Portugal não impõe qualquer restrição a compradores estrangeiros. Nenhuma mesmo. Um canadiano, um britânico e um lisboeta assinam a mesma escritura e pagam os mesmos impostos. O que realmente baralha os compradores é a ordem: o número fiscal vem antes da conta bancária, a verificação do advogado vem antes do sinal, e a escritura pouco vale enquanto não estiver registada. Com a ordem certa, comprar em Portugal é uma das transações mais previsíveis da Europa.
Eis como o processo funciona na prática, do NIF à escritura, incluindo um benefício fiscal de 2024 para compradores até aos 35 anos que a maior parte dos guias em inglês ainda não notou.
Quem pode comprar? Toda a gente
Cidadão da UE, de fora da UE, residente ou turista: a lei portuguesa trata-os da mesma forma no momento da compra. Não existe licença especial para compradores estrangeiros, nem zonas costeiras vedadas, nem um imposto de selo extra para quem compra de fora, como o que a Espanha tem debatido e o Reino Unido já cobra. Nem sequer é preciso entrar no país; uma procuração permite que o advogado assine tudo em seu nome.
Uma coisa que a propriedade não compra é o direito de viver em Portugal. Falamos disso mais abaixo, porque as regras mudaram em 2023 e ainda há agentes a citar as antigas.
O primeiro passo, sempre: o NIF
O NIF (Número de Identificação Fiscal) tem nove dígitos, e nada neste processo avança sem ele. É preciso para abrir conta bancária, assinar um contrato-promessa, pagar os impostos da compra e até para ligar a eletricidade mais tarde.
Cidadãos da UE e do EEE podem obtê-lo presencialmente em qualquer serviço de Finanças, muitas vezes no próprio dia e sem custos. Compradores de fora da UE têm de nomear um representante fiscal em Portugal, na prática um advogado ou um serviço especializado, que pede o número em seu nome. Isso faz-se quase sempre à distância: cópia do passaporte, comprovativo de morada, um mandato assinado, e o NIF chega em poucos dias. Os serviços online cobram cerca de 100 a 150 euros; um advogado já contratado costuma incluir isso nos honorários.
Abra uma conta portuguesa cedo
Em teoria dá para concluir a compra a partir de uma conta estrangeira. Na prática quase ninguém o faz. Os pagamentos na escritura fazem-se normalmente por cheque bancário português, as empresas de serviços querem débito direto local, o IMI anual é mais fácil de pagar a partir daqui, e nenhum banco português concede crédito habitação sem conta local.
Leve passaporte, NIF, comprovativo de morada e de rendimentos. Vários bancos abrem contas a não residentes à distância. Comece este passo enquanto ainda anda a ver imóveis; as verificações sobre a origem dos fundos podem levar duas ou três semanas, e não convém deixar o CPCV à espera disso.
Mover o dinheiro da compra também merece um dia de planeamento. Os bancos fazem verificações à origem de fundos em transferências de seis dígitos, por isso tenha o rasto documental pronto: o contrato de venda de uma casa vendida, extratos de poupança, o que explique de onde vem o dinheiro. E se estiver a pagar em libras ou dólares, compare a taxa de câmbio do seu banco com a de uma casa de câmbios especializada. Em 300.000 euros, a diferença pode cobrir uma boa parte dos honorários do advogado.
Um advogado que só responde perante si
Portugal não obriga o comprador a contratar advogado, e é exatamente por isso que vale a pena fazê-lo. O notário verifica se a escritura é legal, não se o negócio lhe é favorável. A imobiliária é paga pelo vendedor. Um advogado independente, por cerca de 1 a 1,5% do preço ou uma tarifa fixa em casas mais baratas, é o único à mesa com um dever apenas para consigo.
O que está em jogo é concreto. Em Portugal, as dívidas ficam ligadas ao imóvel, não ao vendedor. Quotas de condomínio em atraso, dívidas de IMI e hipotecas registadas transferem-se para o novo proprietário se ninguém as detetar a tempo. A due diligence do seu advogado cobre, no mínimo:
- a certidão permanente, o certificado do registo predial que comprova que o vendedor é dono daquilo que vende e revela hipotecas, ónus ou anotações judiciais pendentes;
- a caderneta predial, o registo das Finanças que fixa a identidade fiscal do imóvel e o valor patrimonial tributário (o VPT), que deve corresponder à realidade que visitou;
- a licença de utilização, que confirma que o edifício está autorizado para uso habitacional, obrigatória em qualquer construção posterior a 1951;
- as atas e contas do condomínio, porque a quota-parte de obras ou quotas em atraso de um apartamento vem junto com as chaves.
