos e renovação

O Golden Visa Dubai para compradores de imóveis, o chamado visto gold do Dubai, é uma autorização de residência de 10 anos, renovável. Pode pedi-lo se tiver no Dubai um imóvel com um valor de compra de pelo menos AED 2 milhões, cerca de USD 545.000 à taxa fixa de 3,6725 dirhams por dólar definida pelo Banco Central dos EAU. Não precisa de empregador nem de patrocinador local, pode incluir o cônjuge, os filhos e os pais, e as estadias longas no estrangeiro não o anulam, desde que o visto não expire enquanto estiver fora dos EAU. Quem verifica o imóvel é o Dubai Land Department (DLD). Na sua página de serviço, atualizada a 14 de outubro de 2026 e consultada por nós a 20 de outubro, as taxas governamentais do requerente principal somam AED 9.884,75 e o prazo de tratamento é de 7 a 10 dias úteis.

Quem pode pedir o Golden Visa Dubai através de imóvel

O imóvel é uma de várias vias. O guia Golden Residency da autoridade federal de imigração (ICP) inclui também profissionais qualificados com salário mensal de pelo menos AED 30.000, empresários, pessoas com talentos excecionais e estudantes de excelência (verificado em outubro de 2026). A via do imóvel está aberta a qualquer comprador, seja qual for a profissão ou o rendimento, e é dela que trata esta página.

Pode candidatar-se qualquer estrangeiro que seja proprietário de um imóvel elegível no Dubai. As regras não dependem do passaporte: um comprador português, brasileiro, britânico ou indiano tem de cumprir o mesmo limiar de AED 2 milhões. A nacionalidade só pesa num ponto prático. O DLD exige que o requerente esteja nos EAU quando o pedido é apresentado, e ninguém o pode apresentar em seu nome. As regras de entrada dependem da nacionalidade e as listas de países mudam de tempos a tempos. Antes de viajar, confirme nas páginas oficiais da GDRFA, a autoridade de residência do Dubai, da ICP ou do portal do governo u.ae se o seu passaporte dá direito a visto à chegada. Se não der, precisa de um visto de entrada tratado com antecedência. Para esse caso, a ICP emite uma autorização de entrada para investidores imobiliários, com taxas de AED 300, e o seu guia Golden Residency indica que os candidatos elegíveis que estejam fora dos EAU recebem um visto de entradas múltiplas de seis meses, renovável uma vez, para concluírem o processo (verificado em outubro de 2026).

O imóvel tem de estar em seu nome. Nas palavras do DLD, tem de ser «totalmente detido pelo investidor», num ou em vários imóveis, com um valor de compra total de AED 2 milhões ou mais.

Requisitos do Golden Visa Dubai para o imóvel

A página de serviço do DLD mede o limiar pelo valor de compra registado no DLD à data da aquisição, e não pelo preço de mercado atual. Por esse critério, um apartamento comprado por AED 2,1 milhões em 2023 continua elegível mesmo que o mercado tenha descido entretanto, e um apartamento comprado por AED 1,8 milhões que hoje vale 2,3 milhões não é. A GDRFA pede que o valor seja comprovado por uma certidão de situação do imóvel emitida pelo DLD e acrescenta que um certificado de avaliação de um gabinete licenciado pelo DLD «pode ser aceite». Se o seu imóvel passou dos AED 2 milhões depois da compra, pergunte ao DLD se a avaliação é aceite no seu caso. E não planeie uma compra logo abaixo do limiar a contar com isso.

Pode somar vários imóveis

Dois apartamentos de AED 1,2 milhões e AED 800.000 contam o mesmo que uma moradia de AED 2 milhões. Os dois títulos de propriedade têm de estar em nome do requerente. Não tem de viver em nenhum deles. Pode arrendá-los, e o visto não quer saber onde dorme de facto.

Imóveis em planta (off-plan)

As regras federais admitem uma ou mais frações em planta com valor total de pelo menos AED 2 milhões, desde que compradas a um promotor aprovado pela autoridade local (guia Golden Residency da ICP e Ministério da Economia e Turismo dos EAU, verificado em outubro de 2026). No Dubai, a compra fica registada no Oqood, o registo do DLD para vendas em planta. A página de serviço do DLD para investidores nem sequer menciona imóveis em planta, logo também não diz que parte do preço tem de estar paga, e os mediadores dão respostas diferentes. Peça ao DLD ou ao promotor a posição atual antes de assinar, não depois.