Duas a três semanas é o período normal para tudo isto. Ter pressa é a forma mais direta de acabar a comprar as dívidas de outra pessoa.
O CPCV: onde o negócio se torna vinculativo
Depois de as verificações estarem feitas, ambas as partes assinam o contrato-promessa de compra e venda, que toda a gente abrevia para CPCV. Fixa o preço, o prazo para a escritura, o que fica na casa e eventuais condições, e é o momento em que o dinheiro se move: o comprador paga um sinal, normalmente à volta de 10% do preço e por vezes até 20% em imóveis muito procurados. Algumas agências e promotores colocam antes um pequeno acordo de reserva, uns 5.000 euros, para retirar o imóvel do mercado enquanto correm as verificações; garanta que esse valor é devolvido se a due diligence encontrar problemas.
O sinal funciona nos dois sentidos. Se desistir como comprador sem uma razão contratual, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, deve-lhe o dobro, nos termos do artigo 442.º do Código Civil. É por isso que o gazumping é raro em Portugal: trocar de comprador por uma oferta melhor custa dinheiro a sério ao vendedor.
Se estiver a financiar a compra, exija uma cláusula que condicione o CPCV à aprovação do crédito. Assinar sem essa condição, com o empréstimo ainda pendente, coloca o sinal em risco se o banco recusar. Em negócios rápidos a pronto, por vezes salta-se o CPCV e vai-se direto à escritura; é legal, mas retira proteção a ambas as partes, e por isso a maioria dos advogados desaconselha, a menos que a escritura esteja a poucos dias de distância.
Comprar em planta muda a forma do contrato, não as regras. O CPCV passa então a ter um calendário de pagamentos ligado às fases da obra, e o que há a verificar é o que protege as suas prestações se o promotor parar: uma garantia bancária é a resposta que se quer ouvir. A licença de utilização não existirá até à entrega, por isso, nos negócios em planta, o advogado verifica antes o alvará de construção e o histórico do promotor.
A escritura e o registo
A escritura final, a escritura pública de compra e venda, assina-se perante notário. Os impostos da compra têm de ser pagos primeiro, porque o notário exige comprovativo de pagamento antes de avançar para a assinatura; o seu advogado gera as liquidações de IMT e imposto de selo através do portal das Finanças e paga-as um ou dois dias antes da marcação. Na marcação, o notário lê a escritura em voz alta, confirma identidades e documentos, e o valor em falta muda de mãos. Não pode estar em Portugal nesse dia? Uma procuração também resolve isto; compradores estrangeiros concluem sem viajar até cá com frequência.
Assinar não é o fim. A propriedade em Portugal fica assegurada com o registo na Conservatória do Registo Predial, e até o seu nome constar do registo, a escritura sozinha não o protege face a um terceiro que registe primeiro. O serviço Casa Pronta trata da escritura e do registo numa única sessão por uma tarifa fixa de 375 euros, ou 700 quando há crédito habitação envolvido; a via notarial tradicional custa, de um modo geral, algo semelhante depois de somadas as taxas de registo. Seja qual for a via, registe de imediato.
Quanto custa comprar em Portugal
Conte com cerca de 6 a 8% acima do preço numa compra de revenda de gama média. Onde se distribui:
- O IMT, o imposto sobre transmissões. É progressivo: a escala começa em 0% e só chega aos 10% no caso extremo de compradores domiciliados em paraísos fiscais na lista negra, enquanto numa casa típica a taxa efetiva ronda entre 1% e 6,5%. Os escalões completos estão no nosso guia sobre impostos sobre imóveis em Portugal.
- O imposto de selo, fixo em 0,8% do preço, mais 0,6% adicional sobre o valor do empréstimo caso recorra a financiamento.
- Escritura e registo, desde umas centenas de euros até cerca de 1.000, consoante a via escolhida; as tarifas fixas da Casa Pronta acima referidas servem de referência.
- Honorários do advogado, normalmente 1 a 1,5% do preço, com mínimos razoáveis em imóveis mais baratos.
Depois da escritura pagará o IMI, o imposto municipal anual de 0,3 a 0,45% do valor patrimonial para imóveis urbanos. Para a maioria dos apartamentos isso significa umas centenas de euros por ano, não milhares.