Imóvel com hipoteca

A hipoteca é permitida se o empréstimo vier de um banco local aprovado (ICP). A página do DLD, na versão atualizada em outubro de 2026, pede uma carta de não objeção, em que o banco declara não se opor a uma autorização de residência associada ao imóvel e indica o montante pago e o valor em dívida. Para um imóvel hipotecado, pede também uma carta do banco a confirmar que foram pagos AED 2 milhões. À letra, o montante que já pagou tem de chegar aos AED 2 milhões. Com a redação atual do DLD, uma moradia de AED 3,5 milhões com AED 1,4 milhões pagos ainda não seria elegível. A página da própria GDRFA diz apenas que os imóveis hipotecados são aceites.

Em janeiro de 2024, o The National e o Khaleej Times, citando uma sociedade de advogados e mediadores, noticiaram que um imóvel hipotecado conta pelo valor total, independentemente do que já foi pago, e em 2026 várias agências do Dubai repetiram o mesmo. O DLD nunca o anunciou: a sua página de serviço, atualizada a 14 de outubro de 2026, continua a pedir uma carta do banco que comprove AED 2 milhões pagos, e também não encontrámos nada nas páginas da ICP. Enquanto a alteração não aparecer aí, trate a carta do montante pago como regra e confirme junto do DLD antes de planear uma compra com uma entrada mais pequena.

Compropriedade

A página de serviço da GDRFA responde diretamente: se tiver uma quota de um imóvel, essa quota, sozinha, tem de valer pelo menos AED 2 milhões. Assim, num casal que tenha em partes iguais uma moradia de AED 4 milhões, ambos podem cumprir o requisito. Um casal que partilhe um apartamento de AED 2,5 milhões não pode, porque nenhuma das metades chega ao limiar, e as quotas não se somam. Nesse caso, o mais simples é um dos dois ficar com o imóvel elegível e patrocinar o outro. Decida isto antes de redigir o contrato de compra e venda: alterar mais tarde os nomes no título de propriedade é um novo registo, com taxas.

Quanto custa o Golden Visa Dubai

Há duas contas separadas: a compra do imóvel e o próprio visto.

Na compra, o DLD cobra uma taxa de registo de 4% do preço. A sua página de registo de vendas divide-a em 2% para o comprador e 2% para o vendedor, mas quem paga o quê fica definido no contrato de compra e venda. Juntam-se AED 250 pela emissão do título de propriedade e a comissão do trustee de registo, de AED 4.000 mais IVA nas vendas de AED 500.000 ou mais (DLD, Property Sale Registration, verificado em outubro de 2026). Num apartamento de AED 2 milhões, os 4% são AED 80.000. Com hipoteca, o DLD cobra ainda 0,25% do empréstimo pelo registo, e o banco tem as suas próprias comissões. A comissão de mediação paga-se à parte.

Para o visto, o DLD indica estas taxas para a autorização de 10 anos do requerente principal:

Fonte: DLD, pedido de Golden Visa para investidores, página atualizada a 14 de outubro de 2026. Cada familiar patrocinado paga à parte: AED 5.774,50 por cônjuge, filho, pai ou mãe, mais AED 100 por pessoa patrocinada e uma taxa única de abertura do processo familiar de AED 318,75. Todos os dependentes precisam também de seguro de saúde válido nos EAU. Um casal com dois filhos chega a cerca de AED 27.800 em taxas governamentais, sem contar o seguro. Se precisar primeiro de uma autorização de entrada para chegar ao país, junte os AED 300 da ICP.

Como fazer o pedido

No Dubai, o Golden Visa por imóvel passa primeiro pelo DLD, que confirma a propriedade e o valor, e depois pela GDRFA, que emite a autorização. O DLD indica como pontos de atendimento o Al Manara Center, o Golden Cube no Dubai World Trade Centre e vários agentes de registo imobiliário credenciados.