Tem menos de 35 anos? Pode não pagar IMT nenhum
Aqui está o que a maior parte dos guias ignora. Desde agosto de 2024, os compradores até aos 35 anos que adquirem a primeira habitação própria e permanente em Portugal estão isentos tanto de IMT como de imposto de selo. A isenção total aplica-se até ao quarto escalão de IMT, cerca de 325.000 euros à data em que este texto é escrito (o limite ajusta-se todos os anos), com alívio parcial até sensivelmente o dobro desse valor. As condições: tem de ser a primeira casa, tem mesmo de viver nela, e não pode ter sido proprietário de imóvel habitacional nos três anos anteriores. A nacionalidade é irrelevante, por isso alguém de 30 anos que se muda do estrangeiro qualifica-se tal como um jovem local a comprar pela primeira vez. Casais que compram em conjunto são avaliados individualmente: se um tiver 36 anos, a isenção continua a cobrir a parte do mais novo.
Os números não são pequenos. Num apartamento de 300.000 euros, IMT mais imposto de selo somam cerca de 13.000 euros. Com a isenção: zero.
Crédito habitação para não residentes
Os bancos portugueses emprestam a não residentes sem problemas, ainda que em condições mais apertadas. Espere um financiamento (LTV) de 60 a 70%, contra até 90% para residentes, por isso planeie uma entrada de pelo menos um terço. Os bancos pedem comprovativo de rendimentos, declarações fiscais recentes e uma taxa de esforço abaixo de cerca de 35% do rendimento líquido, e o empréstimo tem geralmente de estar liquidado até aos 70-75 anos, o que encurta os prazos para compradores mais velhos. As taxas estão indexadas à Euribor, variáveis ou mistas, e o banco vai associar um seguro de vida ao empréstimo, cujo preço depende da idade, por isso conte com isso no custo mensal. Consiga a pré-aprovação antes de assinar o CPCV e inclua aí a cláusula de financiamento; a aprovação acrescenta quatro a seis semanas ao calendário.
Comprar já não dá direito a residência
Portugal fechou a via imobiliária do golden visa em outubro de 2023. Comprar um imóvel, a qualquer preço e em qualquer região, não dá qualquer direito de residência, e um agente que sugira o contrário está a usar um argumentário antigo. Os proprietários de fora da UE têm o Schengen normal, 90 dias em cada 180.
As vias que funcionam mesmo são o D7, para quem tem rendimento passivo à volta do salário mínimo português (cerca de 870 euros por mês neste momento), e o D8, o visto de nómada digital, que exige rendimentos remotos quatro vezes esse valor. Ambos conduzem a uma autorização de residência e, ao fim de cinco anos, à residência permanente ou à possibilidade de pedir a nacionalidade. Explicamos os dois em detalhe no nosso guia sobre os vistos D7 e nómada digital de Portugal.
Quanto tempo demora tudo isto
Mais rápido do que a fama burocrática de Portugal sugere. O NIF, dias. Uma conta bancária, uma a três semanas. A due diligence, duas a três. O intervalo entre o CPCV e a escritura é o que as partes acordarem, normalmente entre 30 e 90 dias. Um comprador a pronto que avance com agilidade pode ir da proposta aceite ao registo como proprietário em seis a dez semanas; com crédito habitação, três a quatro meses é mais realista. O ponto que mais atrasa é quase sempre a documentação do lado do vendedor, mais uma razão para ter um advogado que a vá cobrando.
Quando estiver pronto para ver o mercado em si, consulte os anúncios atuais de Portugal na HomeNSearch, de apartamentos em Lisboa e no Porto a moradias espalhadas pelo Algarve.
Perguntas frequentes
Posso comprar casa em Portugal sem visitar o país?
Sim. O NIF pode obter-se através de um representante fiscal, vários bancos abrem conta à distância, e uma procuração permite que o seu advogado assine tanto o CPCV como a escritura. Legalmente nunca precisa de pisar Portugal, ainda que ver o imóvel pessoalmente antes de comprometer seis dígitos continue a ser dinheiro bem gasto.
Qual é o valor do sinal no CPCV, e posso perdê-lo?
Cerca de 10% é o habitual. Perde-o se desistir sem uma condição escrita no contrato, e é por isso que a cláusula do crédito importa tanto. O reverso joga a seu favor: um vendedor que desista tem de lhe devolver o dobro do sinal.
Comprar casa em Portugal dá-me autorização de residência?
Não. A via imobiliária do golden visa terminou em outubro de 2023, e a propriedade por si só não confere qualquer estatuto migratório. Se o plano é viver em Portugal, o D7 e o D8 são as vias reais, pedidas em separado da compra.
Que impostos pago na compra?
O IMT numa escala progressiva mais 0,8% de imposto de selo, e depois escritura, registo e honorários do advogado por cima; cerca de 6 a 8% no total para a maioria dos compradores. Compradores pela primeira vez até aos 35 anos estão isentos de IMT e de imposto de selo até ao quarto escalão, o que elimina a maior parte dessa despesa numa casa típica.