1. Verifique a documentação: título de propriedade ou registo Oqood em seu nome, valor de compra total de AED 2 milhões ou mais e, se o imóvel tiver hipoteca, as cartas do banco.
2. Vá pessoalmente a um ponto de atendimento, entregue os documentos e pague as taxas.
3. Faça o exame médico, que pode ser feito no próprio centro.
4. Faça a recolha de impressões digitais para o Emirates ID, se lhe for pedida.
5. Receba a autorização de residência por e-mail e, mais tarde, o cartão Emirates ID.

Para o requerente principal, a lista de documentos é curta: passaporte, título de propriedade ou título eletrónico, uma fotografia pessoal e, se já os tiver, o Emirates ID e a autorização de residência atual. A lista da ICP acrescenta passaporte válido por pelo menos seis meses e seguro de saúde válido nos EAU. Para os familiares, o DLD pede certidão de casamento autenticada, certidões de nascimento autenticadas, seguro de saúde, um IBAN e, para filhos com mais de 18 anos, uma declaração de que são solteiros. Os pais precisam de uma declaração de dependência autenticada pelo consulado. Os documentos emitidos no estrangeiro costumam ter de ser legalizados para uso nos EAU, e esse passo demora muitas vezes mais do que o próprio visto.

O DLD aponta 7 a 10 dias úteis a partir da entrega. Na prática, o prazo estica quando a carta do banco ou os documentos legalizados se atrasam, por isso comece por eles.

Vantagens do Golden Visa Dubai, e os seus limites

O que obtém é residência. Durante 10 anos pode viver nos EAU, abrir contas bancárias, tirar a carta de condução, arrendar casa, inscrever os filhos na escola e assinar os contratos do dia a dia que pedem Emirates ID. O visto é autopatrocinado, por isso não termina se mudar de emprego ou se nunca chegar a trabalhar nos EAU.

Os vistos de residência comuns dos EAU caducam se ficar mais de seis meses seguidos no estrangeiro. Quem tem Golden Visa está isento dessa regra: segundo a GDRFA, a autorização só fica sem efeito se expirar enquanto o titular estiver fora do país. Muitos proprietários fazem do Dubai uma segunda base e passam a maior parte do ano noutro lado.

As regras para a família são mais amplas do que para os residentes comuns. O guia da ICP prevê autorizações de residência para o cônjuge, para os filhos independentemente da idade e para os pais, e ainda o direito de patrocinar empregados domésticos. Se o titular principal morrer, os familiares patrocinados podem ficar nos EAU até as suas próprias autorizações expirarem.

O que não obtém é a cidadania. O Golden Visa é uma autorização de residência, e tê-lo durante 10 ou 20 anos não dá direito a passaporte dos EAU. Também não muda nada na sua situação fiscal no país de origem. Onde é residente fiscal depende das regras do seu país e de eventuais convenções para evitar a dupla tributação, por isso fale com um consultor fiscal desse país.

O que acontece ao fim de 10 anos, ou se vender

A página de serviço da GDRFA indica que é registado um ónus sobre o imóvel para garantir que a propriedade se mantém durante toda a validade da autorização, e que esta pode ser renovada se continuarem a cumprir-se as mesmas condições (verificado em outubro de 2026). A renovação no décimo ano é, portanto, o mesmo teste: continua a ter um imóvel elegível no Dubai? Se o mantiver, pode pedir mais 10 anos.

Com a venda é diferente. Por causa do ónus, não pode simplesmente vender durante a validade do visto, e sem o imóvel o visto perde a sua base. Se quiser trocar de imóvel, pergunte ao DLD, antes de pôr o atual à venda, como se levanta o ónus e como o visto pode passar para o imóvel que o substitui. A mesma lógica vale para imóveis em planta: se a RERA cancelar um projeto, a lei das contas fiduciárias (escrow) do Dubai obriga o promotor a devolver o que pagou, através de um procedimento próprio que pode demorar. Mas um reembolso não é um imóvel, e com ele o visto fica sem base. Para quem compra em planta, o historial de entregas do promotor conta tanto como a planta.

Se AED 2 milhões for demasiado: dois outros vistos por imóvel

O DLD tem mais dois serviços de residência para proprietários. As duas páginas foram atualizadas a 14 de outubro de 2026.

O Golden Visa para reformados destina-se a proprietários com 55 anos ou mais cujo imóvel valha pelo menos AED 1 milhão, pelo valor de compra ou pelo valor de mercado; o DLD aceita qualquer um dos dois. Um imóvel hipotecado conta quando estiver pago AED 1 milhão. Dá uma autorização de 5 anos, renovável, e o DLD indica AED 6.984,75 em taxas para o requerente principal.

O visto de residência de investidor (Taskeen) não tem valor mínimo para quem é proprietário único. Em compropriedade, a quota de cada um tem de valer pelo menos AED 400.000. Dura 2 anos e custa AED 10.212,50 ao requerente principal, por isso cobrir a década de um Golden Visa obriga a cinco pedidos e a pagar as taxas cinco vezes. Guias mais antigos ainda referem um mínimo de AED 750.000 para proprietário único, que o DLD eliminou em abril de 2026.

Por onde começar

Feche primeiro o orçamento: preço do imóvel, taxa de 4% do DLD, trustee e comissão de mediação, e cerca de AED 10.000 em taxas de visto para si, mais perto de AED 5.900 por familiar. Depois peça ao DLD ou a um agente credenciado que confirme como o seu negócio vai ser avaliado, sobretudo se envolver hipoteca, imóvel em planta ou compropriedade. Para uma primeira seleção, entre os imóveis à venda nos EAU publicados na HomeNSearch há 1.669 no Dubai, 800 deles com preço de AED 2 milhões ou mais, incluindo 692 apartamentos e 61 moradias (20 de outubro de 2026). Mesmo com margem sobre o limiar, por exemplo a partir de AED 2,2 milhões, ficam mais de 700 por onde escolher. Para regras que possam ter mudado depois desta verificação, a referência é a página de serviço do DLD.

FAQ

Quanto dinheiro é preciso para o Golden Visa Dubai?

Um imóvel com valor de compra total de pelo menos AED 2 milhões, cerca de USD 545.000. A isso somam-se a taxa de registo de 4% do DLD na compra e cerca de AED 9.900 em taxas de visto para o requerente principal (DLD, outubro de 2026).

Quem pode pedir o Golden Visa Dubai?

Pela via do imóvel, qualquer estrangeiro que tenha, totalmente em seu nome, imóveis no Dubai com valor de compra conjunto de AED 2 milhões ou mais, que esteja nos EAU quando faz o pedido e que tenha seguro de saúde válido nos EAU. A nacionalidade não altera as regras. Há outras vias para profissionais qualificados, empresários, talentos excecionais e estudantes.

Posso obter o Golden Visa Dubai com hipoteca?

Sim, se o empréstimo for de um banco local aprovado. A página do DLD, na versão de outubro de 2026, pede ainda uma carta de não objeção do banco e uma carta que comprove que AED 2 milhões do preço já foram pagos. Algumas agências dizem que a regra do montante pago já não se aplica, por isso confirme junto do DLD antes de comprar.

Um imóvel em planta conta?

As regras federais aceitam imóveis em planta de AED 2 milhões ou mais comprados a um promotor aprovado. A página do DLD não diz quanto tem de estar pago antes do pedido, por isso confirme-o com o DLD antes de assinar.

Um casal pode partilhar um imóvel para o Golden Visa?

Só se a quota de cada um valer pelo menos AED 2 milhões (GDRFA). Caso contrário, um dos dois fica com o imóvel e patrocina o outro.

Preciso de visto para entrar nos EAU e fazer o pedido?

Depende da nacionalidade. O pedido é feito pessoalmente nos EAU, por isso confirme antes de viajar, nas páginas oficiais da GDRFA, da ICP ou do portal u.ae, se o seu passaporte dá direito a visto à chegada. Se não der, a ICP emite uma autorização de entrada para investidores imobiliários, com taxas de AED 300.

O que acontece ao fim de 10 anos de Golden Visa no Dubai?

Pode pedir a renovação por mais 10 anos se continuar a cumprir as mesmas condições, sobretudo a de ser proprietário do imóvel elegível, que fica sujeito a um ónus durante toda a validade (GDRFA). Se o vendeu sem o substituir, não há base para renovar. O Golden Visa nunca se converte em cidadania.